上海绿港购物广场市场调研与前期策划

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市场调研与前期策划报告

・目录・

第一部分：序言

第二部分：概况

第一章：整体调研概况

一、调查时间

二、调查问卷样本数量

三、调查方法

四、访问对象

五、受访者的基本资料

一、第二章：上海市宏观经济概况概况

二、国民经济与产业结构

三、房地产业概况

第三部分：市场篇

笫一章：青浦区商业房地产业市场调研分析

一、青浦区概况

二、青浦区2007年前11月商业房地产数据分析

一、第二章：青浦区商业消费需求及消费行为分析

二、消费者对青浦区现有商业状况的满意度

三、青浦区消费者消费习惯行为

一、第三章：《上海绿港购物广场》（本案）项目附近主要街道商业调研

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二、经营环境及物业状况

三、经营状况

四、新版《百联桥梓湾购物中心》商业中心的认知度

第四部分：产品篇

一、第一章：《上海绿港购物广场》（本案）项目市场分析与产品定位

二、市场现状分析

三、本案项目分析

四、竞争对手分析

五、客户群体分析

六、本案综合分析

七、本案产品定位

一、第二章：本案产品规划与营销策略

二、本案产品规划与营销建议策略

三、本案销售招商执行建议策略

四、本案商业业态建议规划

第五部分：结束语

第一部分：序言

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亚当•斯密在《国富论》中提出有一只“看不见的手”引导巾场竞争，创造了

一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了

解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双

看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。

但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔

力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的人

为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手”。在

中国，这只看得见的“手”无处不在，而最具代表性的行业莫过于房地产业，它使

得房地产市场变为“看不见的市场”。

但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推

到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政府

的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态，当然还包括企业

自身的因素。

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上海智帝策划事次机构________________________________________________督塞旦必帝无.

因此，上海智帝策划事业机构作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销

服务机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先

进认

知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市场调研、产品规划、行销

策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销服务，在现今这个复

杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为

贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。

上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托，就青浦区百联桥梓湾二

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第二部分：概况

第二部分：概况

第一章整体调研概况

一、调查时间

自2007年12月13日起至12月14日止，上海智帝策划事业机构调用4名工作人员，在

青浦区就《上海绿港购物广场》地块项目进行了实地市场考察，同时，完成「调查问卷发放及

回收的市场调查工作。

二、调查问卷样本数量

共发放调查问卷200份，实际回收有效问卷186份，回收率93%。

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三、调查方法

1.实地考察访问法；

2.实地随机抽取填表法：

3.入户访问填表法；

4.集中采点调查法。

四、访问对象

1.当地政府部门公务员及企事业单位职员；

2.青浦区老城区商业的业主或经营者；

3.青浦区公园路、城中北路及《上海绿港购物广场》附近主要街道商业的业主或经营者;

4.私企业主或个体经营者；

5.企业工薪职员；

6.社区市民；

7.外来务工人员，

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8.学生与流动人员；

9.

