【《建筑区划内公共区域物权的保护现状及完善建议》14000字（论文）】

建筑区划内公共区域物权的保护现状及完善建议目录TOC\o"1-3"\h\u2406建筑区划内公共区域物权的保护现状及完善建议 128587前言 14527一、建筑区划内公共区域物权的基本内容 3600（三）建筑区划内公共区域物权主体的界定 727821二、建筑区划内公共区域物权的保护现状 830575三、建筑区划内公共区域物权保护存在的问题 1215831四、建筑区划内公共区域物权保护的完善建议 1710945结语 22前言随着城市化、现代化建设发展，城镇居民的居住环境日益改善，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、车库等配备逐渐完善。然而，本应由业主共同使用、收益的建筑区划内公共区域被物业服务企业、个别业主及其他人侵占，业主大会或业主委员会形成决议程序合法性遭到质疑等建筑物共有权、成员权纠纷层出不穷，建筑区划内公共区域的物权保护问题日益受到广泛关注。本文所称建筑区划内公共区域，是指一建筑区划内，除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地等以外的，依法由业主共同享有的土地。建筑区划内公共区域的物权保护，于本文中主要指针对建筑物区分所有权中，涉及建筑区划内公共区域的共有权、成员权的保护。我国在2007年颁布并实施了《物权法》，对相关问题已有初步明确，后续又在2009年通过最高法司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对建筑物区分所有权纠纷解决加以指导，且自《民法典》的颁布后，法律规定基本满足了目前司法实践需要，但是建筑区划内公共区域范围、建筑区划内公共区域具体划分界定标准，共有权利人的界定范围等这些问题在现有法律中仍存有不明之处，业主对建筑区划内公共区域的权利难以得到切实的保护。建筑区划内公共区域的物权保护，与物业服务企业、业主等主体的日常生活和合法权益息息相关，与其相关的法律法规尚有不完善之处，实践中法律保护尚有不足之处，亟待研究探讨。本文综合采用文献研究、案例分析、定性分析等研究方法，结合司法实践中的常见状况和切实需求，系统地分析和总结建筑区划内公共区域物权保护现状，结合建筑区划内公共区域物权性质提出界定标准，分析研究建筑区划内公共区域物权保护现状与局限，从法律完善，行业改革，业主委员会职能和业主等角度针对性提出加强建筑区划内公共区域物权保护的建议，为完善我国建筑区划内公共区域物权保护提供借鉴思路，为业主、物业服务企业及相关部门处理此类纠纷提供参考。建筑区划内公共区域物权的基本内容探讨建筑区划内公共区域物权的保护问题，首先应当对其进行界定。本文从以下三个角度，通过对建筑区划内公共区域物权内容的界定，研究物权保护应当涉及的范围；基于我国民法典及相关司法解释内容综合分析得出“建筑区划内公共区域”应当涵盖的场所、设施的认定标准；最后通过物权主体的认定，界定对该物权保护的主要对象。（一）建筑区划内公共区域物权内容的界定建筑物区分所有权是建筑区划内最重要的物权，对于建筑物区分所有权的内容，理论界存在多种不同观点，根据不同观点形成的立法成果也各有不同。总体而言，主要有认为建筑物区分所有权仅指建筑物专有部分专有权或共有部分共有权的“一元论”、将建筑物区分所有权划分为专有权和共有权的“二元论”、认为建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权和成员权三者构成的“三元论”，以及将专有部分与共有部分合并为“享益部分”并以此设定区分所有权的“新一元论”。目前，我国《民法典》采纳“三元论”的观点，在《民法典》物权编第六章第二百七十一条将建筑物区分所有权划分为设定在专有部分上的专有权、在共有部分上成立的共有权以及基于专有部分与共有部分产生的共同所有人的成员权。基于此，在研究建筑区划内公共区域物权内容时，因公共区域主要为建筑区划内共有部分，应当综合分析与之密切相关的共有权和成员权。