2025年房产税、契税、土地增值税试题及答案

2025年房产税、契税、土地增值税试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金答案：B解析：对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。2.某企业2025年有一处地下建筑物，为商业用途房产（房产原值80万元），10月底将其出售。当地政府规定房产税减除比例为30%，商业用途地下建筑房产以原价的70%作为应税房产原值。2025年该企业应缴纳房产税（）元。A.3920B.4312C.4704D.4820答案：A解析：该企业应缴纳房产税=80×70%×(130%)×1.2%×10÷12×10000=3920（元）3.甲企业与乙企业按3∶1的占用比例共用一块土地，该土地面积3000平方米，该土地所属地区城镇土地使用税每平方米年税额3元，该地区规定城镇土地使用税每年5月、10月两次缴纳。甲公司上半年缴纳的城镇土地使用税（）元。A.1125B.2250C.6750D.3375答案：D解析：甲公司按实际占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。甲公司占用面积=3000×3÷(3+1)=2250（平方米）。甲公司上半年应纳城镇土地使用税=2250×3×1÷2=3375（元）4.下列各项中，符合契税纳税义务发生时间规定的是（）。A.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天B.纳税人办妥土地、房屋权属变更登记手续的当天C.纳税人签订土地、房屋权属变更登记手续的10日内D.房屋、土地移交的当天答案：A解析：契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。5.居民甲某共有三套房产，2025年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）万元。A.0.45B.1.95C.2.25D.2.85答案：A解析：土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税，第一套房产甲某支付了补价，应纳契税=15×3%=0.45（万元）；用于抵债的第二套房产，承受方丙某缴纳契税，甲某不纳税；以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。所以甲某应缴纳契税0.45万元。6.下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。A.出让国有土地B.转让集体土地C.转让国有土地使用权D.处于抵押期间的房地产答案：C解析：选项A，出让国有土地不征土地增值税；选项B，转让集体土地，由于集体土地所有权不得自行转让，应先由国家征用后变为国家所有才可转让，所以直接转让集体土地不属于土地增值税征收范围；选项D，处于抵押期间的房地产，未发生权属转移，不征收土地增值税。7.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。A.180B.240C.300D.360答案：B解析：扣除项目金额=50+200+40+60+(50+200)×20%=350（万元）增值额=1000350=650（万元）增值率=650÷350×100%≈185.71%土地增值税税额=650×50%350×15%=240（万元）8.下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。A.纳税人出租房产，自交付房产之月起缴纳房产税B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起缴纳房产税答案：C解析：选项A，纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起，缴纳房产税；选项B，纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税；选项D，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。9.2025年某企业拥有房产原值共计8000万元，其中生产经营用房原值6500万元、内部职工医院用房原值500万元、托儿所用房原值300万元、超市用房原值700万元。当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2025年该企业应缴纳房产税（）万元。A.62.4B.69.12C.76.8D.77.92答案：B解析：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。该企业应缴纳房产税=(6500+700)×(120%)×1.2%=69.12（万元）10.某公司2025年3月以5000万元购得一写字楼作为办公用房使用，该写字楼原值6000万元，累计折旧2000万元。如果适用的契税税率为3%，该公司应缴契税为（）万元。A.60B.120C.150D.180答案：C解析：契税以成交价格作为计税依据，应缴纳契税=5000×3%=150（万元）11.下列情形中，免予缴纳契税的是（）。A.买房拆料B.受赠房产C.交换价格相等的房屋D.承受国有土地使用权支付土地出让金答案：C解析：选项A，买房拆料或翻建新房，应照章征收契税；选项B，受赠房产，承受方要缴纳契税；选项D，承受国有土地使用权支付土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。12.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收。A.最高一档税率B.扣除项目金额不得扣除的原则C.成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法D.房地产评估价格答案：D解析：纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。13.某工业企业2025年转让一幢新建办公楼取得不含税收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）万元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.50答案：C解析：扣除项目金额=3700+277.5=3977.5（万元）增值额=50003977.5=1022.5（万元）增值率=1022.5÷3977.5×100%≈25.71%土地增值税税额=1022.5×30%=306.75（万元）14.下列关于契税计税依据的说法中，正确的是（）。A.以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，应按照土地基准地价作为契税计税依据B.以竞价方式出让的，契税计税依据包括土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用C.以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为补缴的土地出让金D.