房地产评估教学课件某省市场法

房地产评估第5章某省市场法第5某省市场法案例导入：2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为2.007万元/㎡，该项目起始楼面地价约为9515元/㎡，溢价率超过100%。而房山区当时在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/㎡。换言之，开发商在开工建设之前，且不算日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售某省市上这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前某省市拍卖的位于东北五环外的朝阳区地块，楼面地价达到4.6万元/㎡，而档别墅在当时的售价不过在3万元/㎡。诸多开某省市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会更贵。2010年6月23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（指出，“面粉贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了，但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。那么，某省市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲，完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、某省市场供过于求、开发商之间竞争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国某省市场真的出现了“面粉贵过面包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象，那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地某省市场的大幕终于拉某省市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？第一某省市场法基本理论某省市场法的定义市场某省市场比较法、交比较法某省市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交进行比较，通过对交的价格从交、交、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。类似土地，就是指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近、用途相同的土地。同一供需圈是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的影响具有相似性的区域。某省市场法的基本原理市场法的理论依据是经济学中的替代原理某省市场法的适用范围市场法难以适用的情形：（1）在没有房地产交方，或在较长一段时间没有发生房地产交易，或在农村等房地产交较少的地区。（2）对某些类型很少见的房地产或交很少的房地产，如古建筑等。（3）对那些很难成为交的房地产，如教堂、寺庙等。（4）风景名胜区土地和矿产资源用地。（5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。在某省市场比较发育，交资料比较丰富的某省市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其它评估方法中有关参数的求取。某省市场法的计算公式百分率法是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异，折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。差额法是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象房地产价格的修正方法。直接比较间接比较第二某省市场法评估的工作步骤及内容一、搜集交搜集房地产交的途径房地产交的搜集内容交的情况及交交房地产状况成交价格及成交日期付款方式二、选取可比交选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性，即应符合实体的类似性、地点的类似性、时间的接近性、交无反常。可比实例的具体选取：（1）是与估价对象类似的房地产；（2）成交日期与估价对象房地产的估价时点相近；（3）成交价格为正常价格（或可修正为正常价格）。三、建立价格可比基础四、交修正在某宗房地产交，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应承担的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产交常成交价格为多少？正常成交价格+应由买方承担的税费=买方实际给付的价格应由买方承担的税费=正常成交价格

应由买方缴纳的税费比率

正常成交价格=买方实际付给的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）=100/105%=95.2万元相邻的A、B两宗地价值分别为50万元和30万元，而两宗地合在一起使用的价值为100万元。这样，A地块的产权人就有可能会出高出30万元的价格购买B地块，如40万元或50万元等。交修正后的正常价格=可比实例价格×=P‘×（正常交/可比实例交）=P’×100/(?)五、交修正六、区域因素修正七、个别因素修正土地使用权年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕容积率修正八、确定比准价格第三节某省市场法应用举例案例一：有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交6宗地。案例二：现有某商品房住宅小区项目A，需评估其2003年6月单位某省