中央空调维修保养指导手册

空调、采暖及通风系统操作

维修保养手册

目录

一、维保体系图...............................................

二、设备的管理制度...........................................

1、巡回检查制度............................................

2、维护和保养制度..........................................

3、检测与修理制度..........................................

4、运行与检修记录..........................................

三、中央空调系统运行管理程序.................................

1、目的.....................................................

2、合用范围................................................

3、职责..................................................

4、工作程序................................................

四、维护保养方案.............................................

五、维修阐明.................................................

5.1维修前阐明.............................................

5.2例行维修及检查规定.....................................

5.2.1水泵................................................

六、安全保险................................................

6.1电气事故的防护措施....................................

6.2机械事故的防护措施....................................

6.3火灾和爆炸事故的防护措施..............................

6.4化学事故的防护措施....................................

6.5急救及意外汇报........................................

七、平常重点部位确认管理项目...............................

7.1检查机组压缩机电机及其启动器箱.......................

7.2检查机组控制机械部分.................................

7.3检查冷凝器...........................................

7.4检查蒸发器...........................................

7.5机组例行渗漏检修.....................................

7.6一般系统检查..........................................

7.7年度维护及保养.......................................

一、维保体系图

维保负责人:

TTM4H4，T

二、设备的管理制度

1、巡回检查制度

中央空调系统波及到的设备种类和数量较多，安装地点也比较分

散，尤其是夏季供冷运行时，对水系统来讲，冷水机组。二次泵、冷

却塔、膨胀水箱、空气处理装置等一般分设多处。更有某些超高建筑

和多功能公共建筑，由于技术上和使用上的特殊规定，往往设置多种

机房，而人员配置上不是也不需要每个机房均有值班人员。此时，为

了保证系统安全正常的运行，就需要运行维护人员和检修人员定期或

定期的进行巡回检查，以防止为主，发现故障和问题及时处理。

2、维护和保养制度

中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作状态是

其安全经济运行、延长使用寿命、保证供冷（供热）质量的基础，而

有针对性的做好各项维护保养工作又是中央空调系统和设备保持良好

工作状态的重要条件之一。

3、检测与修理制度

不管怎样加强维护保养，都只能减少设备的损坏速度，要想完全使

设备不出现故障或不发生部件损坏是不也许的。中央空调系统在运行

一定期间后，运动部件都会出现磨损、疲劳、间隙增大，甚至丧失工

作能力；而静止的部件和管道也会产生堵塞、腐蚀、结垢、松动等现

象，使设备的技术性能、系统的工作状况发生变化，甚至发生事故，

影响到中央空调系统的正常运行和空调的使用效果。因此，必须定期

对系统和设备进行检查和测量，以便根据检测状况及时采用对应的防

止性或恢复性的修理措施。

4、运行与检修记录

运行与检修记录是设备技术档案的重要构成部分之一，除此之外，

他也是原始技术资料之一。原始技术资料包括空调系统设计、施工、

安装图纸和阐明书，多种设备的安装、使用阐明书，系统和设备安装

竣工及验收记录等，分别由设计、设备制造、工程安装单位提供，是

在中央空调系统正式投入运行前就形成的。而运行和检修记录则是在

中央空调系统投入运行后形成并不停积累起来的。通过这些记录，可

以使运行和管埋人员掌握系统和设备的运行状况和现实状况，首先可

以防止由于状况不明、盲目使用而发生问题；另首先还可以从记录中

找出某些规律性的东西，通过总结、提炼后，再用于工作实际中，便

于管理和操作检修水平不停提高。

三、中央空调系统运行管理程序

1、目的

规范中央空调系统运行管理工作，保证中央空调系统正常运行，为

顾客提供满意服务。

2、合用范围

企业所辖物业的中央空调系统运行管理。

3、职责

3.1中央空调系统的运行管理由售后工程部统一负责。

3.2平常的空调供应由空调运行班负责。

3.3冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨张水箱等设备与装置的平常

巡检及制冷机房、空调机房的管理有空调运行班负责。

3.4各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢修由空调维修

班负责。

