县物业管理工作制度

PAGE县物业管理工作制度一、总则（一）目的为加强本县物业管理工作，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本县实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于本县行政区域内各类物业管理活动，包括住宅、商业、办公等物业类型。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法开展物业管理活动，保障各方合法权益。2.业主自治与专业服务相结合原则：充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用，同时引入专业的物业服务企业提供优质服务。3.公平、公正、公开原则：在物业管理活动中，遵循公平、公正、公开的原则，处理各类事务，确保各方知情权、参与权和监督权。4.服务第一原则：以业主需求为导向，不断提高物业服务质量，为业主提供高效、便捷、优质的服务。二、物业管理相关主体职责（一）业主及业主大会1.业主享有物业的所有权、使用权，并承担相应的义务。业主应按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。2.业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过；业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。3.业主委员会履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.物业服务企业应当按照国家有关规定和物业服务合同约定，提供相应的服务，并接受业主和业主委员会的监督。2.物业服务企业应具备相应的资质等级，按照资质等级承接物业管理项目。3.物业服务企业的主要职责包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；法律、法规规定的其他职责。（四）相关部门职责1.县住房和城乡建设部门负责本县物业管理活动的监督管理工作，指导、协调业主大会的成立、业主委员会的选举和换届等工作，对物业服务企业进行资质管理和行业监管。2.县发展和改革部门负责制定本县物业服务收费政策，对物业服务收费进行监督管理。3.县市场监督管理部门负责对物业管理区域内的商品销售、餐饮服务、广告宣传等经营活动进行监督管理，查处价格欺诈、不正当竞争等违法行为。4.县消防救援部门负责对物业管理区域内的消防安全工作进行监督检查，指导物业服务企业做好消防设施设备的维护管理和消防安全防范工作。5.其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。三、前期物业管理（一）前期物业服务合同1.建设单位依法通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2.前期物业服务合同应当包括以下主要内容：合同当事人与物业的基本情况；物业服务内容与质量；物业服务费用的标准和收取办法；物业的经营与管理；物业的承接查验；物业的使用与维护；专项维修资金的管理与使用；违约责任；其他事项。（二）物业承接查验1.在前期物业服务合同签订后，物业服务企业应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。2.物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。3.承接查验的主要内容包括：物业资料；共用部位；共用设施设备；园林绿化工程；其他项目。4.物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的县住房和城乡建设部门办理备案手续。四、物业服务内容与标准（一）物业服务内容1.房屋共用部位的维护与管理：包括房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等。2.房屋共用设施设备的运行、维护与管理：包括电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统、通信系统等。3.环境卫生管理：包括物业管理区域内的清扫保洁、垃圾分类收集与运输等。4.绿化养护管理：包括物业管理区域内的花草树木养护、绿化设施维护等。5.秩序维护管理：包括物业管理区域内的安全防范、车辆停放管理等。6.物业服务档案管理：包括业主档案、物业资料档案、物业服务记录档案等。（二）物业服务标准1.物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，结合本物业管理区域的实际情况，制定具体的物业服务标准，并在物业服务合同中明确约定。2.物业服务标准应当包括服务质量、服务费用、服务期限、违约责任等内容，确保物业服务活动有章可循、规范有序。五、物业服务费用（一）收费原则物业服务费用应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（二）收费标准1.物业服务收费实行政府指导价的，由县发展和改革部门会同县住房和城乡建设部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。（三）费用收取与缴纳1.物业服务费用由业主按照物业服务合同约定的标准和方式按时足额缴纳。2.业主应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务。业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对服务质量不符合约定的，有权要求物业服务企业限期整改。六、物业的使用与维护（一）物业使用规定1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。2.业主、物业使用人在物业管理区域内不得有下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物；违反规定饲养动物；违反消防安全规定，占用、堵塞消防通道；违反环保规定，排放污染物或者噪声；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业维修养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行和使用。2.业主专有部分的维修养护由业主负责。业主专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主应当及时维修养护；经业主大会或者业主委员会同意，可以使用专项维修资金进行维修。3.物业共用部位、共用设施设备维修养护所需费用，按照国家和地方有关规定及物业服务合同的约定承担。（三）专项维修资金1.专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。3.物业服务企业应当定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主监督。七、物业管理区域的安全防范（一）安全防范制度1.物业服务企业应当制定安全防范制度，加强物业管理区域内的安全防范工作，保障业主的人身、财产安全。2.安全防范制度应当包括治安防范、消防安全防范、车辆停放管理、突发事件应急处置等内容。（二）安全防范措施1.物业服务企业应当配备必要的安全防范人员和设施设备，如保安人员、监控设备、消防器材等。2.加强门禁管理，对物业管理区域实行封闭式管理，严格人员、车辆出入登记制度。3.定期进行安全检查和巡查，及时发现和消除安全隐患。4.加强消防安全管理，确保消防设施设备完好有效，疏散通道畅通无阻。（三）突发事件应急处置1.物业服务企业应当制定突发事件应急预案，明确应急处置的组织机构、职责分工、处置程序等内容。2.定期组织应急演练，提高应急处置能力。3.发生突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，并及时向相关部门报告。八、监督管理（一）日常监督检查1.县住房和城乡建设部门应当加强对物业管理活动的日常监督检查，定期对物业服务企业的服务质量、收费情况、安全防范等进行检查。2.监督检查可以采取现场检查、查阅资料、听取汇报、问卷调查等方式进行。（二）投诉处理1.业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量、收费情况等有投诉的，应当及时向县住房和城乡建设部门或者其他相关部门反映。2.相关部门应当及时受理投诉，并进行调查处理。对投诉属实的，应当责令物业服务企业限期整改；对拒不整改或者整改不力的，依法予以处罚。（三）信用管理1.建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的经营活动、服务质量、投诉处理等情况进行记录和评价。2.信用档案作为物业服务企业资质管理、招投标、评优评先等的重要依据。对信用等级低的物业服务企业，加强监管和惩戒。九、法律责任（一）业主、物业使用人法律责任业主、物业使用人违反本制度规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.擅自改变物业使用性质的；2.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途的；3.占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备的；4.违章搭建、私设摊点的；5.在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物的；6.违反规定饲养动物的；7.违反消防安全规定，占用、堵塞消防通道的；8.违反环保规定，排放污染物或者噪声的；9.法律、法规禁止的其他行为。（二）物业服务企业法律责任物业服务企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处罚：1.未按照物业服务合同约定提供服务的；2.擅自提高物业服务收费标准的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；6.物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；7.法律、法规禁止的其他行为。（三）建设单位法律责任建设单位违反本制度规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处罚：1.