房地产法学（第五版）课件 第十五章 房地产经纪与估价

房地产法学第十五章房地产经纪与估价RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01第一节房地产经纪02第二节房地产估价PART01房地产经纪经纪行为的法律含义典型经纪行为──中介行为的法律分析商品房包销经纪行为的法律含义《房地产经纪管理办法》第3条将房屋经纪界定为：“为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”。之所以有“等”字，可能不排除在特殊的情形下，经纪企业从事包销或其他行为中介业务。在一些特殊情形下，可能存在委托代理房屋买卖的行为，作为民事代理，法律也并不禁止。因此，房地产经纪是一种统称，经纪机构所从事的具体中介服务属于哪种法律行为，应当根据具体的情形加以判断。01一、经纪行为的法律含义法律法规名称具体内容

1995年原国家工商管理局发布《经纪人管理办法》

开始全面规范经纪行为、经纪人和经纪机构，并建立了由行政主管部门主导的经纪人资质管制制度。1996年1月8日建设部令第50号发布，《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》对房地产中介服务、经纪服务作出了更为详细的规范。2003年，国务院还发文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度。原建设部于2004年发文将房地产经纪人执业资格注册管理工作转交中国房地产估价师协会，使经纪人资质管理走向行业组织自律管理。2014年8月国务院发布了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》正式取消房地产经纪人职业资格的行政许可，今后主要发挥行业自身对从业资质进行自治管理和认定。（一）经纪人资质管理

二、经纪行业监管自2004年经纪人执业资格注册管理工作的移交给行业协会，房地产经纪管理工作由过去单一行政管理，走向政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。房地产管理部门对经纪的监管主要表现在对中介机构的设立和服务规范作出规范，对中介机构和从业人员的违章、违法的行为监督和处罚等。行业协会的监管主要表现：对房地产经纪人执业资格注册，推动房地产经纪行业诚信建设，建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案。开展房地产经纪机构资信评价，建立房地产交易信息共享系统，促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务。制定房地产经纪执业规则，探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。（一）经纪人资质管理取得营业执照经纪业务属于营业行为，因此，任何人从事房地产经纪业务必须进行营业登记，取得营业执照。在现行法律下，经济组织的主要形式有独资企业、合伙企业和公司。从事房地产中介服务者可以选择这三种经济组织形式中的任何一种作为房地产经纪机构的组织形式。0102满足房地产中介服务机构的条件设立房地产中介组织除满足特定经济组织营业登记所需要的条件外，还需要满足房地产中介服务机构的条件。《城市房地产管理法》第58条规定了房地产中介服务机构应当具备的条件。在这些条件中，具有足够的数量的专业人员是房地产中介经济组织区别于其他经纪组织的主要条件。03按照《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案（第11条）。（二）经纪机构管理房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到当地建设（房地产）主管部门备案（第11条）。0102社会公示机构名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息（第12条）。房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置，公示其合法资质证明文件、服务项目、内容、标准，业务流程等内容；代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。0304房地产经纪机构接受委托，提供经纪服务（提供房地产信息、实地看房、代拟合同等）的应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同（第16条）；提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同（第17条）。（三）经纪行为规范和管理《房地产经纪管理办法》对房地产经纪的主要规范如下：房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息，不得收取任何未予标明的费用（第18条）；房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金（第19条）。0506房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知必要的事项（列举七项）：提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准（第21条）。房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金（第24条）。07随着法治化进程的推进，政府对于民商事行为的监管愈来愈从主体监管走向行为监管，从事前管制走向事后监督和处罚。因此，房地产管理部门应当更加重视对房地产经纪行为的监管，加大对违规和违法经纪行为的惩罚力度。（三）经纪行为规范和管理二、典型经纪行为──中介行为的法律分析

中介活动，是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的活动。1.签订的商品房买卖合同中，不会出现中介人的名义。

