银行从业《初级个人贷款》考前必背笔记

银行从业《初级个人贷款》——考前必背笔记宝马蓝字体加粗（标题）爱马仕橙字体加粗（考情、分值）状元红字体加粗、着重号（高频考点）上岸绿字体加粗、双下划线（口诀、技巧及拓展）知识点：个人贷款的概念和意义一、个人贷款的概念个人贷款：贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。个人贷款业务属于商业银行贷款业务的重要组成部分。在商业银行中，个人贷款业务是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果，即借贷合同关系的一方主体是银行，另一方主体是个自然人，这也是与公司贷款业务相区别的重要特征。二、个人贷款的意义对银行业金融机构来说，个人贷款业务具有三个方面的重要意义：①开展个人贷款业务可以带来新的收入来源，包括正常的利息收入和相关的服务费收入；②开展个人贷款业务可以有效获取个人客户。商业银行可以将个人贷款作为获取高价值个人客户的重要抓手，并围绕个人客户开展零售产品综合服务。③个人贷款业务可以帮助金融机构分散风险。如对商业银行来说，出于风险控制的目的，贷款发放需要充分分散化，避免过于集中。个人贷款不同于企业贷款，可以成为商业银行分散风险的资金运用方式。对于宏观经济来说，开展个人贷款业务具有以下三个方面的积极意义：①个人贷款业务的发展，能有效支持城乡居民的消费需求，满足人民日益增长的美好生活需要；②对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用；对扩大内需，推动生产，带动相关产业，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用；③对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量、增加经营效益以及繁荣金融业起到了促进作用。知识点：个人贷款的特征一、贷款品种多、用途广二、贷款便利三、还款方式灵活四、低资本消耗知识点：个人贷款的发展历程我国个人贷款业务的发展经历了业务起步、迅速壮大和日趋规范以及创新发展等阶段。知识点：按产品用途分类个人消费类贷款是指银行向申请购买合理用途的消费品或服务的借款人发放的个人贷款,是银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款业务｡(一)个人住房贷款(二)个人汽车贷款(三)个人教育贷款:(四)其他消费类贷款（1）个人住房装修贷款（2）个人耐用消费品贷款（3）个人旅游消费贷款（4）个人医疗服务贷款银行向从事合法生产经营的自然人发放的,用于满足个人控制的企业(包括个体工商户)生产经营流动资金需求和其他合理资金需求以及用于购买商用房的贷款｡个人经营性贷款包括:知识点:按有无担保分类个人信用贷款的特点:1)准入条件严格｡2)贷款额度小｡3)贷款期限短｡知识点:按贷款是否可循环分类知识点:按业务载体分类一、传统个人贷款二、信用卡个人贷款知识点:按业务处理渠道分类一、传统线下个人贷款二、线上个人贷款知识点：贷款对象个人贷款的对象仅限于自然人，而不包括法人。银行一般要求个人贷款客户至少满足以下基本条件：1、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；2、具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效身份证明）及婚姻状况证明等；3、遵纪守法，没有违法行为，具有良好的信用状况；4、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；5、具有还款意愿；6、贷款具有真实合法的使用用途等。知识点：贷款利率贷款利率：借款人为取得货币资金的使用权而支付给银行的价格，利息是货币所有者因暂时让渡一定货币资金的使用权而从借款人那里取得的报酬，实际上就是借贷资金的“成本”。利息水平的高低是通过利率的大小表示的。利率是一定时期内利息额与本金的比率，公式表示为：利率=利息额/本金利率是衡量利息高低的指标，也称货币资本的价格。利率通常分为年利率、月利率和日利率，分别用百分比、千分比、万分比表示。根据资金借贷性质、借贷期限长短等，可把利率划分为不同种类：法定利率和市场利率、短期利率和中长期利率、固定利率和浮动利率、名义利率和实际利率。知识点：贷款期限贷款期限：从具体贷款产品发放到约定的最后还款或清偿的期限。不同的个人贷款产品的贷款期限也各不相同，用于个人消费的贷款期限不得超过5年；用于生产经营的贷款期限一般不超过5年，对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的，可适当延长贷款期限，最长不超过10年。经贷款人同意，个人贷款可以展期：1年以内（含）的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；1年以上的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半。知识点：还款方式1、到期一次还本付息法又称期末清偿法，指借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。此种方式一般适用于期限在1年以内 2、等额本息还款法在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。每月还款额计算公式为：每月还款额=P：贷款本金；R：月利率；N：还款期数（贷款年限×12）遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数计算每期还款额。等额本息还款法是每月以相等的额度偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。3、等额本金还款法在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。每月还款额计算公式为：每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已归还贷款本金累计额）×月利率等额本金还款法的特点：定期、定额还本，即在贷款后，每期借款人除了缴纳贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于等额本金还款法每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少，每月付款及每月贷款余额也定额减少。【等额本息还款法和等额本金还款法】等额本息还款法和等额本金还款法作为常用的个人住房贷款还款方法，分别适合不同情况的借款人，没有绝对的利弊之分。从每月还款的角度讲，等额本息还款法是固定的，而等额本金还款法在还款初期高于等额本息还款法。这就意味着等额本金还款法的贷款门槛要高于等额本息还款法。在最初贷款购买房屋时，等额本金还款法的负担比等额本息还款法重，一般来说，对于经济尚未稳定而且是初次贷款购房的人来说是不利的，这也是为什么大多数借款人采用等额本息还款法还款的原因。4、等比累进还款法5、等额累进还款法6、组合还款法7、按月还息、到期一次性还本还款法知识点：担保方式个人贷款可采用抵押、质押、保证及无担保的信用方式，在实践中，当借款人采用一种担保方式不能足额对贷款进行担保时，从控制风险的角度，贷款银行往往要求借款人组合使用不同的担保方式对贷款进行担保。1、抵押担保：借款人或第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为贷款的担保。借款人不履行还款义务时，贷款银行有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。2、质押担保：借款人或第三人转移对法定财产的占有，将该财产作为贷款的担保。3、保证担保：保证人和贷款银行约定，当借款人不履行还款义务时，由保证人按照约定履行或承担还款责任的行为。知识点：贷款额度贷款额度：银行向借款人提供的以货币计量的贷款数额。除了人民银行、国务院银行业监督管理部门或国家其他有关部门有明确规定外，个人贷款的额度可根据申请人所购财产价值、所提供的抵押担保、质押担保和保证担保的额度以及资信等情况确定。