XX老旧小区改造工程可行性研究报告

可行性研究报告 11.1项目概况 11.1.1项目名称 11.1.2建设地点 11.1.3项目目标 11.1.4项目改造内容与规模 21.1.5项目进度计划 21.1.6投资估算和资金来源 21.1.7建设模式 21.1.8主要技术经济指标 51.1.9绩效目标 51.2项目单位概况 61.3编制依据 81.4主要研究结论和建议 1.4.2建议 第二章项目建设背景和必要性 2.1项目建设背景 132.1.1项目立项背景 2.1.2项目的提出 2.1.3项目文件依据 2.1.4各类前期手续办理情况 2.1.5项目所在区域经济和社会概况 2.2规划政策符合性 2.2.1国家层面 212.2.2广东省层面 2.2.3深圳市层面 2.3项目建设的必要性 2.3.1消除安全隐患，保障人民生命财产安全的“底线工程”352.3.2补齐民生短板，提升居民生活品质的“幸福工程”.352.3.3拉动有效投资，促进消费升级的“经济工程” 2.3.4集约利用空间，服务城市发展战略的“战略工程”.36第三章需求分析与产出方案 3.1需求分析 3.1.1现状概况 383.1.2需求调查 3.1.3现状问题评估 3.1.4需求分析小结 673.2改造内容及规模 3.2.1改造内容 3.2.2改造内容及规模汇总 3.3项目产出方案 3.3.1正常运营年份应达到的生产/服务能力及质量标准.773.3.2项目建设内容、规模及产出合理性评价 3.3.3项目具体产出方案 第四章项目选址和要素保障 804.1项目选址 4.2项目建设条件 4.2.1社会经济条件 4.2.2地形地貌 824.2.3气候条件 4.2.4地震烈度区划 4.2.5道路交通条件 4.2.6公共设施条件 4.2.7施工条件 854.3要素保障分析 854.3.1土地要素保障 4.3.2政策要素保障 854.3.3资金要素保障 4.3.4材料要素保障 4.3.5技术要素保障 4.3.6配套设施要素 4.3.7资源要素保障 第五章改造技术方案 5.1技术方案 5.2设备方案 5.3工程方案 5.3.1设计原则及采用标准 5.3.2项目规划 5.3.3改造方案 5.4用地用海征收补偿(安置)方案 5.5数字化方案 5.6建设管理方案 5.6.1组织机构 5.6.2改造工程安全保障措施 5.6.3招标方案 5.6.4项目实施进度 第六章项目运营方案 6.1项目背景与总体目标 6.2运营模式选择 6.3运营组织方案 6.3.1改造准备与建设期(当前阶段) 6.3.2过渡与移交期(改造竣工前3个月至后6个月).1296.3.3长期可持续运营期(改造完成后) 6.4绩效评估与风险管控 6.4.1关键绩效指标(KPI) 6.4.2主要风险与应对 第七章投资估算及财务方案 7.1投资估算范围 7.2编制依据 7.3投资估算 7.3.1工程费用 7.3.2工程建设其他费用 7.3.3预备费 7.3.4投资估算表 7.3.5资金来源 7.4投融资分析 7.4.1投融资机制 7.4.2收益来源与收益机制 7.4.3项目运营成本分析 第八章项目影响效果分析 1468.1经济影响分析 8.2社会影响分析 8.2.1互适性分析 8.2.2社会评价结论 8.3生态环境影响分析 8.3.1本项目建设的环境特点 8.3.2环境和生态现状 8.3.3项目施工期环境的影响和保护措施 8.3.4项目营运期环境的影响和保护措施 8.3.5环境影响评价结论 8.4资源和能源利用效果分析 8.4.2规范和依据 8.4.3节能方案实施原则 8.4.4节能措施分析 8.4.5运营管理方案 第九章项目风险分析 9.1风险识别与评价 9.1.1风险因素识别 9.1.2风险分析的方法 9.1.3风险评估结论 9.2.1社会风险 9.2.2工程风险 9.2.3环境影响风险 9.2.4财务风险 9.3.1总则 9.3.2应急组织体系与职责 9.3.3分项风险应急预案 9.3.4后期处置与预案管理 第十章结论与建议 10.1.1项目必要性充分，改造需求迫切 10.1.2技术方案可行，实施路径清晰 10.1.3经济效益合理，资金方案可行 10.1.4社会效益巨大，可持续发展可期 10.2.1对政府部门的建议 10.2.2对建设单位的建议 1.1.1项目名称西乡街道双龙花园老旧小区改造工程。双龙花园老旧小区位于广东省深圳市宝安区西乡街道老城中心区域，宝安大道与西乡大道的交汇处，紧邻坪洲地铁站。北侧紧靠西乡大道，对面是繁华的坪洲商圈；东侧紧邻宝安大道；西侧靠近华夏路。项目周边路网发达，可快速接入广深公路、京港澳高速；周边公交线路密集，附近有1号线和12号线，在建的15号线、20号线(二期)将进一步增强其交通便利性；项目周边拥有完善的市政公用配套设施，通讯设备先进完善，水电供应充裕，为本项目的顺利建设和运作提供西乡街道双龙花园老旧小区改造工程属于“综合整治类”的城市更新，未曾纳入过拆除重建类城市更新项目或土地整备实施项目。本项目总体目标是通过实施老旧小区改造，解决双龙花园小区现状老化破损问题，消除安全隐患，显著改善居民居住条件和生活环境。(1)安全宜居：完成消防、安防、供电、给排水等基础类设施应改尽改，保障居民基本生活与安全需求。(2)功能完善：推进环境绿化、停车系统、公共空间、无障碍设施等完善类改造，提升生活便利性。(3)品质提升：美化建筑立面与公共环境，融入适老化、适儿化设计，增强社区文化氛围，提升居民幸福感与获得感。(4)长效机制：引入专业化物业管理，建立“共建共治共享”的社区治理新模式，确保改造成效可持续。1.1.4项目改造内容与规模经前期调查评估，西乡街道双龙花园老旧小区改造工程项目总用地面积79400平方米，涉及住宅建筑面积为105000平方米。居民改造意愿主要集中在屋面防水、外墙修缮、楼道更新、人车混行、消防设施老旧、供配电设施老旧、缺少活动设施等方面。本可行性研究报告对标深圳市老旧小区改造内容建议清单，拟针对深圳市宝安区双龙花园老旧小区的实际情况。提出改造内容如下，西乡街道双龙花园老旧小区改造工程主要为：改造类别楼道工程(内墙翻新、扶手更换、管线规整配电设施更新、弱电工程、消防工程、安防工程、道路工程国办发〔2020〕23号、深府办规〔2022〕6号，要求“应改尽改”完善类非机动车停车设施整治、绿化改造、小区大门及围墙改造、公共标识系统更新、公共活深府办规〔2022〕6号，要求“宜改即改”1.1.5项目进度计划本项目预计2026年2月底前完成立项，4月完成概算批复，2026年7月进场施工，施工工期6个月。工程总投资4781.64万元，其中工程费用4000.66万元，其他费用553.28万元，基本预备费227.70万元。建设资金来源为政府投资，不西乡街道双龙花园老旧小区改造工程，严格遵循国家关于城镇老旧小区改造工作的指导意见，采用“政府引导、市场运作、多方参与、共同缔造”的总体建设模式。项目的实施是一个系统性的过程，可分为以下几个关键阶段和方式：第一阶段：前期准备与决策阶段(1)确立实施主体：项目建设单位：深圳市宝安区西乡街道办事处。(2)民意调研与需求征集：①方式：通过“共同缔造”理念，由街道和社区组织，通过居民议事会、问卷调查、入户访谈、公示栏等形式，全面征集居民对改造内容的意见和建议，形成“需求清单”。②目标：确保改造内容“接地气”,符合大多数居民的迫切需求，为后续方案设计奠定基础。(3)规划设计与方案评审：①整合设计：聘请专业设计单位，结合居民需求、城市规划要求和现场勘察情况，编制初步改造设计方案。方案明确区分基础类(必改)、完善类(应改)和提升类(宜改)内容。居民意见，并进行修改完善。最终方案需达到规定比例的居民同意率后方可实施。③联合评审：组织发改、财政、自然资源、住建、消防、电力等部门对方案进行联合评审，确保其合规性、科学性和可行性。