2026年物业服务合同履约自查、评价、整改措施

2026年物业服务合同履约自查、评价、整改措施2026年1月至11月，我们对照物业服务合同约定的全部服务条款逐项开展履约自查，针对公共区域保洁服务，合同约定园区主干道每日两扫、全天巡回保洁，电梯轿厢每日两次消毒，生活垃圾每日清运、装修垃圾堆放不超过24小时，地下车库排水沟每月深度清洁一次，我们抽查了180天的排班记录、监控轨迹和现场抽查记录，发现主干道保洁实际达标率为92%，共有18天因保洁员临时请假调班只完成了一次普扫，未达到合同要求；11个单元楼的电梯消毒抽查30天记录，有3个单元晚班消毒漏做率达16%，实际完成率仅84%；地下车库排水沟合同约定全年11次深度清洁，实际仅完成8次，有3个月因周边长期停放外包施工车辆占用通道未清理；装修垃圾清运共有6次出现堆放超过48小时才清运的情况，均因清运公司错峰调车延误导致。针对秩序维护服务，合同约定门岗24小时双人值班、外来人员100%登记，园区12个巡逻点位每小时签到一次，今年完成北门围墙、地下车库出口3个监控点位加装，我们核对访客登记系统和打卡记录，今年1至11月外来访客共12467人次，实际登记11982人次，漏登率3.9%，主要为高峰期快递、外卖员，因门岗人手不足未登记直接放行；夜间巡逻打卡每月平均出现11次漏打卡，均集中在凌晨2点至4点，巡逻员简化路线跳过了2个偏僻点位；约定的3个监控加装项目至今未动工，预算审批完成后因业主表决流程推进缓慢，延误了工期。针对设施设备维护，合同约定16台电梯每月维保两次，消防设施每季度全点位巡检，二次供水水箱每半年清洗一次，公共区域损坏灯具72小时内修复，我们核维保记录发现，全年应完成维保352次，实际完成341次，11次因维保公司排单不足延后，最长一次延后22天才补做；全园区68个消火栓、124个烟感，季度巡检共有2个单元的12个烟感漏检3次，上个月消防联动测试发现8个烟感报警失灵，至今未更换；二次供水水箱今年4月按时完成清洗，10月应做第二次清洗，因和水质检测排期冲突，延后至今未开展；全年上报损坏的136个公共灯具，12个因等待定制型号，最长延误11天才修复，超出合同约定的时限。针对绿化养护，合同约定灌木每月修剪一次，草坪每半月修剪一次，全年除虫四次，枯损苗木及时补植，我们现场核查发现，全年应修剪灌木11次，实际完成9次，入秋两个月因养护工返乡农忙延误，800平米的边角草坪未及时除杂草，目前已有120平米斑秃荒化，全年除虫仅完成3次，秋防未做，现有2株香樟出现虫蛀掉叶情况，13丛枯损绿篱至今未补植。针对收费与公共收益管理，合同约定物业费收支每季度公示一次，公共收益每半年公示一次，明细到户到项，欠费业主每季度发一次书面催缴，我们核查发现，今年一季度物业费收支未公示，上半年公共收益公示延误一个月，且仅标注了总收入总额，未公示广告、快递柜场地费、临停收益的具体明细和公共收益支出用途，园区出入口的临停收费公示牌损坏脱落半个月未补装，62户欠费超过半年的业主，仅发过一次书面催缴，其余仅发送微信通知，多数业主未查收也未反馈。整体评价来看，本次自查覆盖合同约定的42项履约条款，其中达标29项、基本达标8项、不达标5项，整体履约率为83%，今年三季度业主满意度调查平均得分为76分，未达到合同约定的80分合格线，全年收到业主有效投诉48起，其中43%的投诉集中在保洁漏消、外来人员乱进、设施损坏维修不及时三个方面，履约不到位的核心原因主要有三点，一是人员配置缺口，合同约定配置18名一线服务人员，目前实际在岗仅15人，3个岗位空缺三个月未补上，工资待遇偏低招不到合适人员，现有人员工作量饱和导致部分服务打折扣；二是外包服务商管控宽松，保洁、绿化都外包，原来仅月度核对报表，未做日常随机抽查，对服务商偷工减料的问题发现不及时，也没有对应的考核扣款；三是项目推进流程不规范，需要动用公共收益的工程类项目，未提前做好流程铺垫，导致表决环节拖期，延误了约定工期。针对自查发现的问题，我们制定了分项整改措施，人员缺口部分，12月20日前完成2名秩序维护员、1名保洁员的招聘，调整满勤奖标准，每人每月增加500元满勤奖励，从12月开始执行每日考勤核对，高峰期安排客服备勤人员到门岗支援，保证外来人员100%登记，秩序班长每三天抽查一次后半夜巡逻打卡记录，发现一次漏签扣除50元当月绩效，三个月累计五次漏签直接辞退。保洁服务整改，12月5日前和外包保洁公司补充签订考核协议，我们安排专人每日抽查3个单元的保洁消毒质量，发现一次漏做扣除当月5%的服务费，12月10日前完成地下车库排水沟的全面清理，以后每月最后一周固定安排清理，提前一周通知施工车辆挪车，装修垃圾调整清运计划，每周二、周五各固定清运一次，只要堆放达到三分之二，随时叫运，超过24小时未清运扣除当次清运款。设施设备整改，12月5日前联系电梯维保公司补完欠检的11次维保，以后每月提前三天确认维保计划，做好签字记录，12月20日前完成所有烟感的全点位排查，更换8个失灵烟感，每季度巡检由工程主管签字确认，漏检一次扣除主管100元绩效，12月25日前完成第二次二次供水水箱清洗和水质检测，以后提前半个月排期，不会再出现延后，坏灯报修建立台账，定制型号未到货的先安装临时灯具应急，保证72小时内恢复照明，健身器材每月5号固定检查，做好紧固和磨损记录。绿化整改，12月15日前补完枯损绿廊，对虫蛀香樟做除虫处理，补做秋防除虫，12月底前完成800平米边角草坪的翻整补植，以后要求绿化外包每月10号、25号报两次养护进度，物业每周抽查一次，少一次修剪扣除当月10%服务费。收费和公共收益整改，12月10日前补完漏发的一季度物业费公示、上半年公共收益公示，以后每季度首月10号前公示物业费、每半年首月15号前公示公共收益，明细细化到每一项收入金额、每一笔支出用途，同时发业主群和公众号公示，12月5日前补装好出入口的停车收费公示牌，12月底前完成所有欠费半年以上业主的书面催缴，做好签收记录，以后每季度末统一催缴