某商铺管理方案

某商铺管理方案（补充版）

商铺是指从事详细商业行为的物业。按其经营方式重要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行

统一管理，是目前开发商普遍推行的一种措施，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理企业

对商铺进行管理，才能长期发展。

目前国内商铺购置者有诸多是依托收取租金，偿还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的管

理更为重要。假如商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能偿还按揭贷款，最终风险还是

要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业汇集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的关键特点。

“统•管理”，规定商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理企业统•管理，没有统•管

理H勺商铺是难以经受剧烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间H勺交易提供场所，商铺H勺管理者不能直接进行商业经营，只是

在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

1.2.

1.3.为了到达“统一管理，分散经营勺管理模式，在商铺销售协议中都应当约定承租户必须服从管理企业

的统一管理。在法律上确定商铺管理企'业的管理地位。

1.4.

1.1.1“统一招商管理”规定招商的品牌审核管理和完善H勺租约管理,

1.1.2

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效H勺营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书

（合用于批发代理商）、品牌代理委托书（合用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、协议关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理锄的收取等，尚有其他比较关键的租约条款管理，例

如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，假如发生重大变化，须经业主委员会的承认（业

主委员会成立之前，经开发商承认）；

营业时间确实定：

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理：

为整个商铺促销承担的义务：

承租人对停车场的使用，确定有偿还是免费，有无限制：

投保范围事宜;

与否统一的收银等。

1.1.2"统一的营销管理”有助于维护和提高经营者内共同利益。

由于目前商业竞争剧烈，打折降价H勺促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理企业应当为商铺筹

划好1年12个月内营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织筹划有关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照

承租户销售额的一定比例进行分摊。假如商铺统一收银管理，就能很好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3”统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

1.1.4

商铺须设置由开发商领导、商业专家构成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保

证商铺向高效运转。常见的方式有：

指导项目：店铺布置指牛、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作：

服务项目：行政事务管理：

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消昉等部门的管理。

1.1.4"统一RJ物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺MJ物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热工常供应、公用面积的保洁、保安防盗、

2.5车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动乍和非机动车对商铺周围的交通管理和停车场管理增

长了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理人员配置

3.1.1商铺管理的人员配置原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户

交纳的管理贽都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管•人，可由物业主任兼任。该部重要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼

任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员H勺多少重要根据于业户服务部的工作时间和工

作量，一般每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主首一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门重要职能是保证商铺不间断地

安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术

难易程度进行合理配置。

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡查、监控、消防和车管工作。该部门重要职能使安全防备与消防管

理。详细作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配置。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺H勺室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的重要职责是保洁服务管理和

绿化服务管理。详细保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进

行安排。

3.1.1.5经营服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理企业的租赁代理、广告筹划及项目开发等经营

服务工作。该部门的重要职责是配合业户的经营活动，增进商铺经营销售和物业管理工作。

4.0商铺的物业服务筑理

商铺物'也管理包括如下几种方面，我们现对此进行分项描述：

4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7商铺绿化服务管理

4.8商铺经营服务管理

4.9商铺广告管理

4.10商铺保险管理

4.1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1接待与联络

接待与联络是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顽客提供服务并与业户、顾客进行交流的

窗口。其重要职能与其他类型物业管理的业户服务同样，包括倾听提议和意见，接受投诉，安排维修和回

访，收取管理费与内外联络等。

4.1.2纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务原因而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理成果都要有记录，作为年

终表扬与履行“管理公约”业绩考核根据之一：

4.1.3报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将导致很大H勺影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维

修任务单》，即时派维修工到现场抢修:

4.1.4走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、提议：

二是对报修后的维修成果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的局限性之处作出提醒、督促改善，晓之以理，动之

以情，用实际行动去感化业户,让他们明白:我们所做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目的是

一致即J。

4.1.5内外联络

商铺内部联络：

商铺的内部联络包括向业户收取租金、管理费、水电能花费、铺位H勺报修抢修费等；向商铺方收取物业管

理费、能花费。商铺服务管理做得怎样，必将影响到收缴率的好坏。

商铺的外部联络

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环境保护、水、电、煤、电信及媒体均有业务上的联络，如处理

不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

4.2商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包括在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能重要包括：审核装

修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商根据经营规定，提出装修申请：也有时

业主把一种层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请同意后作某些小的变动装修，装修

管理应做好如下几种方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度；

专人负责对工程实行严格的监督：

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修：

对装修现场进行监督管理。

4.2.3商业铺面制定装修管理规定H勺要点

二次装修过程应遵守物业管理处制定口勺《二次装修施工管理规定》：

业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》IKJ各项规定；严

禁私自更改水、电管线及负荷用电；

装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经承认的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，

如发既有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不-•样的处理：

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇构造等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户

选定应视工程波及的方面来确定，一般分如下几种状况:

