全面！冬季物业管理应急方案

全面！冬季物业管理应急方案

冬季防冻、防雪、防滑小知识

隆冬季节，易出现雨雪、冰冻、大雾等恶劣天气。为此，加

强公司安全工作及员工安全教育至关重要。为此特整理冬季

防雪、防滑、防冻等安全小知识，避免安全事故的发生，平

安出行。

一、注意防寒保暖适时增加衣服、穿好棉鞋棉袜，戴好

手套，帽子、围巾，防止冻坏身体、冻伤手脚，防止感冒。

二、注意防滑1、者先雪天穿鞋要讲究。路面容易结冰，

不要穿皮鞋、硬塑料底鞋，最好穿保暖、防滑性好的鞋子，

或者抓地较好的运动鞋，而且应尽量稳步前行，以防发生事

故。2、各种楼梯和门口遇到雨水或积雪易结冰，应注意

及时清扫楼梯口、车间门口的雨水或积雪，不让出口结冰。

天气寒冷时，不在以上地方擦地，防止结冰，可在天气回暖

时再擦。3、防止将积雪带入室内，增加发生滑倒的几率，

同时增加卫生清扫的难度。4、在入口处铺上垫子或纸壳，

把防滑措施落到实处。5、及时扫雪，防止路面结冰。6、

如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，

因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔倒发生骨折,

切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固

定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医院治疗。

三、要注意防止交通事故。1、出家门的时间要比平常提

前，留出等车、堵车或其他意外情况所需的时间。2、注

意骑自行车、摩托车、电动车安全。在雨雪、雾天骑车时,

一定更加小心，自行车轮胎不要充气太足，这样可以增加与

地面的摩擦，不易滑倒；走自行车道；精力集中，慢骑车，

与前面的行人、车辆保持较大距离，以便应对突发情况；尽

量穿颜色鲜艳的外套，引起司机的注意；过路口时下车，推

车过马路；选择雪层浅的平坦路面，不要急刹车，急拐弯，

防止因惯性摔倒。能够乘坐公司班车回家的尽量坐车回家,

避免骑车滑倒。

物业冬季清雪应急预案

一、总则为了应对冬季降雪，减少因下雪给业主的生活带来

安全隐患和生活不便，公司结合实际，制定本预案。

二、清雪原则要求所有部门以雪为令，及时清除积雪，不能

拖拉延缓。冬季清雪铲冰工作实行责任区划分和全员义务清

理相结合的原则。

三、组织机构总指挥：成员：

四、职责（一）公司的清雪领导小组，指挥协调公司责任范

围的清雪工作；（二）公司综管办负责保障应急物资的提

供（包括盐及清雪工具等）；及大雪和暴雪应急抢险的辅

助与协调、清雪铲冰的监督检查工作；（三）各部门针

对所辖区域的道路、活动场所及时开展积雪积冰的清除工作。

五、雪情标准降雪量在3cn）以下为小雪，降雪量达到3-10cm

为中雪，降雪量超过10cm为大雪。

六、清雪工作程序（一）小雪1、昼间降雪的，雪停即组织

清扫；夜间降雪的，次日正常上班前应当清扫完毕。2、道

路、住宅区等人流密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束

清雪工作。（二）中雪1、昼间降雪的，雪停即组织清扫，

或雪未停，但积雪厚度超过5cm时组织清扫；夜间降雪的,

次日临晨开始组织清扫，合理安排积雪堆放，必要时组织人

员对主要交通要道积雪喷晒适量盐水。2、道路、住宅区等

人流密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束清雪工

作。（三）大雪或路面结冰1、公司清雪工作指挥部下达

清雪指令，必要时，及时协调机械推雪设备。2、各部门尽

可能多的组织人员立即就位，组织开展义务清雪铲冰工作。

3、各部门要对主要交通要道积雪喷晒适量盐水或融雪剂，

对含盐积雪清运到指定地点，并对结冰路面进行处理。4、

公司综管办对各责任区清雪工作组织验收合格后结束清扫

工作。

七、工作要求（一）小雪12小时，中雪24小时、大雪48

小时应完成积雪清扫工作，严重雪情不超过60小时。（二）

不得在果皮箱、垃圾池周围堆放积雪，未被污染的积雪可堆

放于树穴及绿地内，被污染的积雪（喷洒过盐水的雪）禁止

倒入树穴及绿地内。（三）周六、周日及节假日如遇降

雪仍按照本预案执行。

八、责任区域及负责人

物业冬季防雪、防冻方案

1、目的提高对突发冰冻、暴风雪灾害的应对能力，确

保在突发灾害发生时，能采取有效措施最大程度地预防、控

制和减轻冰冻、暴风雪对区域内物资、财产安全所造成的灾

害影响，确保正常的服务环境和秩序。

2、范围适用于发生的各级冰冻、暴风雪灾害。

3、职责

3.1管理处经理负责指挥、协调防雪、防冻应急处理预案的

实施及监督、检查工作。

3.2管理人员负责落实本岗位应急处理方案的相关措施。

4、工作程序4.1发生冰冻、暴风雪灾害前4.1.1

管理处在得到天气突变信息后，必须于第一时间通过网络及

气象咨询等多种手段确认信息的准确、可靠性。并在确认属

实后，及时把相关信息通报职能班组。4.1.2管理处经理

迅速召集管理人员碰面，细化研究应急方案，布置落实准备

措施，会议内容形成会议纪要。4.1.3管理处工程领班迅速

对管理区域内公共区域及机房设施设备进行巡检，发现问题,

及时抢修，确保发生冰冻、暴风雪灾害期间内供水、供电正

常。4.1.4管理人员迅速检查区域路灯、泛光、标识等室

外设施是否牢固，必要时应采取临时措施进行加固，防止下

雪天积雪导致倒、落、砸等险情发生，及时消除隐患。4.1.5

管理人员迅速检查室外区域树木有无死、枯、烂、蛀等倾倒

现象，对茎冠较大、叉枝较多的绿化督促绿化外包单位进行

修剪，并及时采取相应措施予以防护。4.1.6管理人员迅

速组织外聘保安人员对所区域的所有通道、门、窗进行检查，

对需封闭的门及时上锁，并做好加固、防护等临时措施。掌

上物业管理。同时配合管理人员做好各类应急处理工

作。4.1.7管理人员做好防雪、防冻应急处理物资的储备

工作，确保灾害到来前，各项物资、设备一应俱全。应急物

资、设备存放在邻里中心保安值班室旁备用间内，主要包括

雨衣2套、雨鞋2双、纱手套10副、铁铲2把、竹丝扫帚2

把、工业盐50斤。

