房地产开发会计 课件 第1-5单元 房地产开发经营主要流程及特征-房地产开发企业开发过程的会计核算

项目单元一：房地产开发经营主要流程及特征房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营模式，可以概括为两类：销售产品模式：房地产开发企业通过购买土地使用权、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等七个阶段，将开发完成的房地产产品移交给购买者，并快速取得销售收入。此模式是为了快速回收资金、实现盈利。自持物业模式：房地产开发企业将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式较长时间分期取得经营收入，该模式目的在于获取长期的租金或增值收益。房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产开发项目，其主要开发流程包括企业设立阶段、土地使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、物业服务阶段。1企业设立阶段为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接进行开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，还可以通过参股、控股、股权收购等重组方式取得项目的开发权。项目开发主体的确立方式直接影响开发项目后续各个阶段的纳税实施方案。2取得土地使用权阶段土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无法进行。目前土地使用权取得以“招拍挂”方式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发公司合并、股权收购等也是常见的取得土地使用权方式。土地使用权获取渠道和方式不同，适用的房地产纳税政策也不同，既影响土地使用权获取成本，也影响纳税金额。第一节：房地产开发经营的主要流程3前期准备阶段前期准备阶段的工作主要包括房地产开发项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资资金来源、建设发包方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的重要环节，也是房地产开发项目取得成功的关键环节。4建设施工阶段在建设施工阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到质量验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发产品的质量与档次。5房产销售(预售)阶段在房产销售（预售）阶段，房地产开发企业通过出售或者是出租房产回笼资金，获取利润。此阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。3前期准备阶段前期准备阶段的工作主要包括房地产开发项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资资金来源、建设发包方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的重要环节，也是房地产开发项目取得成功的关键环节。4建设施工阶段在建设施工阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到质量验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发产品的质量与档次。5房产销售(预售)阶段在房产销售（预售）阶段，房地产开发企业通过出售或者是出租房产回笼资金，获取利润。此阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。通常情况，房地产开发项目完工之前即已开始预售。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应在纳税义务发生时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应在纳税义务发生时，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产产品对应的土地价款后的余额计算销售额，以9%的适用税率扣除可抵扣进项税额计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产开发项目完工后，房地产开发企业取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声。完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率。6项目清算阶段项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。7物业服务阶段物业服务，又称自持物业，此阶段房地产开发企业通过招商、招租、开办新企业、拓展新项目等方式，取得租金或经营收入。房地产是土地和房屋及其权属的总称，是人类赖以生存的基础。房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。一房地产开发企业的主要业务《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产项目开发和经营的企业。教材中的房地产开发企业的主要业务是房地产开发经营，不包括物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动，具体包括以下方面。第二节房地产开发企业的主要业务及经营特点1.土地使用权的转让、买卖和租赁房地产开发企业在获取土地使用权后，对其进行土地整理，将生地开发为熟地后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2.房屋的开发、销售、出租房屋包括住宅、公寓、办公楼、商业营业用房等，其开发、销售、出租具体包括以下方面：住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼的开发、销售、出租等活动；商业营业用房的开发、销售、出租等活动。3.其他建筑物的开发、销售、出租其他建筑物、附着物等包括配套设施、代建工程、周转房等。说明：房地产开发经营一般不包括房屋及其他建筑物的工程施工活动，也不包括家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务。二房地产开发企业的经营特点1.开发产品类型多元化，投资金额巨大化开发产品按类型可划分为商品房、配套设施、代建工程、车库等，按用途可划分为销售产品、出租产品、自用产品。因开发产品的项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本项目分摊复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能确认。2.开发经营的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。3.开发产品的商品性房地产开发企业的产品会作为商品进入市场，按照供需双方合同或协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。4.开发经营业务的复杂性复杂性体现在两个方面：首先，经营业务内容复杂。房地产开发企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务涵盖从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。其次，涉及面广，经济往来对象多。房地产开发企业不仅因购销关系与设备、材料物资等供应单位发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。5.开发建设周期长开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能开发完成。6.经营风险大开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误、销路不畅，将造成大量开发产品积压，使房地产开发企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。7.销售收入种类多，销售行为受到政府监管房地产开发企业的收入主要包括土地使用权转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、车库销售收入、代建工程开发收入、出租商品房租金收入等。预售商品房首先要获得房屋的销售许可证（预售许可证）,然后签订统一格式的销售（预售）合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的最终销售。所以，房地产开发企业的收入确认相对于普通的生产型企业的收入确认具有一定特殊性。本章结束项目单元二：房地产开发会计概述房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单账务核算过渡到全面系统反映财务绩效的过程，从行业会计制度演进到《企业会计准则》，再演进到与国际会计准则趋同的过程。房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。一房地产开发企业会计制度形成的准备阶段房地产开发企业会计制度形成的准备阶段具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。此阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度--会计科目和会计报表》，1987年至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度--会计科目和会计报表》。第一节房地产开发企业会计核算制度的演进此阶段房地产业处于复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。此阶段属于会计核算工作的初级阶段。1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的颁布实施，使房地产企业会计核算迈上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。二房地产开发企业会计制度实施阶段1989年1月开始施行的《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》，是房地产开发企业的第一项行业性会计制度，尽管不全面，但对房地产行业1993年7月《房地产开发企业会计制度》的实施产生了积极作用，更进一步规范了房地产行业会计核算制度。此阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来的资金平衡表体系改变为资产负债表体系。此阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目以强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立了所有者权益和资本保全制度。此阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，房地产企业中的股份有限公司则同时施行会计制度与会计准则。此阶段是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产企业会计制度变革较大的阶段。三房地产开发企业实施统一会计制度阶段2005年1月起执行统一《企业会计制度》。这次改革实现了与国际会计惯例的充分协调，统一了企业会计标准和会计政策，促进了企业公平竞争和现代企业制度的建立，为企业自主经营创造条件，适应市场经济发展的要求。主要体现在：(1)在房地产开发企业会计核算方面，增加执行原只在上市公司施行的其余9项具体会计准则，改为执行16项具体会计准则和1项基本准则,还修改或增加了关于债务重组、非货币交易和以“放弃非现金资产”的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。(2)“实质重于形式”是一项重要的国际会计惯例，《企业会计制度》对收入确认原则做出了规定，房地产企业商品房的销售收入确认也执行这项规定。(3）房地产开发企业在房产项目开发过程中发生的借款费用有了具体准则的规定，对于借款费用的构成范围、资本化的金额和时点做出了具体明确的规定。四房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段现行《企业会计准则》是由1项基本准则和42项具体准则及12项准则解释构成的一个完整的会计准则体系。房地产开发企业中的上市公司已成为第一批执行《企业会计准则》的企业。结合房地产业上市公司执行《企业会计准则》的实践，会计准则体系主要具有以下特点：(1)引进《国际财务报告准则》的一些新概念和新方法。对中国原有会计准则中与《国际财务报告准则》不同的计量方法进行了较大幅度的调整，使之尽可能地符合国际惯例，体现了与《国际财务报告准则》的趋同。(2）大量应用公允价值计量方法。在42项具体会计准则中，涉及公允价值计量的有收入、企业合并、债务重组、投资性房地产、金融工具确认与计量、长期股权投资、非货币性资产交换、资产减值等具体会计准则，这对房地产企业的会计核算有重大影响。(3）引入投资性房地产的概念。《企业会计准则》将为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产单独归类为投资性房地产核算，并规范其确认、计量和披露，有条件的引入公允价值计量的模式，并进一步规定公允价值模式已经确定不能随意变更。一房地产会计的定义会计是经济管理活动的重要组成部分，是以货币作为主要计量单位，运用一系列专门方法，对企事业单位的经济活动进行连续、系统、综合、全面反映和监督的一项经济管理活动。会计与其他经济管理活动比较有三个明显特点：一是以货币作为主要计量单位；二是会计对经济活动的反映和监督是连续的、系统的、综合的和全面的；三是会计的基本职能是反映和监督。第二节房地产会计的定义及要素房地产会计是用来管理房地产行业经济活动的一种专业会计，和工业企业会计、交通运输企业会计、商品流通企业会计、金融企业会计等用于特定行业的会计一样，都是将会计学的基本理论和基本方法来研究运用于特定行业。其特殊性在于房地产会计是结合房地产业开发经营特点，来研究房地产业在开发、经营、管理和服务活动中所涉及的会计理论和方法。二房地产会计的对象房地产会计的对象，是指房地产会计反映和监督的内容。房地产会计的对象取决于房地产业经济活动的内容及其特点，并受到会计职能的制约。由于房地产业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和售后服务，会计的基本职能是反映和监督，则房地产会计的对象则是反映和监督房地产业能用货币表现的经济活动。因房地产开发经营企业和房地产交易所等机构的经济活动内容各有侧重，不尽相同，而房地产开发经营企业经济活动的内容和范围较为广泛，可以包括房地产业全部经济活动。房地产业的经济活动在生产、流通、消费和分配四个环节中进行。房地产开发经营企业在从事开发经营活动之前，必须从投资者和债权人那里取得货币资金，当其具备一定生产条件后，就可以进行开发经营活动。其开发经营活动包括供应、生产、销售三个过程。在供应过程中，房地产开发经营企业用货币资金购买材料物资，以备工程之用。对于采用出包方式施工的工程，则需要按照承发包合同规定预付给承包单位工程款和备料款，从而使企业的货币资金转化为储备资金、结算资金。在开发生产过程中，房地产开发经营企业采用自营方式或出包方式进行工程施工。自营工程会发生物化劳动和活劳动耗费，主要表现在：①引起固定资产价值损耗，并以计提折旧的形式将其损耗的价值计入工程成本；②引起材料物资的耗费，使其价值一次全部计入工程成本；③引起职工薪酬和其他费用的支付，并以人工费用和间接费用形式计入工程成本。出包工程要按承发包合同规定的结算办法结算工程价款。在这过程中，企业的货币资金、储备资金和结算资金转化为在建资金。随着工程的竣工验收，在建资金又进而转化为建成资金。在销售过程中，房地产开发经营企业将其开发完成的商品如建设场地、商品房和其他配套设施进行转让或出售，从而实现商品价值，并收回货币资金。企业收回的货币资金，首先用以补偿开发建设过程中的耗费，以保证简单再生产的顺利进行；其价值增值部分，就是企业实现的利润，除按规定向国家缴纳税金和提取盈余公积金外，可用于向所有者分配利润。盈余公积金和未分配利润可以用来转增资本，以实现企业扩大再生产的目标。由此可见，供、产、销过程的进行，不仅完成了房地产业再生产过程的各个环节，而且也使企业资金不断地改变形态，从货币资金开始，顺序转换为储备资金、结算资金、在建资金、建成资金，最后又转回货币资金。资金的这种转化过程，称为资金循环。随着再生产过程的不断进行，企业的资金就会周而复始地不断循环，称为资金周转。这种资金的循环和周转体现了房地产开发经营企业能以货币表现的经济活动，称之为资金运动，这便是房地产会计的对象。图2-1房地产开发经营企业的资金运动三房地产会计的要素房地产业的资金运动可以按经济业务的特征划分为若干类别，形成会计要素。会计的具体对象就是会计要素的增减变动。企业会计要素有资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。1资产（1）资产的概念和确认资产是指过去交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。1)资产概念的理解企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建筑行为或者其他交易或事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。由企业拥有或者控制是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。预期会给企业带来经济利益是指直接或间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。2)资产的特征表现①资产是由过去的交易或事项形成的。即资产必须是现实的资产，而不是预期的资产。至于未来的交易或事项，以及未发生的交易或事项可能产生的结果，不属于现在的资产，不得予以确认。②资产必须是企业拥有或控制的。对于企业来说,就是要拥有其所有权,可以按照自己的意思使用或处置。对一些特殊的形式，虽没有所有权，但有控制权，也作为企业的资产，如融资租入的固定资产。③资产预期会给企业带来的经济利益更加注重和强调了资产的价值。④资产必须能以货币计量。（2）资产的内容资产按其流动性可分为流动资产和非流动资产，具体如图2-2所示。(1)流动资产流动资产主要包括库存现金、银行存款、交易性金融资产、应收账款及应收票据、预付账款、其他应收款、存货、合同资产等。1)库存现金是指停留于货币形态的资金,可以随时用作购买手段和支付手段的资金，这是一种流动性最强的流动资产。2)银行存款是指企业存放在银行或其他金融机构，可自由提取、使用的各种性质存款。3)交易性金融资产是指企业打算在近期内出售的金融资产，主要包括债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等。交易性金融资产通常以有效利用闲置资金、保持这些资金的流动性为目的。交易性金融资产的确认条件为:①取得该金融资产的目的是为了近期内出售；②属于进行集中管理的可辨认金融工具池的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。交易性金融资产的取得以公允价值作为初始确认金额。图2-2资产的要素构成资产流动资产非流动资产货币资金银行存款交易性金融资产衍生金融资产应收票据及应收账款预付款项其他应收款存货合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

