如何终止原物业服务合同

PAGE如何终止原物业服务合同一、引言物业服务合同的终止是一个涉及多方面法律规定和实际操作的重要法律行为。在实践中，当业主或相关主体决定终止原物业服务合同时，需要遵循严格的法律程序和满足一定的法律条件，以确保各方的合法权益得到保障，避免引发不必要的法律纠纷。本文将依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，结合二十年执业经验，详细阐述如何合法、有效地终止原物业服务合同。二、终止物业服务合同的法定情形（一）合同期限届满根据《中华人民共和国民法典》第557条第1项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。物业服务合同通常会约定一定的期限，如果合同约定的服务期限届满，且双方没有续签合同的意向，那么原物业服务合同自然终止。例如，双方签订的物业服务合同约定服务期限为三年，三年期满后，若双方未就续签事宜达成一致，合同即告终止。（二）双方协商一致解除合同是双方当事人意思表示一致的产物，经双方协商一致，可以解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第562条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。在物业服务合同履行过程中，业主大会或业主委员会与物业服务企业经过充分沟通和协商，就解除合同的相关事宜达成一致意见，如物业服务企业同意提前退出，业主方同意支付相应的费用等，那么双方可以签订解除协议，终止原物业服务合同。（三）一方严重违约导致合同目的无法实现如果物业服务企业存在严重违约行为，致使业主签订物业服务合同的目的无法实现，业主有权解除合同。例如，物业服务企业长期不履行合同约定的主要义务，如对小区公共区域的环境卫生、安全保卫等服务严重缺失，导致小区环境恶劣、治安混乱，严重影响业主的正常生活，业主可以依据《中华人民共和国民法典》第563条第1款第4项规定，以物业服务企业的违约行为致使不能实现合同目的为由，向法院提起诉讼，请求解除物业服务合同。反之，如果业主存在严重拖欠物业费等违约行为，且经物业服务企业多次催告仍不履行，物业服务企业也可以依据相关法律规定，要求解除合同。（四）不可抗力等特殊原因因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。例如，小区遭受重大自然灾害，如地震、洪水等，导致物业服务企业无法正常提供服务，且在合理期限内无法恢复服务，此时双方可以根据《中华人民共和国民法典》第563条第1款第1项规定，解除物业服务合同。三、终止物业服务合同的程序（一）通知对方无论基于何种原因终止物业服务合同，一方都应当及时通知对方。通知应当采用书面形式，明确告知对方终止合同的原因、时间等关键信息。通知的送达方式可以选择直接送达、邮寄送达、留置送达等合法有效的方式，并保留相关送达凭证。例如，业主大会决定终止物业服务合同，应当以书面形式通知物业服务企业，写明终止合同的具体日期，并通过邮寄或直接送达的方式将通知送达物业服务企业，同时保留邮寄凭证或送达回执。（二）协商善后事宜通知对方后，双方应当就合同终止后的善后事宜进行协商。这包括但不限于物业服务费用的结算、物业资料的交接、设施设备的维护与管理等。在协商过程中，双方应当秉持诚实信用原则，根据合同约定和实际情况，妥善处理各项事宜。例如，对于物业服务费用的结算，应当按照合同约定的计费方式和实际服务期限进行核算；对于物业资料的交接，物业服务企业应当按照相关规定，将小区的规划图纸、业主档案、设施设备维护记录等资料完整移交给业主或业主委员会指定的人员。（三）签订终止协议经协商一致后，双方应当签订终止协议。终止协议应当明确双方的权利义务，包括合同终止的日期、善后事宜的处理方式、违约责任等内容。终止协议应当符合法律规定，结构严密，用词精准。例如，终止协议中应当明确约定：“自本协议签订之日起，原物业服务合同终止；物业服务企业应当在[X]日内完成物业资料的交接，并协助业主或业主委员会做好相关设施设备的交接工作；业主应当在合同终止后[X]日内支付截至合同终止日的物业服务费用；如一方违反本协议约定，应当承担因此给对方造成的全部损失，并按照合同未履行部分金额的[X%]向对方支付违约金。”