《成都市存量房买卖合同》

《成都市存量房买卖合同》一、签订前的“功课”：知己知彼，百战不殆在正式落笔签署合同之前，充分的准备工作是确保交易安全的第一道防线。这不仅包括对交易房屋的深入了解，也包括对交易对手的审慎核查。1.房屋状况的全面核查*产权证明是“身份证”：务必核实卖方是否为房屋的合法产权人，查看其《不动产权证书》（或《房屋所有权证》及《国有土地使用证》）的真实性与完整性。注意产权人是否为多人共有，如为共有，需确认其他共有人是否同意出售并愿意签署相关文件。*房屋“体检”不可少：除了查看产权，房屋的实际状况同样重要。包括房屋的建成年代、结构类型、建筑面积（套内面积与公摊面积）、是否存在抵押、查封等权利限制情况，以及房屋是否有漏水、墙体开裂等质量瑕疵。有条件的话，建议聘请专业的验房人员进行查验。*“特殊”房屋要留意：对于房改房、经济适用房等特殊性质的房屋，需确认其是否已满足上市交易条件，是否需要补缴土地出让金等费用。2.交易主体的资格审查*卖方身份核实：确认卖方身份信息与产权证书上的登记信息一致。如卖方为企业或其他组织，需查看其营业执照等相关证照。*买方资质准备：在成都部分区域实行住房限购政策，买方需提前了解自身是否符合购房资格，准备好相关的证明材料，如社保缴纳证明、纳税证明等。3.税费成本的预估存量房交易涉及多种税费，如增值税及附加、个人所得税、契税等。税费的承担方式及具体金额，需根据房屋年限、面积、是否唯一住房以及买卖双方的具体情况而定。在签订合同前，建议向当地税务部门或专业中介咨询，对税费成本有一个清晰的预估，并在合同中明确约定税费的承担方。二、合同核心条款解读：字字千金，不容小觑《成都市存量房买卖合同》通常会采用当地房地产交易管理部门制定的示范文本，该文本条款相对规范和全面。但即便如此，仍需对核心条款进行仔细研读和审慎填写。1.当事人信息合同首部应准确填写买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系电话等信息。确保信息无误，这是合同成立的基础，也是日后发生争议时明确主体的依据。2.房屋基本情况*坐落与产权证号：房屋的具体地址需与产权证一致，产权证号是识别房屋唯一性的关键。*房屋性质与用途：明确房屋是住宅、商业还是其他用途，以及土地使用权类型（出让或划拨）。*建筑面积与套内面积：以产权证登记为准，并注明面积差异的处理方式（通常约定以产权登记面积为准，多退少补或不再调整）。*房屋结构、楼层、朝向等：这些信息虽小，但也应准确填写，避免与实际情况不符。3.房屋价款及支付方式这是合同的核心内容，直接关系到双方的核心利益。*总价款：大小写必须一致，字迹清晰。*单价：可根据需要填写，有助于明确单位面积的价格。*支付方式：需明确是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。*定金：定金的数额、支付时间、支付方式，以及定金罚则（如买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）。注意定金与订金的法律区别。*首付款：金额、支付时间、支付方式（如银行转账至监管账户或卖方账户，强烈建议通过监管账户或第三方支付平台保障资金安全）。*尾款：金额、支付时间（通常约定在房屋过户完成或交付时）、支付方式。*按揭贷款：如涉及按揭，需明确贷款金额、贷款银行的申请责任方、办理时限，以及如贷款未获批准或批准金额不足时的处理方式（是买方补足、解除合同还是其他）。4.房屋交付*交付时间：明确具体的交付日期。*交付标准：房屋交付时应保持的状态，如装修、设施设备（可另附清单作为合同附件）、水电气物业费是否结清等。*交付手续：双方应办理书面的交接手续，签署《房屋交接确认书》。5.产权过户*过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续的时间节点。*税费承担：明确各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等）由哪一方承担，或按何种比例承担。这是极易产生争议的条款，务必清晰明确。6.违约责任这是保障合同履行的“安全阀”。*卖方违约情形：如逾期交房、逾期过户、拒绝交房、房屋产权存在问题导致无法过户、擅自违约不卖等。*买方违约情形：如逾期支付房款、逾期办理贷款手续、拒绝购买等。*违约金计算方式：通常约定按日计算（如总房款的万分之几）或按固定金额计算，并约定违约金的上限。*继续履行或解除合同：明确一方违约后，另一方是否有权要求继续履行合同或解除合同，并可同时主张违约金。7.不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如地震、战争等。合同中应约定不可抗力发生时，双方可根据影响程度部分或全部免除责任，以及通知义务和处理方式。8.争议解决方式约定发生争议时，是通过协商、仲裁还是诉讼解决。如选择仲裁，需明确仲裁机构名称；如选择诉讼，需明确管辖法院（通常约定为房屋所在地法院）。9.其他约定这是对示范文本未尽事宜的补充，非常重要。*户口迁移：如房屋内有户口，约定卖方迁出户口的时间和违约责任。*装修、家具家电的归属：如有赠送或保留的物品，应详细列明清单作为附件。*补充协议的效力：通常约定补充协议与本合同具有同等法律效力，如补充协议与本合同约定不一致，以补充协议为准。三、签订时的注意事项：细节决定成败1.核对无误再签字务必仔细核对合同的每一个条款，特别是涉及金额、时间、身份信息等关键内容，确保与双方协商一致，无错别字、无歧义。2.亲笔签名，清晰可辨买卖双方均需亲笔签名（如为企业则需加盖公章并由法定代表人或授权代表签字），并注明签署日期。3.附件完整，不可或缺房屋平面图、《不动产权证书》复印件、当事人身份证明复印件、家具家电清单、补充协议等附件，均应作为合同的组成部分，一并签署确认。4.不留空白，谨慎涂改合同中如有空白条款，应划掉或注明“无内容”，避免被他人擅自填写。如需涂改，双方应在涂改处签字或盖章确认。5.专业人士参与二手房交易专业性较强，建议在签订合同前咨询专业的房产律师或有经验的中介机构，必要时可请律师参与合同的审核与谈判，以最大限度规避风险。尤其对于自行成交的交易双方，更应如此。四、签订后的“余波”：善始善终，保障权益1.合同保管签订后的合同原件及所有附件，双方均应妥善保管，这是后续履行合同、办理过户、处理纠纷的重要依据。2.依约履行合同签订后，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，如按时付款、按时交房、配合办理过户手续等。3.留存凭证所有款项支付凭证（如银行转账记录、收据）、沟通记录（如邮件、短信、微信聊天记录）、办理各项手续的回执等，均应妥善留存。4.纠纷解决如在履行过程中发生争议，首先应尝试友好协商解决；协商不成的，再根据合同约定的争议解决方式寻求法律救济。结语《成都市存量房买卖合同》的签订