中国房地产企业商业模式研究报告

中国房地产企业商业模式研究1中国房地产企业商业模式研究报告第1页香港模式与美国模式比较研究3房地产企业商业模式经济学分析9中国房地产业发展模式演变19中国房地产企业发展特点23中国房地产经典企业发展模式分析33目录2中国房地产企业商业模式研究报告第2页香港模式与美国模式13中国房地产企业商业模式研究报告第3页两种商业模式比较专业化经营（价值链与产品）纵向多元化横向多元化香港模式美国模式多元化Vs专业化房地产企业两种主要经营模式：香港模式和美国模式因各自经济发展特点不一样产生了多元化和专业化经营差异纵向多元化：企业从事行业涵盖了房地产开发整个产业链，包含土地开发、设计、施工、销售、物业管理等横向多元化：企业开发产品除了住宅，还有写字楼、商场和酒店，甚至工业厂房等价值链专业化：企业只从事房地产产业链中某一个步骤，投资、建设、营销和物业管理分别由不一样企业负责产品单一化：企业开发产品也是单一化，主业专注于住宅、写字楼或商业物业等。4中国房地产企业商业模式研究报告第4页香港模式分析（1）发展环境经济特点：城邦经济体——经济依存度高，对内高度垄断；由几大家族企业巨头控制香港各个领域经济命脉，房地产开发只是这种经营模式一个缩影。历史背景：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在香港房地产业腾飞时进入房地产；20世纪70年代香港证券市场大牛市给地产商带来辽阔发展空间；香港独特资源条件带来高地价和高房价，开发门槛提高也是造成寡头垄断出现原因5中国房地产企业商业模式研究报告第5页香港模式分析（2）寡头垄断香港房地产企业形态：寡头垄断80年代以来，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、“合和”、“太古”、“九龙仓”等最大10家地产集团市值约占地产建筑类上市企业总市值七成，开发量约占总开发量80%左右，市场集中度相当高。A.房地产企业市值其它Top10—70%其它TOP10—80%B.房地产开发规模其它上市地产企业市值

TOP10上市地产企业市值

TOP10地产企业开发规模其它地产企业开发规模6中国房地产企业商业模式研究报告第6页香港模式分析（3）经典企业房地产开发上下游全部业务由集团内不一样企业来负担，各企业之间独立核实，追求各自经济效益。集团只是负责进行资源配置，母企业以集团控股形式控制着为数众多子企业和孙企业，由这些子企业和孙企业分配产业链各项业务，以最经典新鸿基地产为例：新鸿基地产保安消防企业财务企业设计工程企业机械电机工程混凝土企业保险企业物业管理企业金融投资企业80年代中期从属企业：47家联营企业：28家旗下上市企业拥有从属联营企业：35家总计：超出100家一条龙服务垂直式发展集团一家庞大“楼宇制造工厂”7中国房地产企业商业模式研究报告第7页美国模式分析（1）发展环境美国房地产企业在20世纪50年代经历了由多元化向专业化转变过程，当初美国房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争需要，纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业专业化经营得益于几个方面：行业专业化发达金融与中介市场民主社会制度房地产经纪人协会建筑业主管理者委员会抵押银行家协会联邦住宅抵押贷款协会住宅产业协会房地产企业股东多元化：-保险企业-养老基金等

-房地产产业投资基金

-社会公众资金等-完善法律制度-健全信用制度-有效行业监管体系8中国房地产企业商业模式研究报告第8页美国模式分析（2）成长轨迹整合产业链，战略扩张-吞并收购与战略联盟-产品多元化：市场细分精细化经营-产业链上下游企业联盟20世纪50年代20世纪70年代20世纪80年代20世纪90年代后以PulteHomes为例区域扩张，重塑企业治理结构上市：从家族企业到上市企业企业组织结构完善产融结合模式-产融结合经营模式-当代管理制度与方式专业化经营路线-PulteHomes专注于住宅专业化9中国房地产企业商业模式研究报告第9页房地产企业商业模式经济学分析210中国房地产企业商业模式研究报告第10页香港模式房企纵向扩张模式：多元化vs专业化房企横向扩张模式：区域化vs跨区域化企业纵向扩张与横向扩张模式组合美国模式房地产企业商业模式经济学分析11中国房地产企业商业模式研究报告第11页

