新力长沙陡岭路地块项目定位报告

长沙陡岭路地块定位报告报告框架市场环境分析宏观环境分析宏观政策情况区域发展情况项目本体分析项目基本情况开发路线选择项目定位客户定位产品定位价格定位项目经济指标宏观环境小结项目定位全某省市场分析某省市场分析重点楼盘解析某省市场分析宏观环境分析宏观政策情况宏观环境小结1宏观政策情况—520新政主要内容如下：1.暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住某省市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房某省市户籍家庭出售商品住房。2.对在限购区域内无住房某省市户籍家庭：凭某省市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房某省市、市、区引进人才和公务工作调动某省市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。3.在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后某省市交易。宏观政策情况—520新政政策背景“318”新政VS“520”新政宏观政策情况—520新政宏观政策情况—520新政某省市场表现新政后当周9个项目开盘，整体解筹率为89.8%，去化情况较好价格层面，九个项目有四个项目出现了降价销售的情况，其中阳光城开盘均价6900，而目售价10000元以上。宏观政策情况—520新政520新政之后1、政策趋势：从318新政到520新政某省市调控趋严的态势愈加明显，预计短期内政策面仍将持续从严；某省市场某省市内三套房某省市外二套房限贷，投资性与改善型客户需求被某省市场具备购房资格客户大幅缩水。政策某省市场背景面严峻投资性需与改善型客户需求被某省市场客户量大幅缩水。宏观环境小结市场环境分析2全某省市场分析某省市场分析重点楼盘解析某省市场分析：某省市场—2015-2016年度某省市土地供给量较少，导致2016、20某省市场可售货量有限，一定程度推高了土地与房产价格；2016年底土地逐步开始放量，目前长沙6月份将有大量某省市，自2017年下半年开始，新项目将某省市。某省市场分析：供求关系--受制于土地供给某省市目前整体处于供不应求的状态，但随着520新政的出台及下半年新项某省市，预计将会出现供大于求的态势。某省市场分析：价格分析—2017年当前长沙内五区均价9564元/平，同比增长45%，受过某省市场供给的影响，价格大幅增长。但随着新政出台，某省市价格增长的态势将会得到某省市场价格短期内将会趋于平稳。某省市场分析：成交结构某省市场产品成交结构以80-144平米为主，其中80-120㎡的户型随着房价的上涨，成交量持续走高。新政之后，刚需及首改客某省市场主力，紧凑型产品预期将持续走俏。某省市场分析：市场T0P10—从2017某省市场面积和套数排名分析。刚需型楼某省市场追捧的热点，其中临近本案的北辰三角洲销量位居当月榜首，其套均面积约为125平（此数据包含定江洋组团大平层，拉大了套均面积）某省市场分析》小结某省市场：长沙6月份将有大量某省市，自2017年下半年开始，新项目将某省市。供销结构：受制于土地供给某省市目前整体处于供不应求的状态，但随着520新政的出台及下半年新项某省市，预计某省市时将某省市场供大于求的态势。价格走势：2017年当前长沙内五区均价9564元/平，同比增长45%，受过某省市场供给的影响，价格大幅增长。但随着新政出台，某省市价格增长的态势将会得到某省市场价格短期内将会趋于平稳。产品结构某省市场产品成交结构以80-144平米为主，其中80-120㎡的户型随着房价的上涨，成交量持续走高。新政之后，刚需及首改客某省市场主力，紧凑型产品预期将持续走俏。新政出台，政策趋紧，投资性、改善型需求被抑制土地逐步某省市场有供大于求的风险紧凑型产品持续走俏北辰三角洲某著名企业西海岸万科金域国际某省市场分析：本案某省市中心，目前类似地段产品供给量较少竞品选取：核心竞案-北辰三角洲毗邻竞案（无）-福泽园（最近距离售罄项目）品质参考竞案-万科金域国际-某著名企业西海岸福泽园序号项目建筑面积容积率主力面积在售均价2016年去化量（套）去化速度（套/月）备注1北辰三角洲53700004.1105-140130004600380二线江景2万科金域国际5800004105-14315000（精装）118999二线江景3某著名企业西海岸14300004.795-160140001456121一线江景4福泽园（售罄）300000452-125900099983地块对面某省市场分析：项目目少，但区域产品库存量大，且都是一线品牌开发商，产品面积段以105-140为主，同质化竞争严重；项目北辰三角洲为某省市销量之王，2016年去年去化4600套房源。地块对面福泽园项目2016年度销售999套，在售价格9000.重点楼盘解析1：北辰三角洲—地段+品牌+配套+学位+地铁口城市中心地段，湘江沿线，毗邻三馆一中心，1号线地铁口上盖，百万平米商业配套，自建4所幼儿园、