（1）共有权共有权是建筑物区分所有权的重要组成部分，是指建筑物区分所有权人对建筑区划内共用部分共同享有的财产权利。建筑物区分所有权的共有权与民法典第八章规定的一般共有不同，规定共有权主要目的在于通过对共有部分的使用保障专有部分权利的行使，以及保障共有部分上属于共有人的共同利益。共有权的权利内容是针对共有部分的，包括：第一，对共有部分的使用权、收益权。对共有部分的使用权是共有权的基本权利内容，使用过程中需要注意的是，应当在合法、合约定范围内以及合理的程度上使用共有部分；对共有部分的收益权体现了共有权的财产属性，共有人依其占有的专有部分占建筑区划内全部专有部分的比例合理地确定其对共有部分所生利益的应有份额。第二，对共有部分的修缮改良权。共有权人对共有部分的修缮改良权具有一定的限制性，仅限于为保障专有权或共有权有效行使而进行的简单修缮、改良。第三，对共有部分的请求权。共有权人因他人行为导致行使共有权受到妨碍的，有请求对方排除妨害的权利。（2）成员权成员权在建筑物区分所有权中的设立体现了宪法规定的结社权在私法上的延伸，也是建筑物区分所有权人管理共同事务、实现共同利益的重要方式，虽然在《民法典》相关内容中并未明确使用“成员权”的称呼，但《民法典》第二百七十一条中的“共同管理的权利”被广泛认可为《民法典》物权编采纳“三元论”理论规定成员权的体现。成员权指因建筑物区分所有权人之间基于建筑区划内共同生活事实而形成的共同关系，基于该共同关系成立自治性管理组织业主大会，各建筑物区分所有权人享有的成为该自治性管理组织成员的权利、作为成员相应的权利，以及与权利相对应应承担的义务，作为成员的权利具体而言，可以分为作为自治性管理组织整体而享有的权利和作为组织成员而享有的权利。第一，作为自治性管理组织整体而享有的权利，是各成员权人享有的抽象权利，只能通过自治性管理组织形成决议行使，任何一个成员权人都不能独立行使这些权利。具体包括：共同事务管理权、物业管理公司委托任命或解除服务合同的权利、自治性管理组织规约制定权、解除或任命自治性管理组织管理人员的权利、请求停止侵害共同利益行为权等。第二，作为组织成员而享有的权利，是各成员权人享有的具体权利，任何一个成员权人都能独立行使这些权利。具体包括：参与组成或加入自治性管理组织的权利、参与自治性管理组织集会的权利、表决权、选举权和被选举权、对选举出的业主委员会的监督权等。（3）共有权与成员权的区别共有权与成员权之间存在本质不同，有如下几点：首先，共有权与成员权的产生基础不同。共有权是基于权利人对于建筑物共有部分的共同共有而产生，而成员权产生的基础是建筑区划内业主之间形成的共同关系，是基于专有权和共有权而产生的权利。归根到底，共有权是因共有部分存在而存在，成员权是因共同关系存在而存在。其次，共有权与成员权的权利性质不同。共有权是权利人对共有部分享有的物权性质的权利；成员权则兼具物权属性和人身权属性，成员权的设立体现了权利人基于专有权和共有权而产生的通过共同关系的整体管理共同事务和实现共同利益的需求，成员权实际上则是权利人作为共有人参与管理共同事务和实现共同利益的资格，因而与共有权不同，具有明显的人身权属性。再次，共有权与成员权的内容特征不同。根据前文所述内容，共有权包括建筑物区分所有人对共有部分的使用权、收益权等，而成员权为了共同事务的管理和共同利益的实现则需要具备对建筑区划内场所、设施的共同管理权、为了产生共同关系集体意志的表决权以及为了产生共同关系代表人的选举权等。最后，共有权与成员权的具体行使方式不同。共有权权利内容的具体行使，权利人依共有人之间的约定，按照其个人意愿，合适、合理、合法地自主行使权利，如使用小区共有车位等；而成员权权利的具体行使则不同，权利人可在必要的场合自主行使选举权、表决权，但共同管理权则需要通过共同关系形成共同意志来具体行使，在许多情况下，因为共同意志的作出采纳“少数服从多数”原则，共同意志可能与部分成员权权利人的个人意志不相符合。