房企应采取多元化还是专业化模式房企应采取区域化还是跨区域发展模式企业纵向扩张与横向扩张模式组合12中国房地产企业商业模式研究报告第12页房地产企业纵向扩张模式选择“香港模式”与“美国模式”之争，主要问题在于企业在扩张中应采取多元化还是专业化以及怎样多元化和专业化假定企业经营收益在一定条件下是确定，那么企业追求利润最大化，需要做到成本最小化：

生产成本<交易成本，企业倾向于内部生产——纵向多元化；

生产成本>交易成本，企业倾向于市场采购——专业化；

生产成本=交易成本，企业多元化边界趋于稳定。其中：生产成本：企业在内部生产物品或提供服务刚性成本

（原材料成本、办公成本和其它固定投入成本等）由此增加组织治理成本（代理成本和影响成本）

交易成本：企业放弃内部生产，改为市场采购时应支付成本13中国房地产企业商业模式研究报告第13页专业化与多元化优劣势分析专业化多元化优势：-易达规模经济-易产生效率与创新优势：-技术关联性产生经济性-降低交易成本降低交易风险-利于内部协调控制-有力形成垄断市场支配能力劣势：-生产协调性受损-增加交易成本劣势：-约束企业灵活性-增加信息沟通成本-增加衡量部门绩效困难14中国房地产企业商业模式研究报告第14页房企应采取多元化还是专业化模式房企应采取区域化还是跨区域发展模式企业纵向扩张与横向扩张模式组合15中国房地产企业商业模式研究报告第15页房地产企业横向扩张模式选择房地产企业选择何种商业模式，除了生产成本与交易成本比较外，还需要考虑企业横向扩张模式选择。-企业资源禀赋适宜哪种扩张模式?当规模经济效果好于范围经济效果时，选择区域化扩张当范围经济效果好于规模经济效果时，选择跨区域扩张区域化扩张-同一区域内项目增多造成规模扩大，易形成规模经济横向模式选择跨区域扩张-企业跨区域扩张，使用共同技术、广告、品牌等，整合组织架构，降低生产成本，追求范围经济房地产企业策略16中国房地产企业商业模式研究报告第16页房企应采取多元化还是专业化模式

房企应采取区域化还是跨区域发展模式企业纵向扩张与横向扩张模式组合17中国房地产企业商业模式研究报告第17页房地产企业商业模式选择小快速膨胀稳定起步期企业规模区域性专业化企业发展阶段成长久成熟期区域性多元化跨区域专业化跨区域多元化房地产企业应在不一样发展阶段，依据本身规模和实际条件选择适当商业模式18中国房地产企业商业模式研究报告第18页中国房地产业发展模式演变319中国房地产企业商业模式研究报告第19页中国房地产行业发展经历五个阶段投机模式区域政策不均衡过渡模式房地产业低迷杠杆模式取消福利分房资本模式房地产准入门槛提升199119941998政府分房模式计划经济1991前20中国房地产企业商业模式研究报告第20页由下列图GDP增加率与房地产销售增加率关系能够看出

五个阶段划分21中国房地产企业商业模式研究报告第21页中国房地产行业发展模式演变政府建房分配模式1991年以前“投机”模式1991-1994过渡模式1994-1998属于“资本”模式至今“杠杆”模式1998-土地划拨财政拨款福利分房没有真正意义房企—产业生态环境：计划经济从资金或者关系到土地开发权再到资金—产业生态环境：区域政策不均衡类似于91年前建房分配模式，孕育新模式—产业生态环境：房地产业低迷以小博大：利用关系协议拿地-以土地抵押银行贷款筹集开启金-建筑企业垫资开发-楼花销售回馈-偿还欠款补交土地出让金—环境：取消福利分房资本密集型产业—产业生态环境：地根、银根紧缩，土地新政策与控制银行信贷两手抓，抬高了房地产行业准入门槛22中国房地产企业商业模式研究报告第22页中国房地产企业发展特点423中国房地产企业商业模式研究报告第23页中国房地产企业发展特点（百强企业）百强企业规模化发展趋势愈加显著，净资产规模增速显著提升-房地产百强企业资产情况改变图资料起源：中国房地产百强企业研究汇报24中国房地产企业商业模式研究报告第24页房地产百强企业资产规模大幅增加：当年总资产均值达73.1亿元，其中总资产超出400亿元企业有万科、北京首开、合生创展。净资产均值为25.0亿元，其中净资产超出100亿元企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。增加速度方面，年百强企业总资产平均增加率达38.8%，净资产平均增加率达59.4%，同比大幅提升16.1个百分点，连续了年以来快速上升态势。25中国房地产企业商业模式研究报告第25页百强房企投资额增速大幅回升，土地贮备连续大幅增加