五、受访者的基本资料

本次调研受访者年龄、文化程度、职业、家庭收入等具体组成结构如下：

1.受访者的年龄构成

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2.受访者的职业构成

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3.受访者的文化程度

7%2%13%

28%

口初中以下■初中□高中/中技口中专

□大专口大学口大学以上

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4.受访者的个人月收入

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5.受访者的家庭月收入

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简析

♦本次问卷调研，是以市场随机抽取访问为主，入铺请研为辅的。年龄上排除了16岁以下、

60岁以上的人群。因为是以随机调研为主，故仅对本调研报告修正结论具参考价值。

♦本次问卷调研，在青浦区做了老城区商业调研，并对《上海绿港购物广场》地块项目周边

商业做了集中采点调研。

♦从青浦区受访者职业构成上看，个体商户、外来务工人员占据前两位，合计63机若加上

私营业主的10%,三者高达73%,说明青浦本地的民营经济是十分发达的。

从文化程度的结构上看，青浦当地人

程度不高。其中，高中以下文化程度P

大学以上仅有9%,这与本地经济发达

合。外来务工人员较多，可能是影响

的重要因素。

从受访者的收入来看，个人月收入在

下的占59.9%,为主流群体。但家庭

3000元以下和5000元以上的却各占

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30.48%,说明其一：多数当地市民收

份相对稳定的固定收入以外，大多数

其他收入来源；其二：市民收入两极

部分工薪阶层仍然收入较低。

第二章上海市宏观经济概况

一、概况

（一）上海市宏观经济概况

♦2006年全年实现上海市生产总值（GDPM0296.97亿元，按可比价格计算，比上年增长12%,

已连续第15年保持两位数增长（见下图表）。其中，

♦第一产业增加值93.81亿元，比上年增长0.8%；

♦第二产业增加值4997.81亿元，增长12.8%：

第三产业增加值5205.35亿元，增长11.5机第三产业增加值占全市生产总值的比重为

50.6%o

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二、国民经济与产业结构

（一）国民经济与产业结构

2006年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比05年增长10.8%,增幅比上年回落

4个百分点（见下图表）。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2机投资结构进一步优化。

从产业投向看，第一产业投资14.29亿元，比上年增长1.6倍，占全社会固定资产投资总额的

比重为0.4%；第二产业投资1212.71亿元，增长12.1%,所占比重为30.9%；第三产业投资

2698.09亿元，增长9.9%,所占比重为68.7机从投资主体看，国有经济投资1460.09亿元，

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比05年增长17.7%,占全社会固定资产投资总额的比重为37.2%；集体经济投资159.31亿元,

增长21.6%所占比重为4.1%；股份制经济投资910.31亿元，下降0.7嘱所占比重为23.2版

外商及港澳台投资725.85亿元，增长13.4%,所占比重为18.5%。

三、房地产业概况

（一）、06年房地产业概况

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2006年完成房地产开发投资额1275.59亿元，比05年增长2.3乳增幅比上年回落3.8

个百分点；商品房施工面积10938.75万平方米，增长4.6%；竣工面积3274.27万平方米，增

长5.8机销售面积3025.4万平方米，下降4.2%,其中商品住宅受配套商品房销售量减少的影

响，06年销售面积2615.49万平方米，下降8.1乳而据市房地产交易中心统计，2006年全市

市场化新建商品住房成交面积2004.75万平方米，比05年增长0.5也去年商品房销售额

2177.08亿元，比05年增长0.7%,其中商品住宅销售额1841.04亿元，下降3.4%。去年存量

房成交过户面枳1706.81万平方米，比05年下降13.4%o

（二）、城镇市民居住宅水平提高

2006年全市完成住宅建设投资854.15亿元，比05年下降8.8%建成为住宅配套的公共服

务设施面积334万平方米。旧区改造继续保持合理规模.06年拆除住宅建筑面积848.4万平

方米，与05年基本持平；动迁市民7.69万户，比05年增长3.2机至去年末，城镇市民人均

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住房使用面积22平方米，比05年末增加0.7平方米;人均住房居住面积16平方米，增加0.5

平方米（见下图表）。市民住宅成套率达到94机

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第三部分：市场篇

第一章青浦区房地产业市场调研分析

一、青浦区概况

（一）青浦区简介

青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江

嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部河江

交错，西部湖荡群集，内河航运具有大然优势，可通行50〜300吨货船，是江浙沪的重要水

上通道。陆路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三

国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与318国道并行。陆路交通十分便捷，是上

海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦城区距上海市中心人民广场40公里；距虹桥国际

机场25公里。

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（二）经济状况

2005年青浦区国民经济保持持续、协调、健康发展的良好态势，经济结构调整进一步深化,

增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，全面完成了〃十五〃计划和全

年预期目标。2005年全区实现增加值306.2亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5乳其中

第一产业增加值8.5亿元，下降10.5%；第二产业增加值191.9亿元，增长19.3%,其中工业

增加值181.2亿元，增长20.3%；第三产业增加值105.8亿元，增长19.5机

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二、青浦区2007年前11月商业房地产数据分析

1.商业供需对比图（单位：平方米）

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2.商业成交价格走势图（单位：元/M2）

商业成交价格走势

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3.商业成交面积分段分析图（单位：平方米）

商业成交面积分段分析

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4.商业成交总价分段分析图（单位：元）

商业成交总价分段分析（元）

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简析

♦青涌区的房地产业经历了上海房产快速发展的历史，据不完全统计，本报告只列举该区域

今年前11月来商业房地产的统计数据。

前11个月的上市、成交面积来看，除3月份有9.5万方上市，2月、6月、10月没新增面积

上市外，其余各月份上市面积体量比较均衡；成交面积1至11月份总体比较平衡，没有太大

变化。

成交价格均价除5月份在8452元以下，其他10个月都在8500-12000元这一阶段呈上下小幅

波动状态，10月份卖出1120。元/M2的最高点。从成交息价来看，60-80万元去化占总成交量

的20.9%,其次总价在40-50万元的，商业房产的面积在25-60平方米最容易被市场接受。由

此，我司认为，今后《上海绿港购物广场》在产品规划上面要运用小面积、低总价的方式来销

售，或者招商世界品牌的家居连锁店入住，从而，达到快速去化的目的。

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