2026年物业管理师考试题库及答案

2026年物业管理师考试题库及答案一、单项选择题1.根据《民法典》关于建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列选项中，属于业主共有部分的是（）。A.建筑区划内的城镇公共道路B.建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库D.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分答案：B解析：根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。A项属于城镇公共道路，C项中规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，D项属于专有部分的组成部分。因此，B项正确。2.某物业服务企业承接一个新建住宅项目，拟与建设单位签订前期物业服务合同。根据《物业管理条例》，该前期物业服务合同可以约定的最长期限是（）。A.2年B.3年C.5年D.至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止答案：D解析：《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期物业服务合同的有效期并非固定年限，而是以业主大会选聘新的物业服务企业并签订合同为终止条件，故D项最准确。3.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.三分之一；三分之一B.二分之一；二分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：C解析：根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这是参与表决的最低门槛，并非通过决议的门槛。4.物业服务企业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，其所得收益在扣除合理成本之后，应当主要用于（）。A.补充物业服务企业的经营利润B.补充专项维修资金C.支付物业服务企业员工的奖金D.按照业主大会的决定使用答案：D解析：根据《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，首要原则是按照业主大会的决定使用，补充专项维修资金是主要用途之一，但最终决定权在业主大会，故D项最全面准确。5.在物业管理风险防范中，针对公共设施设备运行风险，最核心的防范措施是（）。A.购买高额公众责任保险B.在显著位置张贴安全警示标识C.建立并严格执行设施设备的定期检查、保养和维修制度D.加强对业主使用行为的宣传教育答案：C解析：风险防范应注重事前预防。A、B、D项均为重要的辅助或补充措施，但最核心、最根本的是通过规范的制度确保设施设备本身处于良好的运行状态，从而从源头上降低故障和事故风险。因此C项是核心措施。6.某物业项目拟对电梯进行中大修，预计费用为50万元。根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用这笔维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之一；三分之一B.二分之一；二分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：C解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但注意，这是“参与表决”业主的双过半。而根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条及《民法典》精神，对于电梯等涉及重大维修的，通常需要达到较高的同意比例。实践中及多地规定，对于计划使用维修资金进行大修、更新改造的，适用“双三分之二”参与表决，且“参与表决双过半”通过的标准。题干问的是“应当经...同意”，结合维修资金使用的严格程序，C项“三分之二；三分之二”是参与表决的门槛，通过则需参与表决的双过半。但题目可能意在考察对重大维修事项表决门槛的认知，C项是常见且严格的表述。7.物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同（）制定基准价及其浮动幅度，并定期公布。A.房地产行政主管部门B.市场监督管理部门C.发展和改革部门D.住房和城乡建设部门答案：D解析：根据《物业服务收费管理办法》第六条，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。这里的“房地产行政主管部门”现通常为住房和城乡建设部门。8.在客户关系管理中，处理业主投诉的首要原则是（）。A.尽快追究责任B.迅速给予经济补偿C.真诚道歉并耐心倾听D.分清责任，据理力争答案：C解析：处理投诉的关键第一步是稳定投诉者情绪，建立沟通基础。真诚道歉（即使不是己方主要过错）和耐心倾听，表明重视态度，有助于获取完整信息，为后续解决问题创造条件。