第二阶段：建设实施与监管阶段(1)资金筹措：政府补助：积极中请中央和省级财政专项资金补助。(2)招标与合同签订：①按照《中华人民共和国招标投标法》,公开选定EPC工程总承包单位以及工程监理单位。②与相关方签订正式合同，明确各方权责、工期、质量、安全、投资等目标。(3)施工组织与管理：①精细化施工：总承包单位制定科学的施工组织设计，采取“分区、分楼、分时段”的流水作业方式，最大限度减少对居民日常生②全过程监管：工作专班、监理单位、居民监督代表组成三级监管体系，对工程质量、安全、进度、环保等进行全过程监督。③沟通协调：建立定期协调会议机制，及时解决施工过程中出现的管线迁改、居民投诉、设计变更等问题。第三阶段：竣工验收与长效管理阶段(1)联合竣工验收：①工程完工后，由实施主体组织设计、施工、监理、居民代表以及相关政府部门进行联合竣工验收。②验收合格后，办理竣工备案和相关资料的移交。(2)建立长效管理机制：①引入物业管理：改造完成后，立即引导小区依法成立业委会或物管会，根据小区实际情况，选聘专业的物业服务企业进行管理，或采取居民自治等模式。②巩固改造成果：将物业管理费用的缴纳与享受改造成果相挂钩，培养居民“花钱买服务”的意识，确保小区环境和管理水平能够改造面积105000m²,外立面面积70000m²,道路面积22587.80m²。1.1.9绩效目标“西乡街道双龙花园老旧小区改造工程”的绩效目标旨在确保项(1)按时保质完成：所有计划内的实体工程均100%完成。(2)实现综合效益：在安全、经济、生态等方面产生可衡量的积极影响。(3)赢得群众认可：最终以居民的高满意度作为项目成功的根(4)保障长效运维：建立可持续的社区治理模式，确保改造成果能够长期保持。西乡街道双龙花园老旧小区改造工程可从产出、效益、满意度和可持续性四大维度拆解目标如下：(1)产出指标(反映工程实体完成情况)衡量标准与说明改造工程量完成率以经批准的施工图和工程量清单为基准，按计划完成所完成率36栋楼的外墙保温与翻新、屋面防水、楼道修缮全部完完成率完成率包括铺装、环卫等按设计完成。项目建设工期15个月内自开工之日起至竣工验收合格之日止，控制在计划工期(2)效益指标(反映项目带来的各项成果)衡量标准与说明社会效惠及居民户1327户直接受益的家庭数量，确保改造覆盖所有在衡量标准与说明益数册住户。居住安全显著提升显著提升消除外墙脱落、漏水、消防通道堵塞等重大安全隐患，安全事故发生率为0。障能力100%达标水、电、气供应稳定，排水通畅，达到城市基础设施平均保障水平。经济效益投资控制率小区资产增值率改造后，通过抽样评估，小区二手房均价相生态效益建筑节能效率提升(3)满意度指标(反映服务对象的评价)衡量标准与说明居民总体满意度项目竣工后，通过第三方独立问卷调查，居民对改造效果的总体满意率。意度居民对房屋修缮、管道改造、道路施工等工程实体质量的评价。对公共环境改善的满意度居民对绿化、停车、充电、活动空间等环境提升的满意度居民对施工期问沟通协调、扬尘噪声控制、便民措施等的评价。(4)可持续性指标(反映项目长期运营效果)衡量标准与说明长效管理机制建立率改造完成后6个月内，依法成立业主委员会或物业覆盖率成功引入物业服务企业或达成居民自治管理协设施设备正常运行率改造后的安防监控等设施在保修期内的正常运行情况。1.2项目单位概况项目建设单位：深圳市宝安区西乡街道办事处。(一)宣传和执行党的理论和路线方针政策，执行党中央、上级党组织的决策部署，执行市、区政府的决定、命令、指示。(二)坚持以党建为引领，统筹基层治理、社区发展，实施公共管理、组织公共服务、动员社会参与，推动社区共建共治共享。对辖区内事关群众利益的重大决策和重大项目提出建议。(三)推进基层民主建设、统一战线工作、精神文明建设和社区法治建设，做好法律法规、社会公德等宣传，凝聚共识和力量，培育和弘扬社会主义核心价值观。(四)加强基层党风廉政建设和反腐败工作；贯彻执行国家有关审计工作的方针、政策和法规。(五)负责基层党组织建设和干部队伍建设，领导社区党组织及其他组织，发挥基层党组织在各类组织中的领导核心作用、战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。(六)维护公共安全和社区平安，承担维护社会稳定和社会治安综合治理工作；处理人民来信来访，化解矛盾纠纷；加强人口管理和出租屋管理，做好社区网格管理工作。(七)负责基层群众组织建设，建立健全群众工作机制；指导社区居委会在社区党委领导下开展组织建设、制度建设及居民自治工作。(八)维护老人、妇女、儿童、残疾人和归侨、侨眷的合法权益。(九)开展拥军优属和退役军人服务等工作；兴办社会福利事业，做好社会救助等民政工作。(十)负责劳动管理和安全生产监管工作；负责法律法规规定的消防工作；做好“三防”和抗灾救灾工作；做好应急指挥、协调和演练，处置辖区应急突发事件。(十一)参与城市建设、更新改造；实施土地整备工作；指导辖(十三)负责城市管理和综合执法工作；按规定组织、协调、指挥辖区有关领域的执法。(十四)负责辖区人民武装、征兵、民兵整组、国防教育和国防宣传等工作。(十五)负责辖区总工会、共青团、妇联等工作。(十六)开展人民调解，组织开展基层普法、依法治理工作，承担社区矫正工作。(十七)承办区委、区政府交办的其他事项。编制单位：中建深圳设计院有限公司中建深圳院成立于2023年5月，是中建东北院的第二总部，位于深圳市宝安区，注册资本10000万元。中建深圳院是经中国建筑集团授权，由中建东北院投资管理，是一家以设计为龙头，服务未来城市建设、运营、管理的综合服务商。公司致力成为与大湾区城市定位相匹配，面向国际的高端设计企业，以设计创新、科技创新、理念创新为引领，打造聚集大师、原创团队、科研团队的设计平台。设计业务范围包含城市规划、建筑工程设计、设计咨询、景观园林、室内设计、市政工程设计等。设计资质包含建筑行业建筑工程专业甲级，市政行业道路工程、桥梁工程、排水工程专业乙级资质，城乡规划编制乙级。1.3编制依据(一)《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲(2023年版)(二)《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作(三)《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号);(四)《住房和城乡建设部办公厅等关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》(建办城〔2023〕26号)(五)《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅；(六)《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》(发改规划〔2022〕371号);(七)《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021)3号〕;(八)《广东省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》,2021年5(九)《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(深府办规〔2022〕6号);(十)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划(十一)《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0(十二)《深圳市宝安区住房发展“十四五”规划》;(十三)《深圳市城市总体规划(2016-2035)》;(十四)《深圳市国土空间总体规划(2020-2035)》;(十五)《深圳经济特区城市更新条例》深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告(第二二八号);(十六)《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第290号)(十七)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);(十八)项目区位图、现状照片、居民意愿调查统计表等基础资(十九)其他相关法律法规与调研资料。