已购公有住房经补缴费用后成为完全产权住房的，契税计税依据为补缴的土地出让金和其他出让费用答案：B解析：选项A，以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按照评估价格、土地基准地价确定；选项C，以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用；选项D，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。15.某企业2025年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2025年企业该项固定资产应缴纳房产税（）万元。A.2.1B.2.31C.2.8D.3.08答案：B解析：纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。应缴纳房产税=1100×(130%)×1.2%×3÷12=2.31（万元）16.下列关于土地增值税扣除项目的说法，错误的是（）。A.为取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额进行扣除B.房地产开发费用中的销售费用应按照账载金额进行扣除C.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除D.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除答案：B解析：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，三项费用不能据实扣除，应按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准扣除。17.2025年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2025年4月至12月应缴纳房产税（）万元。A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89答案：A解析：与地上房屋相连的地下建筑物，要将其与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑物的有关规定计算征收房产税。独立的地下建筑物要按照规定打折后计算。应缴纳房产税=[100+200×50%]×(130%)×1.2%×9÷12=0.95（万元）18.下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（）。A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税率缴纳契税D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税答案：D解析：选项A，用于建造幼儿园的土地，应照章征收契税；选项B，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；选项C，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。19.2025年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含税销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元（不包含印花税）。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.3080.5答案：B解析：扣除项目金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010（万元）增值额=140007010=6990（万元）增值率=6990÷7010×100%≈99.71%土地增值税税额=6990×40%7010×5%=2445.5（万元）20.某企业2025年初拥有原值为800万元的生产性房产外，还建有一座房产原值为250万元的内部医院、一个房产原值为150万元的幼儿园。当地规定允许减除房产原值的30%，该企业当年度应纳房产税（）万元。A.6.72B.9.45C.10.08D.10.5答案：A解析：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。该企业当年度应纳房产税=800×(130%)×1.2%=6.72（万元）二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税答案：BCD解析：选项A，将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。2.下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（）。A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据答案：ABD解析：选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（）。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权答案：ACD解析：选项B，出让国有土地使用权，是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地一级市场，不征收土地增值税。4.下列关于房产税计税依据的说法正确的有（）。A.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，依照租金收入计征B.投资联营的房产，如果共担风险被投资方按房产余值从价征税C.以房产为媒介，取得固定收入，不承担经营风险，投资方按租金收入计征D.融资租赁房屋，按房产余值从价征税答案：BCD解析：选项A，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.下列各项中，可依法减免契税的有（）。A.某市人民医院购买的医疗大楼B.老王承受一片荒山土地使用权，用于开发果园C.小红家为改善住房条件而新买的商品房D.某大厦刚收购的营业大楼答案：AB解析：选项C，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。选项D，收购营业大楼应照章缴纳契税。6.下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.前期工程费答案：ABCD解析：房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。7.下列关于城镇土地使用税的说法，正确的有（）。A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额B.城镇土地使用税按年计算、分期缴纳C.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%答案：ABCD解析：以上关于城镇土地使用税的说法均正确。