新鸿基地产跨越周期积淀深厚香港房企龙头迎楼市春风

目录一、发展逾六十载的香港龙头房企，经营稳健、股东回报稳定 1二、投资物业构筑业绩压舱石，打造核心城市知名地标 6香港投资物业业态与区域分布广泛，运营稳定 7内地投资物业聚焦核心城市购物中心与写字楼，在建规模为已落成规的倍 9三、稳居香港地产开发头把交椅，受益于香港住宅市场量价齐升 四、盈利预测与投资建议 15盈利预测 15投资建议 17风险分析 18报表预测 19图目录图新鸿基地产发展历程 1图新鸿基地产股权结构（截至2025年12月31日） 2图3:1990FY-2026FYH公司营收及核心归母净利润变化 2图4:2005FY-2026FYH公司营收结构 3图5:2005FY-2026FYH公司营业利润结构 3图6:1990FY-2026FYH公司核心归母净利润、每股股息、派息率变化 5图7:2001FY-2025FY财年末现金与当财年总分红的对比 5图8:2001FY-2025FY净负债率及利息覆盖倍数变化 5图公司物业出租业务营收及营业利润占比情况 6图公司物业出租营收的地区结构及营业利润率 6图新鸿基香港投资物业分业态总租金收入（亿港元） 7图新鸿基香港投资物业整体出租率 7图13:公司香港零售物业与写字楼已落成及在建面积对比 7图位于香港中环的IFC 7图15:新鸿基内地投资物业分业态总租金收入（亿港元） 9图16:新鸿基内地零售物业与写字楼已落成及在建面积 9图17:位于上海陆家嘴的国金中心 10图18:位于南京建邺河西中央商务区的国金中心 10图19:新鸿基物业销售营收及营业利润占整体的比重 11图20:新鸿基物业销售营收的地区结构及营业利润率 11图21:近年来新鸿基香港物业销售市占率在20%左右 11图22:2025上半年主要香港开发商的销售金额排名 11图23:香港一手住宅销售宗数 12图24:香港二手住宅销售宗数 12图25:香港中原城市领先指数（以2021年年初为数100） 12图26:香港中原城市领先指数（以2025年年初为数100） 12图27:新鸿基的发展中住宅物业面积 13图28:新鸿基的发展中物业区域结构（单位：万平方英尺） 13图29:新鸿基西沙住宅项目 14图30:新鸿基西沙综合体开发的双公园示意图 14图31:新鸿基内地合约销售额 14图32:新鸿基内地住宅物业土储面积 14图新鸿基地产的PB估值与香港中原指数（二手房价指数）同比增速的走势对比 17表目录表新鸿基地产的业务分类表 3表新鸿基地产投资物业代表性产品线 6表新鸿基香港主要投资物业列表（截至2025年6月30日） 8表4:新鸿基内地主要投资物业列表（截至2025年6月30日） 10表新鸿基地产2021财年至上半财年土储补充情况 12表重要财务指标预测 15表分业务营收及营业利润率预测 16表香港房企指标对比（截至2026年3月27日） 17一、发展逾六十载的香港龙头房企，经营稳健、股东回报稳定发展逾六十载的香港龙头房企，新鸿基地产穿越周期稳健前行。新鸿基地产是香港最具规模的地产发展商之一，深耕房地产市场逾六十年，代表作包括国际金融中心、上海国金中心、中环广场等标志性建筑。新鸿基年，于1972年在香港上市，由郭氏家族控股至今。公司发展历经四个阶段：1963-1980年代确立大型屋苑雏形，参与沙田第一城等项目；1980-1990年代转型租售混合经营，香港新鸿基中心、沙田新城市广2000年图1:新鸿基地产发展历程司公告，公司官公司的管理架构为家族管理+职业经理人模式。作为家族企业，公司核心管理团队历经四代传承，当前形成以郭炳联先生为核心的稳固架构，构建家族控股+职业经理人的治理模式，核心高管均具备长期任职履历。公司核心管理团队经历四代传承：1963-1990年为第一代，以创始人郭得胜先生为核心；1990-2008年为第二代，以郭得胜三位儿子为核心，长子郭炳湘先生任主席兼行政总裁，次子郭炳江先生、三子郭炳联先生任副主席兼董事总经理；2008-2014年为第三代，郭炳江、郭炳联出任联席主席兼董事总经理；2014年至今为第四代，郭炳联先生独任主席兼董事总经理，郭氏第三代郭基煇、郭基泓、郭颢澧等进入董事会，形成二代掌舵+三代接班的过渡格局。郭氏家族通过信托控制公司，投资多家上市公司，助力多元化业务。郭氏家族通过汇丰信托基金持有新鸿基46.1%股权，为实际控制人；新鸿基分别持有数码通电讯73.3%、新意网集团73.3%股权，为并表子公司；持有载通44.9%股权，对其有重大影响。图2:新鸿基地产股权结构（截至2025年12月31日）公司业绩在2011-2019财年间快速增长，2025财年至今有企稳回升势头。财年间公司业绩保332亿港元，CAGR8.6%，核心归母净利润（定义为归属于公司股东的净利润扣减掉投资物业公允价值变动的影响）25139亿港元，CAGR9.0%。2011财年至201033220198531，139324亿港元，CAGR9.9%。2024财年由于公共卫生事件、香港及内地地产市场热度下行影响，公司业绩经历下行，2024财年营收下降至715亿港元、核心归母净利润下降至217亿港元。2025财年以来，随着香港地产市场出现复苏，公司业绩出现企稳回升79711.5%21905；2026上半财年实现营收527亿港元，同比增长32.0%，实现核心归母净利润122亿港元，同比增长16.7%。图3:1990FY-2026FYH公司营收及核心归母净利润变化营收（百万港元） 核心归母净利润（百万港元）0loomberg 716地产业务贡献近七成的营收和近八成的营业利润，是公司业绩增长和波动的主要来源。公司业务主要分为三类：地产开发、投资物业、多元化业务，其中地产开发包括在香港及内地开发优质住宅及商业项目，涵盖豪宅、中高端公寓、大型屋苑及写字楼，通过物业销售获取开发利润；投资物业包括持有并运营香港及内地核心地段优质写字楼、商场等商业物业，获取持续的租金收入；多元化业务主要包括酒店运营、电讯业务、运输基建及物流、数据中心运营等。地产业务是公司营收及利润的主要构成，地产开发贡献约五成营收、三成营业利润；投资物业贡献约两成营收、五成营业利润。相较而言，多元化业务的营收与营业利润变动较为稳定，公司业绩的增长和波动主要来源于地产业务。图4:公司营收结构 图5:公司营业利润结构亿港元 地产开发 投资物业 多元化业务2601992601991303392992005FY2006FY2005FY2006FY2007FY2008FY2009FY2010FY2011FY2012FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026FYH