（四）备案或公告（如有需要）在一些情况下，如涉及小区全体业主利益的物业服务合同终止，可能需要进行备案或公告。例如，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的终止协议，应当向当地房地产管理部门或相关主管部门备案，以确保终止行为的合法性和公开性。同时，也可以在小区内显著位置进行公告，告知全体业主合同终止的相关事宜，保障业主的知情权。四、终止物业服务合同后的交接事项（一）物业资料交接物业服务企业应当按照相关规定和合同约定，将物业资料移交给业主或业主委员会。物业资料包括但不限于小区规划图纸、房屋及设施设备档案、业主信息档案、物业服务记录等。这些资料对于小区的后续管理和维护具有重要意义，物业服务企业应当确保资料的完整性和准确性，并在规定的时间内完成交接。例如，根据相关物业管理规定，物业服务企业应当在合同终止后15日内，将上述物业资料移交给业主委员会指定的人员，并办理交接手续，交接手续应当包括资料清单的签字确认等环节。（二）设施设备交接物业服务企业应当对小区内的设施设备进行检查和维护，并将设施设备的运行状况、维护记录等信息告知业主或业主委员会。在合同终止时，应当按照合同约定或相关规定，将设施设备移交给业主或业主委员会指定的人员。例如，对于小区内的电梯、消防设备等重要设施设备，物业服务企业应当提供最近一次的检测报告，并在合同终止后协助业主或业主委员会办理设施设备的交接手续，确保设施设备的正常运行和后续维护责任的明确。（三）财务交接物业服务合同终止后，双方应当进行财务交接。物业服务企业应当向业主或业主委员会提供截至合同终止日的财务报表，包括物业服务费用的收支情况、公共收益的管理情况等。双方应当对财务账目进行核对，如有争议，应当通过协商或审计等方式解决。例如，业主委员会可以聘请专业的审计机构对物业服务企业的财务账目进行审计，以确保财务交接的准确性和公正性。五、违约责任（一）物业服务企业的违约责任如果物业服务企业违反合同约定提前终止合同，或者在合同终止后未按照约定完成物业资料、设施设备等交接工作，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。例如，物业服务企业未按照合同约定的时间完成物业资料交接，导致业主或业主委员会无法及时开展后续工作，物业服务企业应当承担因此给业主或业主委员会造成的损失，如因资料缺失导致的工作延误费用等。同时，业主或业主委员会还可以要求物业服务企业按照合同约定支付违约金。（二）业主或业主委员会的违约责任如果业主或业主委员会违反合同约定提前终止合同，或者未按照约定支付物业服务费用等，也应当承担违约责任。例如，业主委员会未经法定程序擅自决定终止物业服务合同，给物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。又如，业主长期拖欠物业服务费用，在合同终止后仍未支付的，物业服务企业可以依据合同约定和相关法律规定，要求业主支付拖欠的费用及相应的违约金，并承担因此给物业服务企业造成的其他损失。六、争议解决在终止物业服务合同过程中，如双方发生争议，应当首先尝试通过协商解决。协商不成的，可以根据合同约定选择仲裁或诉讼方式解决。如果合同约定了仲裁条款，双方应当按照仲裁程序进行仲裁。仲裁裁决具有终局性，对双方具有约束力。如果合同未约定仲裁条款，双方可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，双方应当提供充分证据，证明自己的主张和诉求。例如，物业服务企业主张业主拖欠物业费，应当提供物业服务合同、收费记录、催款通知等证据；业主主张物业服务企业服务质量不达标，应当提供相关照片、视频、证人证言等证据。七、结论终止原物业服务合同是一个复杂的法律过程，需要各方严格遵循法律规定，按照法定程序进行操作。无论是合同期限届满、双方协商一致解除，还是因一方严重违约等原因导致合同终