凡波及电力设备（由铺外的J配包架至铺内H勺终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包

括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的：为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及

电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实行工方。业户则按工

程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡波及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、等

小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交啊装修设计方案所附的图纸，应包括：清晰显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、

切面图（附铺面、商号招牌的细节）：排水系统的分布图（附由关细节）：电力供应设备分布图及电线敷设

简图（附有敷设电线资料及负荷量）：照明设备位置图：假天花的平面，切面图：及其他某些物业管理处或

商铺规定提供的建筑细节；装修工期、动工期、防火措施、环境保护、环卫规定、违约责任、施工期保险

等。等等

4.2.4装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容重要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程与否按图施工、按“装修协议”观定和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）

进行监督管理..一般建筑施工队的人员状况且杂，大多是临时工，施工方对他们也许也缺乏有1效的控制；

装修施工与整个楼宇的建筑不一样，他一般局限于一种单元或一种楼层内施工，而其他层面则照常营业，

如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控重要着眼于施工人员有

否严格按承认的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处

I向其他管理规定等，如有违反规定要及时联络，发出“整改告知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置

或公用设施，则由业户负责将其修更，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用

则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参照。

等等

4.3商铺设备、设施维保服务管理

商业物业口勺平常养护原则较高，维修规定严，其内容同办公楼相似，但其方式不一样。商业物业的市点在

于多种设施，设备上，由于商业物业设施设备使用频率较其他物业相比是最高的一类，设备、设施养护及

维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。某些设备如电梯，自动扶梯等易出故障叼设施

设备，保证其正常运行重要旅平时养护。

商铺设备管理重要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的王常使用。商铺供电需要绝对保证，山于

一旦停电，漆黑的）营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的原因，对商铺声誉带来不利影响。因此应

选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常状况及时安排维修，

保证电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的详细实行过程与办公项目类似，在此省略。

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。

为了保证商铺建筑物的完好，应制定完整I内修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理

处审核后报商铺业委会方审批（大中修要贯彻资金），检查修缮成果。

4.4.2工程性质确实定。

根据商铺建筑物H勺损坏程度，将修缮工程大体分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体构造的大部分严重.损坏，或有局部倒塌『、J危险；部分附属设施必须拆换、改装或

新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的规定，一般是经营业户必须停止营业。因此，工

期安排和动工前时筹办工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少许主体构件，保持原楼宇规模和构造的工程。

如楼顶的局部修缮或部分重做而层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外增的全面粉刷装饰等。中修工程影响而

为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业：

小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的平常养护

工程。此类工程在新IH楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经

营，但也应加强施工管理，尽量不影响业户及顾客。

4.4.3建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为后来建筑物的维修、整改、扩建等工

作提供不可缺乏的根据。

4.4.4维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商铺建筑物H勺修缮如需外发包时，应给有对应资质的修缮施工单位承接。外发包协

议应规定该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程

施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保

部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和与否按外发包协议规定和对施工现场

环卫（装潢垃圾）、环境保护措施进行监督管理。

4.4.5检查监督

维保部主管时属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的

责任：发生责任事故追究维保部主管啊贲任。

4.5商铺保安服务管理

4.5.1治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防备突法事件、监控中心管理、乍辆管理、停车场管理等。其管理的

重点如下：

4.5.2安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分构成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦

发现火情，烟雾到达一定的浓度或温度到达一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传播至报警

装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对发售珍贵葡品及金融首业点进行平常监视，发现可

疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安顿监控探头，防止车辆被窃。

人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易导致电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺重要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机告知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，

流动巡杏，做到勤观测，勤分析，善于发现问题及时处理问题。

对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门汇报.等等

4.5.3防窃防盗的管理

超市类商铺出入口不适宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全原因。在商品出入口应设置便衣保安，

其职责•检查带出的商品与否有发票，与否是合法的商品购置行为；

大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，轻易给不法之徒以可乘

之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗：

商铺在逢年过节、双休日时有较多H勺顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，

都会导致柜台前人头攒动H勺拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃战包，这时保安就应上前维护秩序，保障

顾客人身与财产H勺安全；

商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上

前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

某些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺

关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡查；

对夜晚值班保安的素质规定应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采用必要的

技防措施。防备恶性事件和突法事件。

商铺入口时保安I向第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色，发现可疑人员，用对讲机汇报商铺内的

便衣保安员加以注意。

商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及

时向上级汇报或呼喊救护车。应尤其强调，在发生恶性事件紧急琉散围观顾客时等等4.5.4监控中心管

理

监控是指运用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对发售珍贵商品如钻石珠宝、高档手

表等铺面应进行日夜监视。

如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

此外地下车库或露天停车场亦须安顿监控摄像探头，防止车辆被纷，万•遭窃，录象将提供证据、线索，

有利破案等等

这项工作的重要性规定监控中心的保安人员工作认真、敬业。

4.5.5消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面枳较小，

这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（旦大多是易燃品），火种轻易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商原火灾，