3.5各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由电工维修班负

责，空调维修班配合。

3.6冷水系统水质的处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作，由

空调运行班负责。

4、工作程序

4.1空调供应程序

4.1.1空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序，在规定的时间

开停冷水机组及启停对应的冷却水系统和冷冻水系统；

4.L2运行值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层新风机；

4.1.3中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每隔一小时将

冷水机组和水泵、冷却塔的运行数据记录在对应的运行登记表上：

4.1.4如有顾客需要延时空调服务，按有关有偿服务规定执行；

4.1.5顾客有空调使用效果方面的投诉时，由空调维修值班人员去

现场理解状况并予以处理。

4.2空调设备管理程序

4.2.1工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养及检修档案;

4.2.2工程部负责对空调设备进行标识，以便统一管理；

4.2.3由空调工程师制定空调设备及装置维护保养的规程，经工程

部经理审定后发放到有关班组，并以此制定和下达有关工作计划:

4.3空调设备维修程序

4.3.1在平常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡

回检查规定进行巡检，发现问题要及时反应，一边维修人员尽快到位

检修，检修后要将有关状况记录在“检修登记表”上：

4.3.2空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维护保

养计划，定期对空调设备及装置进行维护保养，并将维护保养状况记

录在“设备及装置维护保养登记表”上；

4.4空调水处理程序

4.4.1水处理企业出具的水质检测汇报由工程部存档。

四、维护保养方案

1、冷却塔维修保养:制冷技工每六个月对冷却塔进行一次清洁、保养。

2、用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应干燥处理

电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MQ以上时则应拆修电机线圈。

3、检查电机、风扇与否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如

有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4、检查皮带与否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮

带与否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配

合与否松动，如是则应整修。

5、检查布水器与否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

6、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶（无污物）。

7、检查补水浮球阀与否动作可靠，否则应修复（不定期）。

8、拧紧所有紧固件。

9、清洁整个冷却塔外表。

10、风机盘管维修保养：制冷技工每隔六个月对风机盘进行一次清洁、

保养。

11、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。

12、检查风机与否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有

异常摩擦响声则应更换风机轴承。

13、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MQ,,

否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同

规格电容；检查各接线头与否牢固，与否有过热痕迹，如是则作对应

整修。

14、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

15、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

16、拧紧所有紧固件。

17、清洁风机盘管外壳。

18、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每年对冷凝器、蒸发器进行

一次检查、保养。

检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修

处理，处理后达不到规定的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板与否完整，如损坏则应更换。

Q）自动空气开关维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换：

——清除触头表面上的小金属颗粒（不要修铿）。

f）信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯与否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示与否对的，如偏差较大则应作合适调整，调

整后偏差仍较大应更换。

g）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做

模拟试验，检查两者的动作与否可靠，输出的信号与否正常，否则应

更换同型号的中间继电器、信号继电器；

h）压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

检查压缩机油位、油色。如油位低于观测镜的"2位置，则应查明漏

油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

检查制冷系统内与否存在空气，如有则应排放空气。

详细检查压缩机如下参数：

a）压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MQ以上）；

b）压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）;