知识点：全流程管理原则全流程贷款管理强调将有效的信贷风险管理行为贯穿到贷款生命周期中的每一个环节｡信贷管理能大致地分为贷前管理､贷中管理和贷后管理三个环节。知识点:诚信申贷原则1､借款人恪守诚实守信原则,按照贷款人要求的具体方式和内容提供贷款申请材料,并且承诺所提供材料是真实､完整､有效的;2､借款人应证明其信用记录良好､贷款用途和还款来源明确合法等｡知识点:协议承诺原则协议承诺原则要求银行业金融机构作为贷款人,应与借款人乃至其他相关各方通过签订完备的贷款合同等协议文件,规范各方有关行为,明确各方权利义务,调整各方法律关系,明确各方法律责任｡知识点:审贷分离原则审贷分离是指银行业金融机构将贷款审查审批环节与贷款调查､贷款发放环节相分离,分别管理和控制,以达到降低信贷业务风险的目的｡知识点:重视贷后管理原则贷后管理是指商业银行在贷款发放以后所开展的信贷风险管理工作｡知识点：贷款的受理与调查一､贷款的受理(一)贷前咨询(二)贷款的受理程序1､接受申请2､初审二､贷前调查(一)调查的方式和要求贷款人应建立并严格执行贷款面谈､面签和居访制度｡通过电子银行渠道发放低风险质押贷款的,贷款人至少应当采取有效措施确定借款人真实身份｡1､审查借款申请材料2､与借款申请人面谈3､实地调查4､其他方式(二)调查的内容贷款调查包括但不限于以下内容:1､调查材料一致性2､调查借款申请人基本情况3､调查借款申请人的信用情况4､调查借款申请人收入情况5､调查担保情况6､调查借款用途贷前调查人应调查借款申请人借款用途的真实性,对存在虚假贷款行为套贷的,不予贷款｡采取受托支付方式的,借款人须提供用途证明材料和交易对象收款账户信息｡采取自主支付方式的,借款人在业务申请时可不提供贷款用途证明,但应要求借款人保留用途证明材料,定期向银行告知贷款资金支付情况,并在规定时间提供用途证明｡(三)调查中应注意的问题①核实借款人提供的材料是否齐全,原件与复印件是否吻合,身份证件是否由有权部门签发,是否在有效期内,各种材料之间是否保持一致等｡②核实借款人提供的个人资信及收入状况材料的真实有效性,判断借款人还款资金来源是否稳定,是否能够按时偿还贷款本息｡③对借款人的申请资料内容齐全性进行检查,检查资料是否存在不应有的空白项:表格填写是否完整;申请书是否经申请人签字;收入证明是否填列联系人｡二､贷前调查贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写审批表或撰写调查报告，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人还款能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。知识点:贷款的签约与发放一､贷款的签约贷款人应与借款人签订书面借款合同,需担保的应同时签订担保合同｡贷款的签约流程:(一)填写合同(二)审核合同(三)签订合同二､贷款的发放贷款人应加强对贷款的发放管理,遵循审贷与放贷分离的原则,设立独立的放款管理部门或岗位,落实放款条件,发放满足约定条件的个人贷款｡借款合同生效后,贷款人应按合同约定及时发放贷款｡(一)落实贷款发放条件(二)贷款划付知识点:贷款支付贷款人应按照借款合同约定,通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制｡贷款人受托支付:贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象｡借款人自主支付:贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户,并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象｡知识点:贷后管理一､贷后检查以借款人、保证人、抵（质）押物为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询或外部采购数据查询等途径获取信息，对影响贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，从而可以判断贷款的风险状况，提出相应的预防或补救措施。(一)对借款人的检查借款人情况检查的主要内容:贷款资金的使用情况；借款人是否按期足额归还贷款；借款人工作单位、收入水平是否发生变化；定期查询相关系统，了解借款人在其他金融机构的信用状况；借款人的住所、抵押房产情况、价值权属及联系电话有无变动；有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，家庭重大变化，借款人身体状况恶化或突然死亡等。对于直接向借款人发放贷款资金的，要通过借款人贷款账户跟踪贷款发放后的资金流向，监督借款人是否按约定的用途使用贷款。发现与合同约定用途不符的，要按照合同约定加收罚息，并督促借款人更正贷款用途，对于无法更正用途的，要采取措施及时收回贷款或采取其他保全措施。发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任：1）借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；2）借款人未按合同约定用途使用贷款的；3）借款期内，借款人累计一定月数（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；4）借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况实施监督检查的；5）借款人卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，足以影响其偿债能力的；6）借款人发生其他足以影响其偿债能力的事件的。(二)对担保情况的检查担保情况检查的主要内容包括:保证人的经营状况和财务状况;质押权利凭证的时效性和价值变化情况等｡(二)对担保情况的检查1､对保证人的检查贷款采用保证担保方式的,应随时检查保证金账户情况,对于保证金不足的,应及时通知保证人补足保证金,否则应停止发放该保证人保证的贷款｡如发现影响抵押房产价值变化的重大因素,可能造成抵押房产的债权保障能力不足时,应及时重新评估抵押房产价值｡对以商用房抵押的,对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测｡发现抵押物出现下列情况的,应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保,对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的,应提前收回已发放的贷款的本息,或解除合同:1)抵押人未妥善保管抵押物或拒绝贷款银行对抵押物是否完好进行检查的;2)因第三人的行为导致抵押物的价值减少,而抵押人未将损害赔偿金存入贷款银行指定账户的;3)抵押物毁损、灭失、价值减少,足以影响贷款本息的清偿,抵押人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的;4)未经贷款银行书面同意,抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的;5)抵押人经贷款银行同意转让抵押物,但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的;6)抵押物被重复抵押｡3､对质押权利的检查发现质押权利出现下列情况的,应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保,对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的,应提前收回已发放的贷款的本息,或解除合同:1)质押权利出现非贷款银行因素的意外毁损、灭失、价值减少,出质人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的;2)出质人经贷款银行同意转让质押权利,但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的;3)质押期间未经贷款银行书面同意,质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权利的｡