房地产法学（第五版）课件 第十三章 房屋租赁

房地产法学第十三章房屋租赁RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01房屋租赁概述02房屋租赁中主要法律问题PART01房屋租赁概述房屋租赁的法律特征房屋出租：可租赁房屋要件房屋出租：租赁合同要件房屋租赁类型房屋租赁管理一、房屋租赁的法律特征房屋租赁房屋所有人或管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。0102房屋租赁属于使用权交易（1）所有权人让渡房屋的占有、使用权，获得收益─租金。（2）出租人转让房屋的使用权。（3）承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权。03房屋租赁双方义务（1）出租人：提供合同确定的用于特定用途的房屋。（2）承租人：按期支付约定的租金。一、房屋租赁的法律特征04承租人的承租关系并不因房屋所有权的变动而受影响（即买卖不破租赁），承租人还享有优先购买权。05租赁权区别于用益物权：解除条件：租赁权属于债权，租赁关系受合同约束，合同约定的解除条件成就或者当事人合意可以随时解除租赁关系，而用益物权除非有事先约定的条件，不得终止。义务：在租赁关系，出租人具有维护房屋良好状态的义务，包括维修义务，而在用益物权关系，用益物权人负担维修等维持物之现状的义务。功能：租赁主要适用于短期使用他人房屋的情形，而用益物权通常存续时间较长。一、房屋租赁的法律特征7.调整房屋租赁关系的法律规范有《民法典》《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》（2011年，下称《租赁办法》）《公共租赁住房管理办法》（2012年）6.房屋租赁合同有效要件合同成立一般要件出租人为房屋的所有权人租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务二、房屋出租：可租赁房屋要件出租人拥有可租赁的房屋出租人拥有所有权或处分权有效要件（一）可租赁的房屋违反行政规划和管制而建筑的房屋租赁，也不轻易否定租赁合同的效力，而是认为只要在一审法庭辩论终结前可以补正的即可以认定为有效的租赁。司法实践中，如出租房屋系违章建筑，那么租赁合同往往被认定为无效。1不得出租房屋（1）属于违法建筑的。（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。（3）违反规定改变房屋使用性质的。（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（二）出租人拥有所有权或处分权公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。房屋所有权人享有出租房屋的权利01（1）国家授权管理、经营的房屋。这里的房屋既包括商业用房，也包括居住房屋。（2）所有权人授权管理公司管理房屋，这些管理公司依据经营管理合同，可以直接出租房屋。（3）在一些情形下，未取得房屋登记的“房屋所有权”人亦可以出租房屋。房屋竣工验收合格，建设单位即取得房屋所有权。在未登记之前建设单位虽然不可以转让房屋所有权，但是仍然可以出租房屋，处分房屋的使用权。非所有权人亦可以出租房屋的情形02【讨论】关于共有房屋租赁在共有房屋上能否设定租赁合同关系，涉及各共有人之决策权，此乃共有之内部关系。在共有物上建立租赁关系，通说认为属于共有物之管理事项。0102综合各国、各地区民法之规定，对共有物之管理，既有当由全体共有人决定的，也有以全体共有人多数决的形式决定的。本书认为，租赁是共有物的利用方式，属于法律上的处分，对于共有房屋的出租决定，共有人可以在共有协议中约定房屋出租决议方式，在没有约定的情形下，可以适用全体共有人同意或三分之二规则。03假设甲、乙、丙、丁、戊五人共有房屋一套，现乙、丙、丁、戊都不在此居住，只有甲在此居住。后甲欲将该共有房屋出租给庚，但其他的共有人宁愿空着，也不同意将此房屋出租他人。若甲与庚签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同效力如何？【依据上述原理，甲单独签署合同显然属于无权处分范畴，其处分行为效力待定。在该例中，因共有人为5人，在共有人对共有物是否设定租赁关系意见不能统一时，应当以适用多数决的形式形成决议，决定是否出租。多数决既考虑了半数以上权利份额持有人利益的保护，又能尽量做到物尽其用，充分发挥物之价值。】三、房屋出租：租赁合同要件主要内容房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。租金和押金数额、支付方式。租赁用途和房屋使用要求。房屋和室内设施的安全性能。租赁期限。房屋维修责任。物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。争议解决办法和违约责任等。（一）租赁合同内容（二）租赁合同的形式依据《城市房地产管理法》第54条，书面形式是房屋租赁合同的有效要件，未采取书面形式的，不具有强制执行效力。0102依据《民法典》第707条规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，并将书面作为六个月以上合同的生效要件。但是，当事人未采用书面形式的，且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，合同依然有效。★本书认为，《民法典》规定不仅合理，而且属于民事基本法范畴，房屋租赁书面形式效力应当适用《民法典》的规定。四、房屋租赁类型

