商场物业部管理制度

物业管理制度

第一部分物业部职责

一、物业部部门职责

1、认真贯彻执行国家有关物业管理规、物业管理的制度和政策，遵守

公司的各项规章制度。

2、建立和健全物业管理制度

3、建立和完善供应商管理档案与设备设施的维修维护档案，做到完

整、齐全、。

4、负责供应商用水、用电费用的核准。

5、负责商场物业管理的实际操作。

6、细分现场管理工作（维护、维修、安全、清洁等），并计划和安排

合适人选与人数跟进负责各项工作。

7、负责商场装修的指导与验收工作。

8、制定各项中、长期与短期物业工作可戈晨

19、周、月、年等工作检讨会议,并每周和月提交工作计划。

10、对整个商场的公共设施、设备的与时抢修,并将抢修情况汇报上

报公司主管领导

11、协调公司各部门做好物业服务工作。

二、物业部工程班职责

1、按照国家相关政策,依据专业规、规程对商场的消防、照明、商场

共用部分的配套设备、设施，进行日常检查、维护、管理、规划、运

行、等工作。

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2、熟悉商场水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

3、熟悉商场部环境、清楚卖场布局。

4、供应商进场装修时，负责审核设计图纸，要求供应商严格按照公司

的有关装修装饰规定进行装修。

5、根据设计图纸与现场情况，对装修工程的各项指标严格检杳，并参

与施工验收工作。

6、严格控制耗材，修旧利废，节约成本，降低费用。

7、负责供应商用水、用电费用的核准，并将当月实际发生量报财务部。

8、组织员工开展技术、业务学习和培训,不断提高员工的业务技术水

平和服务质量

9、紧急事故的应急协调与处理。

10、完成上级交代的其他工作

三、物业部设备维护组职责

1、行使商场水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的使用权与管理

权。

2、按照国家相关政策,依据专业规、规程对商场的采暖、空调、

给排水、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、维

护、管理、规划、运行、等工作。

3、熟悉商场水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

4、熟悉商场部环境、清楚卖场布局。

5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标

准，并监督执行。

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6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,做好设备的技术管理

工作，落实好国家的各项技术政策。

7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实

施,遇到特殊情况时与时调整、变更计划。

8、负责编制所管设备的年、季、月检修廿划与相应的材料、工具准

备计划，经物业经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成

情况。

9、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题,

以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用

或造成其他重大损失的情况发生。

10、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提

出处理意见与工作改进措施，以防止同类事故的再次发生

11、负责制订所管设备设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工

中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、

合理”的目标。

12、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，

服务意识以与服务质量。

13、紧急事故的应急协调与处理。

14、完成上级交代的其他工作。

四、经理与主管职责

1、物业部经理职责

(1)物业部经理对全店的设施设备安全正常运行负责。

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(2)每天必须在全店围巡查二次，并收集听取物业部副经理、工程维

修主管、设备维护主管汇报,并对他们的工作给与指导。

(3)大型促销活动，根据商务、楼层、招商、策划的要求，与时组织

人员进行布场，撤场工作，组织安排采购所需材料。

(4)物业经理每月对上述情况进行汇总，报总经理。

(5)负责与各级电力部门、省技术监督局、特种设备检测中心、自

来水公司、燃气公司的协调与沟通。

(6)负责全店设施设备大型维修改造更新，以与装修调整，设备和灯

光布局方案的制定报总经理审批，组织实施。

2、综合维修主管职责

(1)对店堂整体维修负责，确保所管辖系统设备的安全运行，对本部

人员和所属系统设备负全面管理责任，要求每天工作做如下检查：

①主要设备与灯光照明的运行状况，发现问题立即组织处理。

②检查岗位几率与精神状态，发现不良现象立即纠正。

③现场监督重要维修工程与增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地检查员工维护保养工作质量与工作效率，发现问题与时采取纠

