房地产法学（第五版）课件 第七章 房屋建筑质量管理

房地产法学第七章房屋建筑质量管理RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材PART01现代建筑质量控制体系参与企业资质控制房地产开发过程中对建筑质量的监管房屋竣工验收制度CONTENTS目录01现代建筑质量控制体系02工程监理制度03建筑工程质量责任04建筑工程质量纠纷一、参与企业资质控制（一）建筑企业的资质管理（1）将建筑业企业按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，企业只能在资质许可范围内进行工程承包活动。（2）对资质证书的使用管理确立动态管理体系，按企业实际情况的变化对建筑企业资质等级或承包工程范围进行相应调整。01

建筑企业工程勘察企业必须取得工程勘察资质证书，并在资质等级许可的范围内承揽勘察业务。02勘察设计单位03监理、项目经理等同样存在资质管理。二、房地产开发过程中对建筑质量的监管建设行政主管部门实施监督管理国务院建设行政主管部门对全国的建设工程安全生产实施监督管理，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程安全生产实施监督管理。安全生产许可制度建筑施工企业未取得安全生产许可证的，不得从事建筑施工活动。建筑单位质量体系认证制度通过公正的第三方机构对建筑工程质量或质量体系做出正确、可靠的评价，从而提高建设单位或建筑单位的信誉，完善和提高建筑工程质量。三、房屋竣工验收制度1.建设单位组织实施建设方组织设计单位、施工单位、监理单位等参与主体验收，并取得消防、环保、规划验收合格证和相关资料文件。2.主管部门备案建设方提出竣工验收报告，申请建设行政主管部门备案；主管部门收讫并确认后发给《房屋建筑和市政基础设施竣工验收合格备案证书》；综合验收合格的，主管部门签发《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，之后还要向建设主管部门申请备案，取得《工程竣工验收备案表》。03程序房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用01

