2025年不动产登记中心招聘笔试试题及答案

2025年不动产登记中心招聘笔试试题及答案一、单项选择题（共15题，每题2分，共30分。每小题只有一个正确选项）1.根据《民法典》及《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利无需办理登记即可设立？A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.居住权D.地役权答案：B。解析：《民法典》第三百三十三条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记仅为确权和对抗善意第三人的要件，非设立要件。2.某开发商将已办理预售合同备案的商品房再次出售给第三人，第三人申请转移登记时，不动产登记机构应如何处理？A.直接为第三人办理登记，因备案不产生物权效力B.不予办理，因原购房人已办理预售合同备案具有优先效力C.不予办理，因原购房人可能已办理预告登记D.要求开发商与原购房人解除合同后办理答案：C。解析：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预售合同备案不等同于预告登记，但实践中若原购房人已办理预告登记，登记机构应不予办理后续转移登记。3.某自然人申请办理不动产继承转移登记，提交的遗嘱未经公证，登记机构应：A.要求补充公证遗嘱B.直接受理，通过询问、核查等方式确认遗嘱真实性C.告知需通过诉讼确认遗嘱效力D.以材料不齐全为由不予受理答案：B。解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理；申请人不提交经公证的材料或生效的法律文书的，需提交所有继承人或受遗赠人的身份信息、被继承人或遗赠人死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或遗赠扶养协议等材料，登记机构通过询问、函证、核查等方式审核。4.甲将名下房产抵押给乙银行（债权50万元），后又抵押给丙银行（债权80万元），均办理抵押登记。若甲无力还款，房产拍卖得款100万元，清偿顺序应为：A.乙50万元，丙50万元B.乙50万元，丙80万元（不足部分丙另行追偿）C.丙80万元，乙20万元D.按抵押登记时间先后，乙优先受偿50万元，剩余50万元由丙受偿答案：D。解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿。本题中乙先登记，优先受偿50万元，剩余50万元由丙受偿。5.2024年中央一号文件提出“深化农村集体经营性建设用地入市试点”，不动产登记机构在办理此类土地登记时，核心审查要件是：A.土地出让合同是否经村民会议三分之二以上成员同意B.土地是否符合国土空间规划C.地上建筑物是否已办理规划许可D.出让金是否已全额缴纳答案：B。解析：《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地入市需符合国土空间规划（原城乡规划）、用途管制和产业政策等要求，登记机构需重点审查是否符合规划条件，否则不予登记。二、多项选择题（共10题，每题3分，共30分。每小题至少有两个正确选项，多选、错选、漏选均不得分）1.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与权属来源材料不一致C.利害关系人对登记事项提出异议但未提供初步证据D.申请登记的不动产存在查封登记且未解除答案：ABD。解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。选项C中利害关系人未提供初步证据，不构成“尚未解决的权属争议”。2.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，下列主体可以申请查询不动产登记资料的有：A.不动产权利人B.律师（受当事人委托并提供法院立案证明）C.税务机关（因税收征管需要）D.新闻媒体（为公共利益需要）答案：ABC。解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第七条、第八条、第九条规定，权利人、利害关系人（需提供利害关系证明）、有关国家机关（如税务、法院）可依法查询；律师受委托查询需提交法院立案通知书等材料；新闻媒体无直接查询权，除非属于利害关系人或受权利人委托。3.关于不动产预告登记，下列说法正确的有：A.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为自能够进行不动产登记之日起90日C.预告登记可因债权消灭或自能够进行登记之日起90日内未申请登记而失效D.预购商品房预告登记可单独申请，无需开发商配合答案：ABC。