2026年农村宅基地退出机制实施方案

2026年农村宅基地退出机制实施方案为深入贯彻落实《中共中央国务院关于做好2026年全面推进乡村振兴重点工作的意见》中“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地‘三权分置’有效实现形式，健全宅基地退出机制”的要求，进一步优化农村土地资源配置，保障农民合法权益，促进城乡融合发展，结合本地区实际，制定本实施方案。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，围绕“保障农民权益、盘活土地资源、推动乡村振兴”目标，遵循“依法依规、自愿有偿、公平公开、统筹兼顾”原则，建立健全农村宅基地退出与利用的长效机制，推动宅基地从“静态资源”向“动态资产”转化，为乡村产业发展、生态宜居建设和农民增收致富提供土地要素支撑。（二）基本原则1.农民自愿，权益保障。充分尊重农民意愿，退出行为须由宅基地使用权人自主决定，任何组织和个人不得强迫或变相强迫。退出补偿标准、安置方式等关键事项须经农户书面确认，确保农民土地财产权益不受侵害。2.依法依规，程序规范。严格依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《农村宅基地管理暂行办法》等法律法规，明确退出条件、补偿标准、操作流程，确保退出行为合法合规、程序公开透明。3.分类施策，精准操作。区分“进城落户农户”“长期闲置宅基地”“一户多宅”“危房改造需腾退”等不同情形，制定差异化退出策略，避免“一刀切”。4.统筹利用，生态优先。退出宅基地优先用于乡村公共服务设施建设、农业产业发展或生态保护，严禁违规用于房地产开发，确保土地资源高效集约利用与生态环境可持续发展相统一。二、退出范围与条件本方案适用于本行政区域内农村集体经济组织成员合法取得的宅基地（含地上房屋及附属设施）。符合以下情形之一的，可申请退出：（一）自愿退出类1.农户全家已迁入城镇落户，且在城镇有稳定住所（需提供城镇不动产权证明或经备案的房屋租赁合同），自愿退出原宅基地的；2.农户家庭成员全部转为非农业户口，且长期不在农村居住（连续5年以上未实际使用，由村委会出具证明），自愿退出原宅基地的；3.农户因就业、就学等原因长期在城镇生活（连续3年以上），在农村无居住需求，自愿退出原宅基地的。（二）引导退出类1.宅基地闲置超过2年（以村委会登记备案的闲置起始时间为准），经集体经济组织提醒仍未恢复使用或流转的；2.农户“一户多宅”且多余宅基地不符合“分户”条件（即分户后不符合当地宅基地面积标准）的；3.因村庄规划调整、公共设施建设（如道路拓宽、学校扩建等）需整体搬迁，原宅基地需腾退的；4.宅基地上房屋为D级危房（经专业机构鉴定），农户无能力或不愿修缮，自愿退出并放弃重建权利的。（三）禁止退出情形1.宅基地权属存在争议且未解决的；2.宅基地上房屋已设定抵押且未解除的；3.农户家庭成员中仍有农业户口且无其他住房保障的（经村委会核实）；4.法律、法规规定的其他不得退出情形。三、退出方式与补偿标准（一）退出方式农户可结合自身需求，自主选择以下一种或多种退出方式：1.货币补偿退出：农户自愿放弃宅基地使用权及地上房屋所有权，由集体经济组织或政府指定机构一次性支付补偿款，宅基地由集体收回并重新统筹利用。2.置换安置退出：农户以宅基地使用权及地上房屋所有权置换城镇保障性住房、农村集中居住区住房或集体经营性建设用地使用权（用于产业发展的，可折算股份参与分红）。置换住房面积按“原宅基地面积×0.8系数+人均20平方米基本保障”计算，具体标准由县级政府根据当地实际制定。3.权益保留退出：农户自愿退出宅基地使用权但保留资格权（即未来仍可按规定重新申请宅基地），由集体给予一定补偿（补偿标准为货币补偿金额的30%）；或农户将宅基地使用权入股村集体成立的土地股份合作社，按股分红（分红年限不低于10年，年分红不低于当地土地流转平均收益）。（二）补偿标准补偿金额由宅基地使用权补偿、地上房屋及附属设施补偿、搬迁补助及过渡安置费三部分组成，具体计算方式如下：1.宅基地使用权补偿：按“基准地价×面积×区位系数”计算。基准地价由县级自然资源部门根据土地征收区片综合地价的70%确定（区片综合地价未覆盖的区域，参考相邻区域标准）；区位系数根据宅基地距城镇中心距离、交通条件等因素划分为三类（一类区域1.2、二类区域1.0、三类区域0.8）。2.地上房屋及附属设施补偿：房屋补偿按“重置成新价×建筑面积”计算，重置成新价由第三方评估机构根据房屋结构（砖混、砖木、土木）、建造年限（10年内、10-20年、20年以上）评估确定；附属设施（围墙、水井、厕所等）按县级政府制定的补偿目录标准执行。3.搬迁补助及过渡安置费：搬迁补助按每户2000元一次性发放；选择货币补偿或权益保留退出的，过渡安置费按每户每月800元发放，最长不超过6个月；选择置换安置的，过渡安置费发放至置换住房交付之日止。示例：某农户宅基地位于二类区域，面积150平方米（符合当地宅基地面积标准），地上房屋为砖混结构、建造年限5年、建筑面积120平方米。经评估，重置成新价为1200元/平方米，基准地价为800元/平方米。