2026年不动产登记代理专业人员职业考试真题及答案

2026年不动产登记代理专业人员职业考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.申请登记的不动产已办理查封登记且查封未解除的C.申请人提交的身份证明与不动产登记簿记载的权利人一致D.申请登记的事项与不动产登记簿的记载无冲突答案：B。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。已查封且未解除的不动产，属于“法律规定不予登记的其他情形”，故B正确。2.某公司以其名下工业用地使用权设定最高额抵押，约定债权确定期间为2024年1月1日至2026年12月31日。2026年6月，该公司因经营需要申请办理最高额抵押权变更登记，将债权确定期间延长至2027年12月31日。根据相关规定，登记机构应要求申请人提交的材料不包括（）。A.不动产权属证书B.最高额抵押合同变更协议C.其他抵押权人同意变更的书面材料D.主债权尚未确定的证明材料答案：C。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，最高额抵押权变更登记需提交：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）最高额抵押合同变更协议；（5）债权尚未确定的证明材料。若变更影响其他抵押权人利益，需其他抵押权人同意，但本题未提及存在其他抵押权人，故C非必要材料。3.王某通过继承取得其父遗留的一套住宅，其父去世时间为2025年3月1日，王某于2025年5月10日办理继承公证，2026年1月15日向登记机构申请转移登记。根据《民法典》，该住宅所有权的取得时间为（）。A.2025年3月1日B.2025年5月10日C.2026年1月15日D.登记机构核准登记之日答案：A。解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承开始时间为被继承人死亡时，即2025年3月1日，故A正确。4.某不动产登记机构在办理异议登记时，发现申请人与登记簿记载的权利人就不动产归属存在书面仲裁协议且仲裁未决。根据规定，登记机构应当（）。A.受理异议登记并记载于登记簿B.告知申请人先通过仲裁解决争议，不予受理异议登记C.受理异议登记但注明“仲裁未决”D.要求申请人提供担保后受理答案：B。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人申请异议登记的，应当提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料。若存在有效仲裁协议且争议未决，说明权属争议应通过仲裁解决，登记机构不应受理异议登记，故B正确。5.李某购买预售商品房，与开发商签订《商品房买卖合同》后办理了预告登记。2026年2月，李某因资金周转需要，拟将该预售商品房转让给张某。根据规定，预告登记的转让需满足的条件是（）。A.经开发商书面同意B.李某与张某签订转让协议C.预告登记的权利人书面同意D.已办理不动产首次登记答案：C。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，预告登记转让的，需提交原预告登记权利人的书面同意文件，故C正确。6.某农村集体经济组织申请办理集体建设用地使用权首次登记，登记机构审核时发现该土地未依法完成集体土地所有权登记。根据规定，登记机构应当（）。A.直接办理集体建设用地使用权登记B.要求申请人先办理集体土地所有权登记C.告知申请人无需办理所有权登记D.受理登记但注明“所有权未登记”答案：B。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十条规定，集体建设用地使用权首次登记，应当提交有批准权的人民政府的批准文件和相关材料，且需以集体土地所有权已登记为前提，故B正确。7.张某将其名下房产抵押给甲银行，后又抵押给乙银行并办理登记。甲银行债权到期未受清偿，申请实现抵押权时，乙银行主张其抵押权顺位优先。根据《民法典》，抵押权顺位的确定依据是（）。A.抵押合同签订时间B.抵押登记时间C.债权到期时间D.抵押权人协商结果答案：B。解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序，故B正确。8.某登记机构在办理不动产查封登记时，收到人民法院的协助执行通知书，但通知书中未明确查封期限。根据规定，登记机构应（）。A.不予办理查封登记B.办理查封登记并记载查封期限为3年C.办理查封登记并记载查封期限为1年D.要求法院补充查封期限后再办理答案：B。解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定，查封不动产的期限不得超过三年，未明确期限的，按三年计算，故B正确。9.赵某以其住宅设定抵押向银行贷款，贷款合同约定“贷款期限2年，到期未清偿则房屋所有权归银行所有”。根据《民法典》，该约定的效力为（）。A.有效，当事人意思自治B.部分有效，抵押权设立有效，流质条款无效C.