2025年法院房地产审判试题试卷及答案

2025年法院房地产审判试题试卷及答案一、单项选择题（共10题，每题3分，共30分。每题只有一个正确答案，多选、错选、不选均不得分）1.某市甲房地产开发公司拟开发商品住宅项目对外预售，根据我国现行法律及司法解释规定，下列不属于商品房预售应当具备的条件的是（）A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.取得商品房预售许可证明D.商品房项目已完成主体结构封顶2.2024年3月，李某将其名下一套房屋为与其共同居住的保姆王某设立居住权，双方签订了书面居住权合同但未办理居住权登记。2024年10月李某去世，其子李某华继承该房屋并办理了过户登记，随即要求王某搬离。下列说法正确的是（）A.居住权自合同成立时生效，王某有权继续居住B.居住权未办理登记，王某无权主张居住权C.李某华作为所有权人有权单方解除居住权合同D.王某可基于遗赠扶养协议主张房屋所有权3.甲建设工程公司承接乙开发公司的商业楼项目，2023年12月项目竣工验收合格，双方于2024年1月15日完成工程款结算，确认乙欠付甲工程款1200万元。甲公司就该欠付工程款主张优先受偿权的最长期限至（）届满。A.2025年7月15日B.2024年7月15日C.2025年1月15日D.2026年1月15日4.张某先后与甲、乙、丙三人签订同一套存量房的买卖合同，三人均未办理过户登记。其中甲已支付全部购房款，乙已合法占有房屋，丙签订合同的时间最早。现三人均要求履行合同，人民法院应当支持（）的履行请求。A.甲B.乙C.丙D.三人按债权比例履行5.某小区建成后，开发商将占用小区业主共有道路划定的20个地面停车位以每个10万元的价格对外出售给小区业主，所得收益共计200万元。该收益应当归（）所有。A.开发商B.购买车位的业主C.全体业主D.物业服务企业6.建设工程施工合同存在下列哪一情形时，人民法院应当认定该合同有效？（）A.承包人未取得建筑业企业资质的B.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的C.建设工程必须进行招标而未招标的D.承包人超越资质等级许可的业务范围签订合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级的7.消费者购房人提出执行异议，请求排除对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的执行，下列哪一情形不属于其应当符合的条件？（）A.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同B.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋C.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十D.已办理商品房预售合同备案登记8.下列关于前期物业服务合同的说法，正确的是（）A.前期物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订B.前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止C.业主有权以其并非前期物业服务合同的当事人为由拒绝支付物业费D.前期物业服务合同必须采取口头形式9.家住某村的村民王某将其名下宅基地上的房屋出售给邻村村民李某，双方签订了房屋买卖合同，李某支付了全部购房款并入住，但未办理宅基地使用权变更登记。下列说法正确的是（）A.房屋买卖合同有效B.房屋买卖合同无效C.李某已取得房屋所有权D.李某有权要求王某办理过户登记10.甲将其名下房屋抵押给银行贷款，办理了抵押登记。抵押期间，甲未告知银行，将房屋以市价出售给不知情的乙，并办理了过户登记。下列说法正确的是（）A.银行的抵押权消灭，无权就该房屋主张优先受偿权B.乙无权取得房屋所有权，银行有权行使抵押权C.乙可代为清偿甲欠付银行的贷款以消灭抵押权D.甲转让房屋的行为无效，银行有权要求撤销甲与乙的买卖合同二、多项选择题（共6题，每题5分，共30分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选、不选均不得分）1.下列情形中，商品房买卖合同的买受人有权请求解除合同的有（）A.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行B.房屋主体结构质量不合格不能交付使用C.房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格D.因房屋质量问题严重影响正常居住使用2.建设工程价款优先受偿权的优先范围包括下列哪些款项？（）A.承包人施工人员的报酬B.承包人支付的材料款C.发包人欠付工程款的逾期利息D.发包人违约应支付的违约金3.下列情形中，居住权消灭的有（）A.