“营改增”后房地产开发企业税收筹划风险分析

'营改增〃地产开发企业税收筹划风险分析

房地产行业是我国经济重要组成部分，担任看推动国家经济发展的重要责任。

“营改增”的提出，对房地产开发企业的税收筹划工作产生影响，增加企业的税收

筹划难度。如何降低“营改增”对税收筹划的影响，提升房地产开发企业的税务管

理能力，是企业发展中面对的问题。本文就此进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划工作的重要性

（一）提升企业的市场竞争力

房地产开发企业生产经营业务较多，包括土地的开发经营、房屋的开发经营、

城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程等等。企业在运行的过程中，需

要缴纳较多的税额，增加企业的税收负担。通过税收筹划工作的实施与开展，可

以降低企业税收成本，提升自身的经营与管理能力，从而获得更多的市场份额，

提升自身的市场竞争力。税收筹划工作中，需要税务工作人员根据企业的未来发

展目标，结合国家的政策，对企业的生产经营活动进行合理的规划与筹划，在合

法的前提下，达到延迟缴税或者少缴税的目的。这样一来，企业可以拥有很多的

资金用于投资建设，提升企业各项工作实施效果的同时，提升企业的竞争力与综

合运行管理水平。

（二）提升企业的纳税意识

税收是国家为了向社会提供公共产品、满足社会需要、按照法律规定，参与

社会产品分配、强制、无偿取得财政收入的一种形式。房地产开发企业有责任、

义务向国家缴纳税务，为国家建设、社会和谐发展助力。通过对房地产开发企业

纳税情况的分析，发现部分企业在以往缴税纳税的工作中出现偷税、漏税的行为，

利用一些违法的行为规避缴税。这种行为对企业的发展与社会和谐发展产生不良

的影响，无法保证企业合法运行与发展。税收筹划工作的实施，可以避免这一问

题的发生，同时能够提升企业的纳税意识，使其学会利用国家的税收优惠政策，

优化企业的生产经营活动，减少企业缴税金额，使企业处于平稳的状态，为企业

长远发展打下坚实的基础。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）影响企业的税负

通过对房地产企业的缴税情况调研，发现在“营改增”实施前，房地产行业的

税率是5%,“营改增”后，按销售不动产的收入的11%征收增值税。“营改增”实

施的目的，是减轻企业的税负压力，减低企业的税负。但是在实施中出现了增加

税务的情况，增加企业的运行压力。具体表现为以下两点：第一，“营改增”实施

后，建筑企业的税负增加，为了降低自身的缴税压力，将税务转移给房地产开发

商。对于有建筑企业的房地产企业来讲，会因此受到较大的影响，增加缴税压力。

第二，房地产企业缴纳政府性规费时，获得的发票并不是增值税专用发票，与税

务制度要求的进项税额抵扣条件不符，无法在缴纳增值税的时从销项税额中扣除,

增加缴税压力。

（二）对开发成本产生影响

房地产企业房地产开发成本较多，如土地取得费、开发前期费用、建筑安装

工程费用、基础配套设施费用等等。这些费用在开发成本中占有较大的一部分，

也是税收的重要组成。“营改增”的实施，对企业开发成本的实施主要体现在以下

方面：第一，对采购成本产生影响。房地产开发企业在运行的过程中，需要采购

较多类型的材料，如钢筋、水泥等等，材料供应商的资质不同，对企业税负为影

响也不同。如企业合作单位，是经营规模比较小的厂家，那么在交易的过程中就

无法获得增值税专用发展，无形中增加房地产开发成本。第二，对土地成本的影

响。在财税政策中，规定土地成本、建筑安装成本符合一定条件的可以抵扣「营

改增”后，房地产开发企业需要转变以往的土地开发方式，采用土地出让、转让

的方式获取土地资源，以此实现增值税的抵扣，避免因为这样那样的因素影响土

地成本，增加缴税金额。

三、房地产企业税收筹划风险