债权投资其他债权投资长期应收款长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产固定资产在建工程生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动性资产

4)应收票据及应收账款分为应收票据与应收账款两个会计要素。应收票据是指企业因销售产品、商品、材料、提供劳务等业务应向购货单位或接受劳务的单位收取的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。应收账款是指企业因销售商品、产品、提供劳务等业务应向购货单位或接受劳务的单位收取的款项。5)预付款项是指企业按照购货合同的规定预付给供应单位的款项。6)其他应收款是指除应收票据、应收账款、预付账款、长期应收款等经营活动以外的其他各种应收、暂付的款项，包括应收利息、应收股利等。7)存货是指企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。主要包括原材料、在产品、半成品、产成品、库存商品、周转材料、委托代销商品等。在途物资是指货款已付但尚未验收入库的购入材料或商品等。其中，原材料是指企业库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品、包装材料、燃料等。库存商品是指企业库存的各种商品,包括库存产成品、外购商品等。周转材料主要包括包装物、低值易耗品,以及建筑企业的钢模板、木模板、脚手架等。委托代销商品是指企业委托其他单位代销的商品。8)合同资产是指企业已向客户转让商品而有权收到对价的权利，且该权利取决于时间流逝以外的其他因素。如企业向客户销售两项明确可区分的商品，企业因销售其中一项商品而有权收取其款项，但收取其款项还取决于企业交付另一项商品，企业应将该项收款权利作为合同资产。

(2)非流动资产除符合流动资产条件以外的资产,都属于非流动资产，通常包括债权投资、其他债权投资、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉、长期待摊费用等。1)债权投资一般指债券投资。债券投资是指债券购买人(投资人，债权人)以购买债券的形式投放资本，到期向债券发行人(借款人、债务人)收取固定的利息以及收回本金的一种投资方式。2)长期应收款是指企业融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项。3)长期股权投资是指企业不准备在一年内(含一年)变现的各种股权性投资的可收回金额,包括:①企业持有的能够对被投资单位实施控制的权益性投资，即对子公司的投资；②企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业的投资；③企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资，即对联营企业的投资；④企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，在活跃市场上没有报价且公允价值不能可靠计量的权益性投资。4)固定资产是指同时具有下列特征的有形资产:①为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。5)投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物。自有房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。【例2-1】A公司2024年11月1日购买价值1000万的写字楼。若该写字楼作为企业自用办公需要，则为固定资产；若企业购买该写字楼是出租，则是投资性房地产。6)在建工程是指企业基建、技改等正在建造工程。7)无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币资产，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。企业自创商誉以及内部产生的品牌、刊名等,不应确认为无形资产。8)商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力(如社会平均投资回报率)的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。9)长期待摊费用是指企业已经支出，但应由本期或以后各期分摊，摊销期限在一年以上(不含一年)的各项费用。2负债（1）负债的概念和确认负债是指过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应确认为负债。负债有以下特征表现:①是企业的现时义务；②负债的清偿预期会导致经济利益流出企业,具体表现为交付资产、提供劳务、将一部分股权转让给债权人等；③未来经济利益的流出能够可靠地计量。【例2-2】甲房地产公司2024年4月发生以下经济业务,判断每项经济业务是否属于甲房地产公司的负债:1)5日，购买1000万元土地使用权，土地费用5月支付1/2，11月支付剩下的1/2。分析:该项业务将导致甲房地产公司5月和11月经济利益的流出，属于甲房地产公司的负债。2)11日，甲房地产公司按照购销合同，收到B公司团购房屋的预付款500万元，甲房地产公司将在12月将产品交给B公司。分析:甲房地产公司收取了500万元的预付款，就有义务按照合同约定将500万元的房屋交付给B公司，因此，该项业务属于甲房地产公司的负债。（2）负债的内容负债按其流动性，可分为流动负债和非流动负债，具体内容如图2-3所示。图2-3负债的要素构成短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据及应付账款预收账款应付职工薪酬应交税费合同负债其他应收款流动负债非流动负债长期借款应付债券长期应付款负债1)流动负债符合下列条件之一的负债，应当归类为流动负债:①预计在企业正常营业周期中清偿的负债；②在自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的负债；③企业无权自主地将清偿推迟至自资产负债表日后一年以上的负债。其主要包括短期借款、交易性金融负债、衍生金融负债、应付票据及应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、合同负债、其他应付款等。①短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下(含一年)的各种借款。企业借入短期借款后，无论用于哪方面，均构成企业的一项流动负债。②交易性金融负债是指满足下列条件之一的金融负债:取得该金融负债的目的主要是为了近期内回购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。③应付票据及应付账款分为应付票据与应付账款两个会计要素。应付票据是指企业签发的允诺在不超过一年的票据上规定的期限内支付一定金额给持票人的一种书面证明。应付账款是指企业在生产经营过程中因购买货物或接受劳务而形成的债务。④合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。【2-3】当A公司向客户交付甲商品时，B公司就形成为10000元为合同负债；