宏观调控为百强企业提供了对外扩张良好机遇，百强企业纷纷加大了投资力度-房地产百强企业完成房地产投资额及增加率资料起源：中国房地产百强企业研究汇报

年百强企业平均完成房地产投资额24.3亿元，平均增加率达43.4%，增幅同比提升4.6%26中国房地产企业商业模式研究报告第26页全国土地购置面积连续下降，而百强企业土地贮备面积持上升态势表明土地资源深入向优势企业集中-房地产百强企业土地贮备面积改变图

年百强企业平均规划建筑面积397万平方米，土地贮备面积为381万平方米，同比增加36.0%和30.8%资料起源：中国房地产百强企业研究汇报27中国房地产企业商业模式研究报告第27页百强企业销售业绩大幅上升，行业集中度深入提升-房地产百强企业业务收入改变图

年房地产百强企业房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平均值分别到达销售额22.6亿元收入27.1亿元增幅分别为34.8%及28.5%资料起源：中国房地产百强企业研究汇报28中国房地产企业商业模式研究报告第28页中国房地产企业综合实力十强综合实力TOP10规模大-平均总资产规模到达299.4亿元-完成房地产投资达880亿元-房屋施工总面积为5464万平米-完工总面积为1486万平米成长稳定-3年均销售额增加率38.25%-年均主营业务收入增加45.33%-年均净利润增加率达87.88%-土地贮备面积共16766万平米盈利均好

-平均净利润达12.8亿元，其中中海地产以23.1亿港元占榜首-3年年均总资产收益率5.57%-年均净资产收益率为18.28%其中合生创展、大华、绿城都超过了25%，表现非常突出排名企业名称1万科企业股份有限企业2中国海外发展有限企业3合生创展（集团）有限企业4北京首都开发控股有限企业5保利房地产股份有限企业6恒大地产集团有限企业7大华集团8绿城房地产集团有限企业9新世界中国地产有限企业10复地（集团）股份有限企业29中国房地产企业商业模式研究报告第29页中国房地产企业规模性十强企业规模TOP10资产规模-10企业总资产规模达2398.9亿元占百强32.8%，其中总资产规模超出200亿元企业有6家，北京首开、万科、合生创展更超出400亿元-净资产为828亿元-房地产业务收入为629.6亿元-完成房屋投资总额603.6亿元-房屋施工总面积2956万平米

排名企业名称1万科企业股份有限企业2上实地产3北京首都开发控股有限企业4中国海外发展有限企业5合生创展集团有限企业6新世界中国地产有限企业7上海城投置地有限企业8中华企业股份有限企业9阳光100置业集团有限企业10上海中环投资开发集团有限企业30中国房地产企业商业模式研究报告第30页中国房地产企业盈利性十强企业盈利TOP10盈利能力-10企业净利润总额达95亿元其中中海地产、万科两家企业净利润均超出20亿元

-10企业净资产收益率呈稳中有升趋势，平均上升1.59%

-中海地产、合生创展、万科、上海三盛宏业等企业总资产收益率维持在6-10%之间排名企业名称1中国海外发展有限企业2万科企业股份有限企业3绿城房地产集团有限企业4合生创展（集团）有限企业5保利房地产股份有限企业6金融街控股股份有限企业7上海三盛宏业投资有限企业8江苏新城房产股份有限企业9宁波银亿集团有限企业10中新集团（控股）有限企业31中国房地产企业商业模式研究报告第31页中国房地产企业成长性十强企业成长TOP10主要指标增加率显著-10企业04-主营业务收入年均增加率为75.53%-10企业净利润3年平均增加率93.11%-10企业销售额3年平均增加率为52.67%-10企业贮备面积总计达11124万平米，充分土地贮备有力确保了企业久远发展排名企业名称1上实地产2中远房地产开发有限企业3恒大地产集团有限企业4大华集团5复地（集团）股份有限企业6重庆金科实业有限企业7南京栖霞建设股份有限企业8上海城开（集团）有限企业9武汉福星惠誉房地产有限企业10上海市上投房地产有限企业32中国房地产企业商业模式研究报告第32页中国房地产经典企业发展模式533中国房地产企业商业模式研究报告第33页住宅类开发企业工业地产企业商业地产企业规模优势型：万科招商/金地/华侨城/中粮/保利……区域优势型：栖霞建设上实发展/天房发展/北京城建华发股份/阳光股份/中华企业……海泰发展张江高科/苏州高新南京高科……金融街中国国贸/浦东金桥陆家嘴……从主要开发产品差异区分出四种类型企业34中国房地产企业商业模式研究报告第34页四种经典房地产企业优劣势分析住宅开发类地产企业工业地产企业商业地产企业规模优势型主业以住宅开发销售为主，从发展战略层面出发，在全国各主要城市设置分企业开展项目开发，实施统一品牌，项目贮备业内中居前优势：资源（人才、资金、营销网络、品牌）共享，连续扩张能力强劣势：内部协调难度大，管理成本高，资金压力担心