8.下列关于房产税的说法中，正确的有（）。A.房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收B.房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据C.对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税D.宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，应照章征收房产税答案：ABCD解析：以上关于房产税的说法均符合规定。9.下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（）。A.房屋赠与B.国有土地使用权出让C.土地使用权赠与D.以竞价方式出让国有土地使用权答案：AC解析：选项B、D，国有土地使用权出让、以竞价方式出让国有土地使用权，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。而房屋赠与、土地使用权赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税计税依据。10.计算土地增值税时，允许从房地产转让收入中扣除的项目有（）。A.取得土地使用权支付的金额B.旧房及建筑物的评估价格C.与转让房地产有关的税金D.房地产开发利润答案：ABC解析：计算土地增值税时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。房地产开发利润不允许扣除。三、判断题（每题1分，共10分）1.房产税的征税范围不包括农村。（）答案：正确解析：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。2.契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（）答案：正确解析：这是契税纳税义务人的定义。3.土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（）答案：正确解析：土地增值税中，纳税人转让房地产取得的收入形式包括货币收入、实物收入和其他收入。4.对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂免征收房产税。（）答案：错误解析：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。5.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其自用的房产减半征收房产税。（）答案：错误解析：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其自用的房产免征房产税。6.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（）答案：正确解析：这是契税的优惠政策之一。7.土地增值税实行四级超率累进税率。（）答案：正确解析：土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比率，实行四级超率累进税率。8.融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（）答案：正确解析：符合融资租赁房产缴纳房产税的规定。9.纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税，计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（）答案：正确解析：这种情况下，契税计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。10.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（）答案：正确解析：符合土地增值税扣除项目中关于质量保证金的规定。四、计算题（每题15分，共30分）1.某企业2025年发生以下业务：（1）自有商业楼建筑面积1000平方米，原值600万元，7月1日将其中50%出租给另一单位，月租金收入为5万元，租期1年。当地房产原值扣除比例为20%。（2）该企业2025年3月以800万元购入一块土地使用权，准备建造厂房。（3）该企业转让一处旧仓库，取得转让收入1200万元，该仓库原造价800万元，已提折旧400万元，经房地产评估机构评估，该仓库重置成本价为1000万元，成新度为70%。转让时缴纳相关税费70万元。要求：（1）计算该企业2025年应缴纳的房产税。（2）计算该企业购入土地使用权应缴纳的契税（契税税率为3%）。（3）计算该企业转让旧仓库应缴纳的土地增值税。答案：（1）自用部分房产税：16月，自用面积为100%，应纳税额=600×(120%)×1.2%×6÷12=2.88（万元）712月，自用面积为50%，应纳税额=600×50%×(120%)×1.2%×6÷12=1.44（万元）出租部分房产税：712月，应纳税额=5×6×12%=3.6（万元）2025年应缴纳房产税=2.88+1.44+3.6=7.92（万元）（2）购入土地使用权应缴纳契税=800×3%=24（万元）（3）评估价格=1000×70%=700（万元）扣除项目金额=700+70=770（万元）增值额=1200770=430（万元）增值率=430÷770×100%≈55.84%土地增值税税额=430×40%770×5%=133.5（万元）2.某房地产开发公司2025年发生如下业务：（1）开发一商品房项目，取得土地使用权支付金额2000万元，房地产开发成本为3000万元。（2）该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，当地规定房地产开发费用扣除比例为10%。（3）该项目商品房全部销售完毕，取得销售收入10000万元，转让时缴纳相关税金550万元（不含印花税）。要求：（1）计算该公司转让该商品房项目的扣除项目金额。（2）计算该公司转让该商品房项目的增值额。（3）计算该公司转让该商品房项目应缴纳的土地增值税。答案：（1）取得土地使用权所支付的金额为2000万元。房地产开发成本为3000万元。房地产开发费用=(2000+3000)×10%=500（万元）与转让房地产有关的税金为550万元。加计扣除=(2000+3000)×20%=1000（万元）扣除项目金额=2000+3000+500+550+1000=7050（万元）（2）增值额=100007050=2950（万元）（3）增值率=2950÷7050×100%≈41.84%土地增值税税额=2950×30%=885（万元）五、综合题（20分）某房地产开发企业2025年发生如下业务：（1）1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付土地出让金3000万元，缴纳相关税费150万元。（2）该企业将该宗土地用于开发建造普通标准住宅和豪华别墅，普通标准住宅占地面积占土地面积的70%，豪华别墅占地面积占土地面积的30%。（3）开发过程中，发生房地产开发成本共计5000