二､合同变更(一)基本规定1)合同履行期间,有关合同内容需要变更的,必须经当事人各方协商同意,并签订相应变更协议｡在担保期内,根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的,需事先征得担保人的书面同意｡如需办理抵押变更登记的,还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续及其他相关手续｡2)合同变更事宜应由合同当事人(包括借款人、担保人等)亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办｡(二)合同主体变更经审批同意变更借款合同主体后,贷款银行与变更后的借款人､担保人重新签订有关合同文本｡(三)借款期限调整期限调整:借款人因某种特殊原因,向贷款银行申请变更贷款还款期限,包括延长期限、缩短期限等｡借款人需要调整借款期限,应向银行提交期限调整申请书,并必须具备以下前提条件:贷款未到期;无欠息;无拖欠本金,本期本金已归还｡期限调整后,银行将重新为借款人计算分期还款额｡1､延长期限:借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限,借款合同到期日则相应延长｡1年以内（含）的个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；1年以上的个人贷款，期限超过1年的贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇贷款市场报价利率等基础利率调整，从延长之日起，贷款利率将按照合同约定的利率重定价方式执行或按国家有关规定执行。2、缩短期限：借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇贷款市场报价利率等基础利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率重定价方式执行或按国家有关规定执行。对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处理。(四)分期还款额的调整提前还款:借款人具有一定偿还能力时,主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为｡提前还款包括提前部分还本和提前结清两种方式,借款人可以根据实际情况决定提前还款的方式｡(五)还款方式变更借款人若要变更还款方式,需要满足的条件:1)向银行提交还款方式变更申请书;2)借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用;3)借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息｡(六)担保变更在合同履行期间,借款人申请变更保证人或抵(质)物的,须向银行提出变更贷款担保申请｡经办人应审查新的保证人或抵(质)押物是否符合担保要求｡该笔贷款是否有拖欠贷款本息及相关费用的情况,提出审查意见,按贷款审批程序进行审批｡三､贷款的回收贷款的回收：借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款本息到期足额收回是贷后管理的最终目的。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。四、贷款风险分类和不良贷款的管理 贷款风险分类：按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。商业银行对个人贷款开展风险分类时，在审慎评估借款人履约能力和偿付意愿的基础上，可根据单笔贷款的交易特征、担保情况、损失程度等因素进行逐笔分类。贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。商业银行一般将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，并及时根据其风险变化情况调整分类结果，准确反映贷款质量状况。 商业银行应按照真实性原则、及时性原则、审慎性原则和独立性原则对个人贷款进行风险分类，在开展分类时，在审慎评估债务人履约能力和偿付意愿基础上，可根据单笔资产的交易特征、担保情况、损失程度等因素进行逐笔分类，可以采取脱期法进行分类。 催收方式：电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段，如律师函、司法催收等方式，有担保人的要向担保人通知催收。应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。个人贷款出现违约后，银行的经办人员或相关管理人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款。 对于未按照借款合同约定的个人贷款，贷款银行应争取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置。抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。五、贷款档案管理个人贷款档案：银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人贷款档案管理：个人贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。它是根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。知识点：银行营销策略一､银行营销策略内涵银行营销策略:银行在复杂的、变化的市场环境中,为了实现特定的营销目标以求得生存发展而制定的全局性､决定性和长期性的规划与决策｡有效的营销策略应该是营销目标与营销手段的统一:银行作为经营货币商品的特殊企业,以经营利润最大化为目标,要实现经营利润最大化,银行的经营活动就不可能脱离营销策略,营销策略是指导银行开展具体营销业务的指路灯,而营销手段是沿着这个指路灯向营销目标奋进｡因此目标和手段是统一的,只有将目标和手段进行有机结合,银行才能对不断变化的环境作出系统和有效的反应,保证其经营活动不断发展｡二､银行营销策略内容(一)低成本策略低成本策略强调降低银行成本,使银行保持令人满意的边际利润,同时成为低成本竞争者｡然而低成本并不一定等同于低价格｡银行在成本领先基础的竞争旨在取得产品的效益,增加大额交易的客户,并减少银行在销售费用和服务上的投资,从而使预算和总体成本得到非常严格的控制｡在客户对价格十分敏感的情况下,竞争基本上是在价格层面展开的,此时成本领先战略特别奏效｡(二)差异化策略以差异性为基础的营销策略力求在客户的心目中树立一种独特的观念,并以独特性为基础,将它运用到市场竞争中｡可以通过形象设计或特殊服务等多种途径来实现差异化｡当银行运用对客户需求有价值的方法把自己区别于竞争对手,而且竞争对手使用的差异化服务的数目少于有效的差异性服务数目时,差异化策略就特别奏效｡(三)专业化策略专业化策略要求银行在所选市场的一个或几个部分中加大竞争力度｡从根本上来说,专业化策略建立在对产业内一个狭窄的竞争范围的选择上｡当一家银行的实力范围狭窄、资源有限,或是面对强大的竞争对手时,专业化策略可能就是它唯一可行的选择｡专业化战略旨在专注于某个服务领域,瞄准特定细市场,针对特定地理区域｡(四)大众营销策略银行的产品和服务是满足大众化需求,适宜所有的人群｡(五)分层营销策略客户分层:银行依据客户需求的差异性和类似性,把整个市场划为若干客户群,区分为若干子市场｡分层营销是现代营销最基本的方法,它将客户分成不同的细分市场,提供不同的产品和不同的服务,但又不同于一对一的营销,研究的是某一层面所有的需求,介于大众营销和一对一营销之间,用相对少的资源满足这一批客户的需求｡(六)单一营销策略设计不同的产品或服务,有条件地满足单个客户的需要｡针对性强,适宜少数尖端客户,能够为客户提供需要的个性化服务,但营销渠道狭窄,营销成本太高｡