《老旧小区综合改造技术与政策指南》

《老旧小区综合改造技术与政策指南》第一部分老旧小区综合改造技术指南（一）基础类改造技术要求（应改尽改类，满足基本居住需求）1.建筑结构安全改造：所有改造小区需先完成房屋结构安全性检测，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292，安全性等级为Csu、Dsu级的房屋必须实施加固改造。常用技术参数：碳纤维布加固适用于梁、板构件抗弯抗剪加固，碳纤维抗拉强度不低于3000MPa，粘贴层数不超过3层；粘钢加固适用于柱、梁构件加固，胶粘剂抗拉强度不低于30MPa；增大截面法适用于承载力不足的承重构件，新增混凝土强度等级不低于C25。外墙空鼓检测采用敲击法结合红外热成像技术，空鼓面积占比超过5%的外墙必须全部铲除重做，饰面砖粘贴强度不低于0.4MPa，防范高空脱落风险。2.建筑节能与门窗改造：北方严寒/寒冷地区改造后外墙传热系数需符合《民用建筑热工设计规范》GB50176要求：严寒A区不高于0.5W/(㎡·K)、严寒B区不高于0.6W/(㎡·K)、寒冷地区不高于0.8W/(㎡·K)，保温材料燃烧性能等级必须达到A级，优先选用岩棉板、发泡水泥板等不燃材料。门窗改造淘汰单玻空腹钢窗、木窗，优先选用断桥铝中空玻璃窗，玻璃规格不低于5+9A+5中空玻璃，门窗传热系数不高于2.8W/(㎡·K)，气密性等级不低于GB/T7106规定的6级，改造后建筑整体节能率不低于50%。3.市政管线改造：①给排水：改造后小区供水管网漏损率控制在10%以内，使用年限超过20年的室内立管全部更换，室内给水管优先选用PPR管，室外埋地给水管优先选用球墨铸铁管或PE给水管，室外排水管网实现雨污分流，无分流条件的预留远期改造接口，消防管网独立设置，消火栓间距不大于120m，管网管径不小于100mm，压力满足消防设计要求。②供电：改造后居民户均配电容量不低于8kW，一居室住宅不低于6kW，全部更换为智能电表，低压线路全部入地或隐蔽敷设，小区公共照明、消防负荷按二级负荷标准配置供电系统。③供暖：北方地区改造同步实施分户计量、分室控温改造，每户安装合格热计量装置，改造后管网水力平衡度达到0.9-1.1，室内供暖温度不低于18℃。④燃气：使用年限超过15年的铸铁燃气立管全部更换，管道严禁穿越卧室，每户强制安装独立燃气泄漏报警器，报警信号联动自动切断阀。⑤弱电：全面消除空中飞线，所有通信、有线电视线路规整入地或隐蔽敷设，每个单元至少预留2个光纤入户端口，满足百兆以上宽带接入需求，预留5G基站部署的电源与空间条件。（二）完善类改造技术要求（因地制宜类，满足改善型需求）1.既有住宅加装电梯：针对4层及以上建成未装电梯的住宅，技术要求如下：电梯井道优先选用轻质钢结构，钢材防腐涂层厚度不低于120μm，构件防火等级不低于二级；基坑开挖需做支护处理，避让原有管线与建筑基础，建筑沉降差控制在20mm以内；电梯额定载重量不小于630kg，额定速度不高于1.0m/s，满足急救担架进出需求的轿厢净尺寸不小于1.6m×1.5m；候梯厅深度不小于1.5m，首层停靠点设置无障碍坡道，符合《无障碍设计规范》GB50763要求。2.停车设施改造：改造后小区停车位指标按区位设定：城市核心区户均不低于0.5个，城市外围区域户均不低于0.8个。优先利用小区闲置边角地、拆违腾退地、原有绿地地下空间建设停车位，推广升降横移类立体停车设施，立体车库总净高不低于3.6m，单个小型车停车位面积不小于12㎡。充电桩配置要求：新增停车位100%预留充电桩安装条件，改造停车位配建充电桩比例不低于30%，公共停车位充电桩配建比例不低于10%。3.无障碍与适老化公共改造：小区所有出入口设置无障碍坡道，坡度不大于1:12，宽度不小于1.2m，坡道两侧安装高度0.85m的扶手；公共活动区域卫生间设置无障碍厕位，配置高度0.7m与0.85m的双层扶手；多层住宅单元入口设置无障碍坡道与扶手，公共区域地面防滑等级不低于R9级。4.配套服务设施改造：利用小区闲置配套用房改造养老、托育设施，养老服务设施建筑面积按每百户不低于15㎡配置，托育设施按每千人口不低于8个托位配置，改造后的用房消防设施符合现行规范要求，疏散走道净宽度不小于1.1m。（三）提升类改造技术要求（分类推进类，满足公共服务需求）1.公共环境改造：拆违腾退土地优先用于公共绿地，改造后小区人均公共绿地面积不低于1㎡，绿地率不低于原有规划指标，原有树龄超过20年的高大乔木原则上保留，优化乔灌草配置，优先选用乡土适生植物。垃圾分类设施配置：每300-500户设置一处封闭分类收集站，每个单元设置分类投放点，厨余垃圾存放点做防渗防腐处理，配备自动除臭杀菌设备，垃圾桶容积满足5天清运需求。小区公共照明主干道亮度不低于20lx，支路亮度不低于10lx，路灯亮灯率不低于98%，采用节能LED灯具，配置智能时控开关系统。2.智慧小区改造：小区出入口设置车牌识别与人员门禁系统，单元门推广人脸识别或刷卡门禁，公共区域主干道、电梯轿厢、出入口等重点部位监控覆盖率达到100%，监控录像存储时间不低于30天。搭建社区智慧服务平台，支持线上缴费、报修、政务咨询等基础服务，条件成熟的小区配置智能垃圾桶、智能停车管理系统、高龄独居老人紧急呼叫装置。