亿港元 地产开发 投资物业 多元化业务0表1:新鸿基地产的业务分类表业务分类细分领域业务内容地产开发-苑及写字楼，通过物业销售获取开发利润。投资物业-持有并运营香港及内地核心地段优质写字楼、商场等商业物业，包括国多元化业务酒店运营ITC业。电讯业务业客户提供物联网解决方案。运输基建及物流通过威信集团管理停车场、收费道路及智慧出行网络；通过香港商用航（0162数据中心运营云服务商提供中立的数据中心服务。司官财务安全边际充裕，股东回报稳定。公司2025财年末净负债率15.1%，较上财年末下降3.2个百分点，1.4倍；2025169.2108.7亿港元，公司财务安全边际充裕。公司长期以来的派息率（每股股息/每股核心归母净利润）保持在40%-50%区间财年保持每股股息的稳定增长；2024财年受业绩下行影响，公司下调每股派息至3.75港元，同比49.7%；20253.752025财年派息与最新股价计算的2.9%，2026上半财年的中期派息为每股0.98港元，同比上升3.2%。在香港楼市持续回暖、公司业绩有改善预期的背景下，未来每股派息金额有望稳中有升。图6:1990FY-2026FYH公司核心归母净利润、每股股息、派息率变化港元/股 每股核心归母净利润（左轴） 每股股息（左轴） 派息率（右轴）1210 86420

0%图7:2001FY-2025FY财年末现金与当财年总分红的对比 图8:2001FY-2025FY净负债率及利息覆盖倍数变化亿港元 财年末现金及等价物 财年总分红500