A、B、D项均非首要步骤，可能激化矛盾。9.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.开发建设单位D.业主委员会答案：B解析：根据《物业管理条例》第四十四条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。10.物业消防安全检查的重点部位不包括（）。A.地下停车场B.设备机房（如配电室、锅炉房）C.业主专有住宅内部D.公共疏散通道、安全出口答案：C解析：物业服务企业的消防安全检查主要针对其管理服务的公共区域和共用设施设备。业主专有住宅内部属于私人空间，未经允许不得擅自进入检查，除非有法律明确规定或紧急避险情况。因此，C项不属于物业消防安全检查的重点部位。二、多项选择题1.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.选举业主委员会成员，并享有被选举权E.监督物业服务企业履行物业服务合同答案：ABCDE解析：根据《物业管理条例》第六条，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。因此，所有选项均正确。2.物业服务企业的义务包括（）。A.按照物业服务合同约定，提供相应服务B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.定期公布物业服务费用收支情况D.协助做好物业管理区域内的安全防范工作E.对业主违反管理规约的行为进行罚款答案：ABCD解析：根据《物业管理条例》第三十五条至第四十七条，A、B、C、D项均为物业服务企业的法定义务或合同义务。E项错误，物业服务企业作为民事主体，没有行政处罚权，对于业主的违约或违规行为，应通过劝阻、制止、报告业主委员会或有关行政部门、提起诉讼等合法途径解决，无权直接罚款。3.下列费用中，不得计入物业服务成本或物业服务支出的是（）。A.物业管理区域秩序维护费用B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用E.物业服务企业为开发建设单位营销活动支付的费用答案：E解析：根据《物业服务收费管理办法》第十一条，实行物业服务费用包干制的，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。E项属于与物业管理服务无关的开发建设单位营销成本，不得计入物业服务成本。4.物业管理早期介入的阶段包括（）。A.立项决策阶段B.规划设计阶段C.建设施工阶段D.销售阶段E.竣工验收阶段答案：ABCDE解析：物业管理早期介入是指物业服务企业在物业的开发建设阶段即开始参与，从未来业主使用和物业管理的角度提出意见和建议。它贯穿于物业开发的全过程，包括立项、规划、设计、施工、销售和竣工验收等各个阶段，以便使建成的物业更好地满足业主的需求并便于后续管理。5.专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。A.方便快捷B.公开透明C.受益人和负担人相一致D.保证资金安全E.业主共同决策答案：BCDE解析：专项维修资金是房屋的“养老钱”，其使用管理必须严格规范。B项公开透明是保障业主知情权和监督权的要求；C项受益人和负担人相一致体现了公平原则；D项保证资金安全是根本要求；E项业主共同决策是《民法典》确立的使用原则。A项“方便快捷”不是首要原则，必须在确保规范、安全、公平的前提下提高效率。三、案例分析题案例一：某高层住宅小区于2018年建成交付，物业服务由开发商选聘的A公司提供前期物业服务。2025年，该小区依法成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业委会成立后，经业主大会会议决定，不再续聘A公司，并通过公开招标方式选聘了B物业服务企业。业委会向A公司发出《关于不再续聘及做好交接工作的通知》，要求其于60日后撤场并与B公司办理交接。A公司复函称，其与开发商签订的前期物业服务合同尚未到期（约定2026年底到期），且其服务期间投入了大量资金用于改善小区环境（如增建儿童游乐设施、改造部分绿化），业委会的决定损害了其合法权益，拒绝撤场。双方僵持不下，B公司无法进场，小区管理陷入混乱。问题：1.业主大会决定不再续聘A公司的行为是否合法有效？为什么？2.A公司以其投入资金改善小区为由拒绝撤场，是否有法律依据？其投入应如何主张权利？3.在此情况下，业主委员会可以采取哪些法律途径解决争议？答案与解析：1.合法有效。根据《物业管理条例》第二十六条及《民法典》相关规定，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，其期限虽然可以约定，但并非固定不变。当业主大会依法成立并选聘了新的物业服务企业，且业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即告终止。这是法律的强制性规定，旨在保障业主自治权利的实现。业主大会通过法定程序作出不续聘决定并选聘新企业，是行使业主共同管理权的体现，该决定合法有效，对A公司具有约束力。