11月30日，A公司向B公司交付乙商品时，B公司10000元的合同负债转换为应付账款的增加或银行存款的减少。⑤预收账款是指企业按照合同或协议规定向购货方预收的购货款等。⑥应付职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务而应付给职工的各种形式的报酬。职工薪酬包括职工在职期间和离职后提供给职工的全部货币性和非货币性福利。⑦应交税费是指企业按照国家税法的规定应缴而尚未缴纳的各种税费。施工企业按规定应向国家缴纳的税金有很多种，主要包括增值税、城市维护建设税、企业所得税、房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加等。⑧其他应付款是指企业除了应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、长期应付款等经营活动以外的其他各种应付、暂收的款项。2)非流动负债符合流动负债条件以外的负债,都属于非流动负债，通常包括长期借款、应付债券、长期应付款等。①长期借款是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上(不含一年)的各项借款。②应付债券是指企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。它是企业筹集长期资金的一种重要方式。企业发行债券的价格受同期银行存款利率的影响较大，一般情况下，企业可以按面值发行、溢价发行或折价发行债券。③长期应付款是指企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，包括应付融资租入固定资产的租赁费、采用补偿贸易方式引进的国外设备价款等。3所有者权益（1）所有者权益概述所有者权益是指所有者在企业资产中享有的经济利益,其金额为资产减去负债后的余额。企业的所有者权益最初是以投入企业资产的形式取得,并形成投入资本。随着企业经营活动的开展，投入资本增值，增值部分形成盈余公积和未分配利润。所有者权益的特征如下:①在正常情况下，企业不需要偿还所有者的投资；②所有者权益的增减变动受到所有者增资或减资以及留存收益等因素的影响；③当企业清算时，企业在清偿全部债务后，剩余的财产才能够用于偿还所有者；④所有者以其在企业享有的所有者权益的份额，参与企业的利润分配。（2）所有者权益的构成所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润，具体内容如图2-4所示。

