如何终止前期物业合同

PAGE如何终止前期物业合同一、引言前期物业服务合同在小区物业管理服务中起着重要作用，但在某些情况下会出现需要终止的情形。作为拥有二十年执业经验的资深民商事律师，精通相关法律法规及商事交易惯例，在此为您详细阐述如何合法、合规地终止前期物业合同。二、前期物业服务合同概述前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业签订的物业服务合同。它具有一定的特殊性，在小区开发建设阶段为业主提供临时性的物业服务，待业主大会成立后可重新选聘物业服务企业。三、终止前期物业合同的法定情形（一）合同约定的终止条件成就如果前期物业服务合同中明确约定了终止合同的条件，当这些条件满足时，合同可以依法终止。例如，合同约定物业服务企业未能达到一定的服务质量标准，经多次整改仍未改善，业主委员会有权解除合同。此时，一旦物业服务企业确实未达到约定标准且整改无效，业主委员会即可依据合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国民法典》第562条【合同约定解除】规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。（二）物业服务企业严重违约物业服务企业违反合同约定，严重影响小区正常生活秩序，构成根本违约的，业主有权要求终止合同。比如，物业服务企业长期不履行安保职责，导致小区内多次发生盗窃事件；或者长期不维修公共设施设备，严重影响业主生活。在这种情况下，业主可以根据《民法典》第577条【违约责任】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业的严重违约行为致使业主无法实现合同目的，业主可以依法解除合同。（三）业主大会依法选聘新的物业服务企业当业主大会依法成立并通过合法程序选聘了新的物业服务企业后，前期物业服务合同自然终止。业主大会是业主行使共同管理权的重要组织形式，其作出的选聘新物业服务企业的决定具有法律效力。根据相关法律法规，业主大会在满足一定的条件下，有权自主决定小区的物业服务企业选聘事宜。一旦新的物业服务企业确定，前期物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同即失去继续履行的基础。四、终止前期物业合同的程序（一）通知程序无论是基于何种原因终止前期物业合同，都应当履行通知程序。通知应当以书面形式进行，明确告知对方合同终止的原因、时间等重要事项。通知的送达方式可以选择直接送达、邮寄送达等。例如，业主委员会决定终止前期物业合同，应当向物业服务企业发出书面通知，详细说明终止合同的理由是物业服务企业未能达到合同约定的服务标准，且经过多次沟通仍未改善，同时明确告知合同将于[具体日期]终止。根据《民法典》第565条【合同解除程序】规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。（二）协商程序在通知对方后，双方应当进行协商。协商的内容包括物业服务的交接、费用结算、资料移交等事项。例如，物业服务企业应当配合业主委员会或新的物业服务企业进行小区公共区域的交接，包括共用设施设备的清点、维护记录的移交等。同时，双方要就物业服务期间的费用进行结算，明确各自的权利义务。在协商过程中，双方应当遵循诚实信用原则，积极沟通，妥善解决相关问题。如果双方能够就终止合同的后续事宜达成一致意见，可以签订书面协议，明确双方的权利义务，避免后续产生纠纷。（三）交接程序1.资料交接物业服务企业应当向业主委员会或新的物业服务企业移交相关资料，包括小区规划图纸、业主档案、设施设备维护记录、物业服务合同等。这些资料对于新的物业服务企业了解小区情况、开展服务工作至关重要。例如，设施设备维护记录可以帮助新的物业服务企业掌握小区内各类设施设备的运行状况和维修历史，以便及时进行维护和保养。2.物业共用部位及设施设备交接物业服务企业应当将物业共用部位及设施设备完好地移交给业主委员会或新的物业服务企业。这包括小区内的建筑物、构筑物及其附属设施，如电梯、消防设施、给排水系统等。交接时应当进行现场查验，确保设施设备能够正常运行。对于存在问题的设施设备，物业服务企业应当负责维修或承担相应的维修费用，以保证交接后的正常使用。3.财务交接双方应当对物业服务期间的财务收支情况进行结算。物业服务企业应当向业主委员会提供详细的财务报表，包括物业费收入、支出明细等。业主委员会有权对财务情况进行审核，确保费用的收支合理、合规。对于结余的物业费，应当按照合同约定或相关规定进行处理，如退还业主或用于小区公共设施设备的维护等。五、终止前期物业合同可能涉及的纠纷及处理（一）物业服务企业拒绝交接如果物业服务企业拒绝按照规定进行交接，业主委员会可以通过法律途径解决。业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求物业服务企业履行交接义务，并承担因拒绝交接给业主造成的损失。根据《民法典》第577条规定，物业服务企业拒绝交接的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。法院可以根据具体情况，判决物业服务企业限期完成交接，并赔偿业主因此遭受的经济损失。（二）费用结算纠纷在费用结算过程中，双方可能会就物业费的收取标准、使用情况等产生纠纷。例如，物业服务企业认为业主拖欠物业费，而业主认为物业服务企业服务质量不达标，不应全额支付物业费。对于此类纠纷，双方可以首先尝试协商解决。如果协商不成，可以通过第三方审计机构对物业服务期间的费用进行审计，以确定合理的费用金额。也可以向人民法院提起诉讼，由法院根据相关证据和法律法规进行判决。（三）资料丢失或损坏纠纷如果在交接过程中，发现物业服务企业移交的资料存在丢失或损坏的情况，业主委员会有权要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。物业服务企业应当妥善保管相关资料，因其保管不善导致资料丢失或损坏，应当根据损失的大小进行赔偿。业主委员会可以根据《民法典》第584条【损害赔偿范围】规定，要求物业服务企业赔偿因资料丢失或损坏给业主造成的直接损失和间接损失。六、结论终止前期物业合同需要遵循法定程序和相关法律法规的规定。无论是业主、业主委员会还是物业服务企业，都应当在法律框架内行使权利、履行义务。通过合法、合规的方式终止前期物业合同，能够保障小区物