净负债率（率） 利息覆盖倍数（倍） 15.16.030 15.16.02520151050 二、投资物业构筑业绩压舱石，打造核心城市知名地标新鸿基地产持有的多业态投资物业覆盖全国多个核心城市，在多地的核心区域已打造出知名地标。90年代开始布局内地的投资物业。如今，公司的投资物业已在全国10202512315990（折合556万平方米）。历经多年发展，公司投资物业已形成多条知名产品线，包括国际金融中心（IFC）、环球贸易广场（ICC、IAPM）、IGC、ITC、中环广场、APM等；公司在多个核心城市的核心区域持有运营知名地标物业，如香港中环IFC、北京王府井APM、上海陆家嘴国金中心、广州天河、南京建邺国金中心、杭州钱江新城国金中心等。表2:新鸿基地产投资物业代表性产品线代表性产品线名称分布城市代表性项目国际金融中心（IFC）香港、上海、南京、杭州港岛中环IFC、上海陆家嘴国金中心、南京建邺国金中心、杭州钱江新城国金中心（在建中）环球贸易广场（ICC、IAPM）香港、上海、成都、苏州、广州九龙柯士甸ICC、上海淮海中路IAPM、成都锦江环贸广场（二期在建中）、苏州工业园区环贸广场（在建中）、广州南站环贸广场（在建中）IGC香港、广州西九龙IGC（在建中）、广州天河IGCITC上海上海徐家汇ITC（三期在建中）中环广场香港、上海港岛湾仔中环广场、上海淮海中路中环广场APM北京北京王府井APM财年公司投资物业租金收入共198.6亿港元，同比下降2.5%，投资物业贡献总营收的24.9%，占比较上财年下148.93.953.6%，占比较上202698.91.1，投资物业贡献总营收6.271.85，占总营业利润的，占比较上财年同期下降6.2个百分点。投资物业出租的营业利润率保持在70以上，2025财年为75.0%，2026上半财年为72.6%。从收入的地区结构上看，中国香港与内地的占比约为3:1。图9:公司物业出租业务营收及营业利润占比情况 图10:公司物业出租营收的地区结构及营业利润率250200

物业出租营业收入（亿港元） 物业出租营业利润（亿港元物业出租占总营收比重 物业出租占总营业利润比重53.6%

70.0%60.0%

香港物业出租营业收入占比 内地物业出租营业收入占物业出租营业利润率（右轴）755.0%75.0%5.0%242.7%755.0%75.0%5.0%242

80.0%78.0%76.0%150

52.9%50.0%40.0%

70%60%50%

74.0%70.0%500

24.9%

30.0%10.0%0.0%

0%

7.3%7

68.0%66.0%64.0%62.0%60.0%FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H香港投资物业业态与区域分布广泛，运营稳定香港投资物业业态与区域分布广泛，运营稳定。在近50年的发展历程中，新鸿基依靠综合体开发的模式，180亿港元左右的总租金收入（包含新鸿基在联营与合营公司中的权益租金收入财年为176亿港元，2026上半财年为亿港元，其中超过八成由零售物业与写字楼贡献。近年来香港投资物业整体出租率稳定在91%-93区间，2026上半财年末为92%。图11:新鸿基香港投资物业分业态总租金收入（亿港元） 图12:新鸿基香港投资物业整体出租率200

商场/商铺写字楼其他业态

香港投资物业出租率94% 93% 16092%16092%91% 14090%88%100801586%6084%402082%80%

92%

92% 92% 92%232423242527286663626057918991939128450FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026H

FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026H在建的零售物业与写字楼面积约占已落成面积的25%，支撑香港投资物业未来租金增长。截至年61200万平方英尺（111万平方米），写字楼已落成面积万平方英尺（102万平方米（包括酒店、数据中心、工业物业980万平方英尺（万平方米）243万平方英尺（万平方米）、写字楼面积万平方英尺（万平方米）万平方英尺（6万平方米），在建面积中超财年结束前（2028630日前）11%，将为香港投资物业租金增长打开空间。图13:公司香港零售物业与写字楼已落成及在建面积对比 图14:位于香港中环的香港已落成面积（万平方英尺） 香港在建中面积（万平方英尺）香港已落成面积（万平方英尺） 香港在建中面积（万平方英尺）0零售物业面积写字楼其他业态1200110098061.9242.8339.2数据至年6月30 司日；其他业态包括酒店1200110098061.9242.8339.2表3:新鸿基香港主要投资物业列表（截至20256月30日）项目地点公司所占权益（%）所占总楼面面积(平方英尺)住宅商场/商铺写字楼酒店工业总面积香港岛国际金融中心一期/国际金融中心二期/国际金融中心商场/香港四季酒店/四季汇中环港景街1号/中环金融街8号50-320,000958,000550,0001,828,000新鸿基中心湾仔港湾道30号100-53,000851,000-904,000中环广场湾仔港湾道18号50--705,000-705,000北角汇/香港维港凯悦尚萃酒店北角渣华道123号及133号/北角邨里1号100-145,000-388,000533,000世贸中心/wwwtcmall铜锣湾告士打道280号100-267,000243,000-510,000浪琴园(第2及3座)南区大潭道38号100248,000---248,000九龙环球贸易广场/天际100香港观景台/香港丽思卡尔顿酒店/香港W酒店/港景汇柯士甸道西1号100-29,0002,495,0001,023,0003,547,000创纪之城1期观塘道388号100-27,000896,000-923,000创纪之城2期观塘道378号50--133,000-133,000创纪之城5期/APM观塘道418号100-598,000308,000-906,000创纪之城6期观塘道392号100-32,000370,000-402,000TheMillennity观塘巧明街98号72.4--471,000-471,000新世纪广场/MOKO/帝京酒店旺角太子道西193号100-725,000475,000400,0001,600,000TOWNPLACEWESTKOWLOON西九龙荔盈街10号100---374,000374,000VWalk西九龙深旺道28号100-298,000--298,000帝苑酒店尖沙咀么地道69号100---295,000295,000创贸广场观塘开源道49号100----240000240,000Mikiki新蒲岗太子道东638号100-205,000--205,000新太阳广场尖沙咀广东道28号100-205,000--205,000新界新城市广场/新城市商业大厦/帝都酒店沙田区沙田正街18号/沙田正街2-8号/白鹤汀街10-18号/白鹤汀街8号100-1,350,000111,000243,0001,704,000新城市中央广场/HomeSquare沙田区沙田乡事会路138号100-349,000413,000-762,000新都会广场葵涌兴芳路223号100-600,000569,000-1,169,000形点I元朗元朗路9号/朗日路9号100-695,000--695,000形点II元朗朗日路8号87.5-245,000--245,000元点元朗朗乐路1号100-107,000--107,000加点元朗凤翔路2-6号100-44,000--44,000香港九龙东皇冠假日酒店/星峰荟将军澳唐德街3号100---626,000626,000PopCorn将军澳唐贤街9号50-108,000--108,000大埔超级城大埔安邦路9号100-598,000--598,000荃湾广场荃湾大坝街4-30号100-583,000--583,000九龙贸易中心葵涌葵昌路51号100-79,000401,000-480,000围@KCC葵涌葵昌路72-76号100-100,000--100,000上水广场上水龙琛路39号100-182,000375,000-557,000东港城将军澳重华路8号100-415,000--415,000东荟城/香港诺富特东荟城酒店/香港银樾美憬阁精选酒店东涌达东路20号/文东路51号/达东路16号26.7-222,00043,00098,000363,000帝逸酒店沙田源康街1号100---344,000344,000帝景酒店汀九青山公路353号100---310,000310,000VCity屯门区屯门乡事会路83号100-269,000--269,000天晋汇(第1、2及3期)/海天晋汇将军澳唐俊街12号/唐贤街19号/至善街19号/唐俊街28号100-242,000--242,000总计248,0009,092,0009,817,0004,651,000240,00024,048,000注：公司一般在完整财年的年报中披露投资物业明细1.4倍新鸿基在内地的投资物业布局聚焦核心城市的购物中心与写字楼，近年来租金收入相对平稳。新鸿基地产（（）、成都，业态主要包括购物中心、写字楼、酒店。202561.72.1%；2026上半财年为31.4亿港元，同比微降0.8%。新鸿基内地在建投资物业规模为已落成规模的约6日，900（84万平方米800（74万平方米）万平方英尺（18万平方米）；907万平方英尺（84万平方米1562（145万平方米156（14万平方米1.4372028630日之前建成，为已落。图15:新鸿基内地投资物业分业态总租金收入（亿港元） 图16:新鸿基内地零售物业与写字楼已落成及在建面积商场/商铺写字楼其他业态70