意义由建设单位负责组织实施，建设主管部门备案02

实施主体PART02工程监理制度工程建设监理制度的建立建设工程监理的特点建设工程监理单位的任务和权利建设工程监理的范围建设工程监理责任一、工程建设监理制度的建立（一）概念工程建设监理，是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。（二）发展进程我国从80年代末开始试行和推广工程建设监理制度。1989年7月28日原建设部发布了《建设监理试行规定》，1992年发布了《工程建设监理单位资质管理试行办法》，到1996年转入全面推行阶段。（三）现行法规范：《建筑法》、《工程质量条例》、《工程监理企业资质管理规定》（四）实际应用从国际惯例来看，监理制度是贯穿工程建设项目的始终，包括投资决策阶段、设计阶段、施工招投标阶段、施工阶段(含保修阶段)。但目前，我国监理工作一般仅限于工程建设项目的施工阶段。二、建设工程监理的特点监理单位与业主是一种委托关系。监理在工程项目的建设工程中，利用自己的工程建设方面的知识、技能和经验为业主提供高智能监督管理服务，以满足业主对项目管理的需要。服务性专业性或专家性0102建设单位、施工单位和监理单位是工程项目的三方当事人。虽然监理单位是受业主（建设单位）的委托从事监理活动，但是为了确保建筑工程质量，监理必须保持其独立性。独立性或中立性公正性是监理单位和监理工程师的基本职业道德准则。公正性也是监理单位进行工程监督的基本条件。公正性0304监理单位必须具备一定的资格才能接受业主的委托从事监理活动。在接受委托后，监理单位还必须委派专业的监理工程师对工程项目进行监督、检查和验收。三、建设工程监理单位的任务和权利“三控制”即质量控制、工期控制和投资控制。“两管理”是指对工程建设承发包合同和工程建设过程中有关信息的管理。“一协调”是指协调参与工程建设的各方关系，可以通过定期或不定期召开会议的形式来实现。（一）主要任务在目前，监理主要集中在施工招投标管理和工程承包合同管理两个方面，对承包单位在施工质量、建设工期和资金使用等，代表建设单位实施监督。概括起来，建设工程监理的主要任务是“三控制、两管理、一协调”。（二）现场监理工程师的权利监理工程师的决定权在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签认；结算工程款的复核权，对索赔事项的审核，确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否决。1监理工程师的审批权主要有：审批承包商的施工组织设计或施工方案；发布工程施工开工令、停工令、复工令；对工程中使用的材料、设备施工质量检验；对施工进度进行检查、监督，对工程实际竣工日期提前或延误期限的鉴定。2监理工程师的建议权如对工程建设相关事项和工程设计的建议权，对不合格的承包商向业主提出撤换的建议权。3四、建设工程监理的范围以自愿原则为基础监理是基于业主的委托才可实施的建设活动，所以对建设工程实施监理应建立在自愿的基础之上。例外情形在一些涉及公共利益的重大工程等方面，为确保工程质量和公众的生命安全，国家有权要求业主必须实施工程监理。国家重点建设工程；大中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。五、建设工程监理责任01、行政责任1.违法情形转让监理业务；超越其资质允许的范围承接工程；监理工程师伪造、涂改、出卖执业证。2.责任形式监理的行政责任由行政机关予以认定，一般由各级建设行政主管部门给予相应的处罚，形式包括责令改正、罚款、停业整顿、资质降低、吊销资质证书等。02、刑事责任刑事责任是监理工程师承担的最为严重的责任。《刑法》和《建筑法》对监理工程师承担刑事责任作了明确的规定。我国现有的法律对监理承担施工安全监督的责任缺少具体的规定，但是我国司法实践中，多认定监理人员应当承担施工安全的责任。五、建设工程监理责任03、民事责任1.违约方式监理单位或监理人员超越了委托合同所授予的权限；监理单位或监理人员由于自己的失职给业主造成了经济损失。2.承担赔偿责任的情形工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量，造成损失的，承担连带赔偿责任；将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字，造成损失的，承担连带赔偿责任。3.责任承担主体监理单位。但如果违约行为是由于监理人员的个人行为引起的，监理单位在承担民事责任后，有权向相应的责任人追偿。PART03建筑工程质量责任建筑工程质量的责任人房屋质量的责任期限质量保修期责任的承担一、建筑工程质量的责任人（一）房屋质量问题概述房屋质量缺陷房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。1需划清各主体在建筑工程中的责任房屋的建设是一个系统工程，房地产开发商是这一工程的组织者，而要完成这一工程则需要勘察设计单位、建筑企业、装饰企业、设备安装企业等许多主体的共同参与。而每一个参与者的工作质量都与最终产品的质量相关。2建设单位对购买房屋人承担房屋质量的瑕疵担保责任建筑工程质量有关的法律仅调整房屋（或工程）建设单位（开发商）与各个建筑参与人之间的关系，而基于合同的相对性，建设单位作为出卖人，对购买房屋人（业主）承担房屋质量的瑕疵担保责任。3（二）现行立法对房屋（工程）质量责任的规定1、建筑质量标准我国对建筑质量实行国家统一标准2、勘察、设计单位的责任建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计单位承担赔偿责任的情形：勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察，造成工程质量事故，并造成损失；建筑设计单位不按照建筑工程质量、安全标准进行设计，造成工程质量事故，并造成损失；设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计，造成工程质量事故，并造成损失的；设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商，造成工程质量事故，并造成损失的。（二）现行立法对房屋（工程）质量责任的规定3、施工单位的责任建筑施工企业应对工程的施工质量负责，建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工。总承包与分承包建筑企业在同一建筑工程中的责任建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。勘察设计单位和施工单位在同一建筑工程中的责任两者在其承揽的业务范围内各负其责，但施工单位对工程质量负最终责任。施工单位承担赔偿责任的情形01施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程，对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任02承包单位将承包的工程转包的，或者违反建筑法规定进行分包，对因转包工程或者违法分包的工程不符合规定的质量标准造成的损失，与接受转包或者分包的单位承担连带赔偿责任03施工企业在施工中偷工减料、使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为，造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失05施工企业未对建筑材料、建筑构配件、设备和外购混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测，造成损失的，依法承担赔偿责任04施工企业违反建筑法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任（二）现行立法对房屋（工程）质量责任的规定建设单位选择适当资质的单位完成勘察设计和施工活动1建设单位是建筑质量对外责任的承担者建设单位对工程对外承担全部责任，建设环节某个单位有过错的，建设单位有权追偿。2建设单位承担赔偿责任的情形①未组织竣工验收，接收使用，造成损失的；②验收不合格，擅自交付使用，造成损失的；③对不合格的建设工程按照合格工程验收，造成损失的；④涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工，造成损失的。34、建设单位的责任（二）现行立法对房屋（工程）质量责任的规定5、材料供应人的责任建筑施工企业具有检验义务，即施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。为了防止建设、监理单位偷工减料等，一些建设行政部门要求建设单位在开工前到建设行政主管部门办理建设工程质量监督手续，并组织设计、施工、工程建设监理单位进行图纸会审。施工中，应当随施工进度对建设工程的质量进行检查，负责工程设计变更签证。二、房屋质量的责任期限（一）质量保证期（二）质量保修期1.概念质量保修期，是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。（一）质量保证期质量保证期，是指建筑单位或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。质量保证期内发生以下情形，建筑单位应当承担责任：地基基础工程和主体结构发生质量问题因承包人的原因致使建设工程造成人身和财产损害的（二）质量保修期质量保修期，是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。概念01建筑单位。关于维修义务是否可以延伸到开发商，开发商向最终产权人承担的房屋质量保修期限不得低于建筑企业对其承担维修义务的期限。但小业主不能直接要求建筑企业承担这项义务，而只能要求开发商积移转其所享有的权利。义务主体02地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程供热、供冷系统工程等项目。范围03从竣工验收交付使用日期起计算。在保修期外，维修服务由物业公司提供，费用由房屋所有权人或使用权人支付。起算时间04（三）最低保修期在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。0103020504（四）质量保证期和保修期之区分意义质量保证期质量保修期施工企业承担的责任瑕疵担保责任免费维修责任适用范围