c）压缩机油压（正常10〜15kgf/Cm2）；

d）压缩机外壳温度（正常85℃如下）；

e）吸气压力（正常值4.9〜5.4kgf/cm2）；

f）排气压力（正常值12.5kgf/cm2）；

g）检查压缩机与否有异常的噪音或振动；

h）检查压缩机与否有异常的气味。

五、维修阐明

5.1维修前阐明

为使设备使用年期增长及防止不必要的损坏或系统故障，良好的

防止性保养是非常重要的。如下是一般定期例行的维修及检查规定，

如需要更详细之维修及检查程式和措施，可参照各有关制造商之操作

及维修阐明书。

在维修任何设备之前，务必将该设备停止操作，将电源切断，按

下该设备之急停制，并取出本控箱内的控制熔丝，以及挂上警告牌显

示设备正在维修中，以保证设备不会在维修时被错误启动而发生危险。

5.2例行维修及检查规定

5.2.1水泵

定期维修

注意:在维修时确认水泵电源已切断并有明显警示牌；

若是新泵或更换了密封件，提议运行一种星期后进行检查。

1）每月一次工作

a）检查轴承的状况及如有需要时加润滑油。

b）检查泵的振动和异常噪音。

c）根据需要给泵手动排气。

d）查对工作电流。

e）检查水流开关的操作状况。

f）检查止回阀的操作状况。

2）每季一次工作

a）清理及润滑轴承、螺丝、隔震器。

b）清理设备外壳及电动机。

c）查对工作电流。

3）每六个月一次工作

a）如有需要，清洗过滤网。

b）检查设备的联轴器和隔震器。

c）更换润滑油。

d）检查水泵轴封的定位叶轮的固定安装和密封件的防漏。

e）更换及维修启动控制屏、电力开关擎、保险丝和不正常的供电配

件。

4）每年一次工作

a）检查电控设备的操作。

b）拆除泵的连接轴安全罩，并检查连接轴的状况°

c）观测并调整任何连接轴未对准的迹象。

d）执行电动机线圈的绝缘测试。

e）提议每三年在维修工厂应作一次大修。

紧急维修

当机组的运作电流高于预定的过载保护电流量时，电机的过载保护

随即动作，水泵立即停止运转。设于起动箱及总控制屏的红色故障指

示灯亮起。按下过载保护，将过载继电器复位，找出过载原因，修正

及按下绿色起动按钮，将机组再次投入运作。

5.2.2热互换器

定期维修

1）每月一次工作

a）检查渗漏和过度的压降。

2）每季一次工作

a）检查可见的腐蚀和如有需要油漆。

3）每六个月一次工作

a）如有需要，打开热互换器进行清理。

4）每年一次工作

a）检查换热片之间的密封，有老化或破损需及时更换。

5.2.3新风处理机及空调处理机

定期维修

1）每月一次工作

a）查对工作电流。如电流高于正常值，注意过滤网与否堵塞，或风

机的转动系统不顺滑工

b）清洗过滤网。

c）注意机组有否发出异常噪音及震动。如有，检查电机及风机转动

有否受阻或有过大摩擦阻力，风管风道受阻、盘管风道堵塞等现象。

d）检查轴承工作状况，注意有否不稳及过量震动状况。如有，需更

换轴承。

2）每季一次工作

a）检查风机传动皮带有否磨损,更换损坏皮带,如皮带有过松现象,

调整电机与风机的中心距。

b）检查盘管清洁状况，及送回风温度温差，如温差过低，必须清洗

盘管。

3）每六个月一次工作

a）收紧机组各固定件及螺栓。

b）检查供电及起动器触点及各控制回路接线，清洁接触面及更换日

损耗之电器元件。

c）对各轴承添注润滑油。

d）检查冷冻水供回水水压及压差，查对与否正常。

4）每年一次工作

a）检查自动温度控制及控制阀状况。

b）对机组及支架进行刷漆工作。

c）检查机组的弹簧隔震装置。

d）检查接驳阀门的工作状况。

e）执行电动机线圈的绝缘测试。

紧急维修

当机组的运作电流高于预定的过载保护电流量时，电机的过载随

即动作，水泵立即停止运转。设于起动箱及总控制屏的红色故障指示

灯亮起。按下过载俣护，将过载继电器复位，找出过载原因，修正及

按下绿色起动按钮将机组再次投入动作。