1800

内地已落成面积（万平方英尺） 内地在建中面积（万平方英尺）60 3 3 420320319181741839434241237821403020100

1600 1562.1 900907.4900907.4800190156.30FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026H

零售物业面积 写字楼 酒店注：总租金收入包括联营与合营公司的权益租金入；他业主要住宅停车等 日

数据截至2025年6月30图17:位于上海陆家嘴的国金中心 图18:位于南京建邺河西中央商务区的国金中心司官 司官表4:新鸿基内地主要投资物业列表（截至2025年6月30日）项目地点公司权益住宅商场/商铺写字楼酒店总面积（平方英尺）北京北京APM/北京APM写字楼北京王府井大街138号100%-1,036,000458,000-1,494,000NTP新城广场北京方庄芳古园一区18号楼100%-225,000--225,000上海及长江三角洲上海国金中心/上海国金中心商场/上海浦东丽思卡尔顿酒店/国金汇上海陆家嘴世纪大道8号100%-1,220,0001,572,000940,0003,732,000上海环贸广场/环贸IAPM上海淮海中路999号100%-1,307,0001,296,000-2,603,000ITC第一期上海华山路1901号100%-338,000170,000-508,000ITC第二期上海恭城路160号100%-43,000321,000-364,000ITC第三期(A座)上海虹桥路183号100%--1,127,000-1,127,000上海中环广场上海淮海中路381号80%-106,000366,000-472,000名仕苑上海广元西路88号100%304,00027,000--331,000杭州万象城/杭州柏悦酒店杭州钱江新城40%-744,000205,000176,0001,125,000南京国金中心一期/南京国金中心二期/南京国金中心商场/南京河西安达仕酒店南京市建邺区江东中路347号/河西大街111号/江东中路345号/白龙江东街108号100%-1,085,0001,999,000360,0003,444,000苏州四季酒店苏州市四季路88号90%---297,000297,000无锡万象城无锡太湖新城40%-631,000--631,000广州及其他大湾区城市天环广州天河路218号50%-431,000--431,000IGC/广州康莱德酒店广州兴民路222号33.3%-332,000-149,000481,000南海广场佛山南海大道100%-640,000--640,000成都成都环球贸易广场一期/成都环贸ICD成都锦江区东大路577号40%-549,000396,000-945,000总计30400087140007910000192200018850000注：公司一般在完整财年的年报中披露投资物业明细三、稳居香港地产开发头把交椅，受益于香港住宅市场量价齐升物业销售贡献公司五成左右营收、三成左右利润。2025338.8，占总营收的298.682.5%56.6%2025财年物业销售业务实现营业22.0%28.8%；202640.3670，8-9成来自香港，2025年以来香港住宅成交量价止跌回升的背景下，未来物业销售贡献的营收和利润规模有望得到增长。图19:新鸿基物业销售营收及营业利润占整体的比重 图20:新鸿基物业销售营收的地区结构及营业利润率450

物业销售营业收入（亿港元） 物业销售营业利润（亿港元物业销售占总营收比重 物业销售占总营业利润比重

60.0%

香港物业销售营业收入占比 内地物业销售营业收入占物业销售营业利润率（右轴）

50.0%400350300250

242.5%2

56.6%50.0%40.0%

90%80%70%60%

45.0%8.7%.3%8.7%.3%1135.0%30.0%500

28.8%

0.0%

50%40%30%20%10%0%

23.6%77.2%77.2%2.8%

25.0%20.0%15.0%13.5%10.0%5.0%0.0%FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H

FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H新鸿基香港物业销售的市占率保持在20%左右，龙头地位稳固，将受益于市场持续回暖。近年来，新鸿基在香港的物业销售规模基本保持在每年250亿港元以上，2025财年实现合约销售金额423亿港元，同比增长202617429.8。以香港一手私人住宅22.0%，202613.4%2025上半年的销售额排名看，新鸿基地产排名香港开发商第一。2025年以来香港住宅市场明显回暖，202520540套，同比21.5%，20261-24109146.3%；香港中原城市领先指数（二手住宅价格指数）自3312.0%。新鸿基作为市场龙头，有望受益于市场的持续回暖。图21:近年来新鸿基香港物业销售市占率在左右 图22:2025上半年主要香港开发商的销售金额排名450400350

新鸿基香港合约销售额（亿港元） 新鸿基香港销售市占24.6%

30.0%25.0%

200180160

2025上半年香港合约销售金额（亿港元）0

21.3%

10.5%

16.3%

16.1%

22.0%

20.0%15.0%13.4%10.0%5.0%0.0%

806040200

新鸿基地产信和置业新世界发展嘉里建设 恒基地产九龙仓集团FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H司公告，原地 占率用公司财报同期的香港一私人宅销金额算

公司公 注由于分房尚披露2025年年销情况故采用上年数进行比；长实集团未披露2025上半年的香港合约销售金额，其结算金额约74亿港元图23:香港一手住宅销售宗数 图24:香港二手住宅销售宗数2024年2025年2026年4000 3500

2024年2025年2026年6000 5000 3000 2567

41022500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

40003000 2000 100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月原地 原地图25:香港中原城市领先指数（以2021年年初为基数100）图26:香港中原城市领先指数（以2025年年初为基数100）0505 00 95 90 85 83.98075.77511

以2021年年初为基数100 107.4

106.5106.5 104.5 102.5 100.5 98.5 96.596.9

以2025年年初为基数100

107.32021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-02在手香港住宅土储聚焦九龙和新界，可支持未来6年左右的开发销售需要。近年来公司通过公开招标、换2026上半财年共补充20块土储，总楼面面积157915块，总楼面面积1253万平方英尺。2024财年以来，公司在手的香港发展中住宅202512311320（123万平方米），根据公司在财报中的披露，在手香港土储可支持未来6年左右的开发销售需要。结构上看，公司香港发展中土储中约七成位于新界、三成位于九龙。表5:新鸿基地产2021财年至2026上半财年土储补充情况所在区域地块位置物业用途公司所占权益（百分比）总楼面面积（平方英尺）拿地财年新界粉岭上水市地段第279号住宅/商场100%1,131,0002021财年新界元朗桥头围丈量约份第124约地段第4354号写字楼/商场100%856,0002021财年新界屯门市地段第496号住宅75%461,0002021财年新界屯门市地段第80号工业70%74,0002021财年香港岛坚尼地城卑路乍街38号住宅/商铺53%66,0002021财年新界乌溪沙站十四乡大型住宅项目住宅NA5,800,0002022财年新界元朗锦绣花园地块NANA139,0002022财年九龙旺角九龙内地段第11273号商业100%1,524,0002023财年九龙西九文化区艺术广场大楼项目写字楼/商铺100%699,0002023财年九龙观塘安达臣道对出测量约份第3约地段第1077号商场100%110,0002023财年新界元朗东成里丈量约份第115约地段第1696号住宅/商铺100%776,0002024财年新界沙田香粉寮沙田市地段第537号住宅100%521,0002024财年新界元朗锦田丈量约份第103约地段第1071号住宅100%251,0002024财年新界洪水桥市地段第5号住宅/商场50%524,0002025财年新界东涌市地段第55号住宅100%401,0002025财年新界粉岭北粉岭上水市地段第307号住宅/商铺100%308,0002025财年新界大围沙田市地段第651号住宅100%194,0002025财年新界沙田小沥源沙田市地段第623号住宅100%157,0002025财年新界屯门第16区站第一期物业发展项目住宅NA601,0002026上半财年新界上水古洞南住宅项目住宅NA1,200,0002026上半财年总计15,793,000图27:新鸿基的发展中住宅物业面积 图28:新鸿基的发展中物业区域结（单位万平方英尺）25002000