（一）税收政策风险

所谓的税收政策风险，就是筹划风险与现行税法、相关税收政策之间的产生

的冲突。我国处于发展的重要阶段，相关部门会根据市场环境的变化，不断地完

善税收政策，利用此调控市场环境，保证各个行业的稳定发展。作为企业的税务

工作人员需要掌握国家税收政策，利用现行的政策或者税法进行税收筹划工作，

以此保证企业税务管理工作的有效性与先进性。但是在实际工作中，部分财务人

员对现行政策与税法的理解上存在一些问题，无法将此与税收筹划工作有机融合

在一起，提升税收筹划工作的有效性。由于从业人员对税收政策、税法的不理解，

影响税收筹划风险，影响企业的运行与发展。

（二）经营管理风险

房地产开发企业税收筹划工作涉及企业的方方面而工作，会因为企业的经营

管理出现税收筹划风险，增加企业的运行压力与税收压力。在企业税收筹划工作

中，需要对内部生产经营、管理工作进行全方位的分析与研究，根据税务制度与

税法要求，在合规的前提下进行筹划，以此保证税收筹划工作的科学性，为企业

发展提供内在支持。但是因为企业经营管理工作，增加企业的运行难度无法保证

此项工作实施的有效性，不利与税务管理工作开展。

（三）法律风险

税收筹划工作，需要财务部门工作人员与税务部门共同合作，通过双方的沟

通与互动，保证税务筹划工作的有效性与科学性。但是在实际工作中，由于税收

筹划人员与税务部门思考问题角度不同，对税务政策的理解上也存在一些差异,

这一情况的出现，增加了税收筹划的法律风险，无法保证此项工作的实施效果。

（四）对税务筹划理解不全面导致的风险

首先，部分企业过分追求税务筹划，忽略对税收政策与财务核算规范的遵从,

造成不科学税收筹划问题发生。这一问题主要表现在税收筹划方案与实际脱轨,

无法保证企业成本效益，对企业长远发展提供支持。这一问题的出现，对企业的

税务工作开展产生较大的影响，会对企业的未来发展产生消极的影响。

其次，对对税筹筹划工作的理解不全面。部分企业虽然认识到税收筹划工作

的重要性，但是并没有真正地理解税收筹划工作的内涵，认为该工作就是利用有

效的手段减少企业缴税金额。此外，部分企业的税务筹划人员缺乏税收政策、企

业管理等方面的知识，在工作中出现统筹能力不强，税收筹划效果不佳的问题，

造成税务筹划风险。

最后，房地产开发企业税收筹划不到位。税收筹划工作与企业的投资、生产、

经营等工作有着密切的关系，涉及增值机、所得杭等税种。企业的生产经营情况

与投资项目不同，对税收筹划工作要求也不同，需要税务筹划人员从多个不同的

角度入手，以此保证筹划工作的科学性。在实际工作中，由于税收筹划工作不到

位，影响项目的成本管理与企业的税务管理，无法为税收筹划工作的实施与开展

提供基础保障，造成筹划风险。

四、“营改增”下房地产开发企业预防税收筹划风险

的对策

（一）提升企业的风险防范意识

房地产开发企业运行的过程中，为了提升税收筹划工作效果，提升风险应对

能力，需要转变传统的工作理念与税收管理理念，明确税收筹划工作的重要性，

结合“营改增”要求，创新税收筹划工作模式，为企业长远发展助力。税收筹划风

险意识的建立，是防范税收筹划对企业影响的前提，也是提升企业税务风险控制

与防范能力的关键。实际工作中，可以从以下方面入手，提升企业的税收筹划风

险防范意识。

第一，提升房地产开发企业管理者的风险方法意识，使其意识到税收筹划风

险管理工作的重要性，并将此体现在实际工作中，提升企业风险防范能力，减少

因为税收筹划对企业经营管理的影响。管理者的思想观念直接影响企业税务管理

与经营管理，是推动企业更好运行的关键。实际工作中，可以组织企业管理人员

参与税收筹划学习活动，将税收筹划中存在的风险现在领导人员的学习活动中，

使其意混到这一风险本企业运行的影响，为企业基层员工工作树立良好的榜样，

提升风险防范与管理效果。

第二，对参与税收筹划的工作人员进行思想政治教育，提升其风险防范意识,

