2026年房地产估价师房地产制度法规政策考试真题(完整版)

2026年房地产估价师房地产制度法规政策考试真题(完整版)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。下列关于建设用地使用权最高年限的说法中，正确的是（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年2.某房地产开发企业以出让方式取得一宗城市建设用地使用权，规划用途为住宅，出让合同约定建设用地使用权期限为70年。该企业开发建设并销售，王某购买了一套住宅。王某取得该房屋所有权时，其对应的建设用地使用权期限为（）。A.70年B.自房屋交付之日起70年C.自房屋登记之日起70年D.剩余的出让年限3.征收基本农田应当由（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府4.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的情形是（）。A.共有房地产，未经其他共有人书面同意的B.权属有争议的C.未依法登记领取权属证书的D.以上全是5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并提交相关文件。下列条件中，不是商品房预售许可条件的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收6.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。根据规定，下列关于房地产抵押额度的说法，正确的是（）。A.抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值B.抵押人所担保的债权可以超出其抵押物的价值C.抵押物的价值由抵押人自行确定D.抵押物的价值由抵押权人自行确定7.张某将其一套房屋出租给李某，租赁期限为3年。在租赁期间，张某将该房屋出卖给王某，但未通知李某。根据《民法典》，该租赁合同（）。A.自动终止B.对王某继续有效C.经王某同意后继续有效D.无效8.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）管辖。A.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构B.抵押人所在地的县级人民政府不动产登记机构C.抵押权人所在地的县级人民政府不动产登记机构D.任意选择一方所在地的县级人民政府不动产登记机构9.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.510.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《土地使用权证》D.《房屋所有权证》11.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以含有能够为入住者办理户口、就业等事项的承诺C.房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中表示清楚D.房地产广告中可以使用建筑设计效果图，但无需注明12.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（），或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的（）。A.当日；次日B.次日；当日C.当日；当日D.次日；次日13.某房地产交易价格为100万元，该地区契税税率为3%。则该交易应缴纳的契税为（）万元。A.1.5B.3.0C.4.5D.13.014.土地增值税的扣除项目中，对于新建房转让，房地产开发费用的计算，通常采用“比例扣除法”。其计算公式为（）。A.(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内B.(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内C.(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%以内D.利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内15.个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。A.2B.3C.5D.1016.物业服务企业应当将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行（）。A.内部公示B.口头通知C.公告D.备案17.业主大会由（）组成。A.物业服务企业B.街道办事处C.物业管理区域内全体业主D.业主委员会18.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、中修D.更新、改造和维修19.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质由（）审批。A.县级人民政府建设行政主管部门B.设区的市级人民政府建设行政主管部门C.省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门D.国务院建设行政主管部门20.在城市规划区内进行建设，必须坚持（）的原则。A.经济效益优先B.社会效益优先C.适用、经济、美观D.规划先行21.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权消灭的，应当及时（）。A.注销登记B.变更登记C.转移登记D.预告登记22.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质房地产估价机构可以从事（）房地产估价业务。A.各类B.除公司上市以外的C.除司法鉴定以外的D.住宅和商业23.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，应当向商品房购买人出示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权证C.建设工程规划许可证D.施工许可证24.下列关于住房公积金的表述中，错误的是（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于同期商业银行住房贷款利率D.住房公积金可以提取用于装修房屋25.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.部分属于抵押财产26.