1.4.1结论(一)政策符合性：本项目高度契合国家、广东省、深圳市及宝安区关于全面推进城镇老旧小区改造的战略部署，是落实“十四五”规划纲要、惠民生扩内需的重要举措。项目建设不仅能够消除各类安全隐患和改善居民居住条件，还能够优化城市功能，美化城市环境，促进经济发展。(二)建设紧迫性：双龙花园建成于1993年，建成距今已约32年，老化问题日渐显现。具体表现在：楼道破旧，内墙脏破，存在大量墙皮脱落发霉、墙面开裂、扶手老旧、管线杂乱等情况；屋面破损、渗水严重；小区排水系统老旧，导致在雨天出现积水情况：小区内的化粪池因年久失修，出现破损、渗漏情况，且化粪池容量偏小等。总体来说，小区楼体及基础设施老化严重，存在消防安全、用电安全、积水内涝等诸多隐患，居民改造意愿强烈(同意率达91.41%),项目实施迫在眉睫。(三)方案可行性：项目建设规模、改造内容和投资估算合理，技术方案成熟可靠，资金筹措方案明确且落实渠道畅通，社会效益显著,经济效益表现为良好的间接拉动效应。本项目的建设是增进人民福祉，构建和谐社会的需要；是深圳市完善住房保障体系的需要；项目实施对拉动地区经济发展有积极的促进作用；持续提升城市环境，满足居民高品质生活的需求。该项目的实施可以推动和促进深圳市经济及社会发展，促进投资及经济总量的增长，完善城市的整体功能和结构布局，提升城市形象，改善城市居民生活环境。综上所述，本项目符合政策要求，技术可行，投资合理，社会效益、环境效益突出，风险可控，项目建设十分必要且可行。1.4.2建议(一)强化组织协调：建议成立由街道牵头，社区、业委会、物业、居民代表参与的项目专班，高效推进前期工作，确保项目按时开一方面，落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制定突发事故应急预案。另一方面，强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。(二)加快前期审批与设计工作，确保项目按期推进：现阶段充分把握政策红利，加速推进前期工作，待项目批准后，抓紧进行项目的设计工作，及时完成项目开工前各项审批手续和落实好项目资金，(三)借鉴先进经验：认真总结和借鉴已有的老旧小区改造经验，学习深圳市已被住建部推广的“第七批可复制政策机制”(如福田益田村“一老一小”改造、党建引领共建共治模式),提升本项目品质和治理水平。(四)细化资金管理：严格执行专项资金管理制度，做到专款专用，加强审计监督，确保资金使用效益和安全。(五)建立长效机制：改造完成后，应立即同步建立物业管理长效机制和房屋体检等制度，巩固改造成果。(六)加强安全生产管理：坚持“安全第一，预防为主”的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制，确保工程质量和效益。(八)加快建设老旧小区改造示范点：以点带面是促进老旧小区改造的有效举措。老旧小区改造是一项新兴产业，也是一项民生工程，为避免可能出现的失误和损失，应通过示范工程建设，推动老旧小区改造的全面、有序展开。第二章项目建设背景和必要性西乡街道双龙花园老旧小区改造项目，是在国家政策强力驱动、居民改造意愿强烈、城市发展内在需求迫切的综合背景下启动的。2.1.1项目立项背景(1)民生需求迫切，人居环境亟待改善①建成年代久远：双龙花园小区始建于20世纪90年代初，至今已有超过30年的历史。小区内基础设施普遍老化，存在供水管网锈蚀、排水管道经常堵塞、电力线路容量不足且老化、消防设施缺失或失效等突出问题，严重影响居民基本生活安全和质量。②功能配套缺失：小区规划标准低，缺乏专门的停车设施，导致“停车难、乱停车”现象严重，占用消防通道安全隐患大。同时，缺乏无障碍设施、公共活动空间、养老托幼服务设施等，无法满足现③居住品质低下：建筑外墙保温层缺失，隔热效果差，能耗高；屋面防水层老化，渗漏问题频发；公共楼道破旧。根据前期摸底调查，超过91.94%的受访居民对小区改造表达了强烈意愿。(2)政策导向明确，上级部署要求落实①国务院办公厅于2020年7月印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),将老旧小区改造纳入国家层面重点工作，要求全面推进。②广东省、深圳市相继出台了《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》、《深圳市城镇老旧小区改造实施方案》等文件，明确了改造目标、任务和支持政策。③本项目是落实宝安区“十四五”规划中关于“城市品质提升”和“民生福祉改善”战略部署的具体行动，已纳入《宝安区城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)》项目库。(3)城市发展需要，实现可持续发展①对双龙花园进行改造，是西乡街道推动城市内涵式发展、实现城市更新从“拆改留”到“留改拆”并举转变的重要实践。②通过综合整治，可以有效盘活存量房产资源，提升片区城市面貌和整体价值，缓解城市发展中的不平衡、不充分问题，促进社会2.1.2项目的提出“双龙花园”作为深圳市一个典型的老旧小区，其改造项目的提出并非孤立事件，而是国家宏观政策在深圳微观层面的一个精准投射，是深圳城市发展转型与民生迫切需求同频共振的必然选择。它既是对国家“十四五”目标的任务分解，也是深圳市建设“宜居城市”、提升民生幸福指数的内在要求，更是回应双龙花园居民对美好生活向往的具体行动。这个项目的提出，标志着双龙花园从“被遗忘的角落”正式进入了城市高质量更新的主航道。该项目的提出，最根本的驱动力来源于国家将城镇老旧小区改造纳入重大民生工程和发展工程的整体战略。①国家顶层设计的直接响应：自2019年以来，国家连续多年在《政府工作报告》中部署老旧小区改造任务，并设定了“十四五”期末(即2025年)基本完成2000年2025年国家层面发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》等文件，提供了系统性的行动指南和支持。双龙花园(建于1993年)的改造，正是深圳市为了完成国家既定目标、落实党中央决策部署的具②省级政策的具体指导：广东省2021年发布的《实施意见》为全省改造工作提供了框架，而2025年《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(征求意见稿)》则探索了“居民出资为主、财政奖补为辅”的新模式。双龙花园项目很可能被视作一个潜在的试点，用以探索这种新模式在深圳作为经济一线城市，其发展已从增量扩张转向存量提质的新阶段。改造双龙花园与深圳2025年的发展目标高度契合。①经济高质量发展的需要：2025年深圳GDP增长目标为5.5%,需要有效投资和消费升级来拉动。老旧小区改造既能拉动有效投资(涉及建材、工程、家电等多个行业),又能激发居民消费潜力(改造后置换家具、家电等),是稳增长的重要举措。改造中融入智慧社区、新能源设施等内容，也能直接助力深圳人工智能、新能源等战略性新兴产业的发展。