5.2.4m（带起动箱类）

定期维修

1）每月一次工作

a）查对起动箱处的电流表电流量。如电流高于正常值，注意过滤网

与否堵塞，或风机的转动系统不顺滑。

b）注意机组有否发出异常噪音及震动。如有，检查电机及风机转动

有否受阻或风管风道受阻等。

c）检查轴承工作状况，注意有否有不稳及过量震动状况。如有，需

更换轴承。

2）每季一次工作

a）检查风机传动皮带（如有）有否磨损，更换损坏皮带。

b）收紧机组各固定件及螺栓。

3）每六个月一次工作

a）检查供电及起动器触点和各控制回路接线，清洁按触面及更换

已损耗之电器元件。

b）对各轴承添注润滑油。

c）检查风机传动皮带（如有）有否磨损，更换损坏皮带。

4）每年一次工作

a）对机组及支架进行补漆和紧定工作。

b）检查机组的弹簧隔震装置

c）检查及如有需要清洁电控。

d）检查温控器的工作状况。

e）执行电动机线圈的绝缘测试。

紧急维修

当机组的运作电流高于预定的过载保护电流量时，电机的过载随

即动作，风机立即停止运转。设于起动箱及总控制屏的红色故障指示

灯亮起。按下过载俣护，将过载继电器复位，找出过载原因，修正及

按下绿色起动按钮将机组再次投入动作。

5.2.5离心式制冷机

定期维修

1）每月一次工作

a）检读电动机之电压和电流的数值。

b）检读冷冻水和冷却水供水及回水温度和压力表的数值。

c）检读蒸发器和冷凝器的温度和压力的数值。

d）检读润滑油的油温和油压的数值。

e）检视有否不正常震动或噪音。

2）每季一次工作

a）检查控制箱和配电柜之电线，接触器和配件的外观和性能。

b）检查润滑油是局限性够，如发现油压过低或油量低于水平便需补

充。

c）补充润滑油由制造商的指定人员进行。

3）每六个月一次工作

a）由于冬季长期不运行时，蒸发器和冷凝器内的水需要放净，并需

拆去泄水，通气孔塞，用压缩空气将剩余在蒸发器和冷凝器喉管内

的水吹出，以防锈蚀。

4）每年例行的维修及检查规定

a）每年夏季制冷机重新投入操作前，需由合格技术人员检查。

5.2・6风机盘管

定期维修

1）每月一次的工作

a）检查回风过网状况。

b）检查风机盘管的三速开关，启动及关闭风机，将风机风速调往低

速、中速及高速。

c）注意风机盘管有否过量噪声。有过量噪声发自轴承处，须添注润

滑油。

2）每季一次的工作

a）清洗流量过多的过滤网。

b）有过量噪声发自轴承处，须添注润滑油。

3）每六个月一次的工作

a）换季供水前拆卸过滤器后清理。

b）检查盘管

4）每年一次的工作

a）检查风机盘管的出风温度。如温差过低，须检查电动二通阀、温

度控制器及检查冷冻水管畅通状况等。

b）检查温控器的工作状况。

c）如过量噪声发自轴承处，对风机盘管电机添注润滑油。

5.2.7冷却塔

定期维修

1）每月一次检查

a）检读电动机的电压和电流数值。

b）检读冷却水供水及回水温度和压力表的数值。

c）检视水位和浮球阀的操作与否正常。

d）检视有否不正常震动或噪音。

2）每季一次检查

a）检查所有螺栓和机件与否牢固。

b）清理进风百叶，分水盆、集水盆及过滤网。

c）检查电动机、电线、接触器有否过热迹象。

3）每六个月一次检查

a）以合适的润滑油润滑所有轴承。

4）每年一次检查

a）于冬季不用动作时，每月也要启动冷却塔风机一次，每次至少一

小时。

b）于冬季长期不用运行时，需将冷却塔的水放清，以免冷却水因室

外温度低于摄氏零度结冰而损坏设备和管道。

5.2.8水处理系统

定期维修

1）每月一次的工作

a）检查异常噪音或振动。

b）检查透明软管及如有需要时更换。

2）每季一次的工作

a）检查配电屏内元器件及配线与否紧固,有必要及时更换。

2）每六个月一次的工作

a）检查电控设备的操作。

2）每年一次的工作

a）检查加药水箱表面的腐蚀状况，必要时补漆。

注意事项：