主业以商业物业出租（开发）为主，经过长久持有写字楼、商铺、公寓等商业物业获取出租收入，多集中于城市金融、贸易区优势：出租收入稳定、现金流充沛、因人民币升值等原因拉动资产升值，受政策调控影响小劣势：区域内经济情况对出租率影响大，业绩难以出现大幅增加

以工业园区或高新技术开发区土地开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务为主业，多以经济或高新技术开发区为基础平台优势：经营业绩稳定，普通现金流充沛，享受资产增值溢价，受地产政策调控影响较小劣势：区域经济发展及政府支持力度对其影响较大，业绩较难出现大幅增加区域优势型主业以住宅开发销售为主。在某个区域（或城市）内含有较长时间开发历史，综合开发实力、市场份额、品牌影响等在区域内排名居前优势：区域市场含有丰富社会资源和品牌优势，管理成本与土地成本低劣势：连续扩张能力受限制，因行业调控造成区域市场波动影响大35中国房地产企业商业模式研究报告第35页经典企业分析1商业地产企业——金融街

区域优势型——栖霞建设规模优势型——万科

工业地产企业——海泰发展/张江高科36中国房地产企业商业模式研究报告第36页万科业绩汇报项目

变动主营业务收入178.48105.59+69.04%净利润21.5413.5+59.56%单位：亿元主要财务指标

关键业务：大众住宅项目开发

主营业务：房地产投资开发与物业管理

辅助业务：酒店、商业街、会所等小区配套经营37中国房地产企业商业模式研究报告第37页万科企业发展历程1984年企业成立1988年公开发行A股股票，更名为“深圳万科企业股份企业”，介入房地产领域1991年开始跨地域经营房地产业务，同年提出“人才是万科资本”1992年确定大众住宅项目为关键业务，正式开始业务调整1993年向海外投资者发行B股并更名，确定战略结构调整，走专业化道路华润成为万科第一大股东，持有股份占总股本15.8%转让万佳百货，成为专一房地产企业，全方面完成业务调整初步完成“3＋X”区域发展布局，房地产业务扩展到全国19个城市万科集团20周年，公布未来中长久发展规划38中国房地产企业商业模式研究报告第38页万科企业治理组织结构董事会经理层股东会监事会其中第一大股东与企业股权关系以下所表示：39中国房地产企业商业模式研究报告第39页万科组织结构演变两级管理架构：总部——一线企业三级管理架构：战略总部——专业区域——执行一线

将过去总部负责设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心管理架构40中国房地产企业商业模式研究报告第40页产品线主要负责从产品客户分析，规划设计，到工程管理，营销全过程负责融资、财务安排，运行管理，企业发展战略规划。在运行线上，资金管理中心职责是对外负责集团间接融资，对内进行项目资金管理与监控包含人力资源、物业、客户服务、总经理办公室等。另外董事会办公室负责投资者关系，媒体关系和研究工作运行线管理线产品线负责企业内部审计、风险防范等。其职责不但是风险控制，更是从业主视角考查企业楼盘监控线四大根本管理体系41中国房地产企业商业模式研究报告第41页万科：纵向专业化+横向跨区域发展模式产品：专注于商品住宅开发