图2-4所有者权益的要素构成1)实收资本是指投资者按企业章程、合同或协议的约定，接受投资者投入企业的资本。这些资本可以是现金、无形资产、固定资产和存货。2)资本公积是指企业收到投资者出资超出其在注册资本或股本中所占的份额的资本或资产，以及直接计入所有者权益的利得和损失等，主要包括资本(或股本)溢价、法定财产重估增值、外币资本折算差额等。3)盈余公积是指按国家有关规定从净利润中提取的公积金，主要用途是弥补亏损、扩大企业生产经营或转增企业资本。4)未分配利润是指尚未分配的利润或未指定用途的利润。4收入（1）收入概述收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动。企业代第三方收取的款项应当作为负债处理,不应确认为收入。收入具有以下基本特征:①从企业的日常经营活动而不是偶发的交易或事项中产生，如施工企业的收入是从工程结算收入中获得，而不应从处置固定资产等非正常活动中产生；②可能表现为资产的增加、负债的减少，或者两者兼而有之；③能导致企业所有者权益的增加；④只包括本企业经济利益的流入，不包括为第三方或客户代收的款项。（2）收入的构成1)按照收入形成的原因可将收入分为销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权的收入。销售商品收入，是指企业通过销售商品实现的收入，如房地产开发企业销售商品房。提供劳务收入，是指企业通过提供劳务实现的收入，如软件公司为客户开发工程造价软件，代理咨询公司为房地产企业提供咨询服务等。2)按照企业日常活动对重要性分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入，是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，由此产生的经济利益的总流入即主营业务收入，如房地产开发企业销售商品房为该企业的主营业务收入，劳务公司提供劳务活动为该企业的主营业务收入。主营业务收入一般占企业营业收入的比重大。其他业务收入，是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动相关的其他活动,由此产生的经济利益的总流入为其他业务收入。如施工企业转让无形资产使用权，出售不需要用的建筑材料等取得的收入。其他业务收入一般占企业营业收入的比重小。3)按收入的形成是否与企业日常经营活动有直接关系，可以为营业收入和营业外收入。营业收入，是指企业日常经营活动所取得的收入。上述收入的定义中所指的收入实际上就是营业收入。营业外收入，是指企业发生的与日常经营活动无直接关系的各项收入，如各种罚款和赔款形成的收入。5费用（1）费用概述费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与所有者分配利润无关的经济利益的总流出。费用具有以下基本特征:①费用发生于企业的日常经营活动而不是偶发的交易或事项；②费用的发生一方面会导致资产的减少,另一方面会导致资产形态的转换；③费用要以收入来补偿，本身及最终会导致所有者权益的减少；④费用和成本虽都是企业经济资源的耗费，都属于费用，但通常将计入某一成本计算对象的费用称为成本。（2）费用的内容费用按与收入的相关程度不同分为营业成本、生产费用、期间费用和其他费用。1）营业成本营业成本是指销售商品或提供劳务的成本。企业应当在确认产品销售收入、劳务收入时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。按照其所有销售商品或提供劳务在企业日常活动中所处的地位，可分为主营业务成本和其他业务成本。①主营业务成本是指企业根据企业会计准则确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时可结转的成本。②其他业务成本是指企业除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出,包括销售材料的成本、出租包装物的成本或摊销额等。2）生产费用生产费用是指与产品生产或提供劳务有关，能予以对象化并计入成本而发生的各项费用，包括直接费用和间接费用。①直接费用是指直接为生产产品或提供劳务等发生的费用，包括直接材料费、直接人工费、直接机械费、其他直接费等。这些费用都直接进入产品生产成本。②间接费用是指企业生产车间、部门为生产产品和提供劳务而发生的、应由几种或全部产品负担的费用，如制造费用。3）期间费用期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的从当期收入中得到补偿的费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。①管理费用是指施工企业为管理和组织企业生产经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、业务招待费和其他管理费用等。②财务费用是指企业为筹集生产所需资金等而发生的费用，包括应当作为期间费用的利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等。③销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用,包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费(不含融资租赁费)和销售服务费,销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。4）其他费用①所得税费用。这是指企业根据《企业会计准则第18号--所得税》确认的应从当期利润总额中扣除的所得税金额。②销售税金及附加。这是指企业经营活动发生的增值税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。③资产减值损失。这是指企业计提各项资产减值准备所形成的损失。6利润（1）利润概述利润是指企业在一定会计期间的经营成果。它是企业在一定会计期间内实现的收入减去费用后的余额。利润具有以下特征:①利润是收入和费用两个会计要素配比的结果；②利润是广义的收入和广义的费用相抵后的差额；③利润将最终导致所有者权益的增加。（2）利润的内容企业利润分为营业利润、利润总额和净利润三个层次。1）营业利润是指营业收入减去营业成本和税金及附加，减去销售费用、财务费用、研发费用、管理费用、资产减值损失和信用减值损失，加上其他收益、投资收益、净敞口套期收益、公允价值变动损益、资产处置收益的金额。其中,营业收入是主营业务收入加上其他业务收入。营业成本是主营业务成本加上其他业务成本。信用减值损失反映企业按照《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》的要求计提的各项金融工具减值准备所形成的预期信用损失。投资收益是指核算企业根据《企业会计准则第2号--长期股权投资》确认的投资收益或损失。净敞口套期收益，反映净敞口套期下被套期项目累计公允价值变动转入当期损益的金额或现金流量套期储备转入当期损益的金额。公允价值变动损益是指企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。2）利润总额是指营业利润加上营业外收入减去营业外支出后的金额。3）净利润是指利润总额减去应纳所得税费后的余额。一会计基本假设会计假设是对会计核算所处的时间、空间环境所做的合理设定。会计假设是会计要素确认、计量和报告的基本前提，也是选择会计政策的依据。会计基本假设包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。（1）会计主体会计主体(或称会计个体、会计实体)是指会计工作为之服务的特定单位或组织。它确定了会计核算的空间范围。一般来说，凡是能独立核算的单位,都可以设定为一个会计主体。