(七)情感营销策略情感营销:在单一营销的基础上注入人性化的营销理念,它不局限于满足客户的一次性需要,而是用情感打动客户的心,成为一家银行的忠实客户｡(八)定向营销策略定向营销:银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系,为了保证共赢,双方就必须建立有效的交流渠道｡银行应该及时了解客户,了解市场的动态需求变化,设计和发展满足客户需求的产品和服务,从而激发客户的消费行为;客户同样需要银行,针对自己的需要,他们想及时了解银行提供的产品和服务信息｡(九)交叉营销策略交叉营销:基于银行同客户的现有关系,向客户推荐银行的其他产品｡交叉营销的立足点不是放在争取新客户上,而是把工夫花在留住老客户上,一个客户拥有银行的产品越多,被留住的机会就越大｡知识点:个人贷款营销渠道银行营销渠道:提供银行服务和方便客户使用银行服务的各种手段,即银行产品和服务从银行流转到客户手中所经过的流通途径｡一､合作机构营销【最重要】1､一手个人购房贷款合作机构营销一手个人住房贷款较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作的方式:房地产开发商与贷款银行共同签订《商品房销售贷款合作协议》,由银行向购买该开发商房屋的购房者提供个人住房贷款,借款人用所购买房屋作抵押,在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前,由开发商提供阶段性或全程担保｡2､二手个人购房贷款合作机构营销商业银行最主要的合作机构是房地产经纪公司｡银行在拟与房地产经纪公司建立合作关系之初,为了确保其资质和业务办理规范程度,应当对其进行充分､必要的审慎调查,如对企业注册资本､经营业绩､行业排名､门店及经纪人数量､信誉状况等指标进行综合分析评价｡银行经内部审核批准后,方可与其建立二手个人购房贷款业务的合作关系｡3､其他个人贷款合作机构营销除住房贷款之外,其他个人贷款大部分与消费息息相关,因此,在消费场所或网络购物平台开展营销,有利于获得客户,效率较高｡二､网点机构营销网点机构是银行业务人员面向客户销售产品的场所,既是银行展示品牌形象的载体,也是银行主要的营销渠道｡(一)网点机构营销渠道分类1)全方位网点机构营销渠道｡2)专业性网点机构营销渠道｡3)高端化网点机构营销渠道｡4)零售型网点机构营销渠道。(二)“直客式”个人贷款营销模式利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道,银行客户经理按照“了解你的客户,服务熟悉客户”的原则,直接营销客户,受理客户贷款需求｡银行可以通过摆放宣传资料､播放电视宣传片等方式进行宣传｡网点的大堂经理和客户经理可以直接冋答客户的问题,受理客户的贷款申请｡三､数字化营销(一)数字化业务的特征1)电子虚拟服务｡2)运行环境开放｡3)模糊的业务时空界限｡4)业务实时处理,服务效率高｡5)减少操作人员投入｡6)严密的安全系统,保证交易安全｡(二)数字化业务的功能览者,客户可以在任何时候､任何地点向银行咨询有关信息｡1)信息服务功能:通过银行网站,银行员工和客户之间可以通过电子方式相互联络｡银行可以将信息发送给浏览者,客户可以在任何时候､任何地点向银行咨询有关信息｡2)展示与查询功能:用户可以通过查询银行的网站主页了解银行的情况,也可以查询自己的账户和交易情况｡3)综合业务功能:网上银行可以提供各种个人企业传统金融服务,能够为客户提供各种信息并处理客户的各种资料报表等｡(三)数字化业务途径1)建立形象统一､功能齐全的商业银行网站､APP及公众号;2)利用搜索引擎来扩大银行网站的知名度;3)利用网络广告开展银行形象､产品和服务的宣传;4)利用信息发布和信息收集手段来增强银行的竞争优势;5)利用交互链接和广告互换增加银行网站､APP及公众号的访问量;6)利用电子邮件推广实施主动营销和客户关系管理｡知识点：个人贷款定价原则个人贷款定价：银行确定不同个人贷款产品的价格或利率水平。1、成本收益原则2、风险定价原则3、参照市场价格原则4、组合定价原则5、与宏观经济政策一致原则知识点：个人贷款定价影响因素1、资金成本2、风险水平3、利率政策由于利率的调整周期、幅度不同，借贷双方所承担的利率风险不完全对称，个人贷款定价需要采取不同的策1）利率调整的周期较短或实行浮动利率制，利率风险将基本由借款人承担，为公平合理起见，利率风险加点可相应降；2）利率调整的周期较长或实行固定利率制，利率风险将部分或全部转嫁给银行，利率风险加点可相应提高。贷款定价呈正向变化。4、盈利目标5、市场竞争6、担保因素足额、高质量的担保，可以提高贷款的安全性，降低贷款风险成本，相应地降低贷款利率。银行对贷款担保的评估核实也要承担费用，这会在一定程度上增加资金的管理成本。在个人贷款定价时，银行应综合考虑担保的整体费用和收益。7、选择性因素选择性因索：银行赋予客户一些选择性权利，如允许客户改变偿还贷款本息的时间、允许其提前或推迟还款选择性因素的存在是因为贷款期限一般较长，期间宏观经济形势、客户情况等都有可能发生变化，从而造成不确定性。为了方便客户，银行给予一系列选择权利，这些选择权利改变了银行的预期现金流，增加了不确定性和风险，银行为此要收取较高费用。权利的赋予与否、权利大小与贷款定价呈正向变化。知识点：个人贷款LPR定价贷款市场报价利率（LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高报价和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。目前，LPR已成为贷款利率定价的主要参考基准。个人和企业在向银行申请贷款（经营贷款、房贷等）的利率，都主要以LPR加减点的方式表示。以个人住房贷款为例，贷款行会根据当地区域差别化信贷政策规定的加点下限，综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素，由借贷双方平等协商，确定每笔贷款在相应期限LPR基础上的具体加点数值。知识点：风险管理概述一、风险与损失（一）风险风险：未来出现收益或损失的不确定性。如果某个事件产生的收益或损失是固定的并已经被事先确定下来，则不存在风险；若该事件的收益或损失存在变化的可能，且这种变化过程事先无法确定，则存在风险。风险既可能给银行带来收益也可能造成损失。（二）损失风险并不等同于损失本身：损失是一个事后概念，反映风险事件发生后所造成的实际结果；风险是一个明确的事前概念，反映损失发生前的事物发展状态。二、商业银行个贷业务风险的主要类别1、信用风险债务人或交易对手未能履行合同规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而给债权人或金融产品持有人造成经济损失的风险。传统上，信用风险是债务人未能如期偿还债务而给经济主体造成损失的风险，因此又被称为违约风险。2、操作风险由不完善或有问题的内部程序、员工、信息科技系统以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括声誉风险和战略风险。操作风险的诱因可分为四大类别：人员因素、内部流程、系统缺陷和外部事件。3、市场风险金融资产价格和商品价格的波动给商业银行表内头寸、表外头寸造成损失的风险。市场风险包括：利率风险、汇率风险、股票风险和商品风险。4、其他风险三、加强风险管理的意义1、提高资产质量，降低减值准备；2、促进合规经营，防范案件发生；3、降低非预期损失，减少资本占用，增加经济增加值；4、准确把握客户或产品风险，提高定价能力；5、支持产品服务创新，提升市场竞争力。知识点：信用风险管理就潜在损失的程度而言，信用风险是首要的银行风险，少数重要客户的违约可能会给银行带来巨大损失，甚至导致支付危机。因此，现代商业银行必须加强信用风险管理。一、识别 1、商业银行与个人客户之间广泛存在着信息不对称；2、市场价格波动；3、道德风险与逆向选择；4、宏观经济周期性变化。 1、客户的还款能力客户还款能力受其当前收入、家庭财产状况、负债状况、未来收入稳定性等多方面影响，而不仅仅由当期收入高低决定。1）要分析客户是否具备还款能力，主要是看收入还贷比是否在银行规定的范围内。2）要分析客户还款能力是否有足够保障。