（二）建筑区划内共有权客体的界定建筑区划内公共区域物权客体即建筑区划内公共区域，本文所称建筑区划内公共区域，是指位于依据统一城市规划建设的建筑物聚集区范围内，区别于建筑物专有部分，由全体或部分建筑物区分所有权人（业主）共同享有、使用、管理和收益的共有部分。建筑区划内共有部分的界定是物权法建筑物区分所有权领域的重要研究内容，共有权客体的界定对研究共有权至关重要，同时也是明确成员权共同管理的共同事务、共同财产范围不可缺失的关键。通过法律规范对共有部分的范围加以界定，在国际上有许多不同的做法，总体上包括列举式、推定式和排除式，为了更准确、详尽地界定共有部分，大多数国家或地区选择综合运用多种方法，常见的做法是先采取排除式界定，将共有部分界定为专有部分以外的建筑区划内部分，再采取列举式或推定式界定，为相对抽象的排除式界定提供补充。与主流界定方式相同，我国《民法典》及相关司法解释采用排除式与列举式相结合的立法模式，全面、系统地对共有部分的范围给予了相对明确的界定。根据我国《民法典》及司法解释，在具体判断一场所、设施是否是共有部分时，可以按照如下步骤进行分析认定：第一步，考察该场所、设施是否为法律明确规定的共有部分。若符合法律特别规定的场所、设施，则可以直接认定其为共有部分。第二步，应当分析该场所、设施的本身属性，即根据司法解释提出的标准，分析其在构造上是否具有独立性、是否能够能够明确区分，在利用上是否具有独立性、是否可以排他性地使用，若上述条件符合，则可以认为其满足认定为专有部分的必要条件，但具体认定还应当考虑其法律属性。第三步，从法律属性角度，考察此场所、设施能否被登记成为专有权客体。若满足前项所述独立性要件，又满足法律属性要件，那么该场所、设施就应当被认定为专有部分。反之，不具备上述任一要件，就应当属于共有部分。最后一步，应当考虑是否当事人之间是否存在对该场所、设施的约定，有约定，以约定为准，但约定不得违反其本身属性和法律属性，且需考虑该约定是否合法有效。（三）建筑区划内公共区域物权主体的界定业主作为一般意义上的建筑区划内公共区域主体一般不存在界定上的争议，但在一些特殊情况下，业主的认定存在争议，以及除了业主，还有一些主体可能享有建筑区划内公共区域物权并有行使权利的需求，研究建筑区划内公共区域物权主体的界定问题因此具有必要性。（1）一般主体建筑区划内公共区域物权的一般主体是业主，这在《民法典》、《物业管理条例》和相关司法解释中都有体现。根据法律规范内容，业主指取得建筑物区划内专有部分所有权的自然人或法人。（2）特殊主体未办理登记的房屋买受人和开发商作为建筑区划内公共区域物权的特殊主体，其权益应当受到保护。不动产物权转移须经登记，但在房屋买受人已经合法占有使用专有部分，尚未依法办理所有权登记的特殊情形下，若以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，很有可能造成这类群体日常生活的不便，引发争议和纠纷。对此，相关司法解释第一条第二款特别规定在实践中可以认定其为业主。未办理登记的房屋买受人因此成为建筑区划内公共区域物权的特殊主体。依据我国的土地政策和相关规定，开发商通过合法建造设立物权，即在房屋建成之后，开发商设立并取得所建房屋的所有权，且同时保有小区的建设用地使用权。房屋销售时，开发商应当同时向买受人转移将所售房屋所有权、与该房屋相应比例的建筑用地使用权份额。当建筑区划内所有专有部分房屋售出后，开发商同时丧失对该建筑区划内房屋的所有权和相应建设用地使用权。因此当建筑区划内有房屋未被售出时，开发商就对这部分房屋享有所有权，符合法定的业主认定要件。在此种特殊情况下，开发商作为未售出房屋的业主，享有与其他业主平等的建筑区划内公共区域物权，也有权按其所有的房屋数量与其他业主分享相应比例的共同利益和合法权益，成为建筑区划内公共区域物权的特殊主体。