依据《民法典》之规定，中介人在促成合同成立的情况下，由委托人支付报酬，未促成合同成立的，中介人不得请求支付报酬，但可以要求委托人支付中介活动的必要费用。

经中介公司牵线后“挑单”自行成交的行为，此时中介公司是否可以获取佣金？

出卖人选择几家中介公司挂牌出售房屋，而最终只能选择一家中介公司介绍的买家签署合同，此时，其他经纪公司可能也有投入，却无法分享佣金，是否可要求出卖人违约赔偿。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。（一）中介及其法律调整对居间人从事活动设定收费上限标准。0102禁止居间人索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物。03禁止房产商的经纪机构和人员从事本公司的房地产经纪业务。04禁止无照经营、超越经营范围和非法异地经营05禁止经纪组织或经纪人压低卖出价格自行收购后高价格转卖的行为。06限制房地产经纪人自己直接（先买后卖）从事房地产交易活动。《房地产经纪管理办法》第25条规定了房地产经纪机构和房地产经纪人员不得从事的行为，共九种。（二）对中介活动的规制对房地产经纪活动主要有以下规制措施：三、商品房包销1.包销的含义出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。2.包销行为的区分（1）以包销房屋状况为标准，可分分类现房包销和期房包销；（2）以包销涉及开发商开发房屋的范围为标准，可以分为全部包销和部分包销；（3）以包销基价为标准，可分为确定基价包销和比例基价包销。前者指开发商与包销商只约定包销基价、付款期限，对外销售时由包销商决定销售价格；后者指开发商与包销商约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余部分作为包销商的报酬。（一）商品房包销及其分类商品房包销行为具有两合行为的性质。0102商品房包销包含内部关系和外部关系两个方面。这两个方面实际上存在以下三种法律关系：（1）开发商与包销商之间的包销关系。（2）开发商与购房者之间的买卖关系。（3）包销商与购房者之间的关系。综上所述，商品房包销行为总体上是一种代理行为，但在包销商买断或包销期满后，包销商又成为房屋出卖人。处理商品房包销法律问题，必须区分具体情况，适用不同的法律。（二）包销行为的法律性质包销是否需要经纪人资质实际从事的包销行为的有境内外企业法人，也有境外居民（商人）；有从事房地产开发经营的公司，也有从事其他行业的公司，有经纪人公司也有非经纪公司。笔者认为，包销属于商品房销售方式，选择怎样的销售人，应当由房地产开发公司来判断。政府或法律不宜干预。阴阳合同价格的认定在包销关系形成以后，可能会出现包销商与购房人之间所签合同的价款和开发商与购房人之间所签订合同的价款不一致的情形。这就是一般所称的阴阳价格。毫无疑问，购房价格只能是两个价格中的一个，因此，如何认定真实的购房价格是发生价格纠纷时的必然选择。通常，如果为了规避税收目的，而将交易价金减少的房价条款应当视为无效。0102（三）商品房包销纠纷及其解决包销商的诉讼地位对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。依据《商品房解释》规定，结合司法实践操作，笔者认为，发生此类纠纷并且引发诉讼时，当事人的确定与商品房出售合同的签订有直接关系。包销收益的限制根据《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。但是，在市场经济应当起主导作用的今天，这些规范合理性将受到质疑，在司法中不宜依据该“通知”轻易判决超出比例的佣金无效。0304（三）商品房包销纠纷及其解决PART02房地产估价我国房地产估价制度概述房地产估价的法律责任一、我国房地产估价制度概述1.法律法规沿革法律法规具体内容1992年原建设部颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》对房地产评估制度作了详细的规定1994年的《城市房地产管理法》该条确立了房地产价格评估的基本原则原建设部于2005年发布了《房地产估价机构管理办法》，于2006年发布了《注册房地产估价师管理办法》推进和规范房地产估价行业发展

2.具体内容房地产估价活动包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。（一）房地产评估和估价制度3.房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务（1）价值分配业务。（2）价值减损评估业务。（3）相关经济损失评估业务。（4）房地产咨询顾问业务。房地产估价是房地产评估的核心业务或重要组成部分，但房地产评估业务的范围远大于房地产估价业务。房地产估价师可以从事房地产评估业务，或者房地产评估业务也主要是由房地产估价师从事的。（二）先补偿，后搬迁原则房地产评估机构的分类由城市人民政府房地产行政主管部门设立的官方评估机构，它是房地产市场管理机构的组成部分，是房地产市场评估的职能机构。经过政府主管部门核准成立的民办房地产评估事务所。0102我国设置两类房地产评估机构主要原因因为我国可交易房地产均是以国家所有的土地为基础，且存在公有房屋的市场交易等，为保护国有财产，防止在房地产交易中国有资产的流失，设定政府评估机构以保护国有资产；因为国家担心完全由专业评估机构评估，若评估价格太低则影响房地产税赋，若评估价格太高又影响城市改建的成本。（三）我国对房地产评估业务的管理评估（估价）机构的管理：《房地产估价机构管理办法》将房地产估价机构资质分为一、二、三级，分别由国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可，省级人民政府建设行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。每一级的资质机构从事的业务有所限制：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。01二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。02三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。03（三）我国对房地产评估业务的管理房地产估价机构资质管理：房地产估价师注册我国房地产估价师实行注册执业管理制度。只有取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。由建设主管部门管理房地产估价师注册、执业活动。0102执业管理取得执业资格的人员应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动；由聘用单位接受委托并统一收费。该办法还规定估价师执业守则和规范，并通过行业自律和政府监管，约束估价师诚信、客观、合法执业。（三）我国对房地产评估业务的管理房地产估价师注册和执业管理：

4.房地产估价执业管理（1）房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费。（2）房地产估价实行估价回避制度。（3）房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。（4）房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。（5）房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。（6）房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料、并为当事人保密。（7）《房地产估价机构管理办法》明确列举了房地产估价机构禁止的行为，并赋予县级以上人民政府房地产行政主管部门监督检查和可能采取的强制措施的权力。（三）我国对房地产评估业务的管理（三）房地产评估的程序

《评估管理暂行办法》第10条详细规定了房地产市场估价的程序：申请估价当事人向估价机构或估价事务所递交估价申请书；估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。估价申请书应当载明下列内容：当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；标的物的名称、面积、座落；申请估价的理由、项目和要求；当事人认为其它需要说明的内容。01估价受理估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当核查当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书，对符合条件者交由两名估价人员承办。02现场勘估承办人员应当制订估价方案。到标的物所在地进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处的环境状况，并作好详细记录。03综合作业承办人员应综合各种因素进行全面分析，制作估价结果书并由承办人员签名。估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后，书面通知当事人。04（四）房地产评估的程序