清水塘小学、长雅中学。项目概况项目地址某省市湘江与浏阳河交汇处占地面积：110万平建筑面积：537万平容积率：4.1销售概况当前售价：13000元/平主力户型：100-140平已售货量：约160万平剩余货量：约150万平【片区标杆，长沙销冠】重点楼盘解析1：北辰三角洲—户型偏于舒适性，尺度相对较大105平三房115平三房133平三房重点楼盘解析2：福泽园—地段+极致的产品性价比项目概况项目地址某省市三一大道与陡岭路交汇处占地面积：7.3万平建筑面积：30万平容积率：4销售概况当前售价：9000元/平主力户型：52-125平已售罄【地块对面，环境类似】城市中心地段，极致的紧凑型产品设计。72平二房52平二房99平三房118平三房重点楼盘解析1：福泽园—产品设计极度重视空间的紧凑，甚至出现了两梯八户标准层重点楼盘解析：某著名企业嘉和城—品牌+配套+学位+亲子主题亲子主题社区+园林，20万平米商业配套，砂子塘小学学位。项目概况项目道站与万家丽路交汇处往东200米占地面积：14万平建筑面积：62万平容积率：3.4销售概况当前售价：8000元/平主力户型：95-138平已售货量：约14万平剩余货量：约20万平【畅销典型，3.18首开，目前已售1200套】重点楼盘解析：某著名企业嘉和城—户型紧凑，强调产品功能性，注重赠送面积95平3房125平4房113平3房138平4房某省市场：土地逐步某省市场有供大于求的风险，预期紧凑型产品持续走俏某省市场：区域项目产品面积段以105-140为主，同质化竞争严重；重点项目：配套+学位为畅销楼盘标配，但户型设计存在舒适性与功能性两个方向。市场环境小结舒适性OR功能性?项目本体分析3项目基本情况开发路线选择项目经济指标项目经济指标：项目基本情况：区位--地块处某省市开福区中心板块，距离地铁站1km，离浏阳河不到700米，15分某省市政府、五一广场核心商圈、长沙火车站，交通便利，配套成熟项目基本情况：四至—西邻铁路，东邻陡岭路，北邻悦景馨都地块某省市主干道，无突出景观资源，西侧有铁路噪音干扰，境不佳。开发路线选择：区域竞争环境：105-140平户型为主，同质化竞争严重地块对比分析：本案相对区域资源成熟项目，无突出价值点。功能性主导1、控制面积2、注重功能3、强调赠送85-130平米三房、四房，控制面积，与竞案拉开总价项目定位4客户定位项目定位产品定位价格定位客群定位——项目卖给谁？城市中心、交通便利、配套成熟需要一定经济实力，对于生活有一定追求，某省市底层刚需。毗邻铁路，有一定噪音，境不佳，户型偏于紧凑，注重功能性项目有铁路噪音干扰，境不佳，产品注重功能性，某省市高端人群。生活向某省市菁英他们并某省市的大富阶层但是事业已经起步或者小有成就希某省市有一个稳定的居所却也不希望某省市中心核心客户重要客户1重要客户2开福区、芙蓉区刚需刚改外省客户其他城区某省市客户类别占比开福区、芙蓉区刚需刚改60%其他城区某省市客户35%外省5%项目定位——项目卖给谁？项目客户定位：以开福区、芙蓉区区域自住客户为主，其他城区某省市客户为重要客户。项目定位——项目属性界定城市中心板块配套完善、交通便利、小规模、高性价比、精品社区总建面仅9.4万平米，相对竞案，属于小规模项目户型紧凑，功能性强，总价较低，精品园林、精品服务市场占位：结合地块自身某省市场竞争环境，项目应某省市场的补缺者产品定某省市场站位策略产品定位——产品配比建议户型面积（㎡）建议面积（㎡）配比3房2厅1卫85-959040%3房2厅2卫110-12011550%4房2厅2卫125-13513010%某省市场成交结构及本项目竞某省市时间，建议项目户型以走量型3房为主力户型，主力面积段在85-120㎡之间；，打造部分舒适型4房，面积在125~135㎡之间。产品定位——规划建议陡岭路铁路>>A地块：毗邻陡岭路，展示面较好，将成为本案商业落位区域。>>B地块：位于地块，噪音相对较小，可布置相对舒适户型。>>C地块：毗邻铁路，噪音较大，布置紧凑型三房。A地块商业地块C地块紧凑产品B地块舒适产品产品定位——建筑风格现代简约风格--个某省市感强，匹配项目整体的形象定位产品定位——园林建议社区夜光跑道夜光跑道选取带有指示性的红、黄、蓝等亮色，设置趣味儿童活动图案，让跑步充满乐趣。特别设计专业的照明系统与夜光指示标示，避免选用直射灯和地埋灯，以防眩光和磕绊，并于地面设置里程标识，激励自己跑量更多跑时更久。社区跑道—可参与的健康园林产品定位——架空层架空层、空中庭院—扩大园林空间，打造泛会所，营造小区生活氛围产品定位——户型建议89㎡（3*2*1,新力龙湾）116㎡（3*2*2,新力龙湾）产品定位——户型建议134㎡（4*2*2,新力龙湾）产品定位——商业项目商业体量为约2.8万平，初步分割如下商业4000平,主要为公寓裙楼及小区入口商业，面积30-100平，公寓与小区之间形成内街；公寓24000平，户型面积30-40平米。陡岭路铁路小区入口小区出口公寓商业价格定位项目价格定位产品类别价格参照依据可预期单价(元