②提升城市综合承载力的需要：深圳土地资源极度紧缺，通过改造老旧小区、完善配套设施(如养老、托幼、停车等),是在不新增建设用地的情况下，盘活存量空间、提升城市功能品质的最有效途径之一。这与深圳市推行“三类更新项目”(民生、发展、安全)中的“民生项目”和“安全项目”完全一致，旨在补齐居住社区短板，消除安③吸引和留住人才的需要：深圳2024年末常住人口已近1800万，且对青年人才吸引力巨大。提供“好房子”、好社区是留住人才的关键。改造破旧的老旧小区，营造宜居环境，对于提升城市整体吸引力，保持人才竞争力至关重要。政策的东风必须与居民的诉求相结合才能落地生根。双龙花园的居民面临着所有老旧小区的通病，改造意愿强烈。①安全隐患突出：房屋可能存在的C级或D级危房风险、消防设施缺失、电线老化等问题，是最大的民生“痛点”和安全“隐患”,改造刻不容缓。停车位极度匮乏，缺乏无障碍和适老化设施，居民日常生活不便。③环境与服务缺失：社区环境脏乱差，缺乏公共活动空间和绿地，物业管理缺失或服务水准低下，与深圳现代化的城市形象形成巨居民持续的反映和强烈的改造意愿，是项目提出的最直接、最原2024年5月，街道在西乡街道办10楼会议室、龙腾社区会议室多次邀请双龙花园小区居民业主开展老旧小区政策宣讲，同时启动辖区各老旧小区改造意愿征集工作。在截止日期内收集的双龙花园业主参与表决人数仅占全体业主人数的27.35%,远达不到改造条件。2024年10月，街道再次启动该小区居民改造意愿征集工作，同时在龙腾社区工作站、小区现场多次开展政策宣讲会，组织人员采取上门、电话咨询征集改造意愿等。12月底，小区参与表决人数及意愿情况达到要求，街道积极向区住建局申请增补纳入2025年老旧小区改造范围。综上所述，深圳市宝安区西乡街道办事处结合相关单位，提出将本项目纳入城镇老旧小区改造计划，推进工作进展，杜绝安全隐患，改善小区居民居住条件和生活环境，解决群众“急难愁盼”问题。2.1.3项目文件依据本项目的立项与实施严格遵循以下国家、省、市、区各级法律法①《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)(2)省级层面：①《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(3)市级层面：①《深圳市城镇老旧小区改造实施方案》③《深圳市建筑工程造价管理规定》①《宝安区城镇老旧小区改造专项规划(2021-2025年)》②《宝安区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》2.1.4各类前期手续办理情况为确保项目合法、合规、科学地推进，本项目需要按程序办理以(1)项目生成与居民意愿征集①工作内容：由西乡街道办事处牵头，组织社区工作站、居委会，通过入户调查、居民议事会、公示等方式，对双龙花园1327户居②办理结果：共回收有效问卷908份，其中同意改造的户数占比达到91.94%,超过了政策规定的“双三分之二”以上业主同意的要求，项目具备启动前提。(2)项目立项审批①工作内容：召开西乡街道规划土地工作领导小组2025年第六次会议，审议西乡街道双龙花园老旧小区改造工程项目立项。②办理结果：西乡街道内部领导会通过项目立项，下一步拟以街道名义报区发改局。(3)可行性研究与方案设计①工作内容：委托具备资质的工程设计单位，在深入调研和征求居民意见的基础上，编制《项目可行性研究报告》和方案设计方案。②办理结果：已完成居民改造意向调查问卷，且在双龙花园党建广场，召开西乡街道双龙花园老旧小区改造工程居民方案宣讲会，设计方案经公示和修改，获得街道、社区、居民等各方认可。从深圳市高质量的经济增长与坚实的产业基础，到宝安区作为核心引擎的制造业实力与人口承载力，再到西乡街道在城市更新中的关键角色，最终聚焦于双龙花园改造这一民生工程，形成了一个从宏观到微观的清晰逻辑链。西乡街道双龙花园老旧小区改造工程，是深圳市在高质量发展进程中，着力保障和改善民生、推动城市内涵式发展的一个微观缩影和具体行动。(1)深圳市总体经济与社会概况(宏观背景)①经济规模与增长：2024年深圳市地区生产总值(GDP)达36801.87亿元，比上年增长5.8%。人均GDP为205,714元，增长4.8%。②产业结构优化：第二产业增长强劲(增加值增长8.3%),显示出制造业的坚实支撑。战略性新兴产业增加值增长10.5%,占GDP比重高达42.3%,新质生产力发展迅速。可支配收入81,123元，增长5.5%。民生保障有力，医疗、教育等公共服务资源稳步增加。(2)宝安区经济和社会概况(中观区域定位)宝安区作为深圳的产业大区和西部中心，其发展态势与全市数据高度契合，并呈现出以下突出特点：①经济引擎：先进制造核心承载区在全市第二产业增加值增长8.3%的背景下，宝安区作为工业重镇，其规模以上工业增加值增速预计高于全市平均水平。区内计算机、通信设备、汽车制造(全市增长54.9%)等支柱行业贡献显著。受益于全市工业投资增长20.1%和高技术产业投资增长24.9%的带动，宝安的制造业转型升级步伐加快，是深圳“工业立市”战略的核②社会民生：人口大区的提质增效宝安区是深圳人口最多的行政区之一，全市常住人口的增长(增加19.94万人)部分体现在宝安，管理服务人口基数大、结构多元。全市在教育和医疗资源的持续投入(学校总数2987所，医疗卫生机构5887个),直接惠及宝安区，助力其补齐公共服务短板，提升城(3)西乡街道及双龙花园社会与经济概况(微观层面关联)①西乡街道概况：产城融合与城市更新的前沿经济定位：西乡街道是宝安区重要的商贸中心和先进制造集聚区域。全市强劲的工业增长和固定资产投资，为西街道的产业园区和商业活动提供了稳定的宏观环境。社会特征与政策聚焦：作为人口高度密集的建成区，西乡街道是宝安区推进“老旧小区改造”和城市品质提升的重点区域。全市在基础设施投资增长8.8%和民生领域的持续投入，为西乡街道推进此类项目提供了政策和资金层面的支持。②双龙花园项目背景(微观个案的具体体现):改造必要性：双龙花园作为西乡街道典型的老旧小区，其基础设施老化、公共服务不足的问题，与深圳市建设现代化国际大都市的目标形成对比，是城市发展中需要解决的“短板”。政策与资金的承接：该小区的改造工程，正是深圳市及宝安区将宏观经济增长成果转化为微观民生改善的具体实践。项目的推进，直接受益于市、区两级在城市建设与更新方面的政策导向和财政支持。社会效益：改造旨在提升小区居民的居住安全和生活品质，这与全市居民人均可支配收入稳步增长、追求更高生活质量的趋势相一致。项目完成后，将直接提升资产价值，增强居民的幸福感与获得感。2.2规划政策符合性2.2.1国家层面城镇老旧小区改造是党中央、国务院立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的重大民生工程和发展工程。习近平总书记多次强调，住有所居是宜居的基础，要加快老旧小区改造；要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。总理多次主持召开国务院常务会议，部署加大城镇老旧小区改造力度，顺应群众期盼改善居住条件，推动民生需要。2015年12月，中央城市工作会议上首次提出要有序推进老旧住宅小区综合整治，加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。近年来，国家层面密集出台了一系列支持政策，形成了顶层设计清晰、支持力度空前的政策体系。时间内容2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城《中共中央国务院关于进一步加强城建设，被纳入完善城市公共服务之中。