2026年常州物管员竞赛考试题及答案

2026年常州物管员竞赛考试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分）1.根据2025年修订的《常州市物业管理条例》，新建住宅项目交付前，建设单位应通过公开招标方式选聘前期物业服务企业的，投标人数量不得少于（）。A.2家B.3家C.4家D.5家答案：B2.某小区消防控制室值班人员发现火灾自动报警系统显示2号楼302室烟雾报警，正确的处置流程是（）。A.立即拨打119→通知巡逻岗现场确认→启动应急预案B.通知巡逻岗现场确认→启动应急预案→视情况拨打119C.启动应急预案→通知业主→拨打119D.直接通知业主自查→记录备案答案：B3.常州市某住宅项目物业服务合同约定物业费按建筑面积收取，业主王某房屋实测面积120㎡，但购房合同约定面积118㎡，物业公司应按（）收取费用。A.购房合同面积B.实测面积C.业主主张面积D.双方协商面积答案：B（依据《常州市物业服务收费管理实施细则》第15条：以不动产登记面积为准，未登记的以实测面积为准）4.电梯困人事件中，物业管理人员到达现场后首先应（）。A.安抚轿厢内人员情绪B.联系电梯维保单位C.手动盘车救援D.检查电梯电源答案：A5.业主因房屋质量问题拒交物业费，物业公司正确的处理方式是（）。A.直接停水停电催缴B.向法院提起诉讼C.上门辱骂施压D.暂停公共服务答案：B（《民法典》第944条：业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒缴物业费，房屋质量问题应向开发商主张）6.常州市推行的“红色物业”模式中，社区“三方联动”机制的主体是（）。A.社区党组织、业委会、物业公司B.社区居委会、派出所、物业公司C.业委会、业主代表、物业公司D.社区党组织、业主代表、开发商答案：A7.某小区公共区域路灯损坏，维修费用应优先从（）列支。A.业主个人物业费B.公共收益C.住宅专项维修资金D.开发商质保金答案：B（《常州市住宅专项维修资金管理办法》第12条：公共区域日常维修优先使用公共收益）8.业主装修时擅自拆除承重墙，物业公司发现后应（）。A.直接恢复原状B.立即报警C.制止并报告住建部门D.要求业主缴纳保证金答案：C（《建设工程质量管理条例》第69条：物业应制止并报告相关行政主管部门）9.物业服务企业应在每年（）前，在物业管理区域内显著位置公示上一年度公共收益收支情况。A.3月31日B.6月30日C.9月30日D.12月31日答案：A（《常州市物业管理条例》第43条）10.某小区业委会任期届满前（），应在社区指导下组织换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C（《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第38条）11.台风预警期间，物业公司未对小区内树木加固，导致树木倒伏砸坏业主车辆，责任应由（）承担。A.业主自行B.保险公司C.物业公司D.市政部门答案：C（《民法典》第1257条：因管理人未尽到管理职责造成他人损害的，管理人应承担侵权责任）12.业主大会决定解聘物业公司，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主C.专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数业主D.全体业主答案：C（《民法典》第278条：解聘物业服务企业需双过半业主同意）13.常州市住宅电梯维保单位应每（）对电梯进行一次全面检查。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：A（《常州市电梯安全管理办法》第18条：半月维保制度）14.业主将住宅改为经营性用房，需经（）书面同意。A.相邻业主B.业委会C.物业公司D.社区居委会答案：A（《民法典》第279条：需有利害关系的业主一致同意）15.某小区公共区域广告位出租，收益应（）。A.归物业公司所有B.归业委会所有C.归全体业主所有D.归社区所有答案：C（《民法典》第282条：公共区域收益属业主共有）16.物业承接查验时，建设单位应提供的技术资料不包括（）。A.竣工总平面图B.消防验收合格证明C.业主入住信息D.设施设备安装图纸答案：C17.业主拒交物业费超过（），物业公司可按合同约定收取违约金。