正措施。

⑤掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，与时杜绝浪费现

象。

(2)设备发生故障与时组织维修，发现隐患与时组织处理，做好技术

把关工作，保证所管辖系统设备与照明处于优良技术状态。

(3)负责制定所有系统运行方案，并不断与维修人员研究改进措施,

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使系统设备与灯光在保证安全前提下运行，力图节省能耗。

(4)负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划，定期送物

业经理审定，并负责组织安排维修保养计划的事实，制定工作标准，督

导下属保证工作质量，提高工作效率。

(5)切实执行物业经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导本部门

工作人员严格执行操作规程与员工守则，坚持周而复始的设备维修保

养制度，做到“三干净"(设备干净、机房干净、工作现场干净)。

(6)针对本部员工的技术状态和思想状况,编制培训计划，经常对下

属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

(7)审核本部员工考勤，做好技术档案管理工作，督促本部员工做好

设备与灯光照明的维修、故障处理、零部件更换记录，做好日常记录。

(8)掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设

施和施工遗留缺陷C

(9)负责装修管理中的有关规定的审查和验收，确保装修结构安全和

专修协调、统一、美观与复合消防要求。

3、工程维修主管职责

(1)主要针对商店各专柜维修负责，当好部门副经理的助手,协助副

经理搞好部门管理工作和协调工作。

(2)认真执行物业经理的指示与经理办的任务，忠于职守，以身作贝限

(3)加强业务管理技巧学习，全面熟悉管辖围的各种操作规程，提高

工作效率、质量。

(4)认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗

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位责任制。

(5)主管是直接面对具体问题的处理者，同事肩负对新来员工与在职

员工的岗位职责培训。

(6)关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工

思想并与时向管理处经理汇报，了解员工学习、工作情况，协调好上下

关系。

(7)勤巡查，发现问题与时向物业经理与副经理汇报，听取指示。

(8)搞好团结，加强部人员以与与其他部之间的关系

4、设备维修主管职责

(1)每天必须对全店的空调开启情况进行管理安排(主机、风机、

新风、抽风的控制)，把店的温度最大限度控制在舒适围。

(2)每天必须对全店65台电梯巡检一次，发现小问题与时通知工程

人员解决。如遇重大故障，停梯时间超过4个小时必须报物业经理，

物业经理拿出维修方案报总经理审批，立即组织抢修。

(3)对全店的供配电设施，运行状况，每天各项数据必须心中有数，

发现突变和可以情况，必须尽快处理。疑难问题，报物业经理，物业经

理拿出措施，报总经理批准后，立即实施。

(4)负责A座、B座两个高压配电间的排班与年休假安排。

(5)负责空调操作维护人员排班与年休假安排。

(6)负责全店、仓库中央空调系统的维护和检修工作。

(7)对全店65台电梯安排定时保养，并做记录。

5、物业部员工守则

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(1)员工应自觉遵守国家法律、法规与友谊商店的各项规章制度。

(2)员工需本着“勤学业务技能，提高服务质量，打造绿色通道，创建

精美工程”的服务宗旨开展工作。

(3)服从领导安排，忠于职守，爱岗敬业。

(4)具有高度的工作责任心、不允许隙瞒身体健康不良情况,身体健

康、品行端正、诚实可信，爱岗敬业、吃苦耐劳。

(5)工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌，工具与材

料须摆放整齐、规c

(6)严格规操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意人生安

全。

(7)杜绝在工作场合吸烟，严禁酒后施工。

(8)遵守公司的考勤制度，如有紧急情况需要请假务必事先通知部门

主管，否则按旷工处理。

(9)上班不得迟到早退，迟到早退超过30分钟以上者按事假处理。

(10］上班时间不得做与工作无关的事情。

(11)不得利用公司财物为供应商提供私人服务以谋取个人利益

(12)不得与供应商发生现金与材料交易。

(13)爱护公司的一切设备设施、工作用具，定期保养、妥善保管,

节约用水用电，杜绝浪费，不准乱扔公物。

(14)员工之间应相互尊重，和睦相处，以礼相待。

(15)发生重大事件应与时向上级汇报，不得故意隐瞒虚报、捏造事

实，不得伪造单据、证明等。

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(16)拾取员工或顾客物品一律上交,不得僵自使用，不得索取、收受

顾客物品与消费。

(17)未经批准，员工不得向外界传播或提供公司的一切重要资料，

每位员工都有为公司的业务。

6、物业部考核制度

(1)上班时间严格按照商店规定的工作改间进行，迟到一次者，扫5

分。

(2)工作时间早退又未请假者(两次未请假早退者，作矫正培训处理)，

扣5分。

(3)严格执行安全操作规程，违反操作规程并造成轻微事故者记轻度

过失一次〈两次轻度过失者，进行矫正培训；造成严重事故者，记严重

过失〉，扣10分。

(4)本岗位业务技能掌握程度相当不熟，业务考试不合格者(补考仍

然不合格者，作矫正培训处理)，并影响工作质量；一次，扣5分。

(5)值班记录不完整、不与时、不准确、不规者，扣5分。

(6)停、送电不与时，工作不到位者，扣10分。

(7)设备保养，每日清洁卫生不到位者(每次清洁卫生按安排表进

行)，扣5分。

(8)未坚守岗位，并有坐岗、溜岗者，扣10分。

(9)发现索、拿、卡、要,并被柜组员工投诉者，扣20分。

(10)未按商店规定与时开机、开梯、开灯者，扣5分。

<11〉现场发现问题，应与时处理，遇有特殊情况处理不了，又未能与时

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上报者，扣5分。

<12>不服从工作安排,缺乏团结协作精神者，扣5分。

<13>严禁私拿公物，公用工具用完后，应归还原处，如有违者。扣10

分。

<14>遗失或人为损坏工具者，照价赔偿；工具在正常使用下破损者；

可以凭旧工具以旧换新。

(15)注：①每分5元钱。

②累计扣20分(含20分)者作矫正处理。

五、物业部架构图

第二部分工程班管理制度

工程班现场施工制度

一、制度目的

规工程班工作流程，完善施工制度明细，更规、更专业地为楼面与供应

商提供优质的维修服务。

二、制度适用围

物业部工程班

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到楼面送来的维修单或报修

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修容、若对报修容不清

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的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的