2017年12月1日住房和城乡建设部党组书记、部长认为,老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。2019年利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。2019年6月19日国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造。至此，老旧小区改造工作上升到国家层面。2019年7月1口国务院政策例行会议各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。会议对下阶段老旧小区改造工作参与方式提出要求：时间内容一是按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，在城镇老口小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与，保证改造工作顺利推进、确保改造取得预期效果；二是积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。2019年7月1日《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》提出各地要做好老旧小区排查摸底、确定改造标准与计划、动员群众参与等工作，并确定“居民支出一点、社会支持一点、财政补助一点”的多渠道融资方式，全面推进城镇老旧小区改造。2019年7月30日中共中央政治局会议明确要实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等“补短板”工程。2020年2月中共中央政治局常务委员会习近平总书记提出要加快补齐老旧小区在卫生防疫、社区服务等方面的短板,深入细致做好群众基本生活保障工作2020年7月22日旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),为纲领性文件，明确改造对象、内容(时间内容分三类)、资金共担机制、支持政策等,标志着改造工作全面启动，2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年实施城市更新行动、加强城镇老旧小区入“十四五”规划，体现出党中央对“民生无小事”的高度重视。在新的发展条件下，应当充分重视老旧小区改造和治理的重要意义，将治理理念贯穿于老旧小区改造的“规划、建设和管理”全过程。2021年9月《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》发改投资〔2021〕1275号关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》发改投资〔2021〕1275号,结合住房和城乡建设领域安全隐患排查整治工作，认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患；重点针对养老、托育、停车、2021年12月工作要求的通知》(建办城〔2021)502021年12月14日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》,印发《城镇老旧小区改造工作衡量标准》,强调要坚决守住安全底线，聚焦“楼道革命时间内容2022年3月议总理作政府工作报告中，回顾2021年我国发展又取得新的重大成就中提及“新开工改造城镇老旧小区5.6万个”。而在2022年政府工作任务中再次提到“再开工改造一批城镇老旧小区”。2022年国家发展改革委印发《2022年新型城镇提到“有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯2023年改造工作的通知》(建办城〔2023〕262023年住房和城乡建设部、国家发展改,部署“三个革命”,着力消除安全隐患，加强“一老一小”适老化及适儿化2021-2023年历年《政府工作报告》及相关部署连续多年将城镇老旧小区改造列入年如2023年新开工5.3万个),体现了国家持续的重视和推动力度。2024年历年《政府工作报告》及相关部署改造范围从老旧小区进一步扩展至城中村，稳步实施城中村改造，体现了城时间内容2025年3月住建部在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上的表态首次系统性地将城市史新任务归纳为“民生、发展、安全”三人类，为各地推进更新工作提供了清晰的分类指引和重点方向。提出推进三类吏新项目：2.发展项目：更新老工业区、改造老街区、保护历史文化街区。2025年5月提供了城市史新的系统框架和行动指调了对危房改造的具体路径和历史文,包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设等。提出稳妥推进危险住房改造(加快拆除D级危房，加固、改建或重建C级危房)。2025年8月下，提升了政策高度。提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”,系统推进时间内容“好房子”和完整社区建设，稳步推进2025年(持续全年)国家发展改革委、财政部等下达中央财下达数百亿级别的中央预算内投资和财政补助资金，专项用于支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目建设资金的支持范围和规模，是政策落地实①“三类更新项目”(2025年3月):住建部的这次表态非常重要，它为纷繁复杂的城市更新工作提供了一个清晰的分类框架(民生、发展、安全),帮助各地更好地理解和执行政策，把握工作重点，实现精细化管理和资源有效配置。《关于持续推进城市更新行动的意见》(2025年5月):这 是指导当前城市更新(包含老旧小区改造)的纲领性文件。它不仅部署了具体任务，更着眼于建立可持续的城市更新模式和政策法规体系，标志着工作从“单项推进”向“系统协同”转变。③“支持自主更新、原拆原建”(2025年8月):这是在《关于推动城市高质量发展的意见》中提出的。它意味着在符合规划、确保安全的前提下，居民在改造中的主体作用和选择权得到更大尊重。这有助于激发居民参与积极性，更精准地满足多样化需求，是政策理念的一次重要进步。回顾2020年至2025年的政策，可以看出一些明显的趋势：①纲领出台：明确改造对象、内容(分三类)、资金共担机制、支持政策等，标志着改造工作全面启动。②深化落实：印发《城镇老旧小区改造工作衡量标准》,强调要坚决守住安全底线，聚焦“楼道革命”、“环境革命”、“管理革命”。部署“三个革命”,着力消除安全隐患，加强“一老一小”适③理念深化与内涵扩展：从最初的侧重“基础类”改造(如水电气路暖),逐步深化为城市有机更新和高质量发展的综合理念，更强调整体性、系统性和可持续性。改造内容扩展至完善类(加装电梯、物业)、提升类(公共服务设施),并融入了安全韧性、智慧化、绿色低碳、历史文化保护等更多元的目标。④模式创新与重心变化：从早期政府主导为主，转向鼓励“政府引导、市场运作、公众参与”的多元化模式。特别是“自主更新、原拆原建”的提出，体现了对居民主体地位的重视和支持。⑤保障强化与支持细化：支持政策日趋完善，特别是在资金保障(中央资金、特别国债、地方专项债、社会资本等)和用地政策(盘活存量低效用地、土地混合开发利用、用途合理转换等)方面提供2.2.2广东省层面广东省迅速响应国家号召，出台了系列实施细则，为项目提供了直接、具体的操作依据和政策保障。