二、建筑区划内公共区域物权的保护现状了解建筑区划内公共区域物权的保护现状，主要从以下两个层面分析：第一、通过对相关法律法规施行的法律实效加以分析，考察相关法律法规是否使该物权得以实现，即建筑区划内公共区域物权主体是否实际能够享有和行使该物权；第二、结合相关法律法规制定的立法目的和实际法律实施产生的结果，考察法律实施是否符合预期目的，即相关法律法规的实施能否实现明确物的归属和利用问题、维护合法权益、有效解决纠纷的目的。（一）权利行使保障机制情况针对建筑区划内公共区域物权的保护主要是依靠相关的法律规范及司法解释，配合相关行政法规和行政执法，并以司法救济作为最终权利救济途径。法律规范方面，我国于通过2007年颁布并实施的《物权法》，于所有权编设专章规定了业主的建筑物区分所有权，规定权利主体业主享有建筑物区分所有权。2020年《民法典》颁布，该内容规定于物权编相应位置。法律规范内容主要为：规定和确认相关物权，简要明确相关物的权属，规定相关主体的权利内容和行使方式等。司法解释方面，我国于2009年通过最高法司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对建筑物区分所有权纠纷、物业服务纠纷解决加以指导，是根据司法实践需要对相关法律规范的补充。行政法规方面，我国国务院于2003年发布并经多次修订的《物业管理条例》是相关领域最具权威性的行政法规，对于涉及建筑区划内公共区域物权的主要主体，如物业服务企业、业主等进行了较为详细的规定，主要涉及实践中物业服务企业和业主大会等主体具体运行的规范。2009年我国住房和城乡建设部发布《业主大会和业主委员会指导规则》，对业主大会及业主委员会的运行机制进行了进一步指导。行政执法和司法救济方面，上述法律法规规定了行政机关在相关领域的监管和指导义务，并规定了相关权利主体行使权利受到阻碍或遭受侵权时，诉至法院寻求救济的权利。综上所述，针对建筑区划内公共区域物权的权利行使保障机制已初步建立。（二）相关纠纷案件总体情况从司法实践角度，涉及建筑区划内公共区域物权的纠纷主要有物业服务合同纠纷、业主共有权纠纷、车位车库纠纷、业主撤销权纠纷和业主知情权纠纷为代表等。根据中国裁判文书网的相关数据，近年来上述案件的数量总体呈增长趋势，但对比其他物权纠纷案件，涉及建筑区划内公共区域物权的纠纷案件的数量较少。涉及建筑区划内公共区域物权的纠纷具体争议焦点如下：1、业主委员会与物业服务企业的纠纷主要围绕：（1）具有争议性的场地、设施权属问题我国法律规范仅对建筑区划内典型的共有场所、设施进行权属规定，因此当纠纷涉及的场所、设施在法律中无明文规定时，其权属难以确定，只能依靠司法途径加以确认。此外，部分法定共有的场所、设施也存在权属纠纷，如物业管理用房。（2）物业服务合同纠纷问题业主与物业服务企业关于物业服务合同的纠纷较为常见，一般有业主独立起诉和业主委员会代表全体业主对涉及业主共同利益的事项对物业服务企业提起诉讼两种情况。（3）业主对物业服务的知情权问题根据相关规定，物业服务企业有对其提供的物业服务有如实向业主公开相关信息的义务，而许多物业服务企业存在公开不按时、公开不完全、公开不真实等问题，损害业主的合法权益。这类案件多为业主委员会经调查取证后诉至法院，要求物业服务企业公示真实、完整的相关信息，或对物业费收取标准等有其他诉讼请求。2、业主与业主委员会之间的纠纷主要围绕下列争议焦点：（1）业主大会程序公开性、合法性受质疑我国业主委员会运行机制仍处在不断发展完善的过程中，许多业主委员会由于自身缺乏经验或相关主体指导不到位，召开业主大会或进行选举时在程序上有违法律或业主大会议事规则的规定，因而引发业主对经该程序得出决议或选举结果的质疑。（2）部分业主认为业主大会决议侵害其合法权益这类纠纷通常发生于与决议有利害关系的业主，认为经投票通过的决议对其个人合法权益造成损害，因此诉至法院请求撤销该决议。（3）个别业主拖欠维修资金导致纠纷建筑物及其附属设施的维修资金为全体业主共有，其筹集和使用属于业主共同决定的事项，一般用于共有部分的维修、更新和改造。按时按量交纳维修资金是业主的义务，个别业主不交或少交维修资金，本质上是对业主共同利益的损害，拖欠情况严重的，业主委员会有权诉至法院请求其交纳相应费用。（4）个别业主的不合理使用导致纠纷个别业主在行使对建筑区划内公共区域的权利时，因不合理的使用导致共有部分受到严重损害，个别业主就应当对此承担相应的责任；个别业主的不合理使用阻碍其他业主行使权利的，权利行使受阻的业主有权寻求司法救济。相关纠纷案件总体呈现以下特点：第一，案件数量较少，总体呈小幅增长趋势；第二，相关案件案由多元，主要为物权纠纷；第三，涉案标的较小；第四，多为判决结案，调解撤销结案率低。上海市第二中级人民法院《2008-2017年涉业主委员会案件审判白皮书》