（四）施工过程管控技术要求老旧小区改造为居民在场施工，需严格遵守管控要求：①实行分区封闭式施工，主施工区域设置2.5m高硬质围挡，开辟独立行人安全通道，设置警示标识；②噪声管控，施工时间限定为工作日6:00-22:00，午间12:00-14:00、夜间22:00-次日6:00禁止高噪声施工，中高考期间全面停止施工作业；③扬尘管控严格落实“六个百分百”要求：工地周边100%围挡、物料堆放100%覆盖、出入车辆100%冲洗、施工现场地面100%硬化、土方作业100%湿法作业、渣土车辆100%密闭运输；④管线保护，施工前由建设单位组织所有管线单位现场交底，探明地下管线位置与走向，做好标记，严禁盲目开挖；⑤结构安全管控，施工过程中每周监测一次原有建筑沉降、倾斜，发现异常立即停工处置。第二部分老旧小区综合改造政策指南（一）总体要求与改造分类根据国家“十四五”城镇老旧小区改造规划，全国计划完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区21.9万个，涉及居民约3890万户，改造按属性分为三类：基础类改造为政府兜底保障类，做到应改尽改；完善类改造为居民改善需求类，因地制宜推进；提升类改造为公共服务提升类，鼓励多元参与。改造项目需征得改造范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意方可实施，加装电梯项目需征得所在单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意，且其他业主不提出反对意见即可实施。（二）资金支持政策1.财政补助：中央财政每年安排城镇保障性安居工程专项补助资金，2023年全国安排补助资金354亿元，补助资金优先用于基础类改造，中央对东中西部地区实行差异化补助，基础类改造中央补助占总投资比例不超过30%，省级财政配套补助比例不低于20%，所有老旧小区改造项目免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。2.专项债券：支持符合条件的老旧小区改造项目发行地方政府专项债券，允许将改造后配套建设的停车场、养老服务、托育服务等经营性设施收益作为专项债券偿债来源，允许专项债券资金按规定用作项目资本金，撬动社会资本投入。3.专业经营单位出资：老旧小区改造红线范围内的供水、排水、供电、供暖、燃气、通信、有线电视等管线改造费用，由对应专业经营单位承担，纳入本单位年度改造投资计划，政府可按改造总费用的10%-15%给予专业经营单位补助，不得向居民收取基础类改造费用。4.居民与社会资本出资：鼓励居民合理分担完善类、提升类改造费用，加装电梯、室内适老化改造可按规定提取住宅专项维修资金，也可提取本人及配偶住房公积金，全国多数省份政策规定，每户提取额度不超过10万元。鼓励社会资本参与改造，推行“以空间换投资”模式，将小区闲置公共用房、广告位、停车场经营权出让给社会资本，由社会资本出资改造，获得10-20年的运营收益，符合条件的项目享受保障性安居工程税收减免优惠。（三）简化审批政策全国推行老旧小区改造审批“清单制+告知承诺制”，大幅压缩审批时限：1.整体改造项目：总投资低于2000万元的老旧小区改造项目，免于办理施工许可证，由属地街道办事处联合住建、自然资源、城管等部门开展联合踏勘、联合审查，15个工作日内完成全部审批流程，不需要建设单位单独对接多个部门分散办理。2.加装电梯项目：全面简化加装电梯审批流程，全国31个省份均已出台政策，实行加装电梯免于办理建设工程规划许可证，由街道办事处组织居民、设计、施工单位开展联合审查，审查通过后即可开工，审批时限压缩至10个工作日以内，免缴所有行政事业性收费。3.管线改迁与绿化迁移：老旧小区改造涉及的管线改迁、绿化迁移，实行“统一申请、联合办理”，由改造实施单位统一向各部门申请，同步办理手续，不需要单独办理，绿化迁移产生的苗木收益优先用于小区改造绿化补植。（四）产权与收益管理政策1.新增设施产权：利用小区共有土地建设的加装电梯、停车库、公共服务配套设施，不改变原有土地权属性质，新增设施产权归小区全体业主共同所有，可依法办理不动产登记，登记不收取任何费用。加装电梯产权可随原房屋所有权一并转让，业主转让房屋时可按出资比例获得相应补偿。2.闲置资产盘活：小区范围内权属清晰的闲置公房、国企事业单位闲置用房，属地政府可通过协商置换、合理回购等方式收回，统筹用于小区公共服务配套，保障原产权单位合法权益。3.公共收益管理：改造后小区公共区域停车费、广告收入、配套设施运营收益等公共收益，归全体业主所有，纳入小区业主公共账户，不少于70%的收益用于小区后续维护、物业费补贴，不得挪作他用，每半年向全体业主公示一次收支情况，接受业主监督。（五）长效运营保障政策1.物业服务引入：改造项目启动前必须明确后续管理主体，鼓励符合条件的老旧小区引入专业化物业服务，实行政府指导的阶梯物业费定价，对低保、特困等低收入家庭，属地政府给予每户每月30%-50%的物业费补贴。暂不具备引入专业化物业条件的小区，推行居民自治管理，由街道办事处牵头选举业主自治委员会，实行“自助管理、自负盈亏”，推广“红色物业”模式，由社区居委会牵头提供基础物业服务，保障小区日常维护。2.维修资金补足：针对未建立住宅专项维修资金的老旧小区，引导业主按房屋建筑