解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效；预告登记的效力是限制处分行为的物权效力。选项D错误，预购商品房预告登记需开发商（售房人）与购房人共同申请，或购房人持开发商委托书单独申请。三、案例分析题（共2题，每题20分，共40分）案例1：2023年5月，张某通过中介购买李某名下一套住房，签订《房屋买卖合同》并支付定金10万元，约定2023年8月办理过户登记。6月，李某因债务纠纷被债权人王某起诉，法院依法查封了该住房（查封期限3年）。8月，张某要求李某办理过户登记时，发现房屋已被查封，遂向登记机构申请办理转移登记。登记机构以“存在查封登记”为由不予受理，张某认为自己已签订合同且支付定金，查封不影响其权益，向法院提起行政诉讼，要求登记机构履行登记职责。问题：（1）登记机构不予受理张某转移登记申请的行为是否合法？请说明依据。（2）张某应如何维护自身权益？答案：（1）合法。依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，存在查封登记的不动产，登记机构应当不予办理转移登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，查封期间，被执行人处分查封财产的，不影响查封效力；第三人请求办理转移登记的，登记机构应不予办理。本案中房屋已被法院查封，登记机构不予受理符合法律规定。（2）张某可通过以下途径维权：①依据《房屋买卖合同》向李某主张违约责任，要求解除合同并返还定金、赔偿损失；②若李某故意隐瞒房屋被查封的事实，张某可主张欺诈，要求撤销合同并索赔；③若查封系在合同签订前且李某未告知，张某可向法院提出执行异议，主张其作为买受人的权利（需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他居住用房”“已支付超过50%价款”等条件）。案例2：2024年3月，某小区业主反映开发商在未告知业主的情况下，将小区地下车位（规划用途为“人防工程”）以“长期租赁”名义出售给部分业主，签订《车位使用权转让协议》（期限20年），并向登记机构申请办理车位所有权首次登记。登记机构经核查发现，地下车位所在土地为国有建设用地，出让合同中约定“人防工程归国家所有”，且规划审批文件明确车位属人防设施。问题：（1）登记机构是否应为开发商办理地下车位所有权首次登记？请说明理由。（2）若业主起诉要求确认车位归属，法院应如何认定？答案：（1）不应办理。依据《民法典》第二百五十四条，国防资产属于国家所有；《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但所有权属于国家。本案中地下车位属人防工程，所有权归国家，开发商仅享有使用权和收益权，无权申请办理所有权首次登记，登记机构应不予受理。（2）法院应认定车位所有权归国家，开发商与业主签订的《车位使用权转让协议》性质为租赁合同，超过20年的部分无效（《民法典》第七百零五条）。业主仅能取得不超过20年的使用权，且不得对抗国家对人防工程的征用、改造等权利。四、写作题（共1题，50分）请结合当前不动产登记工作实际，围绕“优化登记流程，防范登记风险”主题，撰写一篇800字左右的工作建议，要求内容具体、逻辑清晰、措施可行。参考范文：关于优化不动产登记流程防范登记风险的工作建议近年来，随着不动产统一登记制度全面实施，登记业务量持续增长，群众对登记效率和安全性的要求日益提高。为进一步提升登记服务水平，有效防范因流程漏洞、材料虚假等引发的登记风险，现提出以下工作建议：一、聚焦流程优化，提升服务效能一是推行“全流程网办”。依托不动产登记“一网通办”平台，整合税务、民政、公安等部门数据，实现身份信息、婚姻状况、权属证明等材料“自动调取、智能核验”。推广电子签名、电子印章应用，对预告登记、抵押登记等高频业务，全面取消纸质材料提交，压缩办理时限至1个工作日以内。二是完善“一窗受理”机制。在现有“不动产登记+税务”联办基础上，拓展与金融机构、公证机构的协同，设立“抵押登记+贷款审批”合并办理窗口，由银行直接代收登记申请材料并推送至登记机构，实现“一次申请、同步办理”，减少群众跑动次数。二、强化风险防控，筑牢安全防线一是建立“双审核+大数据比对”机制。对涉及继承、赠与、重大财产处分等复杂登记业务，实行“初审+复审”双岗审核，重点核查申请人身份一致性、权属来源合法性。引入区块链技术，将不动产登记信息与法院查封、失信被执行人等数据库实时对接，自动拦截存在纠纷或限制登记的业务。二是规范中介机构管理。针对部分中介机构编造虚假材料、误导群众等问题，联合市场监管部门建立中介机构信用档案，要求从事不动产登记代理的机构备案，定期公示违规案例。在登记大厅设置“中介服务监督岗”，接受群众对中介违规行为的举报，情节严重的列入“黑名单”并禁止参与登记业务。三、加强宣传引导，提升群众意识通过官方网站、微信公众号等渠道，常态化发布“登记风险提示”，重点讲解