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C（需根据具体合同约定，但常州市普遍以3个月为催告期）18.小区内宠物犬未牵绳咬伤儿童，责任主体是（）。A.物业公司B.儿童监护人C.犬只饲养人D.社区居委会答案：C（《民法典》第1246条：未对动物采取安全措施造成他人损害的，饲养人承担责任）19.物业服务合同终止后，原物业公司应在（）内移交相关资料和设施。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：B（《常州市物业管理条例》第50条）20.老旧小区改造后，物业公司收取的停车服务费中，（）应纳入公共收益。A.30%B.50%C.70%D.全部答案：B（常州市《关于推进老旧小区长效管理的实施意见》明确：停车服务费50%归公共收益）二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分，少选得1分，错选不得分）1.物业服务企业的义务包括（）。A.维护物业管理区域内的环境卫生B.对业主违规装修进行制止C.定期公示公共收益收支D.保障业主的人身和财产安全答案：ABC（D项“保障”表述不准确，应为“协助做好安全防范”）2.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.制定管理规约B.选聘和解聘物业公司C.使用住宅专项维修资金D.决定小区绿化改造方案答案：ABCD（《民法典》第278条）3.常州物业项目实行“双随机一公开”监管，检查内容包括（）。A.物业服务合同履行情况B.公共收益管理C.消防设施维护D.业主满意度答案：ABC4.电梯使用单位（物业公司）的安全管理职责包括（）。A.制定电梯事故应急救援预案B.监督维保单位作业C.对电梯使用人进行安全宣传D.承担电梯全部维修费用答案：ABC（D项维修费用按资金来源区分）5.业主大会召开的条件包括（）。A.专有部分占建筑物总面积20%以上业主提议B.业委会认为必要C.社区居委会提议D.物业公司提议答案：AB（《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第22条）6.公共收益可用于（）。A.补充住宅专项维修资金B.小区公共设施改造C.业委会工作经费D.物业公司服务成本答案：ABC（D项公共收益不得用于物业公司成本）7.物业服务企业在疫情防控中的职责包括（）。A.配合社区做好人员登记B.对公共区域消毒C.限制业主出入小区D.宣传防疫政策答案：ABD（C项“限制出入”无法律依据）8.下列行为属于物业禁止行为的有（）。A.将物业管理区域内的全部服务转委托B.挪用公共收益C.泄露业主个人信息D.对业主进行恐吓威胁答案：ABCD9.常州推行的“智慧物业”平台应具备的功能有（）。A.物业费用在线缴纳B.设施设备远程监控C.业主意见实时反馈D.电梯故障自动报警答案：ABCD10.业主委员会委员资格终止的情形包括（）。A.丧失民事行为能力B.拖欠物业费累计6个月以上C.擅自利用公共区域谋利D.因犯罪被刑事处罚答案：ABCD（《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第45条）三、判断题（共10题，每题1分，共10分）1.业主未入住的房屋，可免交全部物业费。（）答案：×（《常州市物业服务收费管理实施细则》第16条：未入住可按70%缴纳）2.物业公司可以将电梯维保业务分包给无资质的单位。（）答案：×（需具备电梯维修资质）3.业主大会会议可以采用书面征求意见或电子投票方式召开。（）答案：√（《民法典》第278条）4.小区内公共区域的停车位，物业公司可自行决定出租给非业主使用。（）答案：×（需优先满足业主需求）5.物业管理人员在巡逻时发现业主违规饲养大型犬，应立即没收犬只。（）答案：×（应制止并报告公安部门）6.住宅专项维修资金的使用需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主同意。（）答案：√（《民法典》第278条）7.物业公司可以以业主未交物业费为由，拒绝提供门禁卡。（）答案：×（门禁卡属公共设施使用权限，不得以此限制业主）8.业主委员会任期内，委员人数不足总数1/2时，应及时组织补选。（）答案：√（《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第42条）9.