居住权合同约定的居住期限届满B.居住权人死亡C.居住权人连续一年未在房屋内居住D.居住权人书面放弃居住权4.根据民法典规定，下列业主共同决定的事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的有（）A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动5.建设工程施工合同被认定无效后，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，人民法院应予支持的情形有（）A.建设工程经验收合格B.建设工程经验收不合格，但经修复后验收合格C.建设工程经验收不合格，修复后仍不合格D.建设工程尚未竣工验收，但发包人已经擅自使用6.某法院查封了登记在被执行人刘某名下的一套住宅，案外人王某提出执行异议，主张其对该房屋享有所有权，请求排除执行。下列情形中，人民法院应当支持王某异议请求的有（）A.查封前王某已与刘某签订合法有效的书面房屋买卖合同，已支付全部价款，已合法占有该房屋，且非因王某自身原因未办理过户登记B.查封前王某已与刘某签订房屋买卖合同，支付了30%购房款，约定剩余款项办理银行贷款，未占有房屋C.该房屋是王某向刘某购买的用于居住的商品房，王某名下无其他居住用房，已支付全部购房款D.刘某已将房屋赠与王某，双方签订了赠与合同，但未办理过户登记三、案例分析题（共3题，第一题12分，第二题14分，第三题14分，共40分）案例一（12分）2023年5月，甲房地产开发公司取得某住宅小区项目的商品房预售许可证，同年6月，甲公司与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某购买该小区3栋101号房屋，总价款120万元，张某当日支付全部购房款，甲公司向张某交付了房屋，双方约定2024年12月前办理过户登记。2024年3月，甲公司因欠付乙银行贷款被诉，法院依乙银行申请查封了包括张某所购房屋在内的甲公司名下全部未过户房产。张某得知后向法院提出执行异议，主张排除执行。经查：张某名下无其他用于居住的房屋，甲公司与张某签订的《商品房买卖合同》已办理网签备案，非因张某原因未办理过户登记。问题：1.张某提出的执行异议是否符合法律规定的排除执行条件？请说明依据（7分）2.若乙银行主张其对案涉房屋享有抵押权，是否影响张某的异议请求成立？请说明理由（5分）案例二（14分）2022年8月，甲建筑公司与乙开发公司签订《建设工程施工合同》，约定甲公司承建乙公司开发的商业综合体项目，合同总价款8000万元，竣工日期为2024年2月。2023年10月，甲公司得知乙公司经营状况严重恶化，遂停止施工，要求乙公司提供付款担保，乙公司拒绝。2024年1月，乙公司将该项目整体抵押给丙银行贷款5000万元并办理抵押登记。2024年5月，甲公司已完工部分经验收合格，经双方结算，乙公司欠付甲公司已完工部分工程款3200万元。甲公司诉至法院，主张优先受偿权。经查：甲公司具备相应施工资质，案涉项目属于必须招标的项目，双方签订合同前已经履行了招投标程序。问题：1.甲公司停止施工的行为是否合法？请说明理由（5分）2.甲公司主张的建设工程价款优先受偿权与丙银行的抵押权何者优先？请说明理由（5分）3.甲公司行使优先受偿权的范围是否包括乙公司逾期支付工程款的利息？请说明理由（4分）案例三（14分）2022年10月，李某在其所有的某小区10栋201号房屋上为其母亲王某设立居住权，双方签订了书面居住权合同并办理了居住权登记，约定居住权期限至王某去世为止。2024年4月，李某将该房屋出售给赵某，双方签订了房屋买卖合同并办理了过户登记。赵某入住后要求王某搬离房屋，王某拒绝。随后赵某以房屋漏水为由要求物业服务企业维修，物业服务企业以房屋漏水属于业主专有部分问题、应由业主自行承担为由拒绝。2024年6月，赵某以未享受物业服务为由拒绝支付物业费，物业服务企业诉至法院要求赵某支付物业费。问题：1.赵某是否有权要求王某搬离房屋？请说明理由（5分）2.物业服务企业拒绝维修房屋漏水部位的理由是否成立？请说明理由（4分）3.赵某以未享受物业服务为由拒绝支付物业费的主张是否成立？请说明理由（5分）一、单项选择题答案及解析1.答案：D解析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售法定条件为：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证、持有建设工程规划许可证、投入开发建设资金达总投资25%以上并确定施工进度和竣工日期、取得商品房预售许可证明。“主体结构封顶”属于地方监管要求，并非法定必备条件，因此D当选。2.答案：B解析：根据《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立。本案中双方仅签订居住权合同未办理登记，居住权未设立，王某无权主张居住权，B正确。