某房地产开发企业开发建设一栋商品住宅楼，总建筑面积为10000平方米，其中，物业管理用房面积为300平方米。根据规定，物业管理用房产权属于（）。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.全体业主D.社区居委会27.城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内，向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A.3B.6C.9D.1228.下列关于房地产测绘的表述中，正确的是（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房产面积测算以实地测量数据为准C.房屋产权登记面积必须由房产测绘单位测算D.以上均正确29.根据《民法典》，建设用地使用权自（）时设立。A.申请B.审批C.登记D.交付30.房地产估价师注册证书遗失，需要补办的，应当持（）向注册机关申请补办。A.遗失声明B.身份证明C.所在单位证明D.以上全是31.下列房地产中，可以设定抵押权的是（）。A.医院门诊大楼B.幼儿园教学楼C.依法取得的房屋所有权D.已依法公告列入拆迁范围的房屋32.商品房买卖合同中，关于面积误差比绝对值超过3%时的处理原则，下列说法正确的是（）。A.买受人有权退房B.买受人无权退房，只能要求补交房款C.开发商有权退房D.买受人必须接受实测面积33.房地产开发企业销售商品房，不得采取（）的方式销售。A.分期付款B.银行按揭C.返本销售D.一次性付款34.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.100%35.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、市场调节B.合理、公开以及费用与服务水平相适应C.谁使用谁付费D.开发商定价36.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和（）的同意。A.城市、县人民政府城市规划行政主管部门B.土地行政主管部门C.城市建设行政主管部门D.房地产管理部门37.房地产估价师应当（）。A.只能在一家估价机构执业B.可以在两家估价机构执业C.可以以个人名义承揽业务D.可以同时在估价机构和其他机构执业38.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.承租人在租赁期间经出租人同意，可以将承租房屋转租B.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期C.转租期间，原租赁合同变更，转租合同也随之变更D.转租期间，承租人继续履行原租赁合同义务39.根据《民法典》，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这体现了抵押权的（）。A.从属性B.不可分性C.物上代位性D.消灭时效性40.房地产开发企业应当按照（）承担商品房的保修责任。A.法律规定B.合同约定C.商品房质量保证书约定D.以上均可二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分；少选且无错项得1分，多选、错选不得分）41.房地产具有（）等特性。A.不可移动性B.寿命长C.价值量大D.用途多样性E.保值增值性42.我国现行土地制度包括（）。A.土地社会主义公有制B.土地有偿使用制度C.土地用途管制制度D.土地承包经营制度E.土地私有制43.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.抵押权44.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.以房地产作价入股45.申请商品房预售许可，应当提交下列材料（）。A.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明E.商品房预售方案46.房地产抵押权实现的条件包括（）。A.抵押权有效存在B.债务履行期限届满C.债务人未履行债务D.抵押人与抵押权人协商一致E.法院判决47.下列情形中，房地产登记机构应当不予登记的有（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请材料齐全的48.房地产估价师执业资格考试报名条件包括（）。A.中华人民共和国公民B.遵守法律法规C.具有民事行为能力D.取得相关学历并达到一定工作年限E.身体健康49.下列关于房产税的表述中，正确的有（）。A.房产税由产权所有人缴纳B.房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳C.房产出租的，以租金收入为计税依据D.个人所有非营业用的房产免征房产税E.房产税按年征收，分期缴纳50.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依据合同收取物业服务费用B.选聘专业服务公司承担专项服务C.制止违反物业管理规约的行为D.要求业主委员会协调解决有关问题E.代收代缴水、电、气等费用51.业主在物业管理活动中的义务包括（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按时交纳物业服务费用52.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合规定的注册资本D.有足够的专业技术人员E.法律法规规定的其他条件53.城市规划对房地产开发的管理主要体现在（）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.施工许可证E.商品房预售许可证54.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.物业管理企业E.房地产开发企业55.住房公积金的提取情形包括（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的B.离休、退休的C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的D.出境定居的E.偿还购房贷款本息的56.房地产权属登记的种类包括（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记57.房地产拍卖的特点包括（）。A.强制性B.公开性C.竞争性D.法律约束性E.隐蔽性58.下列关于房地产广告的说法，正确的有（）。A.必须真实、合法、科学、准确B.不得含有风水、占卜等封建迷信内容C.