三、建筑区划内公共区域物权保护存在的问题在实践中，建筑区划内公共区域的物权保护看似完善，实则存在许多问题。（一）相关法律规范有待完善相关法律规范的欠缺主要体现于共有权客体界定模式和业主委员会诉讼主体地位两个方面。（1）共有权客体界定模式亟待完善我国《民法典》及相关司法解释采用排除式与列举式相结合的共有权客体界定模式对共有部分的范围进行界定，这种界定模式存在一定缺陷。首先，我国对于法定共有部分内容的列举只依靠《民法典》第六章第二百七十四条和第二百七十五条以及相关司法解释第三条至第六条，列举范围相对较小。其次，在列举时，并未对同一种类共有部分场所、设施进行归纳，仅使用“基本结构部分”、“公共通行部分”等词加以概括，列举模式有待改善。最后，目前《民法典》及相关司法解释并未对共有部分作具体定义，也并未对“其他公共场所”、“公用设施”和“基本结构部分”等词的具体含义和范围作明确规定，列举类别应当有所区分。在2008年公布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，不仅以列举的方式对前述法条用词的内涵、范围作出解释，还补充列举了“必须为业主共有的部分”，包括物业服务用房、过道、楼顶平台、楼梯等，但这些内容在最终发布的司法解释中已经予以删除。司法解释之所以删去详细的列举，究其原因，主要是建筑区划内各场所、设施的本身属性和法律属性具有复杂性，结合前文所述共有部分认定的四个步骤，可见建筑区划内的公共场所、设施并不能仅依据其本身的外在表现加以判断，而应当综合其性质、用途和法律属性具体分析判断。在相关实践不成熟时，若在共有部分的认定方面列举详尽，相关主体或司法机关一般只能依据法律规范的直接规定认定，反而易导致对于具有复杂性或性质仍存在争议的具体场所、设施的错误认定，侵害相关主体的合法权益。因此，只有本身属性和法律属性相对简单、被广泛认可为共有部分的场所、设施，才适合被写入法律规范。然而，由于上述列举内容范围及列举模式的欠缺，在实践中，一些具有共识性的共有部分由于缺乏法律明确依据，只能诉至法院寻求保护；而一些具有争议性的共有部分则由于列举内容缺乏明确的类别概括，在司法实践中往往需要对认定结果补充更多的解释和说明。目前，我国相关领域的实践已经得到长足发展，在实践经验积累的过程中也不断形成对一些场所、设施性质认定的共识性观点，符合前文“本身属性和法律属性相对简单、被广泛认可为共有部分”要求的对象也不断增加，相关法律司法解释也应当及时补充，适应和促进实践的发展。（2）业主委员会诉讼主体地位亟待立法确认在司法实践中，业主委员会一般被认定为民事诉讼法意义上的“其他组织”，其获得民事诉讼主体资格的依据多为2003年发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》和2005年发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中的有关内容，两份复函的形式明确了业主委员会在一定范围内有权作为原、被告参与诉讼，但是在例如《民法典》物权编等法律法规层面，并未对业主委员会的诉讼主体资格进行明确的规定，也没有对业主委员会作为诉讼主体的权限、前置程序、范围、责任承担等作出明确规定。这就导致了实践中存在的以下问题：第一，业主委员会参与诉讼受到阻碍；第二，难以确定业主委员会就哪些事项能够作为适格当事人参与诉讼；第三，业主委员会参与诉讼的资格审查问题。