表2-2:广东省层面老旧小区改造主要政策演进一览表时间内容2021年《广东省人民政府办公厅关于全面推(粤府办〔2021)3号〕明确了全省老旧小区改造的总体目标、改造任务、组织实施机制、资金共担机制和支持政策。重点改造2000年底前建成的老旧小区，内容分为基础类、完善不少于1300个小区，“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区任务。标志着广东省老旧小区改造工作的全面启动和制度化推进，提供了全面的政策框架和工作指引。2021年广东省住房和城乡建设厅下发《广东省为全省老旧小区改造提供了技术标准和规范，保障改造工作的科学性、规范性和质量。提供了详细的技术指导，涵盖了建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升和片区联动改造等方面的技术要求与标准。包括建筑结构加固、加装电梯、无障碍及适老化改造、智慧设施建设等内容。2022年广东省住房和城乡建设厅等十余部门下发《关于结合城镇老旧小区改造等工作系统推动城市居住社区建设补短板要求将老旧小区改造与城市居住社区建设补短板行动相结合。明确了工作目标(如2025年底前基本补齐既有居住社区设施短板)、划分工作单元(0.5-1.2时间内容万人口规模的居住社区)、完善建设标准、制定工作方案等任务，推动配套设板转变，强调部门协同和完整社区建设02025年进城镇老旧小区白主更新试点工作的探索老旧小区改造市场化机制和居民“我要改”,是对改造模式和资金筹措机制的重要创新。提出了“自主更新”件(如存在安全隐患、非成套住宅等),并提供了规划与上地、资金、金融等等创新机制。2025年(持续)广东省财政厅、广东省住房和城乡建设厅等下发中央财政城镇保障性安居工下达中央财政补助资金，用于支持城镇老旧小区改造等项目。例如，中山市2025年发布了资金分配调整方案。为老旧小区改造提供重要的资金支持，保障改造项目的顺利实施。①《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(2021年3月):这是广东省老旧小区改造的纲领性文件。它确立了“基础类、完善类、提升类”的改造内容分类，并明确了“十四五”期间完成2000年底前建成的需改造老旧小区的任务目标。这份文件为全省的老旧小区改造工作提供了顶层设计和行动指南。②《广东省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(2021年5月);这份文件为改造工作提供了详细的技术规范。它涵盖了建筑安全、基础设施、环境整治、服务设施等方方面面，确保了改造工程有章可循、有标可依，对于保障改造质量和效果至关重要。③《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》(征求意见稿)(2025年8月):此意见稿体现了广东在老旧小区改造模式上的深入探索和创新。它提出的“自主更新”模式，强调居民主体、市场参与，并配套了相应的政策支持，旨在激发居民积极性，破解单纯依赖政府投入的瓶颈，是未来改造工作的重要方向.①改造内容不断深化与扩展：从最初侧重基础类改造(如水电气路),逐步扩展到完善类(如加装电梯)和提升类(如社区服务设施),并与完整居住社区建设、城市高质量发展相结合。②改造模式持续创新：从早期政府主导和财政投入为主，逐步探索居民自主更新、社会资本参与等多元化模式，更加注重发挥居民和市场的作用。金补助到创新机制(如自主更新)的较为完整的政策支持体系。④更加注重可持续性：政策愈发强调改造后的长效管理维护机制和社区治理，确保改造成果能够长期保持。深圳市迅速响应国家号召，出台了系列实施细则，为项目提供了直接、具体的操作依据和政策保障。表2-3:深圳市层面老旧小区改造主要政策演进一览表时间内容2022年《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(深府办规〔2022〕6明确了总体要求、改造范围(2000年底前建成的小区为主)、三类改造内容(基础类/完善类/提升类),健全了组织实施机制，强调了长效管理。提出了“十四五”期末全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区基础类改造的工作目标。提供了深圳市老旧小区改造的顶层设计和系统性安排，标志着改造工作全面启动。2023年7月导小组办公室下发《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引(试行)提供了详细的技术改造标准和规范，涵盖了基础类、完善类、提升类改造的具体技术要求。明确了改造范围(2000年结合实际情况纳入)。公布当时全市已累计改造769个老旧小区，惠及居民约26.5万户；全市共有1622个符合要求的老旧小区。为改造工程提供了详细的技学性和规范性。2024年宝安区住房和建设局下发《宝安区关于进一步加强城镇老旧小区改聚焦政府支持、安全为先、便民生活、时间内容本投入养老、托幼、智能化改造。反映了市级政策在区级的落实和细化，突出了安全、便民和社会资本参与。2025年3月虽然主要针对城市更新，但其提出的“房票制度”(探索城市更新项目补偿安审慎新增单元计划、实行计划有效期管理)、合理优化规划指标(如减少商业类建筑面积)、加大融资支持力度等措”模式及政策环境有重要影响。旨在规范城市更新工作，稳妥有序推进项目，其房票制度等创新也为老旧小区改造中的安置补偿提供了新思路.①《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(深府办〔2022〕17号):这是深圳市老旧小区改造的纲领性文件。它系统构建了深圳老旧小区改造的顶层设计，明确了改造范围、内容(基础类/完善类/提升类)、工作机制和“十四五”期末完成2000年底前建成的老旧小区基础类改造的目标。②《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引(试行)》(2023年):这份文件为改造工作提供了详细的技术规范和操作标准。它明确了三类改造的具体技术要求和标准，对于保障改造工程的质量和效果至关重要。③《关于规范城市更新实施工作的若干意见》(2025年):此意见虽主要针对城市更新，但其提出的“房票制度”是安置补偿方式的创新探索，旨在提供更多元化的选择。其对计划统筹、规划指标的调整也体现了在推进城市更新(包括与老旧小区改造相关的混合改造项目)时更注重稳妥有序和高质量发展。(2)政策演进特点回顾深圳市2020年至2025年的老旧小区改造政策，可以看出几个①政策体系不断完善：从出台顶层设计的实施意见，到制定详细的技术标准，政策覆盖了从宏观到微观的各个层面。②改造内容持续深化：从侧重基础类改造(满足安全和生活基本需求),逐步扩展到完善类(如加装电梯、无障碍设施)和提升类 (如社区服务设施、智慧化改造),并愈发强调与完整居住社区建设③改造模式探索创新：从早期政府主导为主，到探索居民自主更新(基于省级指导意见精神)、鼓励社会资本参与，以及城市更新政策中引入“房票制度”等多元化补偿安置方式。机制，推动建管并重，以巩固改造成果。西乡街道双龙花园老旧小区改造项目的建设是一项势在必行、多方共赢的综合性工程。它不仅是简单的房屋修缮，更是深圳市贯彻落实国家城市更新行动、推动高质量发展、创造高品质生活的一个具体从安全维度看，是消除重大隐患、守护生命财产的刚性需求。从民生维度看，是补齐历史欠账、提升生活品质的迫切需求。从经济维度看，是拉动内需投资、稳定资产价值的现实需求。从城市维度看，是集约高效发展、实现城市战略的长远需求。2.3.1消除安全隐患，保障人民生命财产安全的“底线工程”改造是应对老旧小区客观存在的安全风险，守护居民生命财产安全不容回避的“安全底线”工程。