在每一类型的房屋租赁合同中，当事人均可以约定特定的用途及其使用条件。一旦租赁合同确定特定的用途及条件，如果出租房屋不能从事这样的业务或实现特定目的，那么出租人即构成实质违约，在合同中可以约定在这种情形下，承租人有权解除合同。类型居住房屋租赁非居住房屋租赁居住房屋租赁商业房屋租赁工业用途租赁（厂房租赁）公共事业房屋租赁（二）商品房租售中特殊租赁形式商品房预租商品房预租是指在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证之前，房地产开发经营企业与承租人签订房屋预租协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。★只要出租人在签订预租合同时享有租赁房屋所有权，虽然尚未办理产权手续，该预租合同仍合法有效。商品房先租后售是指房地产开发经营企业将其投资建造并已取得产权证书的商品房与他人签订合同，约定将房屋先出租给承租人使用，再根据合同设定的条件或期限将房屋出售给承租人的行为。（1）租赁关系存续期间，承租人享有法定优先购买房屋的权利。（2）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。（3）租赁关系终止后，承租人是否享有优先购买权应当由双方当事人在先租后售合同中约定，此种约定优先购买权如果欠缺公示手段，将不能产生对抗第三人的效力。0102（二）商品房租售中特殊租赁形式3.房屋售后包租售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权人在其投资建造的商品房或存量房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分购房价款或偿付一定租金回报的行为。（1）在包租期限内，出售人（包租人）以代理人身份将已出售房屋出租给他人，未经产权人（买受人）同意，出售人不得擅自将售后包租房屋再转让给他人。（2）《商品房销售管理办法》第11条第二款明确禁止商品房包租销售，但《商品房销售管理办法》仅是部门规章，只有违反法律或者行政法规的合同才是无效合同。即便房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房的，也不会导致商品房销售合同的无效。五、房屋租赁管理1.管理制度——房屋租赁实行登记备案制度（1）签订、变更、终止租赁合同的，均要向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。（2）登记机关备案后向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。2.存在问题（1）租赁登记纯粹是行政管理的需要，房屋租赁登记备案仅是符合行政管制规定的凭证，没有私法上的效力。（2）租赁登记还会公开出租人和承租人的一些个人信息，租赁当事人对于房屋租赁登记备案消极抵制。3.解决公安部、原建设部、国家税务总局等六部局联合下发《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）。该通知规定各地公安、综合治理、民政、房地产管理、税务、工商行政管理等部门均具有房屋租赁管理的职责，要充履行各自的职责，密切配合，齐抓共管，共同管理房屋租赁。【讨论】租赁管理的困难：以群租治理为例随着城市迅速发展，城市房屋价格飞涨，导致许多为了节约居住成本，共同承租房屋的现象。群租现象越来越引起社会关注，它给小区安全、生活秩序、环境带来了新问题。受到干扰的小区呼吁政府对这种现象进行管理，导致一些地方政府专门为此出台政策，治理群租。例如，2006年11月，上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》，该规定主旨在于限制房屋所有权人违反规划、分割房屋出租，并规定最低人均居住面积。群租现象的出现主要是源自于社会需求，而业主只有在分割房屋、违章搭建危及公共安全时，政府才有权力和义务进行管理；在居住用房分割，变相从事旅馆经营时，政府可以要求业主符合旅馆业从业条件，服从国家对该行业的特殊管理。同时，治理群租根本上还要依赖住宅物业小区业主自治管理，通过修订《业主公约》，规范租赁行为。PART02房屋租赁中主要法律问题房屋租赁合同登记之效力租赁房屋的现状维护租赁房屋转让的法律规则房屋转租的法律规则房屋租赁关系的终止一、房屋租赁合同登记之效力不同观点（1）认为登记备案与租赁合同效力无关；（2）认为登记备案是房屋租赁合同关系的成立条件；（3）认为登记备案是房屋租赁关系的生效要件；（4）认为登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件。0102笔者认为（1）《城市房地产管理法》第54条中也仅规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案；而未将登记备案规定为租赁合同的成立要件或生效要件。（2）《租赁办法》作为部门规章，也仅仅将租赁合同登记备案作为行政管理措施进行，不进行登记备案并不意味着租赁合同行为非法、无效，而仅仅违反行政管理规定。二、租赁房屋的现状维护1、房屋修缮责任在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任。2、法条链接（1）《租赁办法》第9条：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”（2）注意：出租人只按照合同约定的房屋使用条件、状况、要求履行房屋修缮义务，超出合同约定范围或者因承租人过错造成房屋损坏的，出租人不负担修缮责任，而由承租人负责修复或者赔偿。3、出租人在租赁期内应保证租赁房屋处于适格的使用状态被解释为是一项“持续性的无过错物之瑕疵担保责任”。（一）房屋修缮责任（二）承租人对房屋的装修未形成装饰装修物同意利用折价归出租人所有不同意利用