首先，业主委员会作为特殊的诉讼主体已经有多年实践经验，但由于法律中仍未明确确认其诉讼主体地位，在部分案件的裁判中，业主委员会因被认定不具有诉讼主体资格而被驳回起诉，业主委员会及业主的合法权益难以得到切实有效的保障。这也是前文案件分析结论中，以业主委员会为主体的案件数量总体较少的原因之一。无明确立法确认，业主委员会的诉讼主体资格就始终处于灰色地带，业主委员会参与诉讼也始终面临着因主体地位而受到阻碍的风险。其次，一般认为，基于业主委员会代表业主大会对于建筑区划内公共领域有一定管理权和处分权，业主委员会可以对其管理范围内涉及小区业主共同利益的事项作为原告提起诉讼和作为被告参加诉讼。但由于具体事项范围缺乏原则性或具体性的规定，在实践中，一些涉及业主共同利益的事项因不属于业主委员会管理范围，业主委员会代表全体业主难以通过诉讼途径维护业主共同的合法权益。最后，业主委员会参与诉讼的资格审查缺乏具体标准。在目前实践中，业主委员会诉讼主体资格的审查和确认，一般是针对行政机关备案登记记录和全体业主大会授权的审查，但对业主大会的授权在司法上应如何审查等问题，没有具体标准，难以确定应当进行实质审查还是形式审查，也易造成司法实践中因审查标准不同，对具有相同情况的业主委员会得出不同的审查结果，有损司法公平的精神和司法公信力。上述问题体现出业主委员会诉讼主体地位立法确认的必要性和紧迫性。（二）业主委员会运行机制有待发展业主委员会的自治管理是建筑区划内公共区域物权保护的重要内容。根据相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，负责召集业主大会会议、执行业主大会的决定和决议、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责，对建筑区划内涉及共同利益的事项有一定管理权和处分权。业主委员会职能的有效行使有赖于健全、合理的运行机制，我国的业主委员会运行机制发展仍处于起步阶段，在业主自治参与、管理规约、业主大会议事规则拟定和通过、业主委员会职能范围等方面都需要改进。业主委员会所享有的主要表现为管理权和处分权的自治权利，从形式意义角度，来源于全体业主的授权，从实质意义角度，是全体业主为有效维护其对建筑区划内所享有的权益而部分让渡的权利集合。权利性质决定了业主委员会日常工作中处理涉及共同利益的事项离不开业主群体的积极参与。但在实践中，业主群体参与程度和自治意识都与相关法律法规制定时的预期相去甚远。业主大会会议召开、重大事项决定等自治工作的参与度较低，就导致许多业主委员会或业主大会形成的决议不能很好地反映业主群体的意见，进而引发大量业主撤销权纠纷。业主参与是业主委员会运行机制的重要组成部分，良好的运行机制应当有促进业主群体参与自治的效果。业主大会的发展同业主委员会运行机制的发展一样，处于起步阶段。首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，但首次业主大会会议筹备组在草拟相关规约、规则的过程中，缺乏可供参考的规约、规则范本，一般依据相关法律法规的内容整理拟定，相关法律法规的内容侧重和欠缺也影响着规约、规则的内容侧重和欠缺，致使许多业主大会制定通过的管理规约和业主大会议事规则对业主委员会的规范往往较为简单，业主委员会重要的议事及表决规则、主任及委员之间的职责分工、信息公开、经费来源等问题规范存在不足，运作中无约可依的现象突出。由于具体工作程序规定不足，也常常出现业主委员会工作不规范导致业主群体对其工作或表决结果产生质疑，进而引发纠纷的情况。业主委员会的职能范围是业主委员会运行机制的基础内容。我国法律法规赋予业主委员会的职能范围相对较小，且因不具备诉讼主体地位和法人资格，业主委员会在实际履职过程中受到许多限制。在面对新冠疫情严峻形势、应对居家隔离突发状况时，业主委员会除配合相关行政部门和物业服务企业工作以外，也应当发挥其具有的代表性和自治性特征，回应业主群体需求，维护共同利益，这就需要扩大业主委员会的职能范围。