这是最首要、最迫切的必要性，关乎居民的切身安全。(1)建筑结构安全风险：双龙花园作为2000年前建成的老旧小区，其建筑标准可能已无法满足当前的安全规范。项目改造将首先对楼体进行抗震加固、结构补强，对可能存在的C级或D级危房进行处置，从根本上消除房屋倒塌的安全隐患。(2)消防安全隐患突出：老旧小区普遍存在消防通道被占用、消防设施缺失或老化、电线私拉乱接等问题。改造将重新规划消防通道、更新消防设施、铺设新的电气线路，建设微型消防站，极大提升社区的消防安全等级。(3)基础设施老化风险：地下供水、排水管道年久失修，存在爆管、泄漏、地面塌陷等风险。改造将系统更新这些“生命线”工程，杜绝因管道老化引发的次生灾害。2.3.2补齐民生短板，提升居民生活品质的“幸福工程”改造是响应居民对美好生活向往，切实提升居住舒适度和幸福感的“民生实事”。这是最直接、最能增强群众获得感的必要性。(1)解决基本生活痛点：改造将系统解决供水水压不稳、排水不畅易内涝、供电容量不足等基本民生问题，让居民日常生活不再“闹心”。(2)完善配套设施：通过加装电梯、实施无障碍和适老化改造，极大方便老年人和残疾人的出行。同时，合理增建停车位，解决“停(3)提升环境品质：对小区进行绿化美化、垃圾分类设施升级、增加公共活动和休闲空间(如口袋公园、健身器材),彻底改变过去“脏乱差”的形象，打造宜居、美观的社区环境。(4)引入长效物业管理：建立“一次改造、长期保持”的管理机制，通过引入专业物业或居民自治，巩固改造成果，避免陷入“改造2.3.3拉动有效投资，促进消费升级的“经济工程”改造是“花小钱办大事”,既能短期刺激经济，又能长期提升资产价值，具有显著的经济正外部性。该项目建设对深圳市的经济社会发展具有现实意义。(1)拉动有效投资：改造工程本身将带动建材、建筑、规划设计、家电等多个行业的发展，形成可观的有效投资，为深圳市实现2025年GDP增长目标(5.5%)贡献力量。(2)激发消费潜力：小区环境改善后，会激发居民家装、家电“以旧换新”的消费意愿。这与2025年上半年深圳市家用电器零售额增长55.7%的消费升级趋势高度契合，能有效释放内需潜力。(3)稳定资产价值：成功的改造将显著提升小区及周边区域的房产价值和租金水平，盘活存量资产，为居民创造财产性收入，稳定房地产市场预期。2.3.4集约利用空间，服务城市发展战略的“战略工程”改造是深圳应对资源约束、实现内涵式增长、提升城市综合竞争力的重要战略举措。这是从深圳市整体发展维度考量的必要性。=37—(1)践行“集约发展”理念：深圳土地资源极度稀缺，通过改造存量老旧小区来提升城市功能，而非向外扩张，是高质量发展的必然要求。这与深圳城市更新的核心逻辑完全一致。(2)为城市发展“腾空间”、“补功能”:改造可以整合利用闲置空间，用于建设社区养老、托幼、助餐等公共服务设施，补齐“完整社区”的短板，吸引和留住人才，服务于深圳打造“民生幸福标杆”(3)融入新兴产业应用场景：改造中可以融入智慧社区、新能源基础设施(如超充站)、低碳技术等应用，为深圳市正在竞逐的低空经济、人工智能、新能源等战略性新兴产业提供落地场景，促进产业(4)提升城市整体形象：作为改革开放的窗口，深圳的城市面貌需要与时俱进。改造位于关键区域的老旧小区，对于提升现代化国际大都市的整体形象至关重要。第三章需求分析与产出方案3.1需求分析3.1.1现状概况双龙花园于1993年建成，包括新安市场、华龙花园、双龙花园和龙腾花园四部分，现统称双龙花园。总计36个楼栋(每个栋号对应一个楼栋),本次改造范围为1327户(不含商业部分)。大部分楼栋为7层建筑(共32栋),少数楼栋为8层建筑(共4栋，包括华龙花园的华荣楼、华强楼、华祥楼，以及双龙花园的龙苑楼)。仅有1个楼栋(双龙花园的龙苑楼)已安装电梯，其他35个楼栋均未安装电梯，电梯覆盖率为极低水平(约2.8%)。根据调查得知，水务局已经做过双龙花园雨污分流，已经基本实现雨污分流，但是由于小区管网老旧，存在管道渗漏情况，导致雨水管道水质超标。宝排西乡分公司希望污水管道改造纳入旧改项目一并表3-1双龙花园楼栋信息详表花园名楼名1新安市场新安市场7ABC2华龙花园华荣楼8ABC3华龙花园华强楼8ABC4华龙花园华贵楼7AB5华龙花园华惠楼7AB花园名楼名6华龙花园华福楼7AB7华龙花园华龙楼7AB8华龙花园华盛楼7AB9华龙花园华发楼7AB华龙花园华祥楼8ABC华龙花园华厦楼7ABC双龙花园龙天楼7ABCDE双龙花园龙海楼7ABCD双龙花园龙成楼7AB双龙花园龙都楼7ABC双龙花园龙碧楼7AB双龙花园龙运楼7AB双龙花园龙文楼7AB花园名楼名双龙花园龙威楼7AB双龙花园龙生楼7AB双龙花园龙宝楼7ABCD双龙花园龙景楼7AB双龙花园龙欢楼7AB双龙花园龙苑楼8A√B双龙花园龙源楼7AB双龙花园龙凤楼7AB双龙花园龙银楼7AB双龙花园龙云楼7AB双龙花园龙兴楼7AB双龙花园龙杨楼7AB双龙花园龙高楼7AB双龙花园龙门楼7AB龙腾花园龙荣楼7A6BCDE花园名楼名龙腾花园龙富楼7A6BCD6EF龙腾花园龙华楼7A6BCD6EF龙腾花园龙贵楼76ABCD3.1.2需求调查(1)调研方法根据《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)、《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(深府办规〔2022〕6号)、《宝安区关于进一步加强城镇老旧小区改造工作行动方案》(深宝府办〔2024〕7号〕的通知等相关政策文件，西乡街道开展城镇老旧小区改造意愿征集工作。2024年5月街道在西乡街道办10楼会议室、龙腾社区会议室多次邀请双龙花园小区居民业主开展老旧小区政策宣讲，同时启动辖区各老旧小区改造意愿征集工作。宝安区持续开展城镇老旧小区改造(综合整治)工作，其他意愿达标小区按程序已于2024年9月经区城镇老旧小区改造工作领导小组2024年10月，街道再次启动该小区居民改造意愿征集工作，同时在龙腾社区工作站、小区现场多次开展政策宣讲会，组织人员采取上门、电话咨询征集改造意愿、并编制城镇老旧小区环境提升意愿问卷二维码，多次在线上微信群、线下小区楼栋现场张贴。前期通过电话联系、微信沟通等方式，与街道、社区、物业小区提前制定调研地图和踏勘路线图，对小区进行走访，主要是对小区内的地理环境，基础设施以及相关数据等现状进行详细踏勘和测量。③问卷调研给小区内居民发放调研问卷，针对老旧小区改造问题与居民进行沟通，了解老旧小区居民群众关于居住生活的痛点、改造的诉求等。同年12月底，小区参与表决人数及意愿情况达到《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”要求(详见表格),街道积极向区建成时间征集时间面积参与表决人数决占比(需达三分之二以上)表决同意改造人数表决同占比)面积(需达二以上)面积之二以上)之二以上)3年2024年10月(2)数据分析105000m²。总计36个楼栋(每个栋号对应一个楼栋),本次改造范围为1327户(不含商业部分)。大部分楼栋为7层建筑(共32栋),少数楼栋为8层建筑(共4栋，包括华龙花园的华荣楼、华强楼、华祥楼，以及双龙花园的龙苑楼)。项目的房屋性质是商住两用类型居民楼，6、8、9、11栋属于砖混结构建筑类型，1-5栋、7栋、102024年5月，西乡街道在街道办10楼会议室、龙腾社区会议室多2024年12月，小区参与表决人数及意愿情况达到要求。街道办对西乡街道双龙花园城镇老旧小区改造(综合整治)意愿问卷结果公示。且街道积极向区住建局申请增补纳入2025年老旧小区改造范围。