它包括独立核算的企业以及企业内部的独立核算单位。第三节会计基本假设、会计基础和会计计量属性会计主体作为一个独立核算的经济实体，与企业的法律主体不是一个同等的概念。法律主体是在政府部门注册登记，有独立的财产、能够承担民事责任的法律实体，强调的是经济法律关系。而会计主体是为了正确处理所有者与企业的关系，以及正确处理企业内部的关系而设立的。一般而言，法律主体必然是会计主体，但有些会计主体不一定是法律主体。例如，集团公司是一个法律主体，它下面的一些二级核算机构不是法律主体，但却是会计主体。（2）持续经营持续经营是指会计主体在可以预见的未来，不会面临破产、清算，其经济业务活动是持续正常进行的。会计核算应当建立在企业是持续地进行正常生产经营活动前提之下。如果一个企业面临破产清算或停业清理，则其会计处理方法与企业持续正常经营时的会计核算方法完全不同。一般情况下，持续经营比停业清理的可能性大，因此，会计核算应立足于持续经营。（3）会计分期会计分期是指把一个企业持续的经营活动分割为若干相等的会计期间(年、季、月)来反映,这样可以为企业及时提供财务状况和经营成果的会计信息。会计期间通常为一年，故称为会计年度。《中华人民共和国会计法》(以下简称《会计法》)规定，我国的会计年度自公历1月1日起至12月31日止。也就是在年终时，会计人员一定要做一次年报，即要编制年度财务会计报告。为了保证管理者、所有者、债权人及时掌握企业动态，信息沟通流畅，通常又将一个会计年度划分为月度、季度、半年度，称之为会计中期。会计分期由持续经营前提所决定，企业的生产经营活动是持续不断的一个主体。在提出持续经营假设之后，再提出会计分期假设，既可满足市场对会计信息及时性的要求，又进一步突出了财务会计报告的作用。会计分期假设与持续经营假设相辅相成，缺一不可。（4）货币计量会计是用数据说话，枯燥的数据背后,隐藏着很多有趣的故事。生活中可以用来计量的方法有很多，如实物计量、货币计量和劳动计量等。为了连续、系统、全面、综合地反映企业经营活动，会计采用货币计量来核算经营活动。《企业会计准则--基本准则》第八条明确指出:“企业会计应当以货币计量。”在我国会计货币计量采用的是人民币。货币计量这一前提也有其局限性，具体表现在以下几个方面：①会计确认、计量、记录和报告只能反映那些能以货币计量的经济活动，而对于那些不能用货币表现的经济活动，如产品质量水平、职工技术水平、企业市场竞争能力等，就无法在会计计量、记录和报告中予以反映；②货币计量的前提是以货币本身价值不变为前提的，只有在币值变动不大的情况下会计信息才是准确的，一旦出现通货膨胀，币值稳定不变的前提不存在了，会计信息也就失去了准确性。上述四项基本前提具有相互依存、相互补充的关系。会计主体确立了会计核算的空间范围，持续经营与会计分期确立了会计核算的时间范围,而货币计量则对会计核算上的时空计量提供了不可多得的手段。会计主体规定了会计确认、计量和报告的空间范围，没有会计主体，就不会有持续经营；持续经营和会计分期规定了会计确认、计量和报告的时间范围，没有持续经营，就不会有会计分期；而货币计量则规定了会计确认、计量、记录和报告的计量单位，没有货币计量，就没有现代会计。二会计基础会计基础是指会计要素确认、计量和报告采用的标准。在企业生产经营过程中，经济活动的发生或完成时间有时与货币的收付时间不一致。例如，本期企业产品销售活动已经完成，但货款却尚未收到，是在收到货款时确认收入还是在本期确认收入，就形成了两种不同的记账时间基础，即收付实现制和权责发生制。权责发生制是指企业在确认、计量和报告各期收入和费用时，应当以权利和责任的实际发生时间为标准，而不论货币资金是否在本期收到或支出。其要求如下:①凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论其款项是否收到或支出，都应作为当期的收入和费用来处理；②凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收到和支出，也不应作为当期的收入和费用来处理。与权责发生制相对应的另一种确认方式是收付实现制。在收付实现制下，以实际收到或付出款项的日期为基础，确认各期收入和费用；在权责发生制下，则以收款权利和付款责任来划分收入和费用的归属期。权责发生制要求：凡是本期已经实现的收入和应当负担的费用，不论款项是否已收付，都应作为本期的收入和费用；凡是不属于本期的收入和费用，即使款项已在本期收付，也不能作为本期的收入和费用。与收付实现制相比较，权责发生制能够更为准确地反映特定会计期间的财务状况和经营成果，为此，现代企业会计核算应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。三会计计量属性企业在将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表及其附注时，应当按照规定的会计计量属性进行计量，确定其金额。会计计量属性主要包括以下五项。(一)历史成本在历史成本计量属性下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出对价的公允价值计量；负债按照因承担现实义务而实际支付的款项或者资产的金额，或者承担现实义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。历史成本计量是指企业的各项财产物资应当按取得时的实际成本计价，如有物价变动，除有特殊规定外，不得调整其账面价值。在正常情况下，历史成本计量也适用于负债和所有者权益的计价。按历史成本计量有以下优点：①取得时的实际成本是在商品交易中形成的，是真实、可靠、可验证的；②能够简化计价和调整账目价值的工作；③可以防止因物价变动随意调整资产价值，人为地调节利润；④实际成本的资料容易取得。但是，历史成本计量也有其局限性，当物价变动幅度较大时，会削弱会计信息的相关性。(二)重置成本在重置成本计量属性下，资产按照当前市场条件下重新购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量，负债按照现在偿还该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。(三)可变现净值在可变现净值计量属性下，资产按照其正常对外销售所能收到的现金或者现金等价物的金额扣除该资产至完工时估计将发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。(四)现值在现值计量属性下，资产按照预期从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量，负债则按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。(五)公允价值在公允价值计量属性下，资产和负债按照参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所收到的或转移一项负债所需支付的金额计量。企业在对会计要素进行计量时一般应当采用历史成本。采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能够可靠地计量，而且符合相关会计准则的规定。会计信息质量要求是对企业财务报告所提供会计信息的基本要求，也是财务报告所提供会计信息应具备的基本特征，也是对会计确认、计量、记录和报告行为的指导性规范。我国《企业会计准则---基本准则》确定了可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性八项会计信息质量要求。1可靠性可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。可靠性是对会计信息和会计核算工作的最重要、最基本的要求，因为只有真实可靠的会计信息资料，才能满足会计信息使用者进行决策的需要，满足企业内部经营管理和国家宏观经济管理及其调控的需要。