房地产开发企业基于风险防范的内部控制问题研究

摘要：内部控制是房地产开发企业规范运营、长远发展的重要措施，企业通过健全的内控体系能够及时发现运营管理中的风险，提出有效的风险应对措施，推动企业发展目标顺利实现，为企业合规运营奠定基础。本文首先对房地产开发企业内部控制与风险进行了概述，然后分析了房地产开发企业基于风险防范的内部控制存在的问题，最后提出了相应的对策。关键词：房地产开发企业；内部控制；风险防控一、房地产开发企业内部控制与风险概述（一）房地产开发企业内部控制1.房地产开发企业内部控制的意义房地产开发企业实施内部控制具有重要的意义，主要体现在以下几个方面：第一，打造规范法治运营环境。内控是企业合规管理的重要内容，通过内控制度、程序、措施等能够保障企业财务报告准确、资产安全，防止内部出现错误和不当行为，帮助企业创造合规的运营环境，降低经营风险。房地产开发企业现阶段面临着重大转型压力，健全的内控可以帮助企业全面获取外部信息，对自身竞争优势进行准确评估，从而保障企业在合法合规的基础上实现稳定发展。第二，促进企业战略目标实现。内控是一项全员参与、覆盖企业全过程的活动，房地产开发企业在内控实施过程中应与企业战略目标、发展方向保持一致。企业管理层通过分析房地产行业的发展前景及趋势，结合宏观调控政策等分析现阶段企业运营过程中面临的风险因素，能够制定有效的应对措施，提高风险应对效率，确保战略目标顺利实现。第三，推动房地产行业改革。房地产开发企业通过对现阶段经营管理理念的更新和战略发展途径的改进，对企业进行科学内控，能够实现企业的全面改革，其中，健全的内控文化建设非常重要，它可以引导员工掌握更先进的理论知识、转变经营管理意识、为企业转型奠定基础[1]。2.房地产开发企业内部控制的主要特点与其他类型企业相比，房地产开发企业的内部控制具有如下几个特点：第一，控制周期长。房地产开发项目的建设周期通常较长，这要求内部控制体系能够适应长期项目的需求，确保对项目各阶段形成有效管理和控制。第二，地域性强。房地产开发项目往往受到地域因素的影响，不同地区的政策、市场环境等差异较大，内部控制需要考虑到地域性的特点，确保在不同地域的适应性。第三，政策导向性强。房地产开发项目受到政策的影响较大，包括土地政策、税收政策等，内部控制体系需要能够及时调整以适应政策变化。第四，以事后控制为主。由于房地产开发项目的复杂性和不确定性，内部控制多侧重于事后控制，通过总结前期开发项目的经验来不断完善内控制度和流程。（二）房地产开发企业的常见风险1.项目投资风险房地产开发企业在项目投资过程中由于项目资金投入过多，前期开发时间较长，整个项目在建设过程中会面临诸多不确定风险。如果企业在投资前期盲目跟风，没有开展全面的市场调研，对供需、资金等了解不足，就会出现投资风险；如果企业在项目开发过程中对可能的风险没有进行全面分析并制定有效的应对措施，也会出现很大的投资风险。2.现金流风险房地产行业在长期发展过程中受各种因素影响存在着一定的乱象。在变化的市场环境中，为保障房地产行业更加规范，国家出台了各项调控政策，使得房地产企业在项目开发过程中的贷款难度增大了，在此背景下，由于项目前期对现金流的需求量较大，房地产开发企业的整体资金周转压力会很大，从而存在较大的现金流风险。3.企业并购风险当出现土地市场供应不足时，部分企业会通过并购的方式获取项目和土地所有权，这便会给企业带来较高的风险。若是企业在并购前期缺乏对被并购项目的全面可行性分析，则容易在后期开发建设过程中存在很大的并购风险，并可能造成项目亏损甚至项目中途夭折。4.税务风险房地产企业项目开发时间较长，且一些大企业会同时开发多个项目。房地产行业整体税费相对较高，存在风险较大。较高的税费成本使得房地产开发企业在长期规划过程中难度较高，一旦出现任何问题，企业将面临违法风险[2]。二、房地产开发企业基于风险防范的内部控制存在的问题（一）内部控制环境有待完善房地产开发企业内部控制环境不完善主要体现在两个方面：一是组织运行问题。很多房地产开发企业虽然也按照现代化管理制度设置了董事会、股东大会等机构，但组织机构运行问题很大，其主要表现是各机构职能与职责不清，工作流程紊乱，各部门之间难以实现互相制衡，部门之间、上下级之间的沟通不畅，因此，内控措施落地效果很差。二是内控认知问题。内控是一项全面性、系统性的工作，需要所有人员共同参与。但一些房地产开发企业的内部人员对于内控的认知不足，参与程度不高。管理者通常将更多精力放在业务发展上，并未认识到内控对企业风险防范和战略目标实现的重要性，普通员工更是缺乏对内控的基本了解。（二）风险评估作用不够明显房地产开发企业在项目开发过程中会面临诸多风险，健全有效的风险评估非常重要。部分企业不重视风险管理，虽然也建立了风险评估系统，但并未结合企业实际情况对其优化，导致风险评估不能贯穿企业整个项目，无法对风险进行全面监控，影响风险的有效控制。例如，某企业整体不重视风险管理，缺乏完善的风险评估机制，在项目开发之前也不重视咨询专业的公司，股东只关注项目效益，并不考虑风险的合理管控。实际项目开发之前，该企业都是由开发部门和财务部门共同对项目进行评估，并由开发部门实施市场调研，财务结合市场调研预测收入和支出。由于该企业规模较小，筹资难度较大，企业风险评估机制缺失，所以难以在项目开发前做到准确的筹资风险预测，同时该企业的风险应对能力也较弱，因而一旦风险发生，就会给企业带来较大的损失。