4.2发生冰冻、暴风雪灾害期间4.2.1管理处经理安排人

员在必要时段进行值班，负责综合信息收集和各类应急事件

的处理，发现问题及时向管理处经理汇报。4.2.L1做好相

应的防护工作，加强各类安全措施，确保管理区域内人身及

设施设备安全。4.2.1.2管理处经理对人员进行统筹安排，

组织进行扫雪、去除冰冻等工作，确保区域主干道的畅通无

阻；重要地点应设置临时警示标识，防止车辆打滑、行人摔

伤。4.2.2管理处工程领班留守现场，定时对公共区域及

机房设施设备进行巡检，发现问题，及时抢修，确保小区发

生冰冻、暴风雪灾害期间内供水、供电正常。4.2.3外聘

保安人员负责管理区域的整体巡查工作，加强巡逻力度，避

免积雪过多导致倒、落、砸等险情发生，协助管理人员做好

临时突击抢险工作。4.3冰冻、暴风雪灾害后4.3.1

管理处工程领班及时检查区域内窗户、门有无破损；检查室

外区域灯具、标识是否存在倾倒、侧斜、破损，内部电气装

置是否外露，并及时对发现问题进行处理。4.3.2管理人

员对剩余的防雪、防冻应急处理物资、设备进行归集、入库，

检查应急设备是否齐全、完好，以备来年使用；同时检查室

外区域道路两侧树木是否有倾倒、侧斜、断枝等现象，及时

处理或联系外包单位进行处理。4.3.3管理人员组织外聘

保安人员对管理区域进行检查，拆除临时设施；配合做好受

影响部分的清理恢复工作。5记录对防雪、防冻应急处

理的相关过程及处理情况应详细记录于当天的值班日记及

交接班记录中，通过管理处例会对相应对策及结果进行评估,

决定是否修改，以确保其适用、有效。

物业公司冬季防冻、防漏和防滑工作一、防冻冬季的到来,

物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来讲，应注意空

置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。1、空

置房屋的防冻（1）物业服务企业负责看护的空

置房屋的防冻。一些开发商出于对物业管埋服务企业的信任

和减少看护房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的

房屋（特别是商业网点），交给物业管理服务企业看护。对

于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水管线受冻出现渗

漏跑水现象防冻措施：①加强室内防寒保温。对空置

房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补

安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉

等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘

进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线

都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）

户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业服务企业不能忽

视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。②建立空

房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡

视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房

屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现

问题及时报告并及时解决。③建立应急机制。入冬前制定

出切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材

料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及

时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处

理得当，修缮及时，避免损失。（2）开发商空置房屋

的防冻。由于销售或其他原因，没有入住的空置房屋，由开

发商负责看护。开发商注重的是空置房屋及设施设备是否丢

失，物业服务企业则注意的是这些空置房屋不要给他人的权

益带来损害。所以，物业服务企业在入冬前应该与开发商进

行沟通协商，确定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发生

应急事件的处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负

责人和联系办法，建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制

度。要确保空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互相联

系沟通及时，应急处理实施快捷。（3）业主空置房屋的防

冻。无论什么档次的小区，业主空置房屋的现象都普遍存在。

这些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识,

疏于对空置房屋的适时查看，同时又不愿意将自己相关信息

告知小区物业管理服务处或相邻业主，致使发生应急事件时

联系不到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋发水（暖气管

或上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生，给

相邻业主带来了较大损害。对这样的空置房屋，物业管理服

务企业在入冬前应积极主动找空置房屋的业主，沟通协商冬

季如何对空置房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等采

取保温措施，确定突发事件的应急解决方案，互相交换联系

