不动产登记业务规范与工作操作规程

不动产登记业务规范与工作操作规程工作人员接待申请人时，应当主动询问登记需求，逐一对申请主体身份进行核验，自然人申请的，核对居民身份证原件，完成人脸比对确认身份一致性，委托办理的，除核验代理人身份外，还需核对授权委托书真实性，涉及处分不动产的委托，要求委托书经公证机构公证，或由两名工作人员现场见证申请人签字留存记录；法人或其他组织申请的，核验营业执照或统一社会信用代码证书原件、法定代表人身份证明原件，留存加盖申请人公章的复印件，所有复印件均要求申请人标注“与原件一致”字样并签署姓名及日期。完成身份核验后，对申请材料进行初步核查，首先确认申请登记事项属于本登记机构管辖范围，不动产坐落、界址、面积描述清晰，权属不存在未化解的争议，申请材料齐全且符合法定形式，申请材料不齐全或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需要补正的全部内容，不得分次、分点告知，申请材料存在可以当场更正的错误，允许申请人当场更正，申请人当场补正符合要求的，即时予以受理。受理环节应当就登记相关事项对申请人进行询问，内容包括申请登记事项是否为申请人真实意思表示、申请人是否存在隐瞒真实情况或不实承诺、共有不动产处分是否取得全体共有人同意、不动产是否存在查封、预告等限制登记情形，询问内容形成书面询问记录，由申请人签字确认后存入业务档案，受理完成后向申请人出具受理凭证，凭证标注受理日期、业务编号、领证时限、应缴费用金额及缴费渠道。受理完成后转入审核环节，审核分为初审与终审两个步骤，初审由初审人员对申请材料的一致性、合法性进行全面审核，重点核对权属来源材料是否合法有效、登记原因文件与申请登记事项是否一致、申请主体与权属来源材料载明的主体是否一致、不动产坐落、面积、用途与审核后的权籍调查成果是否一致、不动产是否存在查封登记、异议登记等限制办理的情形、预告登记是否按规定办理、抵押登记的主债权合同是否合法有效、最高额抵押的债权确定期间、最高债权额约定是否明确，初审应当在规定时限内完成，初审通过的签署同意意见后提交终审，初审不通过的，明确标注不予通过的具体理由退回受理环节，由受理人员告知申请人，申请材料存疑需要现场核实的，由两名以上工作人员开展外查核实，核实结果形成书面记录，由核实人员签字后存入档案。终审人员对初审意见及全部申请材料进行复核，重点审核登记事项的合法性、权属界定是否清晰、是否遗漏限制登记情形、初审意见是否存在错误，终审通过的，签署同意登记意见，终审不通过的，作出不予登记的书面决定，明确告知申请人不予登记的理由，同时告知申请人享有依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利。登记事项经终审同意后进入登簿环节，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登簿由专门授权的登簿人员操作，登簿前核对终审意见，确认符合登记要求后，将登记事项准确、完整记载至电子不动产登记簿，电子登记簿设置分级加密权限，仅授权人员可按权限操作，登记事项记载完成后，任何单位和个人不得擅自修改，确因登记错误需要更正的，严格按照更正登记程序办理，不得私自篡改登记簿内容。登簿完成后，按照统一制式打印不动产权属证书或不动产登记证明，证书及证明加盖不动产登记机构登记专用章，标注税费缴纳信息，共有不动产登记向每位共有人核发一本不动产权属证书，证书中注明共有性质及共有份额。发证环节核对申请人或代理人身份，收回受理凭证，确认申请人已按规定缴纳登记费、工本费后发放证书，由申请人签字确认领取，申请人选择邮寄送达的，做好邮寄信息登记，留存快递单号存档。