无效，违反禁止流质规定D.效力待定，需登记机构确认答案：C。解析：《民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。该约定为流质条款，直接无效，故C正确。10.某不动产登记机构在办理更正登记时，发现登记簿记载的权利主体错误，系登记人员工作失误导致。根据规定，更正登记的启动方式是（）。A.仅需权利人申请B.仅登记机构依职权C.权利人申请或登记机构依职权D.需利害关系人申请答案：C。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记机构发现登记簿记载错误的，应当书面通知当事人在30个工作日内办理更正登记，故C正确。11.王某通过司法拍卖取得一套房产，法院出具的执行裁定书明确“房产所有权自裁定送达王某时转移”。王某向登记机构申请转移登记时，登记机构应（）。A.以裁定书送达时间为所有权转移时间B.以登记完成时间为所有权转移时间C.要求王某提供拍卖成交确认书D.不予受理，因所有权已转移答案：A。解析：《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。法院裁定已明确所有权转移时间，登记机构应认可，故A正确。12.某公司申请办理不动产抵押权注销登记，提交的材料包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书，但未提供抵押权消灭的证明材料。登记机构应（）。A.直接办理注销登记B.要求补充抵押权消灭的证明（如还款凭证）C.不予受理D.受理并备注“材料待补”答案：B。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权注销登记需提交抵押权消灭的证明材料（如主债权消灭、抵押权实现、抵押权人放弃抵押权等），故B正确。13.农村村民张某申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构审核时发现其已拥有另一处宅基地。根据《土地管理法》，登记机构应当（）。A.予以登记，因“一户一宅”为管理性规定不影响登记B.不予登记，违反“一户一宅”规定C.要求张某退出另一处宅基地后登记D.登记但注明“超占宅基地”答案：B。解析：《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。张某已拥有另一处宅基地，不符合“一户一宅”要求，登记机构应不予登记，故B正确。14.某不动产登记机构在办理预告登记时，发现预告登记的债权消灭。根据规定，预告登记失效的时间为（）。A.债权消灭时B.登记机构记载失效时C.债权消灭之日起90日后D.预告登记满2年时答案：A。解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。失效时间为债权消灭时，无需等待90日，故A正确。15.李某与周某签订房屋买卖合同，约定李某将房屋卖给周某，周某支付定金后，李某又将房屋抵押给银行并办理登记。周某申请异议登记后，未在15日内起诉。根据规定，异议登记的效力为（）。A.继续有效，直至纠纷解决B.自李某抵押登记完成时失效C.自周某未起诉之日起失效D.自异议登记满3个月失效答案：C。解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效，故C正确。16.某登记机构在办理地役权登记时，发现需役地和供役地分属不同登记辖区。根据规定，登记管辖应为（）。A.需役地登记机构B.供役地登记机构C.共同上级登记机构D.需役地和供役地登记机构分别登记答案：D。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十四条规定，地役权登记，由需役地和供役地的登记机构分别办理登记，故D正确。17.某企业以其厂房及占用范围内的建设用地使用权抵押，仅办理了厂房抵押登记。根据《民法典》，建设用地使用权的抵押效力为（）。A.未登记，无效B.视为一并抵押C.需单独登记才有效D.效力待定答案：B。解析：《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。未一并登记的，视为一并抵押，故B正确。18.张某继承的房产存在居住权登记，居住权人为其继母王某，约定居住权期限至王某去世。张某申请转移登记时，登记机构应（）。A.注销居住权登记后办理转移B.保留居住权登记并办理转移C.要求王某放弃居住权后登记D.不予办理转移登记答案：B。解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权具有独立性，不因所有权转移而消灭，故登记机构应保留居住权并办理转移登记，B正确。19.某登记机构收到人民法院解除查封的协助执行通知书，经核查发现查封登记对应的不动产已因拆迁灭失。根据规定，登记机构应（）。A.办理查封注销登记B.不予办理，因不动产灭失C.书面告知法院不动产灭失情况D.备案后不做登记答案：A。