可靠性的具体要求有以下三个方面：第四节会计信息质量要求第一，会计的确认、计量、记录和报告应以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的生产经营活动情况。不得虚构交易或者事项，不得伪造或篡改会计凭证、报告和其他会计资料，以此来掩盖生产经营的弊端或薄弱环节，人为地调节企业的成本费用和利润。第二，会计人员应当采取客观的、不偏不倚的立场，以认真负责的态度对符合会计要素定义及其确认条件的资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润进行确认、计量、计算、记录和报告，力求会计信息可靠、准确地反映企业的财务状况和经营成果。第三，在符合重要性和成本效益原则的前提下，充分披露与使用者决策相关的信息，保证财务报表及其附注内容的完整性，不得随意遗漏或减少应予披露的信息。可靠性是会计信息的生命，离开了可靠性要求，其他各项要求都将不能发挥作用。2相关性相关性要求企业的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者将来的情况作出评价或者预测。相关性又称有用性。会计信息是否有用，关键是要有助于会计信息使用者对企业过去和现在的情况作出评价，有助于会计信息使用者预测企业未来的财务状况、经营成果和现金流量，有助于会计信息使用者作出正确的经济决策。相关性要求企业在确认、计量和报告会计信息的过程中，一定要考虑有关各方对会计信息的需要，符合会计信息使用者的要求。企业对外的财务报表应当提供投资者、债权人和政府有关部门需要的通用会计信息；企业对经营管理者提供的信息应当全面、具体；企业向职工提供的信息应和职工切身利益及企业前景密切相关。相关性并不要求提供的会计信息都能直接为每一个使用者利用，财务报告的使用者有时也需要对通用会计信息进一步加工整理，得到自己所需的信息，这仍然符合相关性要求。会计信息的相关性要求是以可靠性为基础的，会计信息在可靠的前提下，应尽可能做到相关。3可理解性可理解性又称明晰性。可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和使用。提供会计信息的目的在于提供给各有关方面使用。为此，会计信息应当清晰明了，易于理解，有利于会计信息使用者全面了解企业经济业务的来龙去脉，准确、完整地理解并利用会计信息。会计信息具有较强的专业性，需要会计信息使用者具有一定的会计专业知识和了解企业经营管理活动。因此，充分披露与会计信息使用者经济决策相关的、复杂的会计信息，仍然符合可理解性的要求。4可比性可比性是建立在可靠性基础上，要求企业提供的会计信息应当具有可比性。可比性包括纵向可比性和横向可比性。纵向可比性，是指同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更，确需变更的，应当在附注中说明。提供同一企业不同会计期间的可比会计信息，有助于会计信息使用者了解企业财务状况、经营成果和现金流量的变化趋势，全面、客观地评价企业的过去，预测企业的未来，作出经济决策，也可以制约和防止会计主体通过变更会计处理方法，在会计核算上弄虚作假。横向可比性，是指不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致，相互可比。不同企业会计信息横向可比，便于会计信息使用者进行企业间横向比较，有效地评价企业的财务状况、经营成果和现金流量，据以作出正确决策，也便于国家在市场经济条件下对国民经济进行宏观调控和决策。5实质重于形式实质重于形式要求企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，而不应当仅以交易或者事项的法律形式为依据。例如，以融资租赁方式租入的资产，虽然从法律形式来讲企业并未拥有其所有权，但从经济实质来看，企业能够控制其创造的未来经济利益，所以，融资租入的固定资产应当视同企业的资产。6重要性重要性要求企业提供的会计信息应反映企业财务状况、经营成果和现金流量等所有的重要交易或者事项。也就是说，对于那些对会计信息使用者或企业经济活动相对重要的会计事项，应当充分反映、分别核算、力求准确，并在财务会计报告中重点说明；而对于那些次要的会计事项，在不影响会计信息可靠性的前提下，可以合并反映，简化核算或采用不完全符合某些会计原则的会计方法进行处理。例如，对于固定资产应当按照预计使用年限，采用按期计提折旧的方法，将其价值分期计入成本费用；而对于同属于劳动资料的低值易耗品，当一次领用数额不大时，若对当月成本影响不大，则可以在领用时将其价值一次摊销计入成本费用，而不必遵循权责发生制按受益期限分期摊销。重要性的出发点有两个方面：一是分清会计信息的轻重主次，采用不同的繁简详略办法予以反映，以更好地满足会计信息使用者的需要；二是为了提高会计工作效率，在保证会计信息效用的同时，节约核算费用，达到事半功倍的效果。贯彻重要性要求的关键是对会计事项重要性作出判断。从性质上看，只要该项会计事项的发生对企业财务状况和经营成果以及对信息使用者的决策有重大影响，则属于重要性事项；从数量上看，只要某一会计事项达到一定数量就可能对决策产生重大影响，就应作为重要性事项。衡量重要与否的数量界限是相对的，不同生产规模、不同业务性质、不同管理要求的企业，其数量界限也不尽相同，因此，判断重要与否更重要的是判断经济业务的性质。重要性的应用需要依赖职业判断，在实务中，如果会计信息的省略或者错报会影响会计信息使用者据此作出决策，该信息就具有重要性。7谨慎性谨慎性又称稳健性。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。在对某些会计事项有不同的会计处理方法可供选择时，在符合会计政策的前提下，尽量选用不导致虚增利润和夸大所有者权益的会计处理方法。也就是说，对收益的确认和资产的估价应当持谨慎的态度，对可能发生的费用和损失，应当合理预计，并予以入账，而对可能取得的收入，则不能提前入账。贯彻谨慎性要求，是由于企业在激烈的市场竞争中面临着种种风险，一旦数额较大的费用和损失在某一会计期间发生，将直接影响这一会计期间的财务状况和正常经营。例如，根据谨慎性要求，企业可以对应收款项计提坏账准备，对存货计提跌价准备，对固定资产等非流动资产计提减值准备，在国家允许的范围内采用加速折旧的方法计提固定资产折旧，等等。8及时性及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。及时性有三个方面的含义：一是在经济业务发生后，应当及时收集、整理各种原始单据，取得会计信息；二是要及时对会计信息进行加工整理，及时编制记账凭证、登记账簿等，并及时编制财务报表；三是要及时传递会计信息，将财务报表传递给会计信息使用者。本章结束项目单元三：房地产开发企业会计科目及核算方法会计核算的具体对象是企业资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六个会计要素的增减变动情况。为了全面、连续、系统地反映和监督企业经济活动发生情况，了解企业经济活动的过程和结果，必须对六个会计要素的具体构成内容进行科学的分类，并按分类的项目进行核算。这种按会计要素具体构成内容进行科学分类核算的项目，称为会计科目。会计科目是设置账户的依据。一房地产开发企业的会计科目房地产开发企业在保证会计科目设置统一性的前提下，可以根据具体情况和核算的要求对统一规定的会计科目作必要的增设或合并。表3-1所示的房地产开发企业常用会计科目，其中大部分都是各个行业通用的会计科目，使用这些会计科目能够保证在会计科目设置上的统一性，只有“开发成本”“开发间接费用”和“开发产品”等少部分会计科目属于房地产开发企业专用的会计科目。第一节房地产开发企业会计科目设置房地产开发企业的会计科目分资产类、负债类、所有者权益类、成本类、损益类等五大类。一般企业主要会计科目见表3-1。顺序号编号名称顺序号编号名称