容。

若为直接紧急求助,应详细问清报修容、单位部门、联系人、联系。

确定维修时间并在维修单填写容。

2、安排人员维修

(1)工程主管通知维修人员，领取维修单,并让其在维修单上签字，

填写接单时间。

(2)若遇工程主管工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排

工作任务不忙的人员进行接单与维修。

3、对楼面报修容的分析

(1)根据楼面报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施与维

修所需备件耗材、工具。

(2)分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向

上汇报。

4、出发前的准备：

(1)仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微

笑，眼神正直热情

(2)出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

5、出发、按正常情况的预约维修时间，15分钟到达现场。若上个维

修任务未完成，可联系楼面，在征得同意的前提下，修改维修时间，并

在维修单记录中体现。

6、维修过程

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(1)介绍：到达现场应礼貌介绍并递交维修工作单，并让楼面人员看

到自己胸前的工作牌。

(2)步骤：进入以卖场区域不得发出噪音，不能在地上拖着工具箱行

走。走到维修地点后,应将干净的帆布或塑料布铺在指定的位置，用于

放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在

地面上。

(3)耐心听取楼面意见，服务语言规。

(4)故障诊断：

①准确判断故障原因与所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首

先应征楼面的意见，由楼面从物料仓库中领取并进行更换和安装。

②若当时没有备用的材料，首先应对楼面讲清，等材料购回后再来进

行维修。

(5)维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障。维修工作中尽

可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向楼面征求同意。维

修中如需移动楼面的物品，同样应提前征得同意方可进行，维修工作

完成后恢复原位。

(6)整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散

落的工具，零件与杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打

扫干净并将垃圾带走。

(7)试用：当着楼面人员的面试用设备，证实设备恢复正常，并请楼

面进行验收，并说明保修期限。

(8)填单：如实填写维修单,并请楼面对维修完成的质量、服务态度、

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行为等进行评价与签字。将签好的维修单收好放入工具箱或者上衣

袋。如有偿服务项目需正确填写有偿服务单。

(9)讲解：向楼面人员讲解故障产生原因,介绍有关的维修保养知识，

并告知正确的使用方法与其注意事项。

(10)辞别：将现场卫生清理干净，带齐工具并辞别。

(11)在整个维修工作期间不得与楼面或供应商发生现金与材料交易，

更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

7、信息反馈

(1)由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返

回至工程班主管处，由工程班主管统一保存。

门)对有偿收费项目维修单的反馈：由工程班主管月底制表统一交

给财务部。

五、制度细则

1、施工人员进入施工地点，必须佩带工作证或施工证，自觉接受商场

保安人员的检查。

2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤脚进入施工现场。

3、禁止在工作前或工作时间饮酒。

4、两米以上高度、悬空作业、无安全设施的，必须系好安全带、扣好

保险钩，如在光滑的地面使用梯子，必须在梯脚做好防滑措施。

5、高空作业时，不准往下或向上抛物料和工具等物品。

6、保护好已完成的商场地面、顶面、邻柜与商场其它已完工的设施。

7、施工现场严禁使用碘鸨灯，一般照明采用带安全网罩的行灯，对放

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有易燃物品的室应设置防爆灯，并配置足够的灭火设备。

8、施工现场的垃圾杂物应与时清理，并按指定地点集中堆放,消除造

成伤亡事故的隐患C

9、严禁动用电焊、风割等带有明火的设备进场施工。

10、临时用电必须在指定临时用电电源点接用，严禁乱拉、乱接电源。

11、严禁在非施工柜位、楼层施工或逗留。

12、夜间施工必须做好安全保护措施。

13、在搬运物品的过程中，严禁在商场地面上拖行。

14、施工人员必须配合服从现场管理人员的监督和管理。

15、在进场施工完工后,施工人员必须做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工现场吸烟、睡觉、饮酒进食。

17、禁止在公商场走道上切割石材，瓷砖和从事其他作业。

18、禁止在商场走道上堆积施工材料或成品（杂器）。

19、禁止在商场喷刷油漆。

20、严禁任意在公共设施上挖孔、挖沟、粘胶、上漆。

21、严禁未按规定擅自在施工现场存放易燃、可燃物品。

22、员工不得私自为供应商提供服务。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作证进入施工现场，记轻度过失一次。

2、因个人原因在施工中对公共设造成施损坏者，记轻度过失一次。

3、施工现场有抽烟、喝酒、喧哗、打闹等行为，经劝说无效者，记轻

度过失一次。

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4、施工完成后不按规定将现场垃圾、杂物清理干净，记轻度过失一次。