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，解除查封登记的，无论不动产是否灭失，均应办理查封注销登记，故A正确。20.王某申请办理不动产登记时，提交的身份证显示其姓名为“王某某”，但户口簿显示为“王某”，身份证与户口簿姓名不一致。登记机构应（）。A.以身份证为准办理登记B.以户口簿为准办理登记C.要求王某提供公安机关出具的姓名变更证明D.不予受理答案：C。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，申请人身份证明信息不一致的，需提供有权机关出具的证明材料，故C正确。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记答案：ABCD。解析：《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，故ABCD均正确。2.下列情形中，不动产登记机构应当实地查看的有（）。A.房屋等建筑物首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产登记资料查询答案：ABC。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，不动产登记机构应当实地查看的情形包括：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。故ABC正确。3.申请办理不动产转移登记，需提交的材料包括（）。A.不动产权属证书B.买卖、赠与等转移原因证明文件C.申请人身份证明D.完税凭证答案：ABCD。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，转移登记需提交：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）转移原因证明文件（如买卖合同、赠与合同、继承公证书等）；（5）依法需要缴纳税费的，应提交完税凭证。故ABCD均正确。4.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的有（）。A.权利人可查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人姓名等信息C.查询人需提交身份证明D.涉及国家秘密的不动产登记资料不得查询答案：ABCD。解析：《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。《不动产登记资料查询暂行办法》规定，查询需提交身份证明，利害关系人仅可查询自然状况、权利人姓名等，涉及国家秘密的不得查询，故ABCD正确。5.某公司申请办理建设用地使用权变更登记，原因是土地用途由工业用地变更为商业用地。需提交的材料包括（）。A.原不动产权属证书B.土地用途变更的批准文件C.国有土地使用权出让合同变更协议D.补缴土地出让金凭证答案：ABCD。解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，土地用途变更登记需提交：（1）原不动产权属证书；（2）土地用途变更的批准文件（如规划部门意见）；（3）国有土地使用权出让合同变更协议；（4）补缴土地出让金、税费等凭证。故ABCD正确。6.下列关于居住权登记的说法，正确的有（）。A.居住权自登记时设立B.居住权期限可以约定为终身C.居住权不得转让、继承D.设立居住权的住宅可以出租答案：ABC。解析：《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立；第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。故ABC正确，D错误（除非另有约定）。7.某登记机构在办理抵押权登记时，发现抵押合同约定的担保范围与登记簿记载不一致。根据规定，处理方式正确的有（）。A.以抵押合同约定为准B.以登记簿记载为准C.通知当事人办理更正登记D.直接按合同约定修改登记簿答案：BC。解析：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十七条规定，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。因此登记机构应维护登记簿的公示效力，若发现不一致，应通知当事人办理更正登记，故BC正确。8.农村不动产登记中，下列情形可办理登记的有（）。A.符合“一户一宅”的宅基地使用权及房屋所有权B.非本集体经济组织成员因继承取得的宅基地使用权及房屋所有权C.未经批准占用耕地建造的房屋D.已纳入拆迁范围但未签订补偿协议的房屋答案：AB。解析：《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定，对符合“一户一宅”的，予以登记；非本集体经济组织成员（含城镇居民）因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记；未经批准占用耕地的属于违法用地，不予登记；已纳入拆迁范围的，根据地方规定处理，未签订协议的可登记。