房地产评估师试题及答案

房地产评估师试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共20分）1.以下哪种房地产评估方法主要适用于有收益或潜在收益的房地产？（）A.成本法B.市场比较法C.收益法D.假设开发法2.房地产评估中，土地使用权出让年限对房地产价值（）。A.有影响B.无影响C.影响不大D.不确定3.已知某宗房地产交易总价为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.48.6B.49.2C.49.6D.504.房地产评估的合法原则要求评估结果是在（）的前提下进行评估。A.符合国家法律规定B.符合市场价值C.符合委托人要求D.符合评估师经验5.市场比较法中，可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过（）。A.1年B.2年C.3年D.5年6.成本法中，房地产价格构成中的开发成本不包括（）。A.土地取得成本B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.开发期间税费7.收益法中，净收益是指（）。A.潜在毛收入-运营费用B.有效毛收入-运营费用C.潜在毛收入-空置和收租损失D.有效毛收入-空置和收租损失8.假设开发法中，静态分析法不考虑（）。A.开发成本B.投资利息C.开发利润D.销售税费9.房地产状况调整中，区位状况调整的内容不包括（）。A.位置B.交通条件C.建筑规模D.周围环境10.评估某宗房地产的市场价值，选取了三个可比实例，其成交价格分别为5000元/平方米、5200元/平方米和5300元/平方米，经修正后的价格分别为4800元/平方米、5100元/平方米和5200元/平方米，则该宗房地产的比准价格为（）元/平方米。A.5033B.5067C.5100D.5133答案：1.C2.A3.B4.A5.A6.A7.B8.B9.C10.A二、多项选择题（每题2分，共20分）1.房地产评估的基本方法有（）。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.假设开发法E.路线价法2.影响房地产价格的因素主要有（）。A.自身因素B.环境因素C.人口因素D.经济因素E.社会因素3.市场比较法中，选取可比实例应符合的要求有（）。A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.交易类型与估价目的吻合E.可比实例数量应在3个以上4.成本法中，房地产价格构成包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.投资利息E.开发利润5.收益法中，确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.直接资本化法E.收益乘数法6.假设开发法中，开发完成后的房地产价值的估算方法有（）。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.路线价法7.房地产状况调整的内容包括（）。A.区位状况调整B.权益状况调整C.实物状况调整D.交易情况调整E.交易日期调整8.房地产评估报告应包括的内容有（）。A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价方法E.估价结果9.房地产评估的原则有（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.估价时点原则E.公平原则10.以下属于房地产权益状况调整内容的有（）。A.土地使用年限B.规划条件C.共有情况D.租赁情况E.抵押情况答案：1.ABCD2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.ABC6.AB7.ABC8.ABCDE9.ABCDE10.ABCDE三、判断题（每题2分，共20分）1.房地产评估就是对房地产价格的评估。（）2.市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。（）3.成本法适用于评估新开发的房地产。（）4.收益法中，净收益每年不变且收益期限为无限年时，房地产价值等于净收益除以报酬率。（）5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指开发完成时的市场价值。（）6.房地产状况调整是将可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格。（）7.估价时点就是估价作业日期。（）8.房地产评估报告必须由注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。（）9.合法原则要求房地产评估结果必须符合国家法律规定。（）10.最高最佳使用原则是指房地产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（）答案：1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.×8.√9.√10.√四、简答题（每题5分，共20分）1.简述市场比较法的基本原理。答：市场比较法基于替代原理，在同一市场上，具有相近效用的房地产价格相近。通过选取与估价对象类似的可比实例，对其成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况等调整，从而得出估价对象的价格。2.成本法中房地产价格构成有哪些？答：包括土地取得成本，如土地出让金等；开发成本，像基础设施建设费等；管理费用，涵盖管理人员工资等；投资利息；销售税费；开发利润。3.收益法中确定净收益要注意什么？答：要区分实际净收益和客观净收益，应采用客观净收益。需合理扣除运营费用，考虑空置和收租损失等情况，同时要结合房地产实际用途及市场情况准确估算。4.假设开发法的适用范围有哪些？答：适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发土地、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房等。五、讨论题（每题5分，共20分）1.讨论房地产评估中市场比较法的优缺点。答：优点是直观易懂、具有现实性，依据市场实际成交案例，结果较易被接受。缺点是可比实例难寻，需进行复杂调整，且受市场波动影响大，市场不活跃时难以应用。2.谈谈成本法在房地产评估中的应用及局限性。答：应用于新开发房地产评估，能反映房地产重新构建成本。局限性在于未充分考虑市场供求和未来收益，对于老旧房地产折旧估算较难准确，可能与市场价值偏差较大。3.分析收益法中报酬率对房地产价值评估的影响。答：报酬率与房地产价值呈反向关系。报酬率升高，房地产价值降低；报酬率