5、私自为供应商提供服务者，记轻度过失一次。

6、其他不良行为，造成恶劣影响的，记轻度过失一次。

有偿服务制度

一、制度目的

对供应商实行有偿服务制度，规有偿服务流程，以“有所偿,有无偿”的

服务宗旨做好维修维护服务工作。

二、制度适用围

物业部工程班

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到供应商送来的维修单或报修

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修容、若对报修容不清

的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的

容。

若为直接紧急求助,应详细问清报修容、单位部门、联系人、联系。

确定维修时间并在维修单填写容。

2、安排人员界定

工程班主管派遣工程班工作人员持《维修工作单》到现场界定：

(1)如现场实际情况不适宜进行施工，应与时通知供应商寻找专业维

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修人员进行进场维修。

(2)如可维修项目，依据《物业部有偿服务价格表》确定收费用标准，

告知供应商

(3)如遇可维修但根据现场具体情况需要延期施工，应报告工程班主

管并与供应商预约时间并于维修单上注明。

3、供应商准备施工物料

现场界定工作人员根据维修情况书面填写所需施工物料提供给供应

商，供应商提供物料。

4、安排人员维修

(1)工程班主管通知维修人员,领取维修单，并让其在维修单上签字，

填写接单时间。

(2)领取有偿服务单并填写明晰，各方签字认可。

(3)开始施工。

五、制度细则

1、工作人员现场维修与维护要求

11)工程班工作人员需本着“提高业务技能,提供优质服务,打造绿色

通道,创建精美工程”的服务宗旨进行维修服务工作。

(2)工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌，工具与材

料须摆放整齐、规C

(3)靠右行走，礼让顾客。

(4)保持楼面与柜组的清洁整齐。

(5)如遇顾客购物，应立即停止工作，待顾客离开后继续。

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(6)维修完毕后，必须在维修单上签下工作人、工作容、完成时间与

材料使用量，由柜台营业员与楼面督导与各部门负责人签字认可。

2、维修材料、配件的领取使用与现场维修费用收取的规定

安装与维修时所需的特殊材料、配件或高档进口易损件，由供应商自

行提供。

(1)如供应商需使用常用材料和普通备件时，由供应商到物料仓库领

取，工程班工作人员不得擅自领用。

(2)供应商所领用材料价格同等于市场价格，由财务部统一帐扣。

(3)所维修设备工程班提供3个月免费保修。

(4)公共区域维修所需材料由工程班主管根据当天工作安排领取并

安排工作人员进行维修更换。

(5)维修工作前应将有偿服务单填写清楚，明示价格，交由营业员与

楼面管理人员签字认可。

(6)维修工作完毕，工作人员在工程班有偿服务单上签名确认后将客

户联交与柜组人员，剩余联交由工程班主管处保管。

(7)工程班有偿服务单由工程班主管月底统一制表交由财务部。

(8)工程班维修人员不得与柜组进行维修现金交易与维修材料交易。3、

维修服务收费形式与相关规定

(1)可实行包月服务，由商务部与供应商在签合同时，需要商店维修、

维护的柜组，100平方米以上(含100平方)的柜组，每月收取代维费

300元,100平方以下的每月收取代维费200元。

(2)包月服务所提供的维修服务项目参见《物业部有偿服务价目表》，

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其余维修原则上不予受理。

(3)不进行包月服务的柜组参照《物业部有偿服务价目表》中收费

标准按次数收取服务费用。

(4)因供应商自身原因导致工作时间以外的维修服务视为加班处理，

无论客户是否实行包月服务,均按原有价格的三倍收取费用。

(5)加班情况需在工程班有偿服务单上填写清楚，由柜组人员、楼面

管理人员、工程班工作人员共同签字认可。

(6)包月服务所需缴纳费用与按次数收费所需缴纳费用月底均由财

务部统一扣帐。

六、考核制度

1、如发现工程班维修人员与柜组进行维修现金交易与维修材料交易,

一经查出立即给予警告处分，并扣除当月绩效工资，如再次发现，调离

工作岗位。

2、在可提供有偿服务的前提下不得以任何理由拒绝施工，违者记轻度

过失一次。

3、顾客在场仍不停止施工者，记轻度过失一次。

4、代供应商领料，一经发现，记轻度过失一次。

5、有偿服务清单填写不规、不准确者，记轻度过失一次。

废旧设备回收制度

一、制度目的

回收废旧设备，重新装配以达到最大化利用，节约成本，节能减排。

二、制度适用围

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物业部工程班

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、施工人员在维修结束后，如有拆卸下的废旧设备，根据维修单上填