年按照全国商品房销售额口径计算，万科在全国商品住宅市场拥有率约1.25%42中国房地产企业商业模式研究报告第42页万科主要产品系列产品系列位置代表产品城市花园城市中心区外围上海、北京、天津、沈阳、成都等城市花园四季花城城郊结合部深圳、武汉、沈阳、南昌四季花城金色家园城市中心区住宅重建深圳、成都、武汉、南京金色家园自然人文--深圳17英里、东海岸、金域蓝湾、上海兰乔圣菲资料起源：万科网站43中国房地产企业商业模式研究报告第43页万科产品战略万科产品战略关键就是延长产品线，锁定终生客户。通常成熟房地产市场中普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，而每次置业对产品需求都不相同，所以万科锁定终生客户策略，就是认为万科住宅产品就是为消费万科品牌特定人群打造、满足其不一样人生阶段住宅产品，适应他们在不一样人生阶段需求而做产品细分。万科认为，当前中国大部分城市消费者均存在四次置业需求，所以万科策略就是提供不一样种类住宅产品满足和适应这些住宅需求。44中国房地产企业商业模式研究报告第44页万科跨区域战略布局万科已经形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，其它区域经济中心城市武汉、成都为辅“3+X”跨地域布局。，万科项目分布在上海、北京、深圳等6个城市；年增加到10多个；20万科进入城市增加到28个45中国房地产企业商业模式研究报告第45页长三角和珠三角是万科主营收入和净利润大主要贡献区域，

年长三角和珠三角区域一共贡献67.67%主营收入和78.50%净利润，而且百分比在逐步上升。深圳、上海两市场是万科主营收入和净利润主要贡献者

上海和深圳贡献37.77%主营收入和56.55%净利润，与

年相比，贡献度略为有所上升46中国房地产企业商业模式研究报告第46页万科资本市场融资能力万科自1988年在深交所发行以来，充分利用上市企业融资功效，经过A、B股IPO、配股、增发、可转换债券等各种方式共融资93.33亿元，融资频率基本是每两年一次，包含IPO在内共融资了9次，与同时期上市房地产相比，万科A充分地利用了上市企业融资功效。47中国房地产企业商业模式研究报告第47页万科多样化合作开发扩大了优势市场规模与华润合作提升大中型项目获取能力

年7月万科经过与华润集团及其关联企业合作投资开发房地产项目标决议。双方合作方式主要有三种：

联合获取项目开发、万科参加华润已获取项目开发，华润参加万科已获取项目开发。

二者风险共担，利益共享，同时确保万科在合作开发项目中权益等于或大于50%，或者第一权益持有些人。合作项目主要是大中型住宅开发项目；万科按照销售收入3%收取综合管理费用。

48中国房地产企业商业模式研究报告第48页与强势房地产企业合作躲避竞争风险万科曾与招商地产合作开发天津西青区项目、与中粮集团合作开发广州科学城项目等表明与强势房地产企业联合开发成为万科合作开发模式之一。万科强强合作通常发生在其略显弱势（相对于万科本身）区域弱势项目或首次涉入区域，通常情况下在这些区域开发新产品所负担风险较大，而经过强强合作，能够有效降低项目风险，同时也防止与强势企业在同一区域开发相同产品直接竞争。所以强强合作可谓是双赢战略，有效躲避两个强势企业在同一区域开发相同产品形成价格直接竞争风险，两个强势企业协同作战，成为该区域住宅产品价格制订者，从而获取最大化利润。万科与中粮集团合作，

年新设成立北京万科中粮假日风景房地产开发有限企业（间接持有50%）、万科中粮（苏州）置业有限企业（间接持有51%）。49中国房地产企业商业模式研究报告第49页与GIC、HI等外资合作拓宽融资渠道

万科与中信资本投资成立中信资本万科中国房地产开发基金，该基金将与万科经过共同设置中外合资企业形式开发房地产项目；万科与新加坡RZP共同设置项目企业进行房地产投资以及与HI合作开发中山项目等表明万科在与国内房地产企业合作同时，也尝试与外资经过产业基金等共同设置企业合作开发房地产项目，有效拓宽了万科多元化融资渠道。50中国房地产企业商业模式研究报告第50页经典企业分析2商业地产企业——金融街区域优势型——栖霞建设

规模优势型——万科

工业地产企业——海泰发展/张江高科51中国房地产企业商业模式研究报告第51页栖霞建设业绩汇报项目

变动主营业务收入23.0613.25+74.05%净利润3.72.33+53.04%单位：亿元主要财务指标

主营业务范围：住宅小区综合开发建设、商品房销售、租赁和售后服务52中国房地产企业商业模式研究报告第52页栖霞建设企业治理组织结构董事会经理层股东会监事会其中实际控制人与企业

产权关系如右所表示：

企业治理结构好，管理层及员工持有母企业较大百分比股份，有利于上市企业做大做强及规范发展南京市栖霞区国有资产投资中心南京栖霞建设集团有限企业南京栖霞建设股份有限企业51%33.52%53中国房地产企业商业模式研究报告第53页栖霞建设面临外部环境本土优异企业快速成长，全国性企业纷纷进入，弱势企业面临淘汰；供求关系不停改进，自住型需求成需求主题，市场成交量向中等住房集中；企业竞争转向以产品定位能力、项目运作能力、内部管理效率、融资能力、品牌建设能力为主企业综合实力竞争；以全装修房建设和节能、节水、节地、节材、智能住宅建设为重点，住宅产业化在企业与政府双重力量下全方面推进