方法。同时向业主告知空置房屋一旦发生突发事件，给他人

带来损害时他应该承担的责任。如果空置房屋内没有贵重物

品，物业服务企业也可以收存业主的房门钥匙（需要专人保

管），以备突发事件时使用。

2、共用设施、设备的防冻进入冬季后，小区内共用设施

设备也应该做好保温防冻措施。上、下水管线、消防设施

等大多在楼道内或房屋地下室内，隆冬时节很容易发季冻

害：如下水管道冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂

造成漏水等现象，很多小区都曾发生。因此，物业服务企

业要对这些共用设施、设备进行保温。保温方法可用珍珠

岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可

在地下室（或地下停车场）入口处安装热风幕设施。这些

保温措施都是一次投入多年受益。

3、楼道保温应引起足够的重视入冬前应将楼道门窗关

闭严实，缺损玻璃及时补安。屋面出入口也要封闭严实，必

要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达

到楼道门自动回关。

二、防漏冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙

面水落管位置。1、屋面渗漏的防治冬季屋面渗漏的

主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。

究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面

积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏;

二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁

板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积

雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防

水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽，也是引起此外冬

季渗漏的原因之一。冬季屋面渗漏防治的主要方

法：①在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘

起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准;

②仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现

不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷

材；③冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积

水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷

灯烘干，而后再填嵌防水油膏。2、外墙面水落管渗漏

的防治大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成

水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墙的水落管

（特别北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水

落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵

住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺

外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时

外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。防治水落

管渗漏主要方法：①在屋面积雪溶化期间，注意

及时清扫排出积水，并在临近天黑时，在水落管上部用木棍

敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越

积越厚堵住整个水落管；②发现外墙面上有冰层时，要及

时将冰层清理。既能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此

处墙面春暖花开时发霉长毛。三、防滑冬季,

由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑，人员出行有很大不便。

如果一不小心摔倒了，容易摔伤，造成安全事故，因此告知

业主一些冬季防滑小知识，及时做好温馨提示。1、人

员的防滑①及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、

结冰。②在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑

垫等。③在存在滑倒风险的地方，设置安全提示标语。④上

下楼梯应扶扶手。⑤冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人

行台阶上行走。⑥雪天步行速度不要太快，步幅要小，

双手不要揣在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作

用。⑦如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去

支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔

倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、

木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送

医院治疗。2、汽车防滑①防滑链，在轮胎外