拆除，拆除造成房屋毁损，承租人恢复原状形成装饰装修物同意利用折价归出租人所有不同意利用双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失法条链接《租赁办法》第10条规定“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”0102关于承租人装修造成的添附的处理规则（1）经出租人同意，承租人装饰装修，在合同无效情形下，区分是否形成装饰装修物，作不同的处理：（二）承租人对房屋的装修（2）经出租人同意，承租人装饰装修，如果未形成附合的装饰装修物，在租赁期届满或合同解除时，由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。当事人可作相反约定。（3）经出租人同意，承租人装饰装修，如果已经形成附合的装饰装修物，在租赁期满的情形下，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用；在合同解除情形下，区分合同解除原因，适用以下法律规则（但是对于此规则，当事人均可以作相反约定）：出租人违约导致合同解除承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失承租人违约导致合同解除承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；双方违约导致合同解除剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。（二）承租人对房屋的装修（4）未经出租人同意装饰装修，由承租人负担费用，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。（5）承租人的扩建：凡是未经出租人同意的扩建，不管是否办理合法手续，其发生的费用均由承租人承担，且出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。如果经出租人同意的，且办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；如果经出租人同意的，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。★这里的过错应当理解为未办理合法建设手续的过错。所有这里的装饰装修和扩建不包括对房屋主体结构改造或扩建，这种改造属于法律禁止的行为。三、租赁房屋转让的法律规则买卖不破租赁租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。0102排除买卖不破租赁原则的情形（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。03相关规则（1）“买卖不破租赁”的适用并不要求或以租赁合同登记为前提。（2）出卖人也应当向买受人披露或告知租赁事实，但是不告知并不能导致承租人不能主张买卖不破租赁。（3）共同居住人在承租人死亡时，继续原租赁合同的权利。（4）在个人承租房屋用于营业的情形下，一旦承租主体发生死亡，共同经营人或其他合伙人有承继原租赁合同的权利。（一）买卖不破租赁原则（二）承租人优先购买权承租人在出租人转让房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人而购买承租房屋的权利。优先购买01承租人优先购买权仅适用于出租人有偿处分房屋的情形下，这里有偿出卖包括抵债的情形。与买卖不破租赁原则区别02（1）确立了出租人未在合理期限尽通知义务的，承租人不得请求买卖合同无效，而只能请求出租人赔偿损失。（2）直接排除了一些情形下不适用承租人优先购买的情形，如房屋共有人行使优先购买权的，或者出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。承租人优先购买权的限制03四、房屋转租的法律规则4效果（1）有效转租的情形下，承租人并未退出原租赁合同而完全由次承租人取代其地位，承租人只是与次承租人建立了另一个租赁合同关系，承租人仍然应根据原租赁合同向出租人承担义务和责任；（2）转租后形成两个相互独立的租赁关系，即出租人与承租人租赁关系；承租人与次承租人之间的法律关系，但双方需遵守《民法典》第719条特别规定；（3）未经出租人同意的转租行为属于广义上的无权处分行为，无处分权之租赁合同也应为合法有效；（4）在未经出租人同意的情况下，出租人享有对租赁合同而非转租合同的解除权（5）出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。（6）如果租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人腾房；在逾期腾房情形下，可要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。在房屋租赁合同生效以后，承租人将承租的房屋再出租给他人的行为。1.房屋转租合法转租与非法转租。2.分类出租人同意。3.有效要件（一）转租及其效果（二）无效转租的法律后果出租人究竟应向谁请求返还出租房屋呢？（1）在解除与承租人签订的租赁合同的情况下：出租人可以依据原租赁合同请求承租人返还房屋，这是基于原债权债务关系而产生的请求权。可以基于房屋所有人的身份行使物上请求权，直接请求次承租人返还房屋。次承租人亦可以基于无效租赁合同的解除将房屋返还给承租人，由承租人将房屋交还于出租人。1转租合同未经出租人同意的，出租人有权解除其与承租人之间所签订的租赁合同。在出租人解除原租赁合同的情形下，存在两个问题：（二）无效转租的法律后果无效转租的收益的归属（1）该转租租金中只有一部分（转租租金减去原租赁租金产生的差额）属于不当得利。承租人擅自转租，构成对出租人财产权利的侵害，因此所获得的差价并无法律上的原因，属于不当得利，应予返还于出租人。（2）转租收益中，相当于原先租赁合同中租金的部分不能作为不当得利对待。因为承租人毕竟向出租人支付了租金，相当于租金的收益并非承租人的获利，不应当作为不当得利返还。2转租合同未经出租人同意的，出租人有权解除其与承租人之间所签订的租赁合同。在出租人解除原租赁合同的情形下，存在两个问题：（三）房屋转租后承租人优先购买权的行使1.在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人出售租赁房屋时，承租人与次承租人是否都享有优先购买权呢？在建立了转租合同之后，次承租人与承租人一样都属于该房屋之合法承租人，既然都属于承租人，当然享有该房屋的优先购买权。2.既然在同一房屋之上存在两个承租人的优先购买权，这两个承租人的优先购买权之间是否存在顺位呢？如果存在