地基基础工程和主体结构的质量问题、因房屋质量造成的人身和财产损失。地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程供热、供冷系统工程等项目的质量。期限较长较短性质法定法定，但允许当事人作出不低于法定责任的约定。三、质量保修期责任的承担1.责任承担主体由质量保证书明确为使责任明确，建设单位和施工单位之间要签署质量保证书，其中应当约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。2.保修范围下列情况不属于保修范围：因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；不可抗力造成的质量缺陷。（一）承担工程质量保修责任的主体（二）保修期内维修责任和维修费用承担1.保修责任与维修费承担保修义务并不等同于维修费承担由施工单位负责维修并不意味着施工单位负担维修的费用；维修的经济责任应当由责任方承担，且向房屋的最终用户承担维修和赔偿责任者仍然是建设单位或开发商。2.保修费用由质量缺陷的责任方承担保修费是由质量缺陷的责任人承担的，而不一定全是由施工单位承担的。3.实际困境按照现行法律规定和现实操作，一般是建设单位向施工单位提出维修，先由施工单位垫付。由于谁先垫付费用，谁就有可能要花费代价向真正的责任人追讨。因此，实务中这种做法对施工单位来说存在一定风险。而且因不可抗力引起质量返修，更不应当由施工单位承担。PART04建筑工程质量纠纷开发商与建筑企业之间的质量纠纷开发商与购买人之间的质量纠纷一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷（一）责任承担主体工程质量出现问题，就建设单位与施工单位来说，一般责任应由施工单位来承担。因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人可以请求减少支付工程价款。（二）建设工程质量不符合约定应作广义的理解，不仅包括工程质量不符合双方当事人合同约定标准，还应包括不符合国家对建筑工程质量强制性的规范标准等情形，开发商、施工方均应承担相应责任。二、开发商与购买人之间的质量纠纷（一）质量投诉的范围限于新建、改建、扩建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等工程质量问题。01

空间范围建设部门目前不具有强有力的查处能力和手段，如果不享有处罚权，那么投诉也就只能流于形式了，也即质量投诉处理机构应当具有《工程质量条例》规定的行政处罚的权限。现实困境在施工过程中和保修期内发生的质量问题。超过保修期的，在使用过程中发生的工程质量问题，一般应当通过司法途径解决或由有关部门调处。02

时间范围（二）质量纠纷类型1、常见的房屋质量问题因交付的房屋不符合国家或行业标准或不符合合同约定而发生纠纷。房屋质量问题有大有小，大致可以分为两类，一类是房屋质量不合标准，影响居住和使用，但可以通过修复或赔偿损失加以弥补；另一类是房屋质量严重影响居住使用，因而需要解除合同。2、因房屋质量发生责任事故，造成人身和财产损失房地产开发不仅可能在建筑过程中发生事故，导致财产损失，也有可能在房屋竣工验收后，因房屋结构或其他潜在质量问题，导致发生质量事故，给业主的人