关于房地产公允价值计量的探讨 -以鸿昌公司为例

摘要错误！文档中没有指定样式的文字。PAGE2引言当今，我国的经济总体实力不断增强，与世界经济接轨，特别是新型的经济体的出现，比如网上消费，直播卖货等，都引起了国际的关注。为了能与国外公司合作，在评估公司整体实力时，很多财务上的计算模式也要和国际上相近或者统一，才能在同一层面进行对比。我国2006年推出的新会计准则在很多地方按国际准则进行了修改，比如将我国投资性房地产单独立科目，按国际准则的要求计量模式可进行选择，并且提倡按公允价值计量模式计量。促进了我国的会计准则和国际会计准则的进一步趋同。我国出台的新会计准则《企业会计准则第3号—投资性房地产》，2007年1月1日起在上市公司实施，其他企业鼓励执行。使得原来一直通过无形资产或固定资产计量的投资性房地产自立门户，单独核算。这也符合我国经济发展的实情。现如今，房地产价格持续上升，升值空间大，交易后的利润惊人，如果还是按照历史成本来计量，资产通过折旧逐渐减少，直至到保留残值。这导致了会计账面价值和实际市场价值不对等，甚至出现巨大的背离。从而导致一些在信息披露不够完善的公司的价值受到低估，影响其的资金筹措等一系列对公司有利的项目。因此，新准则的出现，规范了随着经济发展而日趋普遍的企业房地产投资行为和日益活跃的房地产市场，降低房地产带来的财务风险。高春连（2009）、兰艳（2009）等从公司财务的多方面探讨了投资性房地产按新准则采用公允价值计量的优劣性。但是从目前我国总体经济发展趋势看，公允价值计量利大于弊。本文第一部分为引言，第二部分介绍了公允价值在投资性房地产中的应用，第三部分以鸿昌公司为例进行分析，提出公允价值的优势和缺陷，第四部分提出规范我国采用公允价值计量的一系列建议和对策，使其能有序正常的进行。最后对国内投资性房地产采用公允价值计量模式的一个总结。浙江大学远程教育学院本科毕业论文(设计)一、投资性房地产以公允价值计量的原理（一）国内外公允价值计量的应用从1990年3月起，财务会计准则委员会公布的FAS中，70％以上直接涉及公允价值。现行有效的国际会计准则(IAS／IFRS)中有60％的准则应用了公允价值，且越是新近准则，应用的比例越大。在《公允价值及其计量》（雷思·斯隆，2005）一文中围绕会计计量理论问题展开深入研究，作者在文章中主要介绍了公允价值的特点及应用的优越性，对计量方法进行了介绍。国际会计准则（IAS40-投资性房地产）与中国企业会计准则(CAS3-投资性房地产）都允许企业选择成本模式或公允价值模式计量。不同的是，国际会计准则要求以成本模式计量的企业在财务报表附注中披露、并解释说明企业没有采用公允价值计量模式的原因。近年来，我国投资性房地产市场的持续强劲增长，在我国目前的市场环境下，投资性房地产存在很大程度的升值空间。但是，我国投资性房地产使用公允价值模式计量的很是很小一部分，大都还是按成本模式计量，但呈增加趋势。通过网上查阅2009年-2012年年报的方式，收集了对投资性房地产采用公允价值模式计量的数据，如图所示：年份公允价值计量公司数统计公司数比例（%）2009257723.242010318393.692011409274.312012479834.78资料来源：冯群英，投资性房地产的公允价值计量模式研究[J].现代经济信息，2012在《公允价值在投资性房地产中的应用》（詹二妹，2008）中写到尽管公允价值在世界范围来讲正在广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达国家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国应用还具有很多局限性。又如《企业会计准则中有关投资性房地产公允价值的应用问题》（王健鸣，2009）提出公允价值计量的的一种途径—价值评估—虽然可以利用评估机构的评估资料，合理的确定公允价值，但是我国目前的资产评估的流程尚不规范，评估队伍能力有限，导致评估结果的偏差，从而影响公允价值的准确性。（二）公允价值计量要求公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。公允价值计量要求：（1）要考虑资产的相关系。所谓相关系是指资产的状况、所处的位置、资产的使用限制等。