一、资产类492221应交税金11001库存现金502231应付股利21002银行存款512232应付利息31012其他货币资金522241其他应付款41101交易性金融资产532401递延收益51121应收票据542501长期借款61122应收账款552502应付债券71123预付账款562701长期应付款81131应收股利572702未确认融资费用91132应收利息582711专项应付款101221其他应收款592801预计负债111231坏账准备602901递延所得税负债121401材料采购

三、共同类

131402在途物资613101衍生工具141403原材料623201套期工具151404材料成本差异633202套期项目161405库存商品

四、所有者权益类

171406发出商品644001实收资本181407商品进销差价654002资本公积191408委托加工物资664101盈余公积201411存货跌价准备674103本年利润211501债权投资684104利润分配221502债权投资减值准备694201库存股231503其他债权投资704301专项储备241511长期股权投资

五、成本类

251512长期股权投资减值准备715001生产成本261521投资性房地产725101制造费用271531长期应收款735201劳务成本281541未实现融资收益745301研发支出291601固定资产

六、损益类

301602累计折旧756001主营业务收入311603固定资产减值准备766051其他业务收入321604在建工程776101公允价值变动损益331605工程物资786111投资收益341606固定资产清理796301营业外收入351605在建工程减值准备806401主营业务成本361701无形资产816402其他业务成本

371702累计摊销826403税金及附加381703无形资产减值准备836601销售费用391711

商誉846602管理费用401801长期待摊费用856603财务费用411811递延所得税资产866701资产减值损失421901待处理财产损溢876711营业外支出

二、负债类886801所得税费用432001短期借款896901以前年度损益调整442101交易性金融负债

452201应付票据

462202应付账款

472203预收账款

482211

应付职工薪酬

表3-1中所列示的会计科目是对会计要素具体构成内容所做的总括分类，称为总分类科目，又称一级科目。总分类科目只提供总括的会计信息。为了提供详细的会计信息，可以在总分类科目基础上对会计要素的具体内容作进一步的分类，如“原材料”总分类科目下应设置“钢材”“木材”“水泥”等项目，这种进一步分类的项目称为明细分类科目。明细分类科目又可划分为二级明细科目和三级明细科目。上述“钢材”科目为二级明细科目，或称二级科目；而按钢材品种、规格设置的如“φ5圆钢”“φ10圆钢”等，则为三级明细科目，或称三级科目。明细科目由企业根据实际情况自行设置。以下是房地产开发企业重点或者是特有设置的科目。（1）开发成本：主要反映房地产开发企业在土地、房屋建筑、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。（2）开发间接费用：开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但不能确定其为某项开发产品所应负担的，因而无法将它直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，先将其计入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，分配计入各项开发产品成本。开发间接费用的具体内容主要包括工资薪金、职工福利费、办公费用、折旧摊销费、劳动保护费、房租物业管理费、工程管理费、项目营销设施建造费、一般借款费用(符合资本化部分)。（3）预收账款“预收账款”是房地产开发企业经常用到的科目，一般核算按照《商品房预售合同》约定预收的款项，其内容主要包括：预收订金和预收售房款。（4）开发产品：开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。（5）主营业务收入：反映房地产开发企业确认的销售开发产品的收入。（6）主营业务成本：反映房地产开发企业在确认开发产品收入时应结转的相应的成本。二房地产开发企业的会计账户会计科目仅是对会计要素具体内容进行分类核算的项目，在会计实务中企业应根据事先设置的会计科目开设账户。账户是按规定的会计科目在会计账簿中开设的账页，用来对会计要素增减变动情况进行分类和连续、系统的记录。账户由账户名称和账户结构两部分组成。会计科目就是账户的名称，它说明账户中记录的经济业务的内容。由于账户是根据会计科目设置的，因此，账户也按其记录经济业务的详略程度划分为总分类账户和明细分类账户。账户结构是指账户的基本格式。由于会计要素的变动从数量上看无外乎增加和减少两种情况，因此，账户的基本结构可分为左方和右方，一方登记增加额，另一方则登记减少额。在借贷记账法下，左方称为借方，右方称为贷方。除此之外，账户格式中还通常包括日期、凭证号、摘要、余额等内容。账户的一般格式见表3-2。表3-2账户名称(会计科目)年凭证号摘要借方贷方余额月日

