案例分析例题

案例分析例题

一、欣欣花园小区是一个全部一户90・110平方米建筑面积的中档楼盘，

前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商

的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，

其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物

业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。

试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。

参考答案：

业主的理由不能成立。

因为：

(1)像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的

业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。

(2)少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大

会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。

(3)少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。

因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的

业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。

第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供

安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠

费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。

(4)少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不

能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。假设物业公司的服

务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业

主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。

一、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符

合安全等要求，予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物

.业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业

使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处

理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负〃的保证书后，

向王某收取2000元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析工

参考答案：

按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定，物业管理

企业应对业主装饰装修活动进行管理。本案业主王某应按法规、规章的规定进

行装修，物业公司王某装修时应将考前须知与禁止行为告诉他，王某应当遵守。

王某必须提交供暖管理单位的批准文件，方可改动供暖管道位置。

王某不能提交供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进行，

向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。

物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司

可以催促或告政府部门行政不作为。

物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的

做法是错误的。

三、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔

伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能

在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所

致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。试分析(1)物

业公司应不应该负担付这笔医药费？(2)物业公司如何才能防范此类风险?

参考答案：

(1)物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。

①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司

未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈

以赔偿。

②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给

予王大妈部分赔偿。

③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自

己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司那么不用作出赔偿。

(2)物业公司要避免此类风险

①一要认真对照服务合同，严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范;

②二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。

案例分析题

6、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司

接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对

房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负贡维修并给予一定的经济赔偿。

请分析：

(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿？

(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值博值，物业管理公司应从哪

些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？

6、答案要点:

(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。

①屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由

于在遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。

②如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，

所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业

主联系建设单位及时解决问题。

③如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公

司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。

(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：

①配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损

耗。

②定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。

③建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。

④制定技术管理制度，确定责任人。

⑤监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。

⑥监督施工过程中安全生产制度的执行情况。

润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，两名业主

到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒

绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司

的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物

品。

请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当？为什么？

(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题？

答案要点：

(1)物业管理公司的做法是不妥当的。

①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个

不同的法律关系，两者之间没有联系。

②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错

误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间

的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是

有责任的。

(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：

①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，

物业公司应该按照约定向业主出售燃气。

②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，

那么必