资产的使用功能、结构、新旧程度、地理位置和环境、使用限制范围等都能影响资产的公允价值。（2）要考虑有序交易。指资产在计量日出售或者转移的交易时，在计量日前一段时间具有惯常的市场活动，不存在特殊情况下的交易，比如单一的交易，或被迫交易等。（3）要考虑主要市场或最有利的市场。在交易日能够确定资产交易量最大或者交易活跃度最高的市场，或者考虑在能合理取得的信息情况下的最高的交易金额的有利市场。（4）考虑市场参与者。市场参与者应当相互独立，不存在关联关系，并且有能力且自愿进行资产交易。（三）投资性房地产的计量模式投资性房地产是指企业拥有的为赚取租金或者资本增值（直接用于买卖交易赚取差价），又或者两者兼而有之的房产或者土地使用权。它应当能够独立核算和销售。其内容包括：1.已出租的土地使用权。2.持有并准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物。投资性房地产的计量模式指的是在确定投资性房地产初始价值时，进行后续计量的时候需要选择的计量模式。目前我国和国际上投资性房地产的计量模式有两种：一种是成本模式计量，即在确立投资性房地产入账价值后，按照固定资产或者无形资产的后续计量方式进行计量按期提折旧或摊销，每年底或者定期进行资产减值测试，若资产有减值迹象，应及时计提减值准备，直至保留残值，特殊情况下可以折旧或减值到零。另一种是按公允价值模式计量，即在确立投资性房地产入账价值后，按照市场上同类或者相近似的资产的公允价值变动进行计量，定期进行检测，当市场公允价值高于账面价值时，及时调增资产价值，暂时入公允价值变动损益贷方；若市场公允价值低于账面价值，及时调减资产价值，暂时入公允价值变动损益。等到资产进行变卖交易后才正式确定资产的增值或减值入账。这两种计量方式的计量结果都是受肯定的，但是如果遇到非同一控股下的合并问题或者要和其他某企业进行同层次对比的话，投资性房地产成本模式计量的结果是不认同的，需要调整为公允价值。二、鸿昌公司案例解析（一）鸿昌公司案例简介1.鸿昌公司简介鸿昌公司为一家房地产开发企业，于2015年6月，以1500万元总价款购入一栋已达到预定可使用状态的沿街写字楼。该写字楼总面积为7500平方米，因地理位置优越，公司计划暂定用于出租，后期计划在适当的时候用于出售赚取差价。2018年底应政府号召提出进入中小企业“新三板”进行融资计划。要求公司各部门配合财务部门做好上市前的申请工作。2018年年底，公司通过一系列的核算和评估对比，得出现在该写字楼的公允价值为1600万元。2019年年底，公司经过一年的努力，进入了“新三板”的辅导期。2019年年底，公司又通过一系列的核算和评估对比，得出现在该写字楼的公允价值为1800万元。公司决定该写字楼后续计量使用公允价值。2.鸿昌公司投资性房地产计量现状鸿昌公司2015年6月购入的写字楼一直按新会计准则《企业会计准则第3号—投资性房地产》计入投资性房地产，并按成本模式计量至今。公司财务部及其他主管部门参照会计准则、税法及写字楼的状况、地理环境等一系列因素，通过股东会议，决定按10%计提残值，按20年折旧，每月计提折旧额计入其他业务成本。2019年12月公司为迎合上市，决定将该写字楼按公允价值计量。（二）公允价值模式计量与成本模式计量的对比鸿昌公司投资性房地产若在2018年年底（2019年12月31日）开始采用公允价值计量，则其账面公允价值为1600万元，按成本模式计量其账面价值为1263.75（1500-1500*90%/20*3.5）万元（与税法计税基础一致），产生应纳税暂时性差异336.25万元，贷方计入递延所得税负债84.0625（336.25*0.25）万元，借方计入其他综合收益。到2019年12月31日，公允价值计量的账面价值为1800万元，按成本模式计量的账面价值为1230万元（与税法计税基础一致），产生应纳税暂时性差异570万元，当前应计提递延所得税负债58.4375（570*0.25-84.0625）万元。借方计入所得税费用，贷方计入递延所得税负债。在成本模式下，虽然每年的折旧额可以从收入中扣除来减少所得税费用，但是在最终处置投资性房地产时人就会缴纳高额的所得税费用，最终缴纳的所得税费用同公允价值模式计量相同。而公允价值计量模式是通过对递延所得税负债的影响，分摊了所得税费用，使得企业的净利润水平更加平稳，不会导致企业所得税费用的剧烈波动。