房地产法学（第五版）课件 第四章 房地产开发基础

房地产法学第四章房地产开发基础RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01房地产开发概述02房地产开发企业运作03房地产项目经营和项目公司资本运作PART01房地产开发概述建设和建设项目私房建筑应注意的法律问题房地产开发一、建设和建设项目即建筑、建造、施工，是运用各种材料改变土地状态，建筑出具有各种使用价值的建筑物、构筑物的过程。在法律上，建筑或建设是原始取得建筑物、构筑物的所有权的方式。自用目的，最典型的自用目的房屋建设是自建住宅，另外许多工商企业自建厂房和办公楼宇也属于自用目的。经营性房屋建设（房屋开发），所建房屋可以是住宅（即商品房），也可以是商业用房。房屋建设建设从项目审批的角度，建设项目大致分为两类。必须由具有房地产开发资质的公司进行只有纳入为房地产开发项目的开发或建设，才能租售经营房地产开发属于经营行为，税收与基本建设项目不同房地产开发涉及环节多，受国家管制更加严格，各开发环节都有直接约束和控制01

房地产开发项目一般基本建设项目是由建设单位直接发包给建筑商进行的，这里不存在开发资质要求。基本建设项目原则上不得进行销售、租赁基本建设项目税收与房地产开发不同。行政主管部门的监管主要依据《建筑法》，侧重在建筑安全、建筑业秩序等方面的监管上。02基本建设项目二、私房建筑应注意的法律问题房管机关私房建筑要报请房管机关批准；取得建设用地使用权，申领建设许可证，才能合法依据建筑取得房屋所有权。私房建筑应注意的法律问题广义概念城镇居民个人建造住宅必须按照国家有关规定，合法取得建设用地使用权,必须依法到土地管理部门办理用地手续，方可进行住宅建设。广义概念城镇个人建造住宅必须经城市规划管理机关审查批准，发给建设许可证后方可施工,并且必须符合城市规划的要求。三、房地产开发房屋开发房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括基础工程建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋开发可能是在开发企业完成土地开发后接着进行房地产的开发，也可能是受让他人已经开发好的“熟地”进行房屋等建设。房地产开发是以开发土地和建造房屋为内容的一项营利性活动，是一种商事行为。房地产开发的对象或内容称为项目，即要建设的楼盘、构筑物等。开发商通常是一个项目的总体策划、管理运作者，它通常会将项目分割成不同的子项目或工程外包给建筑商完成。土地开发土地开发是指通过对未利用土地或利用不充分的土地投入一定的资金及劳动，搞好“三通一平”，或“五通一平”，或“七通一平”，按照竖向规划进行土方工程施工，将自然状态的土地变为可供建筑各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。0102PART02房地产开发企业运作房地产开发企业房地产开发类型及运作123房地产开发企业又称开发商、发展商或建设单位，是从事房地产开发和经营的营利性组织，其特殊性在于主要从事房地产开发和经营。房地产开发属于特殊行业，国家对房地产开发企业实行行政许可制。未取得房地产开发资质的企业不得从事房地产开发和经营。房地产投资商是指投资于房地产开发、组成房地产开发企业的主体，即是房地产开发公司的股东。房地产开发企业基本概念一、房地产开发企业企业类型设立条件专营房地产开发企业有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件兼营房地产开发企业自有资金2亿元以上，自有流动资金1亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司。建筑工程资质一级，自有资金1亿元以上，流动资金5千万元以上的中央各部门所属的工程建设公司。建筑工程资质一级，自有资金5千万元以上，自有流动资金3千万元以上的地方工程建筑公司。房地产开发企业设立条件房地产开发企业设立的程序要件按照要求工商登记进行登记，取得营业执照。工商登记备案在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。（1）国家对房地产开发企业实行特别的监管。对房地产开发企业实行资质等级证书制度。《开发资质规定》专门对房地产开发企业的资质等级管理作出了规定。对设立手续完备的公司，主管部门向企业颁发《房地产开发企业资质等级证书》。（2）国家对开发企业实行年检制度。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。（四）房地产开发企业的资质管理二、房地产开发类型及运作房地产开发类型新区开发和旧区改建单项开发、小区开发和成片开发合作开发、合资开发和独资开发二、房地产开发类型及运作（一）新区开发和旧区改建新区土地开发是对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新的建筑地段。旧区改造也称旧区开发，是对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划的地段进行改建，包括旧房拆迁和基础设施改造及建设。二、房地产开发类型及运作（二）单项开发、小区开发和成片开发单项开发指开发规模小、占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。小区开发指新城区开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。