2080

发展中住宅物业面积（万平方英尺）

九龙新界1770163014301770163014301330 1330 1320620,31%1350,69%5000FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H6406日以区域整体开发的思路配套进行住宅销售，新鸿基的住宅产品力具备优势。以新鸿基2026年年初的热销项目西沙SIERRASEA为例，该项目的2A及2B期于2026年1月向市场推售，市场反应热烈，认购意向登记创下香港楼市历史新高，其中2A期首轮推售213伙单位共收到约4.2万份购楼意向登记，超额认购超196倍；2026年1-2月项目2A及2B期实现合约销售金额超过90亿港元。该楼盘邻近西沙GOPARK，是新鸿基在新界西贡西沙区域打造的全新商业地标，由两部分组成，包括近100万平方英尺的多元化户外运动公园GOPARKSports和约30万平方英尺的运动商业综合体，配有运动和宠物友好设施，以及绿化户外空间。图29:新鸿基西沙SEA住宅项目 图30:新鸿基西沙综合体开发的双公园示意图原地 原地内地住宅销售提供有益补充。与财年，公司凭借在上海的全资项目滨江凯旋门的热销，分别实亿元的合约销售金额；20212023、202550亿132025311716万平（折合万平方米图31:新鸿基内地合约销售额 图32:新鸿基内地住宅物业土储面积

新鸿基内地合约销售额（亿元）

30002000

新鸿基内地住宅土储面积（万平方英尺）2710 27702320203019402320203019401790171640 100020 5000FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H

0FY2020FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY2026H四、盈利预测与投资建议我们预测公司2026-2028财年收入分别为913.4/960.4/993.9204.2/212.4/220.3亿港元，剔除投资性物业公允价值变动损益的核心归母净利润分别为229.2/237.4/245.3亿港元，对应核心分别为7.91/8.19/8.46港元。关于公司盈利预测的主要假设如下：财年中报的披露，2026108亿港元，内地物业销售的结算金额为亿港元；随着香港楼市的复苏，2026-2028财年公司香港合约销售金额分别同比增长20%/10%/10%；内地物业合约销售额持续放量，2026-202810%/10%/10%；3）2026-2028财年香港投资物业营收稳中有升；内地投资物业随着上海、杭州等地物业的集中竣工，营收增速有所上升；4）2026-2028财年多元化业务营收稳中有升；5）各业务的营业利润率稳中有升。表6:重要财务指标预测FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E营业收入（百万港元）71,506.0079,721.0091,337.8396,036.5199,393.96YoY(%)0.4411.4914.575.143.50归母净利润（百万港元）19,046.0019,277.0020,415.5421,240.1322,028.36YoY(%)-20.331.215.914.043.71核心归母净利润（百万港元）21739.0021855.0022915.5423740.1324528.36YoY(%)-8.980.534.853.603.32核心EPS（港元）7.507.547.918.198.46P/E(倍)17.1717.0816.2915.7215.22P/B(倍)0.620.600.590.580.57表7:分业务营收及营业利润率预测

营收（百万港元）FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E物业销售2510633880446304824450540yoy-4.1%34.9%31.7%8.1%4.8%其中：香港物业销售2474526139371804466947044yoy3.7%5.6%42.2%20.1%5.3%内地物业销售3617741745035753495yoy-84.5%2044.3%-3.8%-52.0%-2.2%投资物业2036619855202022075721278yoy3.1%-2.5%1.7%2.7%2.5%其中：香港投资物业1521214883151811548415794yoy1.4%-2.2%2.0%2.0%2.0%内地投资物业51544972502252735484yoy8.5%-3.5%1.0%5.0%4.0%多元化业务2603425986265062703627577yoy3.0%-0.2%2.0%2.0%2.0%总营收7150679721913389603799394yoy0.4%11.5%14.6%5.1%3.5%营业利润率FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E物业销售营业利润率26.1%23.6%23.8%24.0%24.2%投资物业营业利润率76.1%75.0%75.2%75.4%75.6%多元化业务营业利润率18.8%18.8%18.8%18.8%18.8%公司的估值与香港房价指数增速走势高度相关，参照上一轮香港楼市上行期公司的估值情况，给予公司目标价162.55港元，首次覆盖给予买入评级。公司作为香港房企龙头，PB估值走势与香港中原指数（二手房价指数）的同比增速走势高度相关，香港中原指数的同比增速于2024年9月开始止跌回升、2025年9月转正，楼市上行势头有望延续，参照上一轮香港楼市上行周期（2011-2019年）中公司的平均PB倍数为0.75x，给予公司对应2026财年相同的目标PB倍数，目标价162.55港元，首次覆盖给予买入评级。图33:新鸿基地产的PB估值与香港中原指数（二手房价指数）同比增速的走势对比4.003.503.002.502.001.501.000.50