2、客户的还款意愿借款人的道德品质是决定借款人还款意愿的首要因素。由于信息不对称，银行难以在短时间内全面了解借款人的个人品质。这就需要银行多途径了解客户信息，从而判断其还款意愿。二、信用风险的评估抵御、防范信用风险的核心是要正确评估衡量信用风险。对信用风险衡量的方法有专家判断法、模型分析法巴塞尔新资本协议第一支柱中，要求商业银行建立信用评级体系时使用信用评分模型和其他技术程序，作为评级的主要基础或部分基础。 专家判断法是一种最古老的信用风险分析方法，它是商业银行在长期信贷活动中所形成的一种行之有效的信贷风险分析和管理制度。最重要特征：银行信贷的决策权由银行经过长期训练、具有丰富经验的信贷人员所掌握，并由他们作出是否贷款的决定。因此，在信贷决策过程中，信贷人员的专业知识、主观判断以及某些要考虑的关键要素权重成为最重要的决定因素。“5C”要素分析法：1）借款人的道德品质2）借款人的能力3）资本4）担保5）环境类似模型： 个人因素（PersonalFactor）资金用途因素（PurposeFactor）还款来源因素（PaymentFactor）债权保障因素（ProtectionFactor）前景因素（PerspectiveFactor） 借款人（Who）借款用途（Why）还款期限（When）担保物（What）如何还款（How）专家判断法的缺点：1）需要相当数量的专业分析人员，需要银行对新、老分析人员进行不间断的培训和教育，带来银行冗员、效率低下、成本居高不下等诸多问题。2）具有专业知识的信贷人员本身的素质高低和经验多少将会直接影响实施效果，因此实施的效果很不稳定；3）对借款人进行信贷分析时，难以确定共同遵循的标准，造成信贷评估的主观性、随意性和不一致性。 信用评分模型运用先进的数据挖掘技术和统计分析方法，通过对消费者的人口特征、信用历史记录、行为记录、交易记录等大量数据进行系统分析，挖掘数据中蕴含的行为模式、信用特征，捕捉历史信息和未来信用表现之间的关系，发展出预测性的模型，以一个信用评分来综合评估消费者未来的某种信用表现。常见的风险评分种类：1、申请评分2、行为评分3、催收评分三、信用风险的监测报告监测报告可以帮助各级管理人员了解个贷业务资产组合在不同时点的表现和质量，对风险管理策略适时进行修正和调整，从而能够实现整个风险管理体系的逐步完善。（一）信用风险监测信用风险监测：信用风险管理者通过各种监控手段，动态捕捉信用风险领域的异常变动，判断其是否已经达到引起关注的水平或已经超过阈值。信用风险监测是一个动态、连续的过程。1、客户风险监测1）差别管理：授信风险越高的客户，贷后检查次数应越多、频率应越高，例如对于个人经营贷款、商业用房贷款等投资经营性质的高风险贷款，以及授信余额超过一定限额的借款人，应定期进行检查，而对于一般消费类贷款可要求一个月内进行首次回访，此后视情况确定检查频率。2）动态管理：客户风险状况变化时，贷后管理的频率、措施及考核的方式进行相应调整。3）重点关注：对风险级别较高的客户，如贷款金额超过一定金额或根据当地市场情况及银行风险承受能力设定的大额贷款客户、一人多贷的客户、曾经有过不良记录的客户、有开发商或经销商垫款的客户等，在风险监测过程中要求提高关注度，纳入重点关注客户清单管理。2、资产组合风险监测资产组合的风险监测通过观测风险指标变化进行。关键风险指标有四类：1）不良资产率指标不良资产率=不良资产/信贷资产总额不良资产：次级类贷款+可疑类贷款+损失类贷款以风险分类为基础，可以定期对个人授信整体不良率、分地区不良率、分产品不良率、新发放和存量贷款不良率、不同账龄的不良率等进行监控，可以确定信用风险管理的重点所在，有针对性地制定策略和政策。 正常及关注类贷款迁徙率=（期初正常贷款中转为不良贷款的余额+关注类贷款转为不良贷款的余额）/（期初正常类贷款余额+关注类贷款余额） 不良贷款拨备覆盖率=准备金/不良贷款余额 为了对信用风险管理策略的执行情况进行监控，需要统计分析风险管理运营效率指标，主要包括审批处理量变动、审批通过率变动、催收成功率变动等。 商业银行应建立一整套信用风险内部报告体系，确保董事会、高级管理层、信用风险主管部门能够监测资产组合信用风险变化情况；根据信息重要性、类别及报告层级的不同，商业银行应明确内部报告的频度和内容。四、信用风险的控制应对（一）授信限额管理（二）利用客户群特征优选客户（三）利用信用评分工具优选客户（四）关键业务流程控制（五）有效的担保缓释措施（六）违约贷款清收与处置（七）贷款核销（八）不良贷款证券化 知识点：操作风险管理一、操作风险分类巴塞尔协议根据操作风险损失事件类型将操作风险分为：（一）内部欺诈事件：故意骗取、盗用财产或违反监管规章、法律或公司政策导致的事件。此类事件至少涉及内部一方，但不包括歧视及差别待遇事件。（二）外部欺诈事件：第三方故意骗取、盗用、抢劫财产、伪造要件、攻击商业银行信息科技系统或逃避法律监管导致的损失事件。（三）就业制度和工作场所安全事件：违反就业、健康或安全方面的法律或协议，个人工伤赔付或者因歧视及差别待遇导致的损失事件。（四）客户、产品和业务活动事件：因未按有关规定造成未对特定客户履行分内义务（如诚信责任和适当性要求）或产品设计缺陷导致的损失事件。（五）实物资产的损坏：因自然灾害或其他事件（如恐怖袭击）导致实物资产丢失或毁坏的损失事件。（六）信息科技系统事件：因信息科技系统生产运行、应用开发、安全管理以及由于软件产品、硬件设备、服务提供商等第三方因素，造成系统无法正常办理业务或系统速度异常所导致的损失事件。（七）执行、交割和流程管理事件：因交易处理或流程管理失败，以及与交易对手方、外部供应商及销售商发生纠纷导致的损失事件。二、操作风险管理工具（一）损失数据收集损失数据收集是银行对因操作风险引起的损失事件进行收集、报告并管理的相关工作。损失收集工作要明确损失的定义、损失形态、统计标准、职责分工和报告路径等内容，保障损失数据统计工作的规范性。（二）风险与控制自我评估银行对自身经营管理中存在的操作风险点进行识别，评估固有风险，再通过分析现有控制活动的有效性，评估剩余风险，进而提出控制优化措施的工作。（三）关键风险指标监测关键风险指标：代表某一业务领域操作风险变化情况的统计指标，是识别、计量操作风险的重要工具。关键风险指标通常包括交易量、员工水平、技能水平、客户满意度、市场变动、产品成熟度、地区数量、变动水平、产品复杂度和自动化水平等。设计良好的关键风险指标体系要满足整体性、重要性、敏感性、可靠性原则，且须明确数据口径、门槛值、报告路径等要素。（四）情景分析情景分析：银行对业务中潜在的重大操作风险事件进行分析，评估事件发生的可能性和造成的影响，并采取相应的控制措施的方法。情景分析要满足：全面性、前瞻性、客观性、动态性。三、个贷业务操作风险控制1）加强个贷业务集约化管理2）健全规章制度体系和工作机制3）推进操作风险管理工具应用4）动态优化信息系统5）责任追究，明晰奖惩6）重视内外部审计检查发现问题整改7）提高从业人员专业水平和职业道德知识点：其他风险管理一、市场风险管理二、声誉风险管理知识点：押品管理基本概念一､押品管理押品的受理､审查､评估､权利设立､监控､返还与处置等一系列活动｡二､押品管理的原则(一)合法性原则(二)有效性原则(三)审慎性原则(四)差别化原则(五)平衡制约原则三､押品种类押品分类是押品管理的基础和前提｡科学的押品分类便于我们针对不同押品制定不同的评估方法、抵质押率和贷后重估频率,从而为押品的精细化管理打下基础｡银行的存量押品分为金融质押品､应收账款､商用房地产和居住用房地产､其他押品四大类｡知识点:押品管理基本流程(一)材料受理;(三)押品价值评估;(四)抵质押权的设立与变更;(五)押品的日常管理;(六)押品的返还与处置｡知识点:押品价值评估一、评估方式1、内部评估方式：由银行的内部评估人员对拟接受押品进行价值评估，并由内部评估人员所在部门负责人或其授权人负责对评估价值进行审核确认。2、外部评估：由银行认可的合作评估机构的外部评估师对银行拟接受的押品进行价值评估，并出具评估报告。经银行内部评估人员审核确认后，将评估报告明确的评估结果确认为押品的评估价值。对于如下特殊类押品可参考如下规则直接确定押品价值：1）保证金、存单的价值为其现金价值；2）商业汇票、银行本票的价值为其面额；3）仓单、提单的价值为其项下货物总金额；4）上市公司流通股票的价值一般为评估日前1个交易日、前7个交易日与前30个交易日平均收盘价的较低值；5）基金份额的价值为估价日前20个交易日的基金份额净值的算术平均值；6）人寿保单的价值为估价日保单现金价值；7）理财产品的评估价值一般按估价日前5个公告日公告的平均净值计算，其中所投资基础资产未出现不利变化的固定收益类理财产品的价值可按最近一期的公告价值或投资本金计算。