写的规格和数量，妥善保管。

2、施工结束后将拆卸下的废旧设备交给工程班主管，工程主管根据维

修单上填写的规格知数量进行清点确认。

3、工程主管将回收的废旧设备统一交由物料仓库保管员进行保管，

物料仓库保管员根据维修单上的规格和数量进行清点。

4、工程主管定期安排工作人员对废旧设备进行拆卸，将仍可使用的配

件进行重新组装。

5、物料仓库对回收再利用设备进行重新入库。

五、制度细则

1、工作人员不得将维修过程中更换的旧设备、旧材料据为己有或进

行交易。

2、维修过程中有需要更换的设备,在维修完毕后根据维修清单上的具

体项目和数量将更换的设备回收至物料仓库指定区域。

3、物料仓库保管员将回收设备盘点清楚后妥善保管。

4、工程班主管按时按量指派工作人员对更换下的废旧物资进行维修、

拆卸、规整。将能用的部分、能维修的设备进行重新入库，其余部分

回收至物料仓库制定区域。

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5、物料仓库需对回收再利用设备进行重新入库。

6、重新利用的设备配件的领用需要登记清楚项目与领用数量并签名

确认。

六、考核制度

1、将拆卸下来的废旧设备据为己有或进行交易者.记轻度过失一次。

2、不按要求回收、堆放废旧设备，记轻度过失一次。

3、将可以拆卸、仍能使用的配件随意丢弃者，记轻度过失一次。

4、在对回收再利用设备领用过程中不合规者，记轻度过失一次。

工具管理制度

一、制度目的

规工具管理，杜绝私用工具、工具遗失、乱用工具现象。

二、制度适用围

物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、个人所配备工具有自己妥善保管，应爱护、珍惜，不使用时放入工

具箱中码放整齐。

2、专用大件工具和机械如需借用须征得主管同意

3、借用工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上填写借用信息。

4、归还工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上注销借用记录。

五、制度细则

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1、所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。工具使用后

应保持洁净，工具箱码放整齐。

2、专用大件工具和机械应有工程班主管保管，凡使用或借用时需经主

管同意后方可使（借）用。

3、凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方可更

换新工具。

4、凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。

6、从物料仓库借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有将殊

原因应经理或主管同意后方可延期归还。

7、非本部门人员借用工具时,应由主管或经理同意后方可借出并登记，

归还时由工具管理人员查验无误后收存。

8、应定期清点和检查个人所负责的工具和器械。

9、凡未经批准不得将工具和机械等带出商店使用。

10、工具的领用应建立”共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。

11、当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或

丢失应照价赔偿。

六、考核制度

1、不爱惜工具,随意丢放工具，屡教不改者，记轻度过失一次。

2、未经主管批准，擅自使用专用大件工具和机械者，记轻度过失一次。

3、将借出大件工具盒机械丢失，要按原价进行赔偿，并记轻度过失一

次。

4、将工具借与外部人员使用者，记轻度过失一次。

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5、不按要求填写工具记录者，记轻度过失一次。

第三部分设备维护组管理制度

中央空调维修维护制度

一、制度目的

对中央空调进行日常维护.故障维修.确保中央空调安全、高效运行。

二、制度适用围

物业部设备组

三、制度实施负责人

物业部设备维修主管

四、制度实施流程

1、设备运行前的检查工作

(1)首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常，电

压波动值不超过标准值的±10虬是否已通电6小时以上。

(2)检查冷冻水系统与冷却水系统是否已注满水，若未注满，应查找

原因，排除故障后，补水至满液状态。

(3)查看管道上的阀门是否处于开启状态以与各种信号指示灯指示

是否正常。

2、开机操作程序

(1)最低气温在28C以下，提前30分钟到岗，开启模块机并送风，直

燃机抽真空做好开机准备，并做好运行记录，根据温度反馈信息调整

压缩机开启台数。

(2)最低气温在28t以上，提前1小时到岗，开启模块机并送风，直

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燃机抽真空15分钟开机，并做好运行记录，根据温度反馈信息调整机

组开启情况。

(3)开机后每小时做一次运行记录并注意各种设备的运行情况，包括

电压、运行电流、温度、水压、声音情况。

(4)开机时严禁空岗、溜岗.

(5)按翻班时间进行交接班并做好交接史记录，若遇机器故障，交班

人员应配合维修人员将设备修复后才能下班。

(6)冬季开机视具体情况而定，夏季开机(店堂温度控制在26-29寸

以＞。

(7)当班人员应对工作场地卫生进行清扫和保持。

3、中央空调设备设施运行管理巡视监控

m为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备设施在正常运行过

程中，值班管理员应每隔2小时巡视一次中央空调系统，并填写《中央

空调日运行记录表》，

(2)巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却塔、控制柜、管

道、风机、风道与各种闸阀附件。

(3)主要巡视容包括：

①检查油压表是否正常。

②检查冷却水进水、出水温度(进水温度正常＜351,出水温度＜40。0

③检查冷冻水进水、出水温度(正常进水10—出水6—8℃)

④辨听主机运转过程中是否有异常振动或噪声。

⑤检查冷却塔风机运转是否平静、正常，冷却塔水位是否正常。

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⑥检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好。

⑦检查控制柜元件动作是否正常,有无异常的气味或噪声等。

⑧填写《中央空调日巡检记录表》。

⑨值班员在巡视检查过程中，如发现情况应与时采取措施，若处理不

了异常情况，应立即停机并报相关领导。

五、制度细则

1、必须熟知和遵守员工手册,服从领导安排，积极主动做好分工职责

围的工作，敬岗爱业。

2、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责。

3、严格遵守中央空调运行管理规程，熟知设备结构、原理、性能，能

操作、维修、排除故障,确保机组与辅助设备的正常运行。

2、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进

行全面检查，做好开机前的准备工作。

3.通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新

风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可

按正常程序开机。

4、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。

5、如果设备运行参数出现异常，应与时采取相应措施，重大问题与时

向相关领导汇报,并与时通知厂家来人处理。

6、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。

7、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机

组的正常运行。

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8、机房禁止吸烟，禁止堆放杂物与易燃易爆物品，禁止动用明火。