不得涉及国家秘密D.不得含有能够为入住者办理户口、就业等承诺E.可以宣传升值回报59.房地产开发企业销售商品房时，计算商品房面积的依据有（）。A.房屋买卖合同B.房屋所有权证C.测绘报告D.规划图纸E.施工图纸60.下列关于房屋租赁合同终止的说法，正确的有（）。A.租赁期满，合同终止B.承租人擅自变动房屋结构，出租人有权解除合同C.承租人利用房屋进行非法活动，出租人有权解除合同D.房屋毁损、灭失，合同终止E.承租人累计拖欠租金6个月以上，出租人有权解除合同三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的代码，正确的选“A”，错误的选“B”）61.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）62.征收土地的，应当按照被征收土地的原用途给予补偿。（）63.房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。（）64.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（）65.以共有的房地产抵押的，抵押权人要求提供其他担保的，抵押人可以提供，也可以不提供。（）66.已设定抵押的房地产被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知抵押权人。（）67.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。（）68.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应在有效期届满前30日内申请续期注册。（）69.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）70.房地产广告中涉及项目位置、交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明。（）71.土地增值税实行四级超率累进税率。（）72.个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。（）73.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人。（）74.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）75.住宅专项维修资金闲置时，可以用于购买国债。（）76.城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（）77.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权可以转让。（）78.房地产估价机构出具虚假报告，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。（）79.住房公积金管理中心是营利性事业单位。（）80.房屋租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租赁期限。（）四、案例分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对得2分；少选且无错项得1分，多选、错选不得分）（一）某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过出让方式取得一宗城市建设用地使用权，用途为商业，出让年限为40年。甲公司在此地块上开发建设了一座购物中心（以下简称“该商场”）。2025年3月，甲公司将该商场抵押给乙银行，贷款金额为2亿元人民币，并办理了抵押登记。2025年6月，甲公司将该商场的一层出租给丙公司作为超市，租赁期限为5年，并已书面告知乙银行并取得同意。2025年10月，甲公司因资金链断裂，无法偿还乙银行贷款，乙银行拟行使抵押权。同时，丁公司主张甲公司欠其工程款2000万元，并已向法院申请财产保全。81.关于甲公司取得的建设用地使用权，下列说法正确的是（）。A.最高年限为40年B.最高年限为50年C.期限届满后，自动续期D.期限届满后，不予续期82.甲公司将该商场抵押给乙银行，下列说法正确的是（）。A.抵押合同自登记之日起生效B.抵押权自登记时设立C.抵押金额不得超过该商场的市场价值D.抵押期间，甲公司有权转让该商场，但需通知乙银行83.甲公司将商场一层出租给丙公司，下列说法正确的是（）。A.A.抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力B.抵押人将已抵押的房地产出租时，如果抵押权人未书面同意，该租赁合同无效C.抵押人将已抵押的房地产出租时，如果抵押权人书面同意，该租赁合同有效，抵押权实现后，租赁合同对受让人具有约束力D.抵押权实现后，受让人有权解除租赁合同84.乙银行行使抵押权时，关于拍卖所得价款的清偿顺序，下列说法正确的是（）。A.乙银行的抵押权优先于丁公司的工程款受偿B.丁公司的工程款优先于乙银行的抵押权受偿C.乙银行和丁公司按比例受偿D.视抵押登记时间与工程款到期时间先后确定85.若该商场在抵押期间发生火灾毁损，乙银行的权利包括（）。A.乙银行的抵押权消灭B.乙银行可以就甲公司获得的保险金优先受偿C.乙银行可以要求甲公司提供新的担保D.乙银行只能要求甲公司提前还款（二）张某是某市国有企业职工，2025年拟购买一套商品住房。张某看中了乙房地产开发公司开发的“阳光花园”小区。该小区已取得商品房预售许可证。张某与乙公司签订了商品房预售合同，约定房屋建筑面积为100平方米，单价为20000元/平方米，总价款200万元。合同约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。合同签订后，张某支付了首付款60万元，其余向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。2026年5月，房屋交付使用，实测建筑面积为96平方米。张某办理了房屋所有权登记。入住后，张某发现屋顶漏水，要求物业服务企业维修，物业服务企业以屋顶属于共用部位，且已过保修期为由拒绝维修。86.张某与乙公司签订的商品房预售合同，应当（）。A.向房地产管理部门办理登记备案手续B.向土地管理部门办理登记备案手续C.登记备案是合同生效的条件D.登记备案对抗善意第三人87.关于房屋交付时的面积差异处理，下列说法正确的是（）。A.张某有权退房B.张某无权退房，应补交房款C.乙公司应退还张某房款8万元D.乙公司应退还张某房款8万元及利息88.张某申请住房公积金贷款，必须满足的条件包括（）。A.具有完全民事行为能力B.