针对不同类型登记业务，执行差异化审核规范，办理国有建设用地使用权首次登记，要求申请人提交土地权属来源材料、权籍调查表、宗地图、土地出让价款或划拨价款缴纳凭证、税费缴纳凭证，审核时重点核对土地使用条件是否符合出让合同或划拨决定书要求、权属是否清晰无争议、权籍调查成果是否经过审核确认，符合要求的予以登簿。办理国有建设用地上房屋所有权首次登记，要求申请人提交建设用地使用权证明、建设工程规划符合性证明、房屋竣工验收合格证明、不动产权籍调查报告、房屋平面图、税费缴纳凭证，审核重点核对房屋建设是否符合规划要求、竣工验收是否合格、开发企业是否缴清土地出让价款及相关税费、不动产是否存在查封限制，登记时将房屋所有权与对应建设用地使用权一并登记。办理转移登记，以买卖转移为例，要求申请人提交原不动产权属证书、网签买卖合同、契税完税凭证，涉及划拨土地使用权转让的，要求提交批准转让文件、土地出让金补缴凭证，审核重点核对出让人是否为不动产登记簿记载的权利人、处分共有不动产是否取得全体共有人同意、不动产是否存在查封未解除情形、抵押不动产转让是否已经抵押权人同意、相关税费是否足额缴纳，符合要求的予以登簿，将权属转移登记至受让人名下。办理抵押登记，一般抵押要求提交不动产权属证书、主债权合同、抵押合同，最高额抵押要求明确约定最高债权额与债权确定期间，在建工程抵押要求额外提交完整建设审批手续，审核重点核对抵押人是否为登记簿记载的权利人、抵押物范围是否明确、主债权是否合法有效，符合要求的将抵押权记载入登记簿，向抵押权人核发登记证明。办理更正登记，权利人申请更正的，要求提交证明登记簿记载错误的材料，利害关系人申请更正的，要求提交登记错误的证明材料以及权利人同意更正的证明材料，申请人持有人民法院、仲裁机构生效法律文书证明登记错误的，可直接依据生效文书办理更正，审核确认登记确有错误的，予以更正登簿。办理异议登记，申请人提交利害关系证明、登记簿记载错误证明后，符合条件的当场完成登簿，同时口头告知申请人需在十五日内提起诉讼，逾期不起诉的异议登记自动失效。办理查封登记，接收人民法院送达的协助执行通知书、查封裁定书后，核对执行人员工作证件，确认裁定指向的不动产登记在被执行人名下，符合要求的直接办理登簿，无需征求被执行人意见，也无需进行实质审查，发现不动产未登记在被执行人名下的，及时与法院执行人员沟通，做好沟通记录存档，预查封按照查封登记程序办理，查封期限届满人民法院未办理续封手续的，查封登记自动失效。办理注销登记，抵押权注销要求提交原不动产登记证明、抵押权消灭的证明材料，不动产灭失注销要求提交不动产灭失证明、原不动产权属证书，审核确认权利消灭事实成立的，办理注销登簿，收回原不动产权属证书或登记证明。日常工作中，工作人员严格遵守工作规范，不得擅自泄露不动产登记信息，除法定查询情形外，不得向任何单位或个人提供权利人隐私信息，不得擅自修改登记内容，不得对符合受理条件的申请拖延推诿，不得对不符合条件的申请违规办理，严格执行时限要求，一般登记业务五个工作日内办结，抵押登记三个工作日内办结，查封、解封、异议登记当场办结。所有完成的登记业务，申请材料及时整理归档，纸质档案按照业务编号分类存入专用档案库房，落实防火、防潮、防虫、防盗防护措施，电子档案同步归档，定期进行多介质备份，防止数据丢失，档案查询严格按照规定履行审批手续，不得违规提供档案利用。需要开展权籍调查的登记业务，先由具备资质的调查机构完成界址测量、面积测算，绘制宗地图、房屋平面图，成果经审核确认权属清楚、面积准确后，再进入登记受理环节，权籍调查成果需由调查机构、相关权利人签字盖章确认，方可作为登记依据。共同申请的登记事项，要求全