9、机房按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

10、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持

设备表面无油垢、无灰尘。

1k机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房C

12、设备运行期间每周组织一次机房与设备的卫生、安全检查。停机

期间每月组织一次机房与设备的卫生、安全检查。

六、考核制度

1.严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失

一次，造成严重事故者,记严重过失。

2.本岗位业务考试不合格者,记较严重过失一次。

3.未按公司规定开机,违反一次记轻度过失一次。

4.现场发现问题，处理不与时和不能处理又未能与时上报者，记轻度

过失一次。

5.对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重

损失的记较严重过失一次。

6.不服从调配,缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

7.未按期搞好设备维护，设备卫生状况差，记责任人轻度过失一次。

交接班制度

一、制度目的

规交接班时现场次序，加强相互监督，增强工作人员、班组间的沟通。

二、制度适用围

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物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、交接人员在交班前应将需交的事项总结记录在交接班记录本中.

检查整理好各项运行原始记录：

(1)设备，机械运行方式，情况和交班时的运行方式。

(2)设备，设施，机械，动力运行情况和设备缺陷。

(3)设备的检修和验收情况。

(4)当班末了事项，需下班继续进行的工作。

(5)交清工具，安全用具，仪表等公用器具。

(6)上级命令和有关指示。

(7)整理，检查，交清各项运行记录。

2、交班前要完成规定的清洁卫生记录。

3、接班人员应提前十五分钟到岗，做好接班记录,具体容包括：

(1)检查上一班运行记录，交班记录，听取上一班人员的运行介绍，

检查和核对记录，资料。

(2)检查设备运行情况，交班人员应将交班容顺序遂项口头交待，接

班人员应遂项核查，并到现场核对运行参数，对于交班中发现的任何

疑问都应询问清楚，严格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的

准则办事。

(2)检查仪器，仪表，清点工具，安全用具,若有问题应当场搞清楚。

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(3)当现场设备交接，检查完毕无误,双方确认清楚情况后，在交接班

记录本上双方签字，交接手续才算完毕。

4、工作人员上岗必须签到，下岗必须签走。

五、制度细则

1、接班人员必须提前15分钟到岗.对口交接情况，检查所属设备运

行情况。

2、正式交接班时，有未解决问题应协商解决，如问题重大，当即向主

管汇报。

3、接班人员未到是，交班人员不得离开岗位，但责任应由接班人员承

担。

4、交班时如发生事故或异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予

必要的协助。

5、工作场地和使用的工具必须清理干净，收拾整齐后方可交班。

6、出现下列情况不得交接班，并向主管汇报：

(1)上一班情况未交待清楚,运行原始记录不清楚，工具，安全用具等

公共用具不全，又不能说清去向；

(2)交接班时遇到重大操作或发生异常情况；

(3)接班人员未按时到岗接班或接班人员未达到所需接班人数时；

(4)接班人员有醉酒或精神异常时；

(5)当设备出现故障影响运行或影响营业时。

六、考核制度

1、无正当理由，未经主管批准，不按时接班者，记轻度过失一次。

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2、交接班不清楚，不按要求填写交接班记录，记轻度过失一次。

3、为交班离岗者，记轻度过失一次。

4、交接班时发生设备故障，交班人员擅自离岗者，记轻度过失一次。

电梯维修保养制度

一、制度目的

规电梯维修保养行为，规电梯维修保养过程中作业人员所应遵守的工

作要求。确保电梯安全运行。

二、制度适用围

物业部设备组

三、制度实施负责人

物业部设备维修主管

四、电梯日常维保实施流程

1、扶梯日常维保流程

(1)扶梯日常维保周期

<1>日检查保养制度：每天开机前进行清扫和巡视性检查，与时发现和

排除各种不正常现象；保持电气开关机械设备的清洁卫生；应设有电

梯工作日记，实行交接班记录。

<2>月检查保养制度：每月检查主控制柜各种器件情况，如PC的CPU

模块、各LED显示是否正常，1/0模块和各开关器件、交流接触器、

热继电气的动作情况，必须准确可靠。保持主控制柜清洁卫生,避免在

主控制柜附近堆放杂物。每月检查故障检测开关、控制开关的工作崎况,

其信号必须能被计算机准确检测和处理。

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<3>季度检查保养制度：对各安全装置进行必要的调整，如电磁制动器