高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度到达每秒8米.瞬间整个商原将全被烟雾笼罩。烟雾室

息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探

测器和温感探测器）和H动灭火装置（喷淋装置）。这些装置宜接与火灾H动报警系统联网。只要易各地方

出现火情，烟雾和温度各到达一定H勺程度，这两种装国便自动通过导线将报警信号传播至报警器，进行有

效监控与防止。

制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）：商铺H勺各部门及物业管理的各部门都

要把各自放火职责、范围规定清晰：消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分

区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“防止为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕行火灾报警号时，立即用对讲机告知就近的保安人员赴现场核查与处置：如确为火警，按应

急方案实行，汇报保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析

汇报并立案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即告知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记

泉。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标识、放火门进行检查，保证完好备用、通道畅通、标识清晰。

对某些业户也许私自增长电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、

摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，

不停提高大家的防火意识和消防业务水平。等等4.6商铺保洁服务管理

商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室

内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主意在于发明整洁优美、友好怡人的商业气氛，为业户提供一各理想的

经营环境，为顾客提供一种轻松快乐H勺购物环境。

4.6.1商铺保洁管理措施

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的原则，根据这些

原则、规定再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检行还空手摸检杳或白纸擦一米检查

等，制作《商业街商铺环境清洁的作业原则》，内容有检查的部位、项目、清洁的原则、保洁的频率、检查

的手段等。重要的问题是怎么做等，制定《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各

部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角

线清洁：墙面除尘：大理石清洁、打蜡：不锈钢而清洁：卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清

洗洁净等。

4.6.2商铺保洁管理H勺重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。伴随人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定期的清洁可以

带给顾客舒适、优美的购物环境：

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不

舒适，应定期清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦技，能保持其程亮，提高商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理：

雨大进口处及其他公用过道应设置某些雨具寄存器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同步注意清洁卫

生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时.，要充足考虑小朋友的安全，要放在摸不到的地方：为

了安全也可以聘任专业队伍进行消杀工作：

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿施把拖地，以免导致顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提醒牌；

提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定口勺位置；

对一切能运用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等4.7商铺绿化服务管理

绿化环境是保持生态平衡，甘造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能

使周围得环境得到改善，又提高了商铺得品位。绿化管理应配置专业技术人员，根据季节、气候，地区条

件H勺不一样和树木花草的生长习性及规定，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

4.7.1商铺绿地管理

商铺外围H勺绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿亿和垂

直绿化要相得益彰。

为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形：

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识：

草坪要常常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒：

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜H勺花木。等

等4.7.2商铺室内绿化管理

花卉投放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调:

花卉上挂•名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同发明船

雅清新的购物环境，同步又陶冶情操，增长商铺的文化气氛；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁：

商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要常常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎口勺花卉立即更换：由于

各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期互相调剂、更换位置；等等4.7.3检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各蛆工作时时进行巡视，发现问题云录在案，并追究各组长责任：管理处经

理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积多次，对主管进

行惩罚。

4.8商铺经营服务管理

商铺方和物业管理企业所签订H勺委托物业管理协议中，往往会把商铺经营管理范围的租赁管理，广告筹划、

新项目开发同步委托给物业管理企业，以配合其商铺的经营管理.作为物业管理企业也应将商铺经营管理

的好坏与自己的物业管理服务紧密地联络起来。

4.8.1租赁管理

出租方式的管理重要是在租金约定期要考虑多方面原因，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空

置率：承租户的经营特色；商铺所处的位置。此外经营商品给管理带来的易难也应作为一种原因。租金计

算可采用两种形式，一种先规定一种固定的月租金（根据面积），然后根据市场状况和货币升、贬值决定几

年后再增长合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的比例收取租金。

4.8.1.1竞标租赁的注意事项:

严格审定投标者的资格，重要是审核其个人或企业的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种

与否符合行业规定等；

投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投

标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

4.8.1.2协议租金出租的注意事项:

在和业户签订租赁协议之前亦应理解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数

目，业绩状况及所经营品种与否符合行业的规定等；

承租人的经哲性质，经营范围，所经营的商品档次和质量.与否有能力进行一定投入H勺商业推广活动，从

而使商铺的业务前景有较大的发展等。

4.8.1.3租金条款

租金制定的参照原因：

I要参照周围小区人口数目，流感人口的数目及也许吸引其他小区H勺顾客量、商铺地理位置的优劣，交通

与否便捷等状况：

I要参照商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租IKJ层次、位

置等状况等：

I要参照周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等，

租金的构成要素：

I租金的构成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

I水电能花费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

I大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包括大中修整改更新基金要素的）等

4.8.2广告筹划

楼宇内外R勺广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内口勺，由商户提出设计规定或制作，必须由物业管

理企业统一安装在合理位置；广告筹划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来,

把承租人留住。因此要筹划和组织各项商业推广宣传活动，如综合演出、纳凉晚会、模特演出，摄影展，

商品使用演示等.