使其树立正确的风险防范意识，并根据相关的要求与制度进行实践操作，以此规

避税收筹划带来的风险，提升企业的运行管理质量。税收筹划工作人员对税收筹

划工作会产生直接的影响，通过日常的管理，可以有效地避免这一问题，对企业

的运行发展具有促进作用。

第三，制定风险防范制度，将此作为提升工作人员风险意识与预防风险的媒

介，提升企业的财务管理工作效果。风险防范制度的建设与完善，规范税收筹划

流程与行为举止，可以优化此项工作实施效果，能够为企业税务管理工作的实施

提供基础保障。风险防范制度建设前，需要对税收筹划风险进行分析，了解税收

筹划风险的类型及影响，根据此制定相关的制度，对工作人员进行约束管理，为

税收筹划风险方法工作开展打下坚实的基础。

（二）加强税收政策学习

在营改增背景下，出台较多的税收政策与税法，是房地产开发企业税收筹划

工作实施的依据Q对于企业的运行来讲，税收政策的变化，会对企业的缴税、纳

税产生一定的影响，对税收筹划工作的开展带来一些风险。通过对国家税收政策

的分析，可以帮助相关人员更好地开展税收筹划工作，减少筹划风险的发生，对

企业管理工作实施与开展具有推动作用。实际工作中，可以从以下方面入手，掌

握我国税收政策。第一，增加与我国税务部门的交流，第一时间获取税收政策,

了解税收政策的核心，并在税收筹划工作中灵活运用。税务部门是出台税法玫策

的主要载体，通过对各项政策的实施，实现对各个行业的宏观调控。房地产开发

企业与税务部门的沟通，可以获取最新的税法政策或者制度，能够保证税务筹划

工作的先进性与有效性，无形中提升税务筹划工作效果。第二，组织专门的学习

活动，就国家的税法政策进行针对性的学习活动，在实践中提升从业人员对税法

政策的理解，根据此制定纳税方案，为企业可持续发展打下坚实的基础。通过针

对性的学习，可以保证税法政策的落实效果，避免在税务筹划过程中出现风险,

影响房地产企业税务管理工作。利用多种方式，提升企业对税收政策的理解，为

政策实施与应用做好铺垫，为房地产开发企业发展提供更多的动力与支持。

（三）提升税收筹划人员专业素质

房地产开发企业税收筹划工作中，需要构建一支专业的税收筹划人员队伍,

将此作为规避风险，提升企业运行管理水平的动力，提高企业的市场竞争力。针

对当期税收筹划工作人员工作中存在的问题，可以采取以下措施：第一，对从业

人员进行理论技能的培养，提升从业人员的专业素质与职业素养，使其在理论知

识学习的过程中形成负责人的工作态度。在理论培训的过程中，将营改增内容、

国家新出台的法律制度、税法政策等体现出来，充实筹划人员的知识结构，提升

其专业素养。第二，对税收筹划人员进行技能考核，提升其责任意识与认真工作

意识，使其在岗位工作中发现自身工作中存在的问题与不足，并在实践中灵活运

用，以此夯实工作效果，提升税务筹划能力。第三，对税收筹划人员进行思想政

治教育，提升其职业道德与思想品质。部分工作人员因为专业素质与职业道德的

因素造成税收筹划风险，影响税务管理工作的实施。通过思想政治教育工作的实

施，可以使工作人员对自身的岗位工作、职业发展形成正确的认知，并积极主动

利用专业知识进行筹划工作，为企业的可持续发展提供专业支撑。

（四）合理筹划增值税抵扣链条，降低税收负担

增值税是增加企业税收负担的重要因素在营改增背景下，为了降低税务压

力，解决税务风险，提升企业的税务管理工作效果，加强增值税抵扣链条的管理

与筹划工作，借此减轻税务带来的压力。房地产开发企业确定商品房的销售价格

后，那么相应的销项税也就确定下来。由于销项税的筹划空间有限，因此可以将

税务筹划的工作重点放在进项税中。在进项税筹划工作职能，可以利用房地产开

发企业的上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式、进项税的认证时间进行

税务筹划工作。基于营改增的要求，立足房地产开发企业的特点，在增值税