一会计等式在会计核算中反映各个会计要素数量关系的等式称为会计等式。会计等式又称会计方程式或会计平衡式。1静态会计等式在会计上,把企业所有者投入的资金称为所有者权益；把企业产生的债务称为债权人权益。所有者权益和债权人权益统称为权益，它是指企业资产提供者对这些资产所拥有的要求权。资金进入企业时一般有两种情况：一是企业所有者投入的资本金；二是企业产生的债务。也就是说，资金进入企业后,以资产的形态出现在企业，资产不属于所有者,便属于债权人。企业资产的数额，完全取决于负债和所有者权益的数额，因此，资产和权益在任何时候都是相等的,即企业发生任何经济活动，都不会破坏这一恒等关系。第二节会计核算方法【例3-1】某房地产开发企业需要筹集资金5亿元。部分投资者向该企业投入货币资金2亿元，该企业从银行取得短期贷款3亿元。该开发企业相对应的来源是:所有者权益(实收资本)2亿元，负债(短期借款)3亿元，用等式可表示为资产5亿元=所有者权益(实收资本)2亿元+债权人权益(负债)3亿元【例3-2】承前例，该开发企业在经营过程中因为资金周转困难再向银行借入短期借款1亿元。此时其资产(货币资金)增加1亿元，而负债(短期借款)也增加了1亿元。用等式可表示为资产(货币资金)6亿元=所有者权益(实收资本)2亿元+债权人权益(负债)4亿元综上所述，资产和权益一直保持平衡关系。这一基本的等式就是会计基本等式。因其是企业资金运动的静态表现形式，故又称为静态会计等式。其关系为资产=权益资产=所有者权益+债权人权益(基本形态)资产-负债=所有者权益(转化形态)资产=所有者权益+债权人权益，是企业拥有价值的静态表示，是反映企业一定时点上财务状况的会计等式，是编制资产负债表的基础。2动态会计等式企业在经营过程中，会获得各项收入，同时也会发生各项支出(费用)。在一定时期,费用用收入来补偿之后，形成利润或亏损。这部分利润或亏损必然增加或冲减一定时点上的静态会计等式中的所有者权益的一部分价值。这种关系用数学公式表达为收入-费用=利润(基本形态)费用=收入-利润(转化形态)收入=费用+利润(转化形态)这个会计等式表明经营成果与相应会计期间的收入和费用之间的关系，称为第二会计等式，因第二会计等式表达的是资金运动的动态形式，故又称为动态会计等式。动态会计等式反映的是一定时间里的经营成果，是企业利润表的理论基础。若收入大于费用，则为盈利；反之则为亏损。当收入等于费用时，利润为零。【例3-3】某开发企业开发的A项目在2025年2月发生直接费用4800万元，间接费用700万元，其他费用300万元，当月预售收入为7400万元，向国家缴纳相关税金260万元。分析:在本例中，该开发企业2月份取得收入7400万元；发生计入成本的费用包括直接费用4800万元，间接费用700万元,其他费用300万元，相关税金260元。则2月份获得的利润为利润=7400万元-(4800+700+300)万元-260万元=1340万元收入、费用与利润的平衡关系主要是依据权责发生制记账基础，即在事项和交易发生时来确定各期的经营收支，而不是以现金是否收到为标准，同时要求会计核算在一定会计期间的各项收入和与之相关的各项费用相配合，从而正确确定各会计期间的经营成果。3综合会计等式在任何一个会计期间的起点上，企业资金都处于相对静止的状态，表现为“资产=负债+所有者权益”。企业在生产经营过程中会发生各种业务，在一定的会计期间内，企业会获得收入，发生费用，从而产生利润或亏损。因此,在一定的时期，企业的资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润都会发生变化。在会计期末，企业由于经营获得利润，可使企业所有者权益增加。反之，当企业发生亏损，就会使企业所有者权益减少。用数学公式表示，即资产=负债+所有者权益(初始形态)（公式3-1） 收入-费用=利润(动态) 资产=负债+所有者权益+利润（公式3-2） 资产=负债+所有者权益+(收入-费用)上述等式为第三会计等式。第三会计等式反映了企业财务状况和经营成果之间的关系。经过等式左右两方的转换,还可以写成以下形式:资产+费用=负债+所有者权益+收入（公式3-3）【例3-4】某开发企业3月份所有者权益总额为17000万元；4月份总资产为34500万元，负债为42000元，获得利润6640元；4月份未发生投资及资本公积、利润分配业务，则4月月底的会计等式为资产34500万元=所有者权益17000万元+负债11000万元+利润6500万元因第三会计等式反映了所有会计要素之间的关系，故又称为综合会计等式。综合会计等式既反映了资金的静态运动，又反映了资金的动态运动，体现了企业经营资金运动的内在规律。4经济业务对会计等式的影响经济业务的发生会引起会计要素的变化，对于一个会计主体而言，无论发生什么经济业务，都不会破坏会计等式的平衡关系。经济业务所引起的资产和权益的增减变动主要体现为表3-3中的几种类型。表3-3经济业务对会计等式的影响类型经济业务资产=负债+所有者权益资产负债所有者权益1增增

2增

增3减减

4减

减5增、减

6

增、减

7

增、减8

减增9

增减【例3-5】某房地产开发企业于2025年2月发生以下经济活动:经济活动1：购买相关设备60000元，用银行存款支付。该