台风期间，物业公司对地下车库入口进行沙袋封堵属于紧急避险行为。（）答案：√10.业主在公共区域堆放杂物，物业公司可直接清理。（）答案：×（需先通知业主限期清理，逾期未清理方可处理）四、案例分析题（共3题，每题10分，共30分）案例一2026年3月，常州市天宁区某小区3号楼电梯频繁故障，业主多次向物业公司反映未果。4月15日，业主张某乘电梯时因电梯突然下坠受伤，花费医疗费8000元。经查，物业公司未按规定对电梯进行半月维保，且维保记录造假。问题：1.张某的损失应由谁承担？依据是什么？2.物业公司存在哪些违规行为？应承担哪些责任？答案：1.张某的损失由物业公司承担。依据《民法典》第1202条、1253条，物业公司作为电梯使用管理人，未尽到安全管理义务（未按规定维保、记录造假），导致电梯故障伤人，应承担侵权责任。2.违规行为：①未履行电梯半月维保义务；②维保记录造假；③未及时处理业主电梯故障投诉。应承担责任：①赔偿张某医疗费、误工费等损失；②由特种设备安全监管部门依据《特种设备安全法》第83条处罚（责令限期改正，处1-10万元罚款）；③业主可依据物业服务合同要求物业公司承担违约责任。案例二新北区某小区业委会于2025年12月与A物业公司签订为期3年的服务合同。2026年5月，部分业主以“服务质量不达标”为由，联合50户业主（占总户数25%、建筑面积28%）要求召开业主大会解聘A公司。业委会以“未达到法定比例”为由拒绝召开，业主遂自行组织召开业主大会，投票通过解聘决议，并要求A公司撤离。问题：1.业主自行召开业主大会是否合法？为什么？2.若解聘决议通过，A公司拒绝撤离，应如何处理？答案：1.不合法。依据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第23条，业主提议召开业主大会需满足“专有部分占建筑物总面积20%以上且人数20%以上业主”，本案中业主占比（25%户数、28%面积）符合提议条件，但自行召开业主大会程序不合法。业主大会应由业委会组织召开，业委会拒绝的，业主可向社区居委会申请，由社区指导召开。2.A公司拒绝撤离的，业主委员会可向街道办事处（乡镇政府）报告，由其责令限期撤离；逾期不撤离的，由住建部门依据《常州市物业管理条例》第51条处罚（处5-20万元罚款）；业主委员会可向法院提起诉讼，要求A公司移交资料并赔偿损失。案例三钟楼区某老旧小区2025年完成改造后，物业公司开始收取停车服务费（每月80元）。部分业主认为“小区土地属业主共有，停车不应收费”，拒绝缴费并占用消防通道停车。物业公司在未通知的情况下，对拒缴业主车辆上锁，引发冲突。问题：1.物业公司收取停车服务费是否合法？为什么？2.物业公司上锁行为是否合法？应如何正确处理？答案：1.合法。依据《常州市物业管理条例》第44条，利用公共区域停车的，可收取停车服务费，主要用于停车管理成本和公共收益（50%纳入公共收益）。收费需经业主大会同意并公示标准。2.不合法。物业公司无权擅自对业主车辆上锁，属于侵犯业主财产权的行为。正确处理方式：①对占用消防通道的行为，应立即制止并报告消防部门；②对拒缴停车费的业主，应书面催告（限期15日缴纳），逾期未缴的，可依据服务合同向法院起诉；③通过业主委员会协调，引导业主参与公共事务决策，明确停车管理规则。五、论述题（共2题，每题10分，共20分）1.结合常州实际，论述如何通过“智慧物业”建设提升物业管理服务水平。答案要点：①搭建“龙城智管”平台，整合物业、社区、公安等多部门数据，实现信息共享（如人口、房屋、设施设备信息）；②部署智能设备：电梯加装物联网传感器（实时监控运行状态、自动报警）、消防设施安装智能监测系统（水压、烟感实时上传）、门禁系统对接人脸识别（提升安全性）；③开发业主端APP，实现“一站式”服务：物业费缴纳、报修投诉、公共收益查询、业主投票等功能线上办理，提高效率；④利用大数据分析优化服务：通过能耗数据调整绿化灌溉时间、根据投诉热点加强重点区域管理；⑤联动社区治理：平台接入“12345”热线、网格管理系统，快速响应民生问题，形成“物业-社区-部门”协同处置机制。2.针对常州老旧小区“重建轻管”问题，提出长效管理机制的具体措施。答案要点：①完善政策保障：出台《常州市老旧小区长效管理指导意见》，明确政府、社区、物业、业主各方责任，设立老旧小区专项补贴资金（按每户每年200-300元标准）；②推行“红色物业”模式：社区党组织牵头，吸纳业委会、物业公司负责人任兼职委员，建立“周议事、