（三）物业管理企业工作模式有待转变我国关于物业管理的制度引入早于对业主大会及业主委员会的尝试，我国物业管理发展经历了由政府主导到企业主导再到如今业主主导的转变。每一次转变都伴随着法律、制度的逐渐演变和人们观念的不断进步，2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，并根据《物权法》有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，由“管理”到“服务”的称呼转变，标志着我国物业管理制度由企业主导向业主主导的转变。《民法典》物权编在物业管理相关内容上的修改，如新增规定物业服务企业及时答复业主询问的义务等，也体现了对业主主导地位和物业服务企业服务性质的强化。物业服务企业作为建筑区划内物权保护纠纷的重要主体之一，其工作模式对物权保护现状有重要影响。但从实践角度看，仍有许多物业服务企业在服务过程中以“管理者”自居，侵害业主对于公共事务和共同利益的合法权益。物业服务企业应当加速实现由“管理”到“服务”的工作模式转变。

（四）行政机关执法力度有待加强在建筑区划内公共区域的物权保护需要行政机关的执法参与。对于建筑区划内公共区域的物权保护具有重要意义的行政机关执法内容主要包括对业主委员会的监管和指导，以及对物业服务企业的监管。具体指导和监管的内容一般由各地依据散布于各相关法律条文、司法解释或国务院行政法规的相关内容制定具体的地方性法规。依据的相关法律规范内容分散且多为提纲挈领的原则性规定，未形成详实严密的体系，就必然导致制定出的地方性法规存在欠缺和漏洞，缺乏可操作性，再加上各行政机关监管主体之间的职责分配和衔接存在重合和模糊之处，导致指导和监管难以落到实处。其次，对于物业服务企业，多数地区正在建立《物业管理条例》中所述“物业服务企业信用信息”管理和公开系统，并接入全国统一系统，信用信息公开对于加强物业服务企业监管有重要意义。但除此之外，仍有许多方面相关行政机关的监管力度有待加强，例如对物业服务收费标准的监督管理、物业服务企业投诉的平台建立和投诉处理等。

四、建筑区划内公共区域物权保护的完善建议针对前文所述建筑区划内公共区域物权保护存在的问题，有如下完善建议。（一）完善相关领域法律法规，加强立法保护我国建筑区划内公共区域的物权保护不断发展、实践经验不断积累的同时，对完善法律规范的需求也不断增强。具体而言，以下几个方面有待法律规范予以明确和细化。第一，增添共有部分推定式界定标准和法定共有部分内容的列举。我国《民法典》采取排除式与列举式结合的界定方法，简略的排除式界定和少量列举难以满足实践中诉讼和非诉讼途径解决纠纷的需要。首先，可以增添推定式界定标准，参考法国《住宅分层所有权法》第3条第1项对公用部分的规定，即“对全体或数名区分所有权者具有有用性”这一推定标准，或德国《住宅所有权与长期居住权法》第五条第二项中的“为维护建筑物的存在或者安全而为必要为限，以及那些服务于住宅所有权人共同使用之目的的设施和设置”的推定标准，结合我国实践经验和理论研究成果，从“共有部分”的本质属性对其进行定义，形成认定共有部分的原则性条款，以便在界定存在争议的场所、设施时根据原则性条款加以判断，体现立法精神。其次，增添法定共有部分内容的列举。补充列举本身属性和法律属性相对简单、易于正确判断，且具有共识性的场所、设施，有利于指导实践中相关场所、设施的认定，便于通过非诉讼途径解决纠纷。列举不以详尽为目的，但应当尽可能使实践经验反映在法律规范中，便于更好地指导实践，实现法律与实践的良性互动。最后，在补充列举的基础上，对列举内容加以整理和归纳为具有不同特点的几个类别，以便未列举内容根据各类别特点进行判断、认定。可参考意大利在《意大利民法典》第1117条列举了共有部分的要素，并具体分为三类，第一类为建筑物必须共用的部分，第二类为公共服务设施的场所，第三类为供全体共有人使用的设施、建筑物，列举构成要素的同时对每种类别进行分析和概括。