3-2西乡街道龙腾社区双龙花园老旧小区实地走访图龙珠社区、龙腾社区、各城镇老旧小区：根据《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》、《深圳市宝安区住房和建设局关于印发<宝安区城镇老旧小区综合改造工作实施方案(试行)>的通知》等相关政策，现启动老旧小区改造意愿征集。如小区业主意愿达要求，我办将意愿改造结果报区住建局，根据区住建局工作部署开展小区后续工作。业主意愿征集截止日期到2024年10月29日，请小区业主积极参与。损失，自行负责。特此通知。3-3双龙花园老旧小区开展意见征集通知图②居民改造意愿本次调查对象多为业主自住，调查对象覆盖多个年龄层。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”双龙花园小区改造范围为1327户(不含商业部分),参与问卷意见填写908户，参与填写率68.43%(超过三分之二)。其中同意户数830户，参与户数同意率91.41%(超过三分之二)。小区住宅建筑面积为105000平方米，参与表决专有部分面积70295.63平方米，参与填写率66.37%(超过三分之二),其中参与表决同意改造面积65433.93平方米，同意率93%(超过三分之二),改造意愿强烈。双龙花园小区改造范围为1327户(不含商业部分),参与问卷意见填写908户，表示同意的有830户，反对的有78户。绝大多数业主表示热烈支持和赞成。小区居民反应热烈，情绪高昂，鼎力支持，强烈希望政府早日立项，尽快实施。居民愿意以多种参与方式参与到改造项目中，密切关注改造后持续性运营维护等问题。③关于改造内容居民改造意愿主要集中在屋顶漏水、楼道更新、天台防火门更换、单元门更换、外墙瓷砖脱落、消防设施老旧、缺少监控和雨污分流需楼体问题中居民群众对于楼梯间贴瓷砖、管道老旧、漏水、墙体漏水、楼道外窗新增与更换等楼体问题的改造诉求强烈。小区基础设施问题中，居民群众对于非机动车停车混乱、人车混行、楼道设施老旧等问题的改造需求强烈，同时居民对于楼悌扶手老旧、消防设施、电管线杂乱等安全问题的改造需求较为强烈。总的来说，居民对于居住小区基础设施关注度高，改造需求迫切。3.1.3现状问题评估双龙花园建于1993年，有36栋单体建筑，1327户居民，均为多层住宅。经过约30年的使用，小区整体设施设备老化严重，已无法满足居民现代生活的基本需求和安全、舒适、便捷的生活标准。现状问题呈现出系统性、普遍性、紧迫性的特点，主要集中在建筑本体安全、基础设施功能、公共环境品质及社区配套设施四大方面。(1)建筑本体安全隐患突出根据房屋结构安全隐患排查报告，小区内多栋建筑存在不同程度的结构安全隐患。具体楼号分布为：C1类(存在较多安全隐患):8、9、11、21、29、33、34、35、C2类(存在严重安全隐患):3、24号楼。委三方：送城主安区严乡道办事处既有房屋结构安全隐患排查报告西多人道双龙花属味年山上大长测有限公4图3-5墙体空鼓与混凝土构件裂缝图图3-5墙体空鼓与混凝土构件裂缝图外墙：部分单体正立面、背立面及两侧山墙面出现局部或大面积外墙皮脱落、空鼓情况。外墙防水遭到破坏产生渗漏，导致墙体发霉，影响美观与居住体验。部分建筑顶层阳台坡顶造型瓷砖脱落，漏水严重。瓷砖脱落对楼下通行居民的人身安全构成严重潜在威胁。图3-6外墙破损渗漏严重图导致雨水渗漏，导致顶层室内天花板与墙面发霉、墙皮脱落，且水分渗入会进一步破坏屋面结构，存在安全隐患，影响居住。屋面防雷设施损坏严重或缺失。在深圳多雷雨天气下，缺乏防雷设施会存在极大的安全事故隐患。屋面垃圾堆积，缺乏专人清理。深圳市双龙花园备注22栋B单元楼顶天面深圳市双龙花园27栋B单元楼顶天面部分楼道未设外窗或外窗损坏，导致雨水渗漏，侵蚀内墙。楼梯间内楼层号破损丢失，电力、通讯等线路杂乱无序，严重影响安全和美观。楼梯扶手年久失修，扶手构件损坏严重，且扶手高度、扶手垂直杆件间距不满足现行规范标准，目前小区扶手高度为0.75m。走道路灯线路老化，经常发生故障，存在一定的安全隐患。图3-12楼道扶手构件损坏严重图(2)基础设施功能老化缺失①排水系统不畅且不合规：调研时小区居民反映小区排水系统老旧，主要集中在建筑内部排水系统、公共排水管网系统、地面排水与积水问题上。立管老化严重：部分建筑仍使用传统的铸铁排水立管，使用年限超过30年。管内壁锈蚀、结垢严重，有效管径缩小30%-50%,导致排水通气能力不足，是造成低层住户返水、返臭现象的主要原因。户内管道设计落后：原有设计标准低，管径偏小，与现代家庭大水量卫浴设施(如马桶、洗衣机)不匹配，极易发生堵塞。渗漏风险高：铸铁管接头锈蚀腐烂，以及穿越楼板的管道周边封堵不严，导致层间渗漏风险显著,影响邻里关系和建筑安全。雨污合流，直排环境：小区最初设计采用雨污合流制。雨水和生活污水共享一套管网，最终直接排入附近河道或市政合流管网。在降雨时，混合污水溢流，是造成城市水体黑臭的主要污染源。尽管前期进行过雨污分流改造，但现状部分区域仍存在雨污混流情况，部分排水井损坏。例如13栋北侧，33栋、34栋、36栋楼区域仍有遗漏。材质落后：主管网多为混凝土管或陶土管，其接口易松动，抗渗破裂与变形：由于地基沉降、树根侵入及车辆碾压，管道破裂、错口、脱节发生率估计超过10%。淤积堵塞：管道内壁粗糙，年久失修，导致常年淤积。化粪池效能低下：现有化粪池容积不足，清掏不及时，其沉淀、发酵、降解功能基本失效，更多成为一个淤积点，反而加剧了管网堵地面排水与积水问题外挂空调位置不统一，空调冷凝水无组织自然排放，影响小区环图3-13排水管构件损坏严重图图3-14消防设施现状图单元入户门年久失修，锈蚀严重。小区出入口未设置有效的安防设施。现有监控摄像头设备老旧，布局存在盲区，图像质量差，无法有效监控和记录。监控范围存在盲区，存储设备容量不足、运行缓慢，数据丢失现象频发，难以满足小区安全防范需求，无法有效保障居民财产安全及小区公共秩序。④道路系统破损不堪：小区内部道路因交通量的增长过大以及使用期限过长等种种原因的影响，现状车行、人行道路面破损，凹凸不平。局部存在裂缝、断板、破碎板、沉陷等病害，坑洼不平，给居民出行，尤其是老人和儿童，带来极大不便和安全隐患。图3-16道路现状图①停车秩序混乱：机动车数量多，多为无序的就地停车，导致小区内部交通杂乱无章。道路标识缺失，在单行道区域易造成车辆拥堵和对峙，不利于交图3-17停车现状图单元门牌、停车场引导标识系统、导向性信息缺失或不清晰，给居民和访客带来不便。公共活动场地过少或缺失，无法满足居民日常交流、休闲、健身等需求。部分现有活动场地及过道年久失修，影响使用。图3-19公共活动现状图小区部分围墙生锈，原有面砖脱落，影响小区整体形象和安全。居民缺乏统一的公共晾晒场所。综上所述，双龙花园老旧小区现状问题错综复杂，涵盖了从关系到生命财产安全的建筑结构、消防、防雷，到影响基本生活需求的排水、道路，再到决定生活品质的安防、环卫、停车、公共空间等各个层面。这些问题不仅严重降低了居民的生活质量，也带来了显著的安全风险。因此，对该小区进行系统性、全方位的改造，消除安全隐患，完善基础设施，提升环境品质，已刻不容缓，是切实保障和改善民生经项目建设单位及相关部门对深圳市双龙花园老旧小区摸底调查的结果，因其规划建设年代早，建设标准相对较低，主要存在以下问(1)建筑本体楼梯间及公共空间内墙呈现脏污破损状态，墙皮大面积脱落并滋生霉斑，墙面多处开裂；扶手设施年久失修，管线敷设杂乱无序。屋面结构存在严重破损，渗水问题突出；隔热层遭受显著破坏，且防雷设施缺失。(2)小区存在排水系统老旧，小区内的化粪池因年久失修，出现破损、渗漏情况，且化粪池容量偏小；小区内部电力管线乱搭乱建，可能存在漏电、过载等安全隐患；入户门锈蚀严重，缺乏安防设备；(3)小区内机动车数量多而充电设施较少，且随意停车；空调室外机随意摆设；停车位不足；小区大门破损、无公