已按规定支付首付款C.信用良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力D.同意以所购住房作抵押89.关于屋顶漏水的维修责任，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业应当维修B.乙房地产开发公司应当维修C.张某应当自行维修D.应当动用住宅专项维修资金维修90.若张某决定出售该住房，下列关于税收政策的说法，正确的是（）。A.若持有满2年，免征增值税B.若持有满5年且为家庭唯一生活用房，免征个人所得税C.需缴纳契税D.需缴纳土地增值税答案与解析一、单项选择题1.A解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2.D解析：商品房买卖中，土地使用权年限随房屋转移，但剩余年限是出让总年限减去已使用年限。3.A解析：《土地管理法》第四十五条规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。4.D解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。5.D解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。D项“已通过竣工验收”是现售的条件，而非预售条件。6.A解析：《城市房地产管理法》第四十七条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。7.B解析：《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即“买卖不破租赁”原则。8.A解析：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。9.B解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册证书有效期为3年。10.A解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。11.C解析：《房地产广告发布规定》规定，房地产广告中不得含有升值承诺，不得含有办理户口、就业等承诺，涉及交通等设施的应清楚表示。建筑设计效果图应当注明。12.C解析：《契税法》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。13.B解析：契税应纳税额=计税依据×税率=100×3%=3.0万元。14.D解析：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。选项D描述的是第一种情况（能提供证明）的计算逻辑。15.C解析：《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。16.C解析：《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并接受审计。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况进行公示。17.C解析：《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。18.A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。19.C解析：《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。注：随着“放管服”改革，部分审批权限下放，但传统教材及考试逻辑中，一级资质通常由省级或更高部门审批。根据最新法规，一级资质通常由省级住建部门审批。20.C解析：《城市规划法》及后续相关条例强调城市规划的适用、经济、美观原则。21.A解析：《民法典》第三百七十条规定，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。22.A解析：《房地产估价机构管理办法》规定，一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。23.A解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，并应当向商品房购买人出示商品房预售许可证明。24.D解析：《住房公积金管理条例》规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪用。装修不属于大修，不能提取。25.B解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。26.C解析：《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。27.B解析：《城乡规划法》第四十五条规定，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。28.D解析：A、B、C选项关于房地产测绘的表述均符合相关规定。29.C解析：《民法典》第三百四十九条规定，建设用地使用权自登记时设立。30.D解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册证书遗失需要补办的，应当持申请材料向注册机关申请补办。31.C解析：《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。A、B属于公益设施，D属于权属争议/限制类。32.A解析：《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：...（二）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。33.C解析：《商品房销售管理办法》规定，商品房销售不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。34.A解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...制定和修改管理规约...选举业主委员会或者更换业主委员会成员...应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。注：此为《民法典》新规，旧法规定为与会业主1/2以上。根据题目时间（2026年），适用《民法典》。但具体事项表决比例不同，一般事项（如制定规约）为“双过半”（即参与表决的过半数同意）。若为筹集资金等重大事项，则为“双四分之三”。