房地产评估教学课件第3章某省市场及房地产价格影响因素

房地产评估第3章某省市场及房地产价格影响因素第3章某省市场及房地产价格影响因素案例导入：2012年12月14日，在2013网学家年会的“房地产调控功过反思”于北京师范大学的董藩87年全国商品房每平米均价只有408元，北京只有500多元，25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元。如果以2012年为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元。2013年9月13日《人民日报》第17版刊发了陆娅楠的“房价会80万元一平方米吗”一文进行了质疑。某种商品，尤其是价格基数这么大的民生类商品，如何能保证连续25年、以年均两位数的速度涨价？一个某省市出现三五个天价楼盘并不罕见，但某省市平均房价涨至每平方米80万元，这要多大的货币量？按此标准，北京一套40平方米的小户型就要卖到3000多万元，相应的房租就要涨到五六万元，如此强悍的购买力又从何而来？房价由供需关系决定，又受到土地、信贷、货币、税收等某省市场因素的影响。这其中任何一个因素的变化，都可能变为扼制房价过快上涨，甚至导致房价下跌的铁腕。历史上日本、香港等一些国家和地某省市沉浮，就是前车之鉴。作为专门从事房地产领域研究的专家，不可能不了解左右房价的复杂条件。一名12岁的少年宣称“过去10年，我平均每年长5厘米，所以按这个速度，25年后我超过2米7非常容易”，是无知；如果专家也遵从如此逻辑，信誓旦旦地将房价描绘成能刺破天空的大树，那恐怕缺少的不是知识，而是治学的严谨。那么，房价是如何形成的？影响房价的因素到底有哪些？这些因素是如何作用于房价的？第一节某省市场概述一、某省市场类型按照用途划分按照发育程度划分按照覆盖范围划分按照层次划分二、某省市场特点地区性、供给调节滞后、垄断竞争、投机、交多样、交市场效率低、某省市场强烈影响、政府干预第二节某省市场运行一、某省市场的参与者二、某省市场的供给和需求房地产需求房地产供给房地产供求均衡房地产供求弹性三、某省市场运行某省市场运行机制四、影响房地产供求的因素人口就业及工资水平利率及抵押贷款条件税率、土地利用控制、租金水平控制土地价格、建筑工人的工资、建筑材料价格建筑技术的变化、建筑质量售价、租金水平、空置率五、房地产投资某省市场

房地某省市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格某省市场供求作用的结果。房地某省市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金某省市场供求作用的结果。第三节影响房地产价格的一般因素一、社会因素人口状况社会稳定房地产投机城市化二、经济因素国民经济水平及发展趋势财政与金融环境税负三、政治（制度）因素土地制度、政策房地产价格政策行政隶属四、其他因素心理国际特殊第四节影响房地产价格的区域因素某省市不同功能分区因素某省市不同功能区的环境因素商业区（1）商业区经营规模、聚集程度、繁华程度；（2）商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客购买力；（3）商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神；（4）交通通达程度；（5）区内环境、街道规划设计（6）土地利用控制（如容积率、建筑密度等）状况。住宅区（1）自然景观、环境；（2）距商业中心的远近、与外界的交通通达程度；（3）基础设施的配置状况；（4）公益设施的配置状况，（5）区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；（6）区内街道、绿化等规划设计状况；（7）居民的人口构成、文化素养、治安状况；（8）土地利用控制状况工业区（1）交通通达程度；（2）雇佣劳动力的成本；（3）基础设施的配置状况；（4）相关产业的集聚程度；（5）环境污染及管制状况；（6）土地利用控制状况。第五节影响房地产价格的个别因素一、影响土地价格的个别因素位置、面积、地貌、地质水文、形状、气候、临街、土地利用控制、产权、与建筑物的组合二、影响建筑物价格的个别因素结构、装修、设备及附属设施、地段层次朝向、新旧、规模、高度、用途第六节土地及房