则补偿总额为：宅基地使用权补偿=800元/㎡×150㎡×1.0=120000元；房屋补偿=1200元/㎡×120㎡=144000元；搬迁补助=2000元；过渡安置费（假设6个月）=800元/月×6月=4800元；合计补偿270800元。四、操作流程退出宅基地须严格履行以下程序，确保公开、公平、公正：（一）申请阶段（10个工作日内）农户向宅基地所在村委会提交书面申请（需全体家庭成员签字确认），并附以下材料：-户口簿、身份证原件及复印件；-宅基地使用权证或不动产权证书；-地上房屋权属证明（如建房审批文件）；-退出方式选择说明（需明确货币补偿、置换安置或权益保留）；-其他证明材料（如城镇落户证明、闲置证明等）。（二）初审公示阶段（15个工作日内）村委会收到申请后，组织人员入户核查（重点核实宅基地权属、房屋现状、家庭成员居住情况），形成初审意见。初审通过的，在村务公开栏公示7个工作日（公示内容包括农户信息、宅基地面积、补偿方式及金额等），接受村民监督。公示无异议的，报乡镇政府审核。（三）审核评估阶段（20个工作日内）乡镇政府联合自然资源、农业农村、住建等部门组成审核小组，对申请材料的真实性、合法性及退出资格进行复核。复核通过后，由县级政府委托第三方评估机构（通过公开招标确定）对宅基地使用权、地上房屋及附属设施进行评估，出具评估报告。评估结果需经农户签字确认，有异议的可申请复评（复评仅限1次）。（四）签约实施阶段（30个工作日内）审核评估通过后，由乡镇政府或授权机构与农户签订《宅基地退出协议》，明确双方权利义务、补偿金额及支付方式、宅基地交付时间等条款。协议签订后：-选择货币补偿的，补偿款在协议签订后15个工作日内通过银行转账支付至农户指定账户；-选择置换安置的，置换住房需在协议签订后1年内交付（因特殊情况延期的，需书面告知农户并延长过渡安置费发放期限）；-选择权益保留或入股分红的，由村集体与农户签订补充协议，明确资格权保留期限或分红规则。农户需在协议约定时间内完成房屋腾空、物品搬离，并将宅基地使用权证、不动产权证书交回原发证机关，由自然资源部门办理注销登记手续。（五）归档管理阶段（10个工作日内）退出实施完毕后，乡镇政府将申请材料、评估报告、协议文本等资料整理归档，统一录入“农村宅基地管理信息系统”，实现动态监管。五、权益保障与风险防控（一）居住权益保障1.对选择货币补偿退出的农户，需书面承诺其在城镇或农村有其他住房保障（提供相关证明）；无住房保障的，不得强制退出。2.对选择置换安置的农户，置换住房须符合国家居住标准（人均建筑面积不低于20平方米，配套水、电、路、气等基础设施），并在交付后6个月内办理不动产权证书。3.对退出后确有困难的特殊群体（如低保户、残疾人家庭），可优先纳入农村保障性住房保障范围，或由村集体提供临时过渡住房。（二）社会保障衔接1.退出农户的农村养老保险、医疗保险关系可按规定转移至城镇社保体系，缴费年限累计计算；未转移的，继续享受农村社保待遇。2.对退出后在城镇就业的农户，落实就业创业扶持政策（如免费职业技能培训、创业担保贷款贴息等）；对就业困难人员，提供公益性岗位托底安置。（三）风险防控措施1.建立“县-乡-村”三级监督机制，县级农业农村部门牵头成立专项督查组，每季度对退出工作进展、补偿资金使用等情况进行抽查；乡镇政府设立举报电话（24小时畅通），接受群众监督；村委会定期公示退出名单及补偿信息，防止“暗箱操作”。2.加强资金监管，补偿资金纳入财政专户管理，实行“专款专用、封闭运行”，严禁截留、挪用。审计部门每年对资金使用情况进行专项审计，结果向社会公开。3.建立矛盾纠纷调解机制，由乡镇司法所、村委会组成调解小组，对退出过程中产生的权属争议、补偿纠纷等进行调解；调解不成的，引导当事人通过法律途径解决。六、退出宅基地的后续利用退出的宅基地由农村集体经济组织收回后，按以下方式统筹利用：1.优先保障乡村公共服务：用于建设村卫生室、文化广场、养老服务中心等公共设施，提升农村基本公共服务水平。2.支持农业产业发展：通过整理复垦为耕地的，优先流转给新型农业经营主体（如家庭农场、农民合作社）发展适度规模经营；符合规划的，可作为设施农业用地或集体经营性建设用地，用于农产品加工、乡村旅游等产业项目。3.生态保护与修复：对位于生态敏感区（如水源地、山体滑坡易发区）的退出宅基地，实施复绿、还林工程，改善农村生态环境。七、保障措施（一）组织保障成立由县政府主要领导任组长，农业农村、自然资源、财政、住建、人社等部门负责人为成员的宅基地退出工作领导小组，统筹协调政策制定、资金保障、矛盾化解等事项。领导小组下设办公室（设在县农业农村局），负责具体组织实施和日常监督。（二）资金保障建立“财政引导、集体补充、社会参与”的多元化资金保障机制：-县级财政每年安排不低于5000万元的专项预算，用于补偿资金缺口、评估费用及工作经费；-从土地出让收益中提取10%，专项用于宅基地退出补偿；-鼓励金融机构开发“宅基地退出贷”等金融产品，为退出农户提供低息贷款（年利率不超过LPR-50BP）；-村集体可将退出宅基地复垦节余的建设用地指标通过城乡建设用地增减挂钩政策流转，所得收益优先用于退出补偿。（三）技术保障依托“数字乡村”建设，搭建“农村宅基地管理信息系统”，整合宅基地权属、