或液压制动器和各种故障检测点的限位开关。对电器控制系统进行工

作情况检查，包括各种接触器、继电器、PC、保险器、印刷电路等元

件与各接线端子。

<4>年检查保养制度：组织一次全面性的技术检查，包括外壳接地与电

气耐压等；并对电睇工作状态作出评价，制订年保养计划。修理与更

换磨损或损坏的主要部件。

(2)扶梯日常维保技术要求

机房：

<1>上、下机房应保持干燥、严防进水和其他与设备无关的物品。

<2>上、下机房温度应保持在5~40℃之间。

<3>主开关应保持灵活可靠。

<4>曳引机、制动器、急停开关、检修转换开关应保持清洁、卫生。

梯级和踏板：

每开动扶梯或人行道前应检查周围环境清洁卫生，踏板上无遗物。

<2》每日检查连续两个梯级或踏板之间的间隙应符合规要求。

<3》每日检查踏板或梯级与围裙板之间的间隙，每列应符合规要求，两

侧间隙之和不应超过设计要求。

<1>每日检查梯级或踏板表面不应有破损，梯级或踏板固定良好。

<2>每日检查梯级或踏板在运行方向和横向不应有过度量的游动。

扶手带：

<1>扶手带与扶手导轨或支架之间应避免有夹住手和刮手的可能性。

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<2>扶手带开口处与导轨或支架之间的距离应符合规要求。

<3>扶手带传动系统应保持运转良好。

围裙板：

<4>围裙板应光滑无划伤。

<5>围裙板接头平整,固定螺栓固定良好。

<6>每日检查两护壁板之间下部位置的水平距离应等于或小于上部位

置的水平距离，扶手栏板之间的任何位置的距离应小于扶手带中心线

之间的距离。

扶手装置：

<1>扶手带开口处与导轨或扶手支架之间的距离应符合要求。

<2>扶手带的导向和涨紧应调整适当，在正常工作时不会脱离扶手导

轨。

安全装置：

<1>各种安全开关装置应固定良好。

<2>安全保护装置，每日检查应灵活可靠。

<3>供电系统断相、错相保护应可靠。

<4>电动机过载保护装置应可靠。

<5>梯级链断或过分伸长保护应可靠。

<6>工作制动器和附加制动器应安全可靠动作。

<7>上、下行开关灵活可靠。

<8>扶手带入口保护装置应可靠。

<9>梳齿板保护装置应可靠。

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＜10＞每日检查出入口急停装置灵活可靠。

〈11＞裙板保护开关灵活可靠。

〈12＞扶手带保护，超速保护应良好有效。

＜13＞检修控制装置应可靠。

电气防护：

＜1＞电气部件防护罩壳应齐全。

＜2＞检修时应由二人检修电梯。

＜3＞各种急停开关应灵活可靠。

2、升降电梯维保流程

升降电梯日常维保周期

＜1＞电梯应至少每15日按照国家安全技术规的要求对电梯进行一次

清洁、润滑、调整知检查。

＜2＞应对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫

生。

＜3＞每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易

损部件。

＜4＞每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查，调整和修复

以下容：曳引机注油、导轨润滑、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴

衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

＜5＞每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态与不安全

因素。

＜2＞扶梯日常维保技术要求

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<1>维保人员每天应按常规检查表，观察有无滑梯、异常噪声和震动等

异常现象，对运行电梯的开关门时间、安全触板、通讯、照明、应急

和风扇等进行检查,并填好记录。

<1>维保人员在维保时应重点对层门的门锁机构进行检查，尤其是对

门锁的电气安全触点开关进行检查，填好检查记录。

〈2〉维保人员如发现电梯运行时有异常或故障现象，应立即停梯进行

维修，无法维修应报告主管，由主管安排工作人员进行检查和排除，并

做好记录。如遇重大故障或无法维修情况,应立即报物业部经理，并通

知厂家进行维修。

<3>维保人员定期对井道、底坑、机房、曳引机组、配电盘和控制柜

进行清洁，并对轿厢环境卫生进行清理，与时清除门地坎槽积有的垃

圾，以免影响电梯开关门。

<4>维保人员检查曳引机油量，观察润滑油量是否在油尺两刻线之间、

油量不足时，应加油至大于两刻线之间，按使用要求与时更换曳引机的

润滑油，并保持曳引轮与钢丝绳的清洁。

<5>维保人员每年必须检查导轨支架的螺栓，上紧导轨和对重轨的导

轨的螺母，并填好维修记录。

五、电梯机房管理制度

1、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领

导指挥、安排,严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用

与运行。

2、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查,做好开机前的

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准备工作。

3、通过专业人员与仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常

并发证后方可使电梯投入运行。

4、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒。

5、按规定填写设备运行记录。

6、电梯出现异常应与时采取相应措施，重大问题与时向主管汇报，并

与时通知维保单位来人处理。

7、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况。

8、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。轿箱、层站

门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。

9、电梯机房应通风旻好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行。

10、机房与轿箱禁止吸烟，禁止堆放杂物与易燃易爆物品，禁止动用明

火。

11、机房按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

12、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。

13、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。

14、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。

六、考核制度

1、严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过

失一次，造成严重事故者,记严重过失。

2、本岗位业务考试不合格者,记较严重过失一次。

3、未按公司规定开梯，违反一次记轻度过失一次。

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4、现场发现问题，处理不与时和不能处理又未能与时上报者，记轻度