题目问“业主大会作出决定”，一般理解为通过决议，对于一般决定，需与会（参与表决）业主所持投票权1/2以上通过（即“双过半”中的过半）。35.B解析：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。36.A解析：《土地管理法》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。37.A解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业。38.C解析：《民法典》规定，转租期间，原租赁合同变更的，不影响转租合同的效力，除非另有约定。C项错误。39.D解析：《民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这体现了抵押权在行使期间上的限制。40.C解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。二、多项选择题41.ABCDE解析：房地产的特性包括不可移动性、寿命长、价值量大、用途多样性、保值增值性、相互影响性、易受政策限制性等。42.ABCD解析：我国实行土地社会主义公有制，包括全民所有制和劳动群众集体所有制。实行土地有偿使用制度、土地用途管制制度、土地承包经营制度等。不存在土地私有制。43.ABCD解析：《民法典》物权编规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。抵押权属于担保物权。44.ABE解析：房地产转让主要有买卖、赠与、继承（继承通常不属于严格意义上的转让行为，但在教材中有时归类，严格法律上转让是基于法律行为，继承基于事件）、以房地产作价入股、与他人交换等。抵押不转移占有，不属于转让。45.ABCDE解析：《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》规定了申请预售许可需提交的材料。46.ABC解析：抵押权实现需具备：抵押权有效存在、债务履行期届满、债务人未履行债务。47.ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定了不予登记的情形。48.ABCD解析：考试报名条件通常包括国籍、遵纪守法、民事行为能力、学历及工作年限等。49.ABCDE解析：房产税由产权所有人缴纳；从价计征的，一次减除10%-30%；从租计征的，按租金收入；个人非营业用房免税；按年征收，分期缴纳。50.AB解析：物业服务企业的权利包括依约收费、选聘专业公司、制止违规行为、要求业主委员会协调等。代收代缴水电费通常需经委托，并非法定权利。51.ABCDE解析：业主义务包括遵守规约、执行决定、交费、交专项维修资金等。52.ABCDE解析：设立房地产开发企业需具备名称、组织机构、固定场所、注册资本、专业技术人员等条件。53.ABC解析：城市规划管理主要通过“一书两证”（选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证）进行管理。施工许可证和预售许可证属于建设行政和房地产管理范畴。54.ABC解析：房地产中介服务包括咨询、评估、经纪。物业管理和开发属于相关行业但不属于中介服务范畴。55.ABCDE解析：住房公积金提取情形包括购建修大修住房、离退休、丧失劳动能力且终止劳动关系、出境定居、偿还房贷等。56.ABCDE解析：房地产权属登记包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权登记等。57.ABCD解析：房地产拍卖具有强制性（如法院拍卖）、公开性、竞争性、法律约束性等特点。58.ABCD解析：房地产广告要求真实合法，不得含迷信、国家秘密、户口就业承诺、升值回报等。59.BC解析：商品房面积计算依据测绘报告和房屋所有权证（或不动产证）。合同是约定，规划图纸和施工图纸是建设依据，非最终面积依据。60.ABCDE解析：租赁合同终止情形包括期满、违约（擅自变动、非法活动、欠租）、标的物灭失等。三、判断题61.A解析：《民法典》第三百四十五条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。62.A解析：《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。63.A解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金。64.A解析：《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售人应当自签约之日起30日内办理预售合同登记备案手续。65.B解析：《城市房地产抵押管理办法》规定，以共有的房地产抵押的，抵押权人要求提供其他担保的，抵押人应当提供。66.A解析：《城市房地产抵押管理办法》规定，已设定抵押的房地产被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知抵押权人。67.A解析：《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。68.B解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册有效期满需继续执业的，应当在有效期届满30日前申请续期注册。69.A解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。70.A解析：《房地产广告发布规定》要求，涉及项目位置、交通等条件的，应当在广告中注明。71.A解析：土地增值税实行四级超率累进税率。72.B解析：根据《契税法》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。并非“普通住房”即减半，而是看面积和唯一性。73.B解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。74.A解析：业主委员会是业主大会的执行机构。75.A解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定购买国债。76.A解析：城市规划区的定义。77.B解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。78.A解析：《房地产估价机构管理办法》规定，估价机构出具虚假报告，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。79.B解析：《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位。80.A解析：《民法典》第七百一十三条规