1）操作员需每天手动操作工作、备用泵。

2）操作员需每天检查化学药水的水位如有需要时订购补充。

5.2.9油漆

每年一次检查识别系统用的油漆有否脱落，若有发现，应重新刷

油一遍。

六、安全保险

6.1电气事故的防护措施

1）开始在设备上作业时，保证设备未接通电源，不会启动。控制电

路也须同样地切断电源。

2）检查市电电压和频率与否与设备的数据铭牌上相符或在容许偏

差范围内。

3）定期检查设备接地线与否紧固，定期测试地线保证接地良好，

否则会导致人命事故。

4）定期检查屋面避雷带的连接和腐蚀状况，检查配电屏内的漏电

保护器与否正常工作。

5）外皮已破损或严重扭曲的电缆应及时更换。

6）检查配电屏内元器件及配线与否有短路的危险。

6.2机械事故的防护措施

1）开始在设备上作业时，保证设备未接通电源，不会启动。控制电

路也须同样地切断电源。

2）保证设备在地上或设备基座上不致滚动或翻倒，以免伤害人员

或损坏财务。

3）未经培训的或未承认操作人员不能担任此项工作。

4）检修时提前告知各部门人员，维修时做好警示标志必要时拉警

戒线，以防高空坠物伤及他人。

5）维修及检查时有足够的亮度或照度保证正常安全操作。

6.3火灾和爆炸事故的防护措施

1）保证工作区域内无易燃、易爆固气体，始可进行维修。

2）在工作区域周围设置合适的屏障设施。

3）保证有一种畅通的退路。

4）检查无爆炸的危险后才进行焊接或使用电气手动工具。

5）检查配电屏及供电线路与否有过热和老化现象，于定期检查时

发现问题须及时处理。

6.4化学事故的防护措施

1）操作时佩戴护目镜和橡胶手套。

2）开始作业时用清水彻底清洗设备。

3）穿好防护服小心受到感染的危险。

4）理解所使用的危险化学品的特性，不盲.目操作，不违章使用。

5）妥善保管身边的危险化学品，做到：标签完整，密封保留；避

热、避光、远离火种。

6）防止储存和使用化学品的区域出现明火。

6.5急救及意外汇报

1）若有害化学品已溅入眼睛，请按下列环节处理：

-用手指将眼睑撑开，立即用自来水冲洗眼睛15分钟。

-就近医院找眼科医生诊治。

2）若有害化学品已溅到皮肤上，请按下列环节处理：

一脱去受污染的衣服。

一用肥皂和清水清洗皮肤。

一必要时，可找医生诊治。

3）出现意外事故当事人首先按照程序控制处理现场，最大程度的

减少损失，同步向主管部门负责人如实汇报状况。

七、平常重点部位确认管理项目

7.1检查机组压缩机电机及其启动器箱

I.检查并收紧压缩机电机电源端子。

2.检测电机三相线圈温度传感器电阻值

3.检测电机三相线圈绝缘阻抗

4.对电机接线端子箱进行清洁/除尘

5.检查并收紧机组启动器箱内所有电源接线端子

6.检查并收紧启动器箱内所有控制接线端子

7.检测压缩机电机起动器内所有其他电气装置

8.检查启动器箱内所有电磁接触器触点状态，若发现触点损坏严重则

及时反应给客户

9.清洁启动器箱内所有电磁接触器触点，线圈，衔铁等部件

10.检查运行/短路电磁接触器机械互锁。

11.保护性的处理各接触器接点

7.2检查机组控制机械部分

1.检测及调整导叶连杆（仅对离心机）

2.润滑所有导叶之连杆及传动部份（仅对离心机）

3.检查并调整冷却水及冷冻水流量/压差开关

4.对控制箱进行清洁/除尘

5.检测及校正低温传感器

6.检测冷却水及冰水温度传感器（-7℃）

7.3检查冷凝器

1.检测水及冷媒之温差并调整

2.检测冷媒饱和温度传感器

3.检测冷媒饱和压力传感器

7.4检查蒸发器

1.检测水及冷媒之温差并调整

2.检测冷媒饱和温度传感器

3.检测及校正冷媒蒸发压力

7.5机组例行渗漏检修

1.使用电子检漏仪或肥皂泡法对机组进行全面检漏，若发现泄漏及时

修补，以免导致更严重的损失。

7.6一般系统检查

1.检测不正常之噪音，振动及高温

2.检测及汇报机组之