过失一次。

5、对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重

损失的记较严重过失一次。

6、不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

3.7未按期搞好设备维护，电梯机房和设备卫生状况差，记责任人轻度

过失

配电间管理制度

一、制度目的

确保机房设备的安全运行,有效保障人员安全、设备安全。

二、制度适用围

物业部设备组

三、制度实施负责人

物业部设备维修主管

四、配电间工作流程

1.不论在任何时间段发生停电，跳闸，当班人员都必须在最短的时间

恢复系统供电。

2.正常运行中供电设备，凡涉与到需要倒闸操作（停电）时，都必须上

报部门主管，经同意后方可实施，严禁当班人员私自做主倒闸操作（停

电）。

3.所有倒闸操作程序都必须填写操作票，并在值班记录上详细记录。

4.倒闸操作程序：

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⑴停电操作程序：先低压后高压；先负荷后电源；先电溶器后负荷。

⑵送电操作程序：先高压后低压；先电源后负荷；先负荷后电溶器。

5.严禁带负荷停送电操作。

6.为防止意外事故，低压侧分路断路器合闸送电时，严禁一次合闸送

申.，应快速分合闸两次以上再送电。

五、配电间管理制度

1、供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电

气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。

2、配送电建立24小时运行值班制度，对高压配电装置进行巡查，做好

每日巡视记录，发现问题与时上报部门领导。

3、配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操

作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班

制度。

4、供电线路严禁超载供电，配电房禁止乱接线路。

5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电

时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。

6、配电室消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小

动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意许可方可

进入,并做好外来人员登记工作。

7、加强日常维护、检修，保证配电室照明、应急照明设施等设备完好。

8、如遇突发性停电故障，值班人员应立即采取补救紧急措施,并报告

部门主管，同时与供电部门取得联系。

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9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则

不能再送应报告部门主管，排除故障后才能送电。

10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。

11、保持配电室的清洁卫生和干燥。

12、值班时间严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和

气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并做好记录。

13、值班人员须按时将系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运

行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。

14、作好防护措施，防止小动物进入配电室

15、负责领导安排的有关工作。

六、考核标准

1、高压值班员的考核标准：

(1)严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者，记轻

度过失一次；造成严重事故者，记严重过失。

(2)本岗位业务考试不与格者记较严重过失一次。

(3)值班记录不与时、不准确、不规者，记轻度过失一次。

(4)停、送电不与时，不到位者，记轻度过失一次。

(5)设备保养，每日清洁卫生不到位者，记轻度过失一次。

(6)未坚守岗位，空岗者，记轻度过失一次。

2、低压维护电工考核标准：

<1>严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者记轻度过

失一次。造成严重事故者,记严重过失。

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<2>本岗位业务考试不与格者记轻严重过失一次。

<3>发现索、拿、卡、要，私自承接专柜安装、维修业务者，记较严重

过失一次。

<4>开门后两小时店堂亮灯率达不到99%的记轻度过失一次。

<5>现场发现问题.处理不与时和不能处理又未能与时上报者，记轻度

过失一次。

<6>对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次，造成严重

损失的记较严重过失一次。

<7>不服从安排,缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

变风量和新风机组的运行管理制度

一、风量和新风机组运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，检查风机叶轮转动是否灵活。

2、有传动皮带的机组,应检查机组传动皮带松紧与磨损。检查轴承润

滑情况，应与附加油、换油。

3、检查密封条是否老化或损坏，风机软接头是否破损，如有破损，应与

时维护更换。

4、检查空气滤网、冷、热媒水过滤器、冷凝水接水盘是否清洗干净;

检查机房是否有杂物，机房、机组是否卫生干净。

5、检查换热翅片上污垢、油污情况,必要时清洗。

6、检查各管路系统连接处的紧固和严密程度，不允许有松动、泄漏现

象。

7、检查供配电系统，用电动方式检查风机转向是否正确。

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8、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求围。

9、检查各地脚螺栓有无松动。

10、检查并对冬、夏季转换开关，进行运行方式转换。

二、变风量、新风机组的启动操作

1、先开启冷、热媒水出口阀、再开启冷、热媒水进口阀C

2、为防止风机启动时其电机超负荷。启动风机前，有风道阀门的应先

关好风道阀门。

3、启动一台机组，待风机运行起来后，再逐步打开风门。

4、一台机组的风机运行正常后，才能再启动另一台机组。

5、全部设备启动完毕后，应仔细巡回检查,观察各设备运转是否正常。

三、变风量、新风机组的运行管理

1、定期巡查各机组的运行情况。

2、巡查机组冷、热媒水的供水流量情况。

3、根据机组制冷、制热情况调节冷、热媒水流量。

4、巡查空气过滤网是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情况。

6、巡查风道系统是否有漏风现象。

7巡查电机的运转电流、电压是否正常。

8、巡查风机与电机运行声音是否正