（三）控制活动风险管控不足部分房地产开发企业在生产运营过程中将利益作为重点，不重视内控完善，使得企业项目开发建设、销售、内部财务管理等环节都控制不足，给企业运营带来诸多不确定性[3]。例如，在资金管理中缺乏控制部门，且房地产项目大都分布在不同地区，资金无法得到有效控制，资金价值难以体现。在项目开发中，房地产企业管理人员对项目开发各个环节了解不足，使得整个项目管理松散，容易发生控制风险。（四）内部监督力度需要加强部分房地产开发企业缺乏完善的内部审计管理，并未结合内控要求设置专门的审计部门，实际监督工作全部交给财务部门完成，但财务部门往往受到企业管理及其他部门的影响，缺乏独立性，无法做到全面有效监督，企业内部监督难以发挥该有的作用，内控效果较差，影响了企业的健康发展。例如，某房地产企业由于规模较小，属于家族企业，各重要部门管理者都存在一定的亲缘关系，在内部监督工作中，财务部门受到家族属性的影响，不能深入开展监督工作，导致项目开发建设中风险较大。（五）缺乏丰富的信息沟通渠道部分房地产开发企业由于受到内部信息沟通渠道不畅通的影响，不能及时、全面地收集准确的经营管理信息，也没有根据要求设置完善的信息沟通渠道，只是简单地将会议、活动等作为主要信息沟通形式，整体沟通效率不高，影响了信息的传递和制度的执行。由于缺乏完善的信息沟通渠道，一旦发现问题，就难以及时追踪相关责任人，经常出现互相推诿扯皮的现象，导致问题无法解决，给企业带来风险。三、房地产开发企业基于风险防范的内部控制对策（一）优化企业内部控制环境第一，增强内控意识。内控的落实与企业管理者的重视度密不可分，只有管理者充分重视内控，加大内控文化建设，加大员工宣传培训力度，组建良好的学习氛围，才能从上而下将内控在企业内部推行。同时，房地产开发企业要组织员工通过案例学习总结经验，避免内控不到位给企业带来的风险和损失，从而提高重视度，按照要求规范执行内控制度[4]。第二，完善组织结构。房地产开发企业想要全面落实内控，实现合理控制规划，做到规范、执行监督，应制定科学合理的组织构架。根据内控管理要求不断完善组织结构，保障与现代企业管理相符且不断趋于多元化，确保管理决策能够顺利下达到相应的职能部门，责任和权力得以合理划分。在实际项目开展中，各部门要按照自身职能要求，做好与自身职责相对应的工作，并且随着企业的发展不断优化自身组织结构，以确保组织结构合理，为企业长远发展提供支持。例如，某房地产开发企业按照内控要求成立独立的内控部门，由企业负责人担任内控一把手，其他部门如财务、审计、风险管理、采购、销售等部门共同抽调人员参与其中，负责对运营中的风险准确识别和控制，从而提高了运营管理的规范性。（二）完善改进风险评估机制首先，强化风险意识。房地产开发企业应正确认识风险管理，增强自身的风险意识，在实际业务运营中明确风险管控的重要性。企业可以组织所有人员开展风险管理活动，促使员工认识到风险与个人息息相关，认识到风险发生对个人带来的影响，从而不断提高员工的风险认识。同时，企业还要通过合适的激励机制促使员工积极参与到风险管理中，将风险意识在日常工作中落实，能够及时发现潜在风险，为风险防范提供重要支撑。其次，做好风险评估。房地产开发企业要建立完善的风险评估机制，按照要求对识别的风险进行评估，明确风险等级及给企业造成的危害，为后续风险的应对提供数据依据。实践中，为了提高风险评估的成效，企业可以借用信息技术在传统静态评估的基础上引进动态评估，构建风险评估模型，对项目开发建设中的风险进行全面、客观评估。最后，完善风险预警系统。风险管理是房地产开发企业的重大事件，一旦风险发生，企业需要投入大量的人力、财力应对风险。因此，企业要构建完善的风险预警系统，对企业不同业务中的风险事件进行识别，并分析不同风险带给企业的危害，在此基础上制定有效的防范措施。（三）约束规范内部控制活动第一，在资金管理中，企业要成立独立的资金管理部门，负责对项目资金的集中管控。通过制定完善的管理制度，实现项目资金使用的规范管理，减少资金浪费，实现资金效益最大化。同时，企业应完善资金审批管理，建立相应的审批制度，保障资金安全。第二，规范项目开发流程。房地产开发企业要结合内控要求规范设计业务流程，实现对项目开发建设关键环节的有效控制。将内控贯穿于项目全生命周期中，制定各个环节的控制计划，明确控制内容，全面分析业务流程中的问题，并结合实际情况采取有效的应对措施，保障内控制度能够深入落实。（四）全面发挥内部监督作用第一，设立独立的审计部门。内部监督是企业内控的保障，房地产开发企业应设置内部审计部门，加强关键岗位的监督控制，发挥审计监督职能。利用内部审计监督和约束财务部门，规范企业运营管理。同时，内部审计应加强对关键岗位的监督，组建专业的审计团队，确保审计具有独立性和权威性[5]。第二，发挥监事监督职能。监事会对企业管理人员起到监督作用，房地产开发企业要充分发挥监事会的监督职能，对企业财务进行检查，提前发现与制度规定不符的地方，并提出改进意见，确保相关部门及时改进。同时，监事会是企业内部监督的一部分，要在做好监督经济活动的同时加强对其他业务、企业运行及管理者工作行为的全面监督，保障运营管理合法合规。（五）提升企业信息沟通水平房地产开发企业要按照要求构建完善的信息沟通渠道，提高信息沟通效率