江苏房地产市场竞争格局54中国房地产企业商业模式研究报告第54页栖霞建设发展战略以本身品牌延伸和竞争优势为基础，立足以南京为中心三小时经济圈，步步为营，发展成为长三角地域房地产龙头企业企业目标是：最终建成一个产业化程度较高、融资渠道辽阔、管理水平国际化、在全国房地产行业名列前茅大型当代化住宅产业集团。55中国房地产企业商业模式研究报告第55页栖霞建设优势分析企业在南京含有显著品牌、技术、垄断优势、且土地贮备较丰富优良，大部分项目风险小、盈利能力强，企业“立足南京市、面向周围其它城市”发展战略切实可行。企业目标房地产市场整体较健康，未来含有较大发展潜力。当前，南京、苏州和无锡住宅平均价格较低（均在4000元/M2左右），三地民营经济发达，经济增加前景很好，未来房地产市场含有较大发展潜力。管理层非常务实，中小企业学习榜样56中国房地产企业商业模式研究报告第56页栖霞建设组织管理结构

57中国房地产企业商业模式研究报告第57页经典企业分析3商业地产企业——金融街

区域优势型——栖霞建设规模优势型——万科

工业地产企业——海泰发展/张江高科58中国房地产企业商业模式研究报告第58页商业地产与住宅开发类企业盈利模式差异商业地产收益起源由三部分组成：

现有物业租金收益

物业升值价值（商业物业在防御通货膨胀和享受资产升值方面有没有可比拟优势）

物业改进带来价值收益

优质商业地产盈利模式应是三种收益之和，但当前市场只关注商业地产租金收益，从而严重低估了优质商业地产投资价值。正确认识商业地产成长性时间复利才是商业地产最大亮点。59中国房地产企业商业模式研究报告第59页商业地产优势首先，

年上市企业将实施新会计准则

因为投资性房地产能够采取公允价值记帐方法，在这种会计准则下，物业升值能够计入当期损益，那么商业地产每股收益有望大幅提升，从香港市场

年实施新会计准则情况看，新会计准则还是被很多企业采取，并形成正面支持原因。其次，“奥运会”临近和人民币升值预期对商业地产形成利好最终，商业地产调控压力小

商业地产成为投资品是市场已经广泛接收，所以房地产开发商业地产挑战主要应该是本身管理问题，受到政策调控压力相对有限。60中国房地产企业商业模式研究报告第60页资源优势与管理经验成就商业地产地段、地段、还是地段——资源特征十足优质商业地产股更应看成是一个资源股，因为这种地产往往产生于含有尤其优良地理位置，这种比较优势就是其关键竞争力主要内容。北京CBD、北京金融街区域以及上海陆家嘴区域等三个区域内物业升值前景是相对乐观。管理经验是收益兑现根本确保含有良好地段只是优质商业地产必要条件，而非充分条件。任何优质商业地产应该同时具备区位优势和管理优势才能真正为股东创造出很好价值.投资者重点关注商业地产包含：金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥。61中国房地产企业商业模式研究报告第61页金融街业绩汇报项目

变动主营业务收入34.81+74%净利润5.25+28.52%单位：亿元主要财务指标

主营业务范围：房产开发（28.4亿元，占81.6%）地产开发（5.4亿元，占5.5%）房屋租赁收入62中国房地产企业商业模式研究报告第62页金融街控股发展战略经营计划和转型期战略已经确定，天津将是未来业务重点开发区域，金融街区域业务将以租赁为主，“立足北京、面向全国重点城市和地域，以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现企业连续、健康、稳定发展”。和年将是金融街发展主要时期，年奥运会前金融街区域将完成开发建设，金融街将面临转型期间，企业转型期战略方向已经确定，在完成北京金融街区域建设收尾工作同时，落实以北京和环渤海地域资源贮备策略。天津将成为金融街房产开发业务发展重点区域之一，北京金融街区域内业务将主要以租赁为主，所以企业所含有独特区位优势仍将继续。63中国房地产企业商业模式研究报告第63页金融街控股优势分析企业定位明确，主业突出:“围绕京津地域，以持有写字楼等高档商业地产为主，以住宅地产开发销