居住权合同相对方为李某与王某，李某华并非合同当事人无权单方解除，本案无遗赠扶养协议，A、C、D错误。3.答案：A解析：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，建设工程价款优先受偿权最长行使期限为18个月，自发包人应当给付工程款之日起算。本案中2024年1月15日为结算日即应付工程款日，加计18个月为2025年7月15日，A正确。4.答案：B解析：同一房屋数份买卖合同均有效时，履行顺序为：已办理过户登记>已合法占有>已支付购房款>合同成立在先。本案中三人均未办理登记，乙已合法占有房屋，应优先支持乙的履行请求，B正确。5.答案：C解析：根据《民法典》第二百七十五条第二款规定，占用业主共有道路或其他场地划定的车位属于业主共有，对应的出售收益归全体业主所有，C正确。6.答案：D解析：根据建设工程司法解释一第四条规定，承包人超越资质等级签订合同，在竣工前取得相应资质的，合同有效。A、B、C均属于法定无效情形，因此D当选。7.答案：D解析：根据《执行异议和复议规定》第二十九条，消费者购房人排除执行无需满足预售合同备案条件，备案仅为行政管理手段，不属于法定要件，因此D当选。8.答案：B解析：根据《民法典》第九百四十条规定，前期物业服务合同存续期间，业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同生效的，前期合同自动终止，B正确。前期物业服务合同由建设单位签订、对全体业主有约束力、需采用书面形式，A、C、D错误。9.答案：B解析：宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，向本集体以外主体转让宅基地上房屋的，违反法律强制性规定，合同无效，因此B正确，A、D错误。不动产物权变动自登记生效，李某未办理过户未取得所有权，C错误。10.答案：C解析：根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间转让抵押物的，抵押权不受影响，受让人享有涤除权，可代为清偿全部债务消灭抵押权，C正确。银行抵押权不受转让影响，乙已办理过户取得所有权，转让行为无无效情形，A、B、D错误。二、多项选择题答案及解析1.答案：ABCD解析：根据商品房买卖合同司法解释，出卖人迟延交房经催告3个月仍未履行、房屋主体结构质量不合格、质量问题严重影响居住的，买受人均有权解除合同，ABCD全部正确。2.答案：AB解析：根据建设工程司法解释一第四十条规定，优先受偿范围仅包括施工人员报酬、材料款等实际支出，逾期利息、违约金、损害赔偿金均不属于优先范围，因此AB正确。3.答案：ABD解析：根据《民法典》第三百七十条规定，居住权因期限届满、权利人死亡而消灭，权利人书面放弃居住权的，物权也发生消灭效力。居住权存续不以实际居住为前提，C无法律依据，因此ABD正确。4.答案：ACD解析：根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集维修资金、改建重建建筑物、改变共有部分用途需经双四分之三业主同意，使用维修资金仅需双过半同意，因此ACD正确。5.答案：ABD解析：建设工程合同无效的，工程验收合格、修复后合格、发包人擅自使用的，承包人均有权主张参照合同约定折价补偿。修复后仍不合格的，承包人无权主张工程款，因此ABD正确。6.答案：AC解析：A符合《执行异议和复议规定》第二十八条一般买受人排除执行条件，C符合第二十九条消费者购房人排除执行条件。B未合法占有、D未办理过户登记不发生物权变动，均不符合条件，因此AC正确。三、案例分析题参考答案案例一1.张某的执行异议符合排除执行条件，依法应予支持（2分）。依据《执行异议和复议规定》第二十九条，消费者购房人排除执行需同时满足三个要件：一是查封前已签订合法有效书面买卖合同；二是所购房屋用于居住且名下无其他居住用房；三是已支付全部或超过50%购房款（3分）。本案中合同签订时间早于查封时间，张某名下无其他居住用房且已支付全部购房款，完全符合法定要件，异议请求成立（2分）。2.乙银行的抵押权不影响张某的异议请求成立（1分）。消费者购房人的居住生存权属于基本人权范畴，优先于抵押权人的经营性担保债权，是司法实践的统一裁判规则（3分）。即便乙银行享有抵押权，张某作为符合法定条件的消费者购房人，仍有权排除抵押权的强制执行（1分）。案例二1.甲公司停止施工的行为合法，属于行使不安抗辩权（1分）。根据《民法典》第五百二十七条规定，先履行债务的当事人有确切证据证明对方经营状况严重恶化的，有权中止履行（2分）。本案中甲公司是先履行施工义务的一方，有确切证据证明乙公司经营状况严重恶化，有权暂停施工并要求提供担保，乙公司拒绝提供担保的，甲公司还有权解除合同，因此停工行为合法（2分）。2.甲公司的建设工程价款优先受偿权优先于丙银行的抵押权（1分）。建设工程价款优先受偿权是《民法典》第八百零七条规定的法定优先权，其效力天然优先于抵押权等约定担保物权，