三、公允价值计量的优缺点（一）公允价值计量的优点公允价值计量的优点：公允价值计量体现了我国会计准则与实际国际准则的趋同。新会计准则将投资性房地产单独设立，并提倡可以按国际会计准则选择以公允价值模式计量，体现了我国在计量模式上的进步。经济水平发展越高对公允价值计量的需求越迫切，说明我国经济与国际接轨又进了一步。公允价值计量使得企业的净利润水平更稳定。通过前面对博优思针纺织有限公司的投资性房地产计量模式的分析，体现了这一观点。《投资性房地产公允价值应用及影响》（兰艳2009）一文指出采用公允价值模式计量和现行的税法规定的计税基础不同导致差异，产生递延所得税资产或者负债。但是这个差异不影响应纳税额，在税务处理上没有实质性的影响，但是对于会计处理来说，这一操作，从会计上体现了企业的实际价值，提高了企业的资产。公允价值计量模式体现会计信息质量相关性、及时性、实质重于形式的要求。公允价值计量模式是企业通过市场价值来调解投资性房地产的账面价值，使得资产的价值更贴近事实，更真实可靠。能最大程度的满足信息使用者的要求。公允价值计量模式体现了资产的动态价值。成本模式的计量是在资产的初始入账价值上通过人为主观意识将资产逐步递减，不考虑外在因素，只有在卖出那刻才能体现资产的实际价值。而公允价值计量模式按资产状况及市场价值变动而变动，从全方面来实时体现资产的实际价值。（二）公允价值计量的缺点公允价值的缺点：1.公允价值确认的比较困难。公允价值取得需要活跃的公开市场报价，或者是接近活跃的公开市场报价，又或者是估计技术确认。在我国作为经济发展较快的小环境里，取得公允价值相对比较容易，也比较准确。但按照我国的大环境，各地区发展不平等，公允价值的取得就比较困难，就算取得，其价值的真实性有待考究。2.公允价值具有操控资产价值、企业利润的嫌疑。公允价值取数的途径有多种，依据的数据也没有十分准确，只有大概的范围。特别是依靠估计技术取数，具有很强的主观性，也要看按估计技术的成熟性，偏颇性较大。3.我国大环境的不理想。我国经济发展不平衡，经济发展快的地方，市场活跃程度较高，公允价值准确度越强。而经济发展相对落后的地方，公允价值取数就比较困难。如果真要按公允价值计量，只能依靠估值技术。4.财务人员的专业程度有待提高。我国经济起步落后于西方国家，会计专业的发展也落后于西方国家。虽然我国新会计准则的提出是与国际准则接轨的，但是财务人员的专业程度还是不能及时跟上，还是有时间差的。四、规范公允价值计量投资性房地产的对策（一）政府方面的对策1.建立健全公平的投资性房地产的交易市场，加快全国性市场经济的发展。公允价值取得需要活跃的市场报价，而活跃的市场报价需要经济水平达到一定的高度。因此，只有加快发展我国的经济发展速度，使得全国经济发展差距缩小，才能全面实现投资性房地产按公允价值模式计量。2.加强对采用公允价值计量模式企业的监管。公允价值是一把双刃剑，它能体现资产价值的真实性，也能被一些投机者利用来操控资产价值和企业利润。我国应建立独立的监管体系，对操作行为进行严格的监督和控制，明确操控行为的法律责任和完善惩罚制度。国家有关单位对采用公允价值计量的投资性房地产企业今年不定期的检查。3.制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式计量。国家应推出更多的税收优惠，更好的促进公允价值计量模式的应用，减轻税负，降低成本，避免企业应为避税而继续使用历史成本计量模式。4.加快建设大数据系统，让大数据更好的服务于企业。公允价值来源于市场价值，而大数据就是将所有市场信息的汇集提炼，得出更准确的数据。使得采用公允价值计量的企业有数可依，数据准确。使得企业从主观上舍弃历史成本计量。（二）企业自身方面的对策1.加强财务人员专业的提升。只有加快财务人员的专业提升，与我国推行新会计准则速度一致，使得财务人员对公允价值认识的更准确，应用范围更明确，从而提升数据的准确性。2.加强评估机构评估技术判断力的准确性。我国目前专业评估师队伍不够强大，客观公平的评估机构比较少。应加快提升评估企业的评估能力和提高评估师评估水平，对公允价值计量做出更客观更准确的评估。3.对企业领导层进行公允机价值的科普。企业领导层是企业的掌舵人，只有他们领先认识公允价值计量的重要性，才会领导企业走向新的一个阶段，走向世界，与国际接轨。总结在我国经济发