二、评估方法（一）市场法又称市场比较法或比较法，指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。采用市场法进行资产评估需要满足最基本的前提条件：（1）要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（二）收益法通过估测被评估资产未来预期收益的现值来确定资产价值的各种评估方法的总称。采用收益法必须具备的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。（三）成本法首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。采用成本法评估资产的前提条件：（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；（2）被评估资产的预期收益能够支持其重置及投入价值。三、评估要求凡向银行申请办理抵质押授信业务的客户，所提供的押品都应进行初次评估。初次评估的评估方式可选择内部评估、外部评估或直接评估。抵质押期间，所有押品都应进行重新评估，且主要采用内部评估方式，如有必要，也可采用外部评估方式。当发生下列情况，即使未到重估周期，也应对押品价值进行重新评估：1）押品市场价格发生大幅下降；2）债务人财务状况恶化或发生信贷违约事件；3）被认定为“假个贷”、疑似“假个贷”，押品价值可能发生重大不良变化；4）押品担保的信贷资产风险分类向下迁徙为不良贷款；5）押品由信贷经营部门移交资产保全部门；6）发生重大风险事项等其他需要重估的事项。知识点:押品风险控制措施一、押品准入控制二、抵质押权设立与变更控制三、押品日常管理控制四、押品处置阶段控制五、押品信息录入及数据维护控制知识点：个人住房贷款基础知识一､概念和分类个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品,在我国也是最早开办､规模最大的个人贷款产品｡1､按照资金来源划分,个人住房贷款包括:1)自营性个人住房贷款【商业性个人住房贷款】｡2)公积金个人住房贷款【委托性住房公积金贷款】｡3)个人住房组合贷款｡2､按照住房交易形态划分,个人住房贷款可分为:1)新建房个人住房贷款｡2)个人二手房住房贷款｡3､按照贷款利率的确定方式划分,个人住房贷款可分为:固定利率贷款;浮动利率贷款｡二､个人住房贷款的特征1､贷款期限长2､大多以抵押为前提建立借贷关系3､风险具有系统性特点三､个人住房贷款的发展历程我国个人住房贷款业务发展大致可分为四个阶段：1）探索阶段2）起步阶段3）快速发展和调控阶段4）发展新阶段为适应我国房地产市场供求关系的新变化以及人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位于2024年5月17日起连续发布通知，对个人住房贷款政策作出重大调整：一是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。二是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限。上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。该政策可降低居民购房门槛，有助于提振住房消费，实现房贷利率市场化，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。房贷监管政策调整，将助力个人住房贷款业务持续稳定发展。四､个人住房贷款的要素(一)贷款对象(二)贷款利率(三)贷款期限(四)还款方式(五)担保方式(六)贷款额度个人住房贷款额度根据借款人的还款能力和差别化住房信贷政策规定的贷款成数上限综合确定。借款人还款能力要求将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。个人住房贷款贷款成数最高不超过85%，即最低首付款比例为15%。知识点：房地产估价原则 知识点：房地产估价的主要方法市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法基准地价修正法【注意】l对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；l根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；l有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法；l收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；l在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要估价方法。知识点：合作项目准入流程一、合作项目准入调查1､开发商资信调查1)房地产开发商资质调查2)企业资信等级或信用程度:企业信用程度的形象标识,表明企业守约或履约的主观愿望与客观能力｡3)企业法人营业执照｡4)会计报表｡5)开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况6)企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力｡2､项目调查1)项目资料的完整性､真实性和有效性调查｡2)项目的合法性调查:2)项目的合法性调查:3)项目工程进度调查:4)项目资金到位情况调查:调查开发商按项目要求比例的自筹资金是否到位｡3､对项目的实地考察银行需对项目进行实地调查,其主要目的:1)检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致,是否经过政府部门批准,从而保证项目资料的真实性、合法性;2)开发商从事房地产建筑和销售的资格认定,检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的进度内;3)检查项目的位置是否理想,考察房屋售价是否符合市场价值,同时对项目的销售前景作出理性判断｡4､撰写调查报告信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料调查以及实地考察后撰写出项目调查报告,包括:1)开发商的企业概况、资信状况;2)开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;3)通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析,即银行通过与开发商进行商品房销售合作,将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险;4)项目合作的可行性结论,并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议｡二、合作项目准入审查和审批1)开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性;2)开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件;3)项目开发进度是否正常,项目到位资金是否充足;4)项目销售价格是否合理;5)项目销售前景是否良好;6)是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素;7)调查报告内容和结论是否合理｡审查人员提出准入审查意见,并根据实际情况提出合作的限制性条件｡2､准入审批:审批人员主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性,销售价格的合理性,项目市场前景,以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后,进行准入审批｡