新鸿基PB 香港中原指数同比增速（右轴）

40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%年3年3月年3月年3月年3月年3月年3月年3月年3月2009年3月2010年3月2011年3月2012年3月2013年3月2014年3月2015年3月年3月2017年3月2018年3月2019年3月2020年3月2021年3月2022年3月2023年3月年3月2025年3月2026年3月表8:香港房企指标对比（截至2026年3月27日）代码名称市值（亿港元）PB2026年年初以来涨跌幅0016.HK新鸿基地产37320.6036.0%1972.HK太古地产13680.5113.3%0083.HK信和置业10890.6412.3%0012.HK恒基地产14450.456.0%0683.HK嘉里建设3190.308.3%0823.HK领展房产基金9470.604.2%0101.HK恒隆地产4380.330.6%0014.HK希慎兴业1910.29-1.5%HSI.HI恒生指数-1.32-2.6%风险分析2026财年公司的香港合约销售增速下降为%/%（本文中预测为+2%，则公司026财年的核心归母净利润增速将下降至3%/2%（本文中预测为%3、多元化业务开展成果不及预期：公司的多元化业务较多，包括酒店运营、电讯业务、运输基建及物流、数据中心运营等，相关业务受到宏观环境变量影响较多，若未来宏观环境变化影响公司多元化业务开展，则其贡献的收入与利润有可能受到影响。报表预测资产负债表（百万港元） 利润表（百万港元） 会计年度FY2024FY2025会计年度FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E会计年度FY2024FY2025FY2026 FY2027FY2028流动资产 248,663.0 235,712.0 306,172.16 383,466.92 461,466.88 营业收入 71,506.0 79,721.0 91,337.8 96,036.5 99,393.9现金16,221.0016,919.009,133.7869,839.32136,833.83营业成本39,292.045,531.052,936.655,919.457,887.4应收票据及应收账款合计3,645.003,252.004,426.674,654.394,817.11营业税金及附加0.000.000.000.000.00其他应收款0.000.000.000.000.00销售费用3,906.005,064.005,662.955,762.195,764.85预付账款12,767.0016,345.0016,135.9516,966.0317,559.16管理费用3,322.003,336.003,790.523,956.704,075.15存货214,579.0197,869.0274,942.11290,434.11300,655.51研发费用0.000.000.000.000.00其他流动资产1,451.001,327.001,533.651,573.081,601.27财务费用3,567.002,485.003,065.492,757.122,513.31非流动资产569,431.0581,181.0517,216.15453,251.30389,286.45资产减值损失0.000.000.000.000.00长期投资101,055.0104,687.0104,687.00104,687.00104,687.00信用减值损失0.000.000.000.000.00固定资产50,190.0050,689.0042,747.7234,806.4526,865.17其他经营收益0.000.000.000.000.00无形资产4,196.003,697.003,080.832,464.671,848.50公允价值变动收益-1,481.00-2,730.00-1,500.00-1,500.00-1,500.00其他非流动资产413,990.0422,108.0366,700.59311,293.19255,885.78投资净收益1,879.003,890.000.000.000.00资产总计818,094.0816,893.0823,388.31836,718.22850,753.32营业利润21,817.024,465.024,382.226,141.127,653.2流动负债 62,012.00 70,092.00 65,736.69 67,777.72 70,105.01其他非经营损益1,766.00288.002,200.001,500.001,000.00短期借款10,498.0014,384.001,355.440.000.00利润总额 23,583.0 24,753.0 26,582.2 27,641.1 28,653.2应付票据及应付账款合计3,070.002,476.003,903.644,123.594,268.72所得税3,978.004,869.005,523.885,732.155,931.25其他流动负债48,444.0053,232.0060,477.6163,654.1365,836.29净利润19,605.019,884.021,058.321,908.922,722.0非流动负债 145,011.0 124,427.0 1