节日期间还可以对应地进行节日布置，既增添r商铺热闹兴旺的气氛，提高r商铺的文化氛圈，又扩大了

商铺的著名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学小朋友等，会给业户带

来潜在的商业机会。

等等4.8.3项目开发

物业管理处还应不停增长服务项目，扩大服务领域.如：开办商铺小朋友乐园，让小朋友能尽兴地玩耍，

父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供、复印、打字、电报、长途、电子邮件等服务：

开办茶座.为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举行舞会,卡拉OK、节H庆祝，年终联欢等文娱

活动，活跃业户的文化生活：

办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、

代办保险、兑换零币等服务：

开办投币洗衣店、迅速冲印摄影店，鲜花店、礼品店、电脑屋等:

为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务规定都能在商业街中得到满足。等等4.9商

铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采用许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最

行效、最直接的就是在商铺主体周围与商铺内部悬挂醒目口勺招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理

处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传筹划的同步，必须加强商铺口勺广告宣传管理。

商铺W、J整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂

品等）要和商铺整体设计相协调，这就规定承租业户的广告设计必须通过物业管理处审核，以做到管理有

序，不会破坏商铺的整体设计风格。

4.10商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有也许发生意外I内事故（包

括火灾），对业户、顾客、员工导致伤害：在保洁操作中，也有也许保洁工未按“规程”操作，用了湿拖导

致顾客滑倒摔伤：或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些均有也许向物业管理方提出索赔。为了

规避风险和最大程度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采用两种措施：

工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险企业投保公众责任险等险种，在考虑保

险额度时，可以根据事故发生率的高下选择投保的金额。

尚有一•种是财产险，是为防止商铺也许遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处同积极

出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

我司目前参与顾问的商业项目:

陕西省，宝鸡市国际均利广场240000平方米

云南省，昆明市昆明福林广场60000平方米

江苏省，泰州市金茂智慧广场30000平方米

附件二：项目管理前期介入注意事项选例：

商住项目与一般物业在设计规定与管理方式上有较大区别。张家港商住项目目前正在规划设计阶段，对此

阶段进行详尽完善的论证，管理先进性的预见将对商住项目建成后II勺投入使用产生广泛深远的影响。既要

在硬件和软件上下功夫，同步又要使它富有人性化。

根据狮城怡安对项目平常前期介入管理的经验，我们从物业管理及服务角度选择了某些管理提议案例，仅

供发展商参照指正：

1.1商住项目建筑、装修的考虑事项

商住项目的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的

一环。假如可以很好地对外围环境构成原因的可操作性方面进行规划，就会提高对物业H勺管理能力。

1.1.1屋顶

屋顶应具有洗窗吊顶设施。并制定一套合适的屋顶操作安全管理程序。管理程序根据商住项目的用途和屋

顶的类型度身定制。

也可以考虑在屋顶设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁企业工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应

安装上人路梯（不锈钢材料），已以便维护、保养。

1.1.2地面：

商住项目使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起/重要作用。道路、走道和其他区域的排水沟应

是完整的、且对的排向下水处。重要道路尽量不使用地砖。地砖处不适合用作走道材料的，大雨过后不平

坦口勺地面会导致其松动，且很难处理。对的施工的钢筋混凝土走道比很好飞

1.1.3主次道路

道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道没想，应对人车分流方案进行详细认证。

1.1.4停车场减速器

项目停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有助于维护道路，由于车速慢会最低程度的减少路面的磨损。

减速器应有一定的宽度（至少30厘米），以防止强烈的晃动。1.1.5潮湿墙面处理

项目地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙而，提议用水泥材料粉刷。

1.1.6大厦正厅、电梯厅

大厅、电梯厅是商住项目II勺窗口，设计、施工、材料选择方面应十分重视，因此它比商住项目任何一种部

分都更轻易给业主、租户留下深刻II勺印象，他起着先入为主的作月，直接影响建成后的租售率、租金价格。

1.1.7公共盥洗室：

高档商住项目对商场、大厅-黑洗室规定极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰标注。

从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），虽然开门也应保

证有所遮挡。

1.1.8公共电梯间：

电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3,以便容纳等待电梯于进出业主、租户。

电梯间照明线路应与走道分开，最佳采用照明较高H勺局部照明。

商住项目口勺原则层电梯大厅要有通风口，使通风良好。（有些高级住宅原则层电梯厅处往往没有通风）

1.1.9各类