合作项目经审批同意准入的,银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议,约定双方合作事宜、权利和义务,明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容｡三、签署合作协议合作项目经审批同意准入的，银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。合作项目签署合作协议后，可正式开展按揭合作，办理单笔个人住房贷款。四、合作后的管理1）及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；2）及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；3）借款人的入住情况及对住房的使用情况等；4）借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；5）密切注意和掌握房地产市场的动态等。知识点:单笔贷款流程一､贷款的受理个人住房贷款的申请材料清单如下:或其他有效身份证件及婚姻状况证明;2)借款人还款能力证明材料,包括收入证明材料和有关资产证明等;3)合法有效的购房合同;4)涉及抵押担保的,需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明,一般操作模式下,财产共有人在借款(抵押)合同上直接签字,可无书面声明;5)涉及保证担保的,需保证人出具同意提供担保的书面承诺,并提供能证明保证人保证能力的证明材料;6)购房首付款证明材料,包括借款人首付款交款单据(如发票､收据､银行进账单､现金交款单等),首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的,要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明;7)银行规定的其他文件和资料｡二、贷前调查(一)调查的方式和要求1､审核借款申请材料2､面谈借款申请人贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购(建)房屋情况以及贷前调查人认为应调查的其他内容,判断购房人及购房行为的真实性｡(二)调查的内容个人住房贷款还应重点调查以下内容:1､首付款证明个人一手住房贷款的首付款证明材料:开发商开出的发票或收据､借款申请人支付首付款的银行进账单等,如果不能提供开发商开具的发票,须同时提供开发商开具的首付款收据及银行POS机单据,在对以上材料查验确认真实、有效后,可视为首付款证明材料齐备｡贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票;首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章;首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致｡个人二手住房贷款的首付款证明材料包括:借款申请人支付首付款的转账凭证,售房人签字确认的首付款收据等｡2､借款人还款能力银行应着重考核借款人还款能力,将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)｡收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请的为申请人本人可支配收入,共同申请的为主申请人和共同申请人的可支配收入｡对于单一申请的贷款,如银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入｡一手住房贷款贷前调查人应查验:借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋坐落与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致,审核购房合同的销售登记备案手续是否办妥;查验合同签署日期是否明确,所购住房是现房还是期房,交房日期是否明确;所购住房面积、售价是否明确、合理等;核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人,签字人是否为有权签字人或其授权代理人,所盖公章是否真实有效;商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等｡二手住房贷款贷前调查人应核存量房买卖合同上的房屋坐落与售房人房地产权证是否一致,合同中的买方是否与借款人姓名一致,成交价格是否合理等｡对开发商提供阶段性保证担保的,要对开发商的经营情况、信用情况(主要包括履行担保责任情况、履约情况等)往合作是否顺利等)等进行调查;对住房置业担保公司提供保证担保的,要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债和是否按贷款银行要求存入足额保证金等进行全面调查,核实其担保能力｡贷前调查人应调查借款人家庭拥有住房情况是否符合规定,借款申请人购房行为的真实性,对存在虚假购房行为套贷的,不予贷款｡(二)调查的内容贷前调查完成后,贷前调查人应对调查结果进行整理、分析,填写个人住房贷款调查审批表,提出是否同意贷款人还款能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见,连同申请资料等一并送交贷款审查人员进行贷款审查｡(一)贷款审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查,对贷前调查人提交的个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查｡贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的,可以进行重新调查｡贷款审查人审查完毕后,应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等,在个人住房贷款调查审查表上签署审查意见,连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批｡(二)贷款审批报批材料具体包括:个人信贷业务报批材料清单个人住房贷款调查审批表个人住房贷款借款申请书个人住房贷款管理制度规定需提供的材料四、签约与发放(一)贷款的签约:经审批同意的,贷款银行与借款人、担保人签订个人住房担保借款合同,明确各方权利和义务｡借款合同应符合法律规定,明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象、支付金额、支付条(二)贷款的发放:贷款发放前,贷款发放人应落实有关贷款发放条件｡个人住房贷款应重点确认借款人首付款是否已全额支付到位｡借款人所购房屋为新建房的,要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件,其他内容遵守个人贷款的规定｡五、支付管理个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式,银行直接将贷款支付给售房人｡六、贷后管理(一)贷后检查一手房贷款贷后检查的要点:1)开发商的经营状况及账务状况;2)开发商涉诉情况;3)项目资金到位及使用情况;4)项目工程形象进度;5)项目销售情况及资金回笼情况;6)产权证办理的情况;7)履行担保责任的情况;8)开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况｡其他合作机构还应检查:1)合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等;2)其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素｡(二)合同变更经审批同意变更借款合同主体后,贷款银行与变更后的借款人､担保人重新签订有关合同文本｡