故AB正确，C错误，D需视地方规定但一般不选。9.下列关于预告登记的说法，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记的有效期为自能够进行不动产登记之日起90日C.债权消灭或自能够进行登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效D.预告登记仅适用于预售商品房答案：ABC。解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记适用于预售商品房、以预购商品房设定抵押、不动产买卖/抵押等情形，故ABC正确，D错误。10.某登记机构在办理更正登记时，涉及以下情形，其中属于登记簿记载错误的有（）。A.登记人员将“王某”误写为“王某某”B.因测量误差导致不动产面积登记错误C.权利人提供虚假材料导致登记错误D.法院判决确认登记簿记载的权利主体错误答案：ABD。解析：登记簿记载错误包括登记机构过错（如笔误、测量误差）或因法律文书导致的错误（如法院判决）。权利人提供虚假材料导致的错误属于申请人过错，需通过异议登记或诉讼解决，故ABD正确，C错误。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2025年5月，李某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买某小区1栋201室，合同约定2026年12月31日前交房。2025年6月，李某办理了预购商品房预告登记。2026年3月，开发公司因资金链断裂，将该小区1栋整体抵押给甲银行并办理了抵押登记。2026年5月，李某发现开发公司抵押行为后，向登记机构申请异议登记，异议内容为“1栋201室已预告登记，开发公司无权抵押”。异议登记后，李某未在15日内起诉。2026年10月，开发公司仍未交房，李某拟通过登记途径维护权益。问题：1.开发公司将已预告登记的201室所在楼栋抵押给甲银行的行为是否有效？说明理由。2.李某申请的异议登记是否有效？异议登记失效后，李某可采取哪些措施？3.若李某最终通过诉讼确认对201室的所有权，应如何申请登记？需提交哪些材料？答案：1.开发公司的抵押行为无效。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。李某已办理预购商品房预告登记，开发公司未经其同意将包含201室的楼栋抵押，该抵押行为对201室不发生物权效力，但可能对其他未预告登记的房屋有效（需区分抵押范围）。2.李某的异议登记有效。异议登记的受理条件是利害关系人认为登记簿记载错误，李某作为预告登记权利人，对201室享有利害关系，登记机构应受理。但根据《民法典》第二百二十条，异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。失效后，李某可通过以下途径：（1）要求开发公司承担违约责任；（2）向法院起诉确认预告登记效力或要求继续履行合同；（3）若开发公司破产，申报债权。3.李某应申请转移登记。需提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）法院确认所有权的生效法律文书；（4）不动产权属证书（如开发公司已办理首次登记，需提交开发商的不动产权证书；若未办理首次登记，需提交房屋已竣工验收的证明等）；（5）完税凭证（如有）。案例二：张某（65岁）与妻子陈某（62岁）共有一套住宅，登记在张某名下。2025年10月，张某未经陈某同意，与王某签订《房屋买卖合同》，将该住宅以市场价格卖给王某，并办理了转移登记。2026年3月，陈某得知房屋被卖，以“张某无权处分共有财产”为由，向登记机构申请更正登记，要求将房屋恢复为张某与陈某共有。登记机构经核查，发现登记簿记载的权利人为张某，无共有人信息，且王某购房时不知晓陈某为共有人，已支付合理对价并完成登记。问题：1.张某与王某的房屋买卖合同是否有效？王某是否取得房屋所有权？说明理由。2.陈某申请的更正登记是否应受理？为什么？3.陈某的权益如何救济？答案：1.合同有效，王某取得房屋所有权。根据《民法典》第五百九十七条，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。但张某与王某的合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，故合同有效。王某符合善意取得要件：（1）善意（不知陈某为共有人）；（2）支付合理对价；（3）已办理登记。因此王某取得所有权。2.更正登记不应受理。更正登记的前提是登记簿记载错误。本案中，登记簿原记载权利人为张某，陈某未登记为共有人，系因共有关系未公示，登记簿记载与真实权利状态不一致，但并非登记机构过错或申请人提供虚假材料导致的登记错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条，利害关系人申请更正登记需提交证实登记簿错误的材料（如共有关系证明），但王某已善意取得，更正登记将损害