成片开发是面积更为广阔的综合性房地产开发，多是政府推动下由许多开发商共同参与完成的。合作开发独资开发0103概念和特征指一方提供建设用地使用权（供地方），另一方或多方提供资金（出资方），合作开发房地产，根据协议分配新建房屋的一种特殊开发形式。建设用地使用权问题合作开发中，供地方必须按规定办理批准和出让手续。在得到政府批准后，土地使用者还必须与该政府部门签订国有建设用地使用权出让合同。分配问题合作进行房地产开发应当按照国家基本建设程序申请立项，共同办理建设用地规划许可证等手续，或共同设立房地产开发项目企业。（三）合作开发、合资开发和独资开发合资开发02项目公司房地产开发企业往往是由许多投资商按照《公司法》和有关房地产企业的规定组成房地产开发公司。除国有独资公司，开发企业多是合资成立的公司，投资者按照股权比例分配房屋或租售房屋所得的利润。项目公司是独立的房地产项目的运作商，它在法律上具有独立主体资格，它负责一个房地产项目运作的全过程。包括前期策划（可行性分析阶段的所有事务）、项目设计、报建、施工、竣工验收，再到最后房地产销售。当该项目全部开发销售完成后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。（三）合作开发、合资开发和独资开发合资开发02合作开发01独资开发03项目公司存在的问题房地产开发企业往往是由许多投资商按照《公司法》和有关房地产企业的规定组成房地产开发公司。除国有独资公司，开发企业多是合资成立的公司，投资者按照股权比例分配房屋或租售房屋所得的利润。合作开发与合资开发的区别合作开发中，供地方和出资方并不必然组成独立的企业或只组成临时性项目公司（在完成房屋建设后自行解散），其最终的房屋或利润分配是按照协议进行。在合作开发房地产中，通常是一方有地，另一方具有房地产开发的经营资格，二者合作共同开发，共提风险，按照分析分配房屋或房屋销售的利润。（三）合作开发、合资开发和独资开发合资开发02合作开发01独资开发03房地产开发项目由一方投资开发的称为独资开发。因其法律关系比较简单，故不作述.（三）合作开发、合资开发和独资开发合作开发01独资开发03合资开发02PART03房地产项目经营和项目公司资本运作房地产开发项目实施的基本程序项目融资项目转让项目公司收购BOT融资一、房地产开发项目实施的基本程序（一）概述房地产开发项目即是房地产开发内容或要完成的工程内容。房地产开发因为开发规模等的不同，在实践中的程序也存在着一定的差别，一种是需要纳入固定资产投资计划的房地产开发，一种是无须纳入固定资产投资计划的房地产开发。一、房地产开发项目实施的基本程序（二）房地产开发的基本流程0102030405060708可行性研究是运用技术经济学基本原理，论证工程项目可行性，预测工程项目建成后的经济效果，并选择出最优的方案。可行性研究建设单位在取得建设用地规划许可证后，可以向土地管理部门申请建设用地使用许可，由县级以上人民政府批准后，方可取得建设用地使用权。取得建设用地使用权房地产开发项目在取得了建设工程施工许可证后，施工单位依照施工图进行建设项目的施工。施工真正意义上的房屋租赁和销售是开发商取得大产证之后的事情。但在现实中，房屋建设工程一开始，在满足预售条件之时，就开始房屋的销售或预租赁活动。房屋租售指的是根据项目建议书，取得计划行政管理部门的批准。立项只有取得建设工程规划许可证之后，建设单位才能委托建筑设计单位进行建设项目初步设计。取得建设用地规划许可证建设工程许可证是任何建筑工程施工的合法身份证，也是城市规划部门对工程监督的依据。申领建设工程许可证房地产开发项目竣工后，应当进行验收，验收合格后，才能交付使用并取得产证。竣工验收二、项目融资1.项目公司股权式融资：由项目的投资者成立一家专门为特定项目而成立的子公司，由该子公司与其他投资者组成特定的投资机构进行项目融资。由项目投资者共同出资设立一个新项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资，并将追索权限定在项目公司的范围，以阻却项目债权人向投资者追索。2.银行贷款融资无追索权的项目融资有追索权的项目融资3.项目融资：预售款或定金房地产开发企业开发房地产达到一定条件，即可以向购买人或租房人预售或预租，预售获得的预售款就成为了很多房地产开发公司开发资金的主要来源。我国预售通常伴随银行对购房者发放的按揭贷款，银行承受了很大的风险。三、项目转让（一）项目转让概述《开发条例》第20条规定了项目转让，说明项目本身具有可转让性，项目的转让也是房地产经营的内容之一。房地产项目转让的模式：以项目公司股权并购方式转让房地产开发项目给合作各方以外第三人.以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益，权益在合作各方内部转让。（二）转让的条件和手续在实务操作中，项目转让必须具备以下三个条件：转让的项目依法获得批准，一切手续合法。转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让金。如果项目用地属于划拨土地，如果没有办理有关手续和补交土地出让金，那么该土地是不可以转让的。办理必要的登记和变更手续，建设用地使用权的变更登记手续和项目开发人主体的变更。四、项目公司收购010302项目公司收购是获得在建工程或房地产项目的一种十分隐蔽的方法。因为它是运用组织变更或资本运作的方式实现的。房地产项目公司收购相对于房地产项目转让具有手续简单、节省费用以及开发快捷的优点。同时也存在一定的风险，如