在抵(质)押登记变更等有关手续办妥后,经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书,连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜｡新合同借款利率按原合同利率约定执行｡个人住房贷款一般采用分期还款方式｡这类方式中又有几种不同的还款方式,借款人在借款时采用何种还款方式,应根据个人住房贷款的贷款品种、贷款期限等条件,按借款人和银行双方协商结果在借款合同中予以明确｡一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行｡(三)贷款的回收银行根据借款合同的约定进行贷款的回收｡借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等｡借款人按借款合同约定偿还贷款本息,银行则将还款情况定期告知借款人｡贷款的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式｡借款人可在合同中约定其中一种方式,也可以根据情况在贷款期间进行变更｡借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款｡常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种｡(四)贷款风险分类和不良贷款的管理(五)贷款档案管理贷款档案中的借款人的相关资料包括:借款人身份证件(居民身份证、户口本或其他有效证件);贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明;符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件;购房交易收件收据;所购住房的估价证明;抵押物或质物清单、权属一般档案材料需要退还借款人的,档案管理员将材料复印后退还借款人或委托人,复印件归档进行有关信息登记｡知识点：合作机构风险管理一、合作机构风险的表现形式 （一）房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。房地产市场上“假个贷”的普遍路径：房地产开发商将未卖出的楼盘，过户给有关联关系的房地产中介公司或个人，房地产中介公司和个人再以购房者的名义以房子为抵押向银行申请个人住房贷款。在支付好处费后，房地产中介和个人申请来的银行贷款转到了房地产开发商手中，房地产开发商达到了套取银行资金的目的，房地产中介和个人在找到真正的买家后，也以转按揭的形式顺利完成“金蝉脱壳”。另外，个别二手房中介机构或个人客户基于炒房等目的，通过虚构二手房交易、伪造借款人信贷资料、高评增贷甚至伪造评估报告等手段，骗取银行贷款，给商业银行带来很大风险。在部分房地产交易机制不健全的地区，不法分子甚至通过伪造贷款结清手续等方式将银行在押房产解押私售，给商业银行造成严重损失。“假个贷”：借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。“假个贷”的“假”：1）不具有真实的购房目的；2）虚构购房行为使其具有“真实”的表象；3）捏造借款人资料或者其他相关资料等。“假个贷”的主要成因：1）开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗；2）开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金；3）开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”；4）银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。“假个贷”行为的共性特征：1）没有特殊原因，滞销楼盘突然热销；2）没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；3）开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；4）借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款；5）借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；6）借款人首付款非自己交付或实际没有交付；7）多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；8）开发商或中介机构代借款人统一还款；9）借款人集体中断还款等。一、合作机构风险的表现形式 在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时,担保公司的担保能力不足会给银行带来风险，主要表现是“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。 在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请，受理客户的委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约见客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中，由于房产的买卖双方很多是通过代理机构进行交易，因此，可能在社会中介机构环节出现风险，包括参与虚构交易、高评抵押物价值、假借银行名义收取费用等。二、合作机构风险的防范措施 1、深入调查分析合作机构资质情况1）分析合作机构领导层素质：要想了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业领导层着手。企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的决策能力往往决定企业的发展命运，左右企业的未来。对企业领导人作出评价时，主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等，可以采取面谈、在企业职工中访谈、在网上查找相关资料等多种途径，收集企业领导层的信息，并进行分析。一般来说，企业领导层文化程度高，知识阅历丰富，在社会上有一定的地位，则企业的信用风险相对较低；如果企业领导层的学历水平低，专业技术缺乏，管理理念陈旧，在重大决策上喜欢凭感觉和经验而定，决策的随意性很大，缺乏科学的论证和约束机制，这样的企业信用风险通常很大。2）分析合作机构的业界声誉业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。好的声誉必须经过长期的努力来造就。充分了解合作机构的声誉对客观反映其综合素质十分重要。3）分析合作机构的历史信用记录合作机构的历史信用记录：①可以查看外部监管记录，如在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录；②可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的公司贷款情况，了解合作机构与银行开展个人贷款业务有无“假个贷”，是否能按照合作协议履行贷款保证责任和相关的义务，有无违约记录等。4）分析合作机构的管理规范程度①重点分析合作机构的组织机构是否健全；②有无完善的内部管理规章制度（包括公司章程、相关内部制度文件③有无财务监督机制；④对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。5）分析企业的经营成果分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。利润表反映企业的获利能力、经营效率，可以对其行业中的竞争地位、持续发展的能力作出判断。反映获利能力的主要指标有：销售净利润、资产净利润、成本费用利润等。6）分析合作机构的偿债能力分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对房地产开发企业而言，财务报表有它的特殊性，一般应关注资产项下的存货、应收账款、其他应收账款、对外长短期投资，负债项下的预收