A公司与开发商合同中的期限条款，不能对抗法律赋予业主大会的选聘权。2.没有法律依据。A公司投入资金改善小区环境，应属于其基于前期物业服务合同为履行服务义务或提升服务品质所做的投入，属于企业经营行为的一部分。除非其与开发商或业主大会有特别约定，该投入不能成为其拒绝履行交接义务、继续占据物业管理权的理由。其投入的设施如果已形成附合，成为物业共用部分，则所有权归全体业主。A公司可以就其投入的合理成本及损失主张权利，但必须通过合法途径。3.业主委员会可以采取以下法律途径：协商：首先可与A公司进一步沟通，明确其法律义务，敦促其依法办理交接。行政投诉：向物业所在地的区、县房地产行政主管部门（住房和城乡建设部门）投诉，要求主管部门责令A公司限期退出、移交资料和设施。司法诉讼：如果A公司逾期仍不退出，业主委员会可以代表全体业主，向人民法院提起诉讼，请求判令A公司退出物业管理区域、移交物业服务用房和相关资料、设施，并赔偿因其拒不退出造成的损失。同时，在诉讼中，A公司可以就其投入改善的合理费用提出反诉或另行起诉主张，由法院根据事实和合同约定进行裁决。案例二：某写字楼物业服务企业C公司，在例行检查中发现租户D公司在装修时，擅自拆除了其办公单元与相邻单元之间的一道非承重隔墙，计划扩大办公空间。该隔墙在建筑平面图中标注为分隔墙体。C公司立即发出《装修违规整改通知单》，要求D公司停止施工、恢复原状。D公司回复称，该隔墙并非承重墙，拆除不影响建筑安全，且是其承租范围内的墙体，其有权处置，拒绝恢复。C公司遂采取停止供电措施，迫使D公司停工。双方矛盾激化。问题：1.D公司擅自拆除隔墙的行为是否违规？为什么？2.C公司采取停止供电的措施是否妥当？正确的处理流程应当是怎样的？3.对于此类装修违规行为，物业服务企业日常管理应重点做好哪些工作？答案与解析：1.违规。理由如下：首先，根据《住宅室内装饰装修管理办法》及相关规定，装修人（业主或使用人）在装修前应向物业服务企业申报登记，提交装修方案等资料。涉及变动建筑主体和承重结构的，需经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。虽然该隔墙可能为非承重墙，但其属于建筑本体的一部分，在建筑平面图中有明确标注，擅自拆除改变了房屋的原始设计结构和空间布局，属于“未经批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗”或“其他影响建筑结构和使用安全的行为”的范畴，是违规的。其次，根据物业服务合同和管理规约，业主或使用人通常承诺不擅自改变房屋结构。D公司作为租户，其装修行为需遵守规定并征得业主同意。2.不妥当。停止供电是影响用户基本办公条件的严厉措施，虽然可能快速制止违规行为，但容易引发激烈冲突，且若运用不当可能构成侵权。正确的处理流程应当是：即时制止与取证：发现违规立即现场制止，拍照、录像取证，发出书面《违规整改通知单》，明确违规事实、依据、整改要求和期限。报告与沟通：将情况报告业主（产权人），与D公司及其负责人进行严肃沟通，阐明违规性质和潜在风险（如可能影响建筑整体性、消防安全、相邻关系等）。上报行政部门：若D公司拒不整改，应及时将情况书面报告房地产行政主管部门、城市管理执法部门等，请求行政部门依法查处。采取合同约定措施：根据物业服务合同、装修管理协议或管理规约的约定，可以采取诸如收取违约金、要求提供担保等措施。诉讼途径：对于造成损害或严重影响安全的，可代表受影响的业主或协助业主提起诉讼，要求恢复原状、赔偿损失。采取停止供电等直接影响基本服务的措施应极为谨慎，通常需有明确合同授权且在多次警告无效、情况紧急（如严重安全威胁）时方可考虑，并应遵循必要程序。3.日常管理重点：完善制度：制定详细的装修管理规约、装修申请登记流程、注意事项和禁止行为清单。事前告知与审查：在业主/租户办理入住或装修手续时，明确告知装修管理规定，严格审查装修方案、施工单位资质，特别是涉及结构、水电、消防的改动。过程巡查：加强装修期间的日常巡查频次和力度，重点检查是否按申报方案施工、有无违规拆改、消防器材配备、施工安全、垃圾清运等。宣传教育：持续向业主和装修单位宣传装修安全知识和法律法规。建立联动机制：与业主、装修负责人保持畅通联系，建立与行政部门的快速报告通道。四、计算题1.某住宅小区总建筑面积为20万平方米，其中可收费面积为18万平方米（已扣除物业管理用房等）。物业服务企业与业主大会约定的包干制物业服务费标准为2.5元/平方米·月。已知该企业2025年度实际发生的物业服务支出如下：人员费用180万元；物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费60万元；绿化养护费25万元；清洁卫生费35万元；秩序维护费40万元；办公费用30万元；固定资产折旧20万元；社区文化活动费10万元；公众责任险5万元。请计算：(1)该企业2025年度物业服务费理论收入总额。(2)该企业2025年度物业服务支出总额。(3)该企业2025年度物业服务费的盈亏金额。答案与解析：(1)理论收入总额：月收入=可收费面积×月单价=180,000平方米×2.5元/平方米·月=450,000元/月年理论收入=月收入×12=450,000元/月×12月=5,400,000元(2)支出总额：