第二，业主委员会诉讼主体资格的立法确认。关于业主大会、业主委员会的诉讼地位问题，2007年《物权法》通过后，全国人大常委会法制工作委员会负责人曾在就物权法有关问题答记者问时，对此作出回应：“物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥”新华社：全国人大常委会法工委就物权法有关问题答记者问。根据其详细解释的内容，对业主大会、业主委员会的诉讼主体新华社：全国人大常委会法工委就物权法有关问题答记者问业主委员会代表业主大会，应当具有诉讼主体地位。从作为原告主体资格来看，业主委员会在监督物业服务时，应当有权作为原告起诉物业公司侵害业主共同权益的行为。原告主体资格更好地保障业主委员会有效管理共同事务和实现共同利益；从作为被告主体资格来看，在前文所述业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷案件中，业主委员会应作为被告，行使辩论权等诉讼权利，并承担相应的责任。通过业主委员会代表业主大会维护权益、业主委员会本身对其工作承担责任等已经成为实践中常见的做法，业主委员会诉讼主体地位的立法确认需求也越来越强烈。面对较为复杂的立法确认和相关制度配套建设问题，不能仅因其复杂性而回避，而应当在实践经验和其他国家、地区的制度建立基础上，建立相关制度体系，并不断修正补充，适应实践的需要，促进实践的发展。

（二）改进业主委员会运行机制，扩大职能范围改进业主委员会运行机制，首先应当探索更适合的发展道路，其次应当结合他国实践和我国国情综合分析职能范围扩大的方向。第一，业主大会法人化是能够解决许多制度构建痛点的发展道路。业主大会法人化，即通过立法允许业主大会成立法人组织，业主委员会作为业主大会法人组织的法定代表人，代表业主大会法人行使职权。我国各地区已有业主大会法人化的实践。在香港地区已经建立起的业主立案法团制度中，业主立案法团推选出的管理委员会能够参考已经发展相对成熟的法人制度，在成员选举、日常工作和相关权利义务的配置中体现出规范、高效的特点；温州市已经开始允许业主大会取得社团的法人资格的试点，2013年温州市鹿城区的南塘五组团小区，其业主大会在鹿城区民政局注册社团，获得法人资格代码证。温州市经过多年试点实践，业主大会法人化试点取得卓越成效。各地区的宝贵经验对我国业主大会法人化发展进程具有重要意义。建筑物区分所有权共有部分法律问题研究_霍然与现行制度相比，业主大会法人化能够解决诉讼主体地位缺失的问题，获得了民事主体资格后，具备了法人资格的业主大会本身享有一定的诉权。其次，业主大会法人应当有自己的名称、办公场所和自有财产，即可以将小区内公共场所和设施，即建筑区划内共有部分登记在业主大会法人名下，从而更好地实现对该客体的使用权和收益权，保障全体业主共同利益的实现。再次，业主大会法人有自己独立的财产，也易于分担诉讼结果承担风险。同时，业主大会法人化也有利于参考法人代表权范围和越权行为责任承担制度处理解决业主委员会代表业主大会处理事务中出现的问题。业主大会法人化即是更适合我国国情和发展需要的发展道路。第二，扩大业主委员会的职能范围。除了完善相关运行机制的法律法规，促进业主委员会运行规范化之外，业主委员会的职能范围可以从物业费用统一收取、维修费用收取和逾期处罚、代表业主诉讼等方面扩大职能范围。目前，我国许多地区的一般物业费收取办法，都是由业主分别向物业服务企业交纳。物业服务费的单独交纳，不利于业主委员会对于物业服务企业物业服务费收取的监督，也不利于在物业服务企业违反物业服务合同或相关物业服务费标准收取物业服务费时，业主委员会的有效维权。由业主委员会统一收取物业服务费，再统一向物业服务企业交纳，与业主委员会代表业主大会雇用物业服务企业的职能相对应，也是业主委员会加强对物业服务企业监督的应有之义。维修费用收取和逾期处罚，可以借鉴美国业主协会的相关制度构建。美国在其《统一区分所有物业产权法》第三章中，规定业主协会具有“收取分摊费用违约金，并在通知催告和给予一定更正机会后，对仍然违反声明、章程和协会规章制度的行为征收合理的