大型室内游乐场项目价值分析恒要点

大型室内游乐场项目价值分析提纲

1、室内游乐场分析

2、以韩国乐天世界为例，从定位、内容、操作模式、优势、创新

意义、经营方式等方面分析。

3、室外游乐场分析

4、挑选世界著名的室外游乐园如：迪士尼主题公园、环球嘉年华

巡回式游乐场、好莱坞环球影城，从其定位、内容、特点、优

势、经营模式、盈利方式、创新意义等方面进行分析。

5、游乐场项目价值分析

以上海迪士尼为例，从其定位、内容，操作模式、竞争力、创新

意义等方面对游乐场项目区I价值进行分析总结，详细如下：

A.对地产业日勺影响价值；

B.旅游拉动价值；

C.区位都市形象价值；

D.对有关产业链的J增值价值；

E、对动漫产业内标杆价值；

F、都市区位影响力价值；

G、就业价值；

H、经济价值；

I、样板市场对整个区块的影响力价值；

J、政府政绩价值;

4.个人观点

大型室内游乐场分析

一、室内游乐场

代表：乐天世界；

乐天世界简介：

乐天世界不仅有主题公园，尚有百货商店、饭店、免税店、大型折价

商场、体育中心等场所，是一座名副其实口勺城中之城。它拥有室内“乐

天世界探险”和室外的“魔术岛”，尚有四季皆宜的“乐天滑冰场”

以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等,

是世界上最大的室内游乐场，设计神秘而华丽。游乐园中口勺许多项目

集灯光、演示、和动画于一体。如“亚特兰迪斯冒险”在把游客瞬间

提高到70英尺日勺高度之后，通过技术手段制造炫目的烟火。

位置：韩国汉城：

内容：有演出和一种单独的小朋友公园；

地位：已被载入吉尼斯世界记录的世界最大的室内主题公园，同美国

迪斯尼乐园同样被称为世界级的主题公园。

优势:独特的室内设计，冬暖夏凉，完全处理了室外游乐园冬每天气

寒冷的问题，使游客在冬季也可以随心所欲，弥补了北方淡季旅游

资源的局限性。

建立时间：1989年；

创新意义：乐天世界是世界上最大的室内游乐园;

适合人群：喜欢大型游乐项目的年轻人，朋友、情侣、同学搭伙更好。

设施数目：41座；

重要设施：

1.魔幻岛

挺立于石村湖水公园之上的神秘的魔幻岛，拥有跳舞的音乐喷

水池、15种先端娱乐设施、野外剧场等，与周围的自然风景和餐厅、

吉祥物相辅相呈，形成浪漫欧I湖滨公园。在魔幻岛可以享有樱花节等

不同样季节的庆祝活动乐趣。

2.世界城

世界最大的室内主题公园，有惊心动魄的探险旅行和多种精彩

演出，可不受天气影响1年365天、每晚到11点尽情娱乐H勺探现世

界。可享有多样惊心动魄日勺搭乘设施、多种影像馆、一天超过70回

的演出和美味佳肴，在乐天您可体验到新的快乐！

3.民俗博物馆

乐天世界的民浴博物馆不是静止的展示场所，而是能生动活泼

地再现韩国历史与文化，通过为小朋友和青少年准备的多种有益活

动、多彩出J文艺演出和尤其展示等，乐天世界的民俗博物馆已成为可

生动体验韩国文化和民俗的观光名所。

4.乐天饭店

乐天饭店一具有533个多种客房、10个餐厅和酒吧、包括国际

会议室的6个宴会室、为商人们而准备的ExecutiveFloor、东方

最大规模的免税店、桑桑拿浴等设施的乐天世界饭店是各界人士投宿

日勺最佳选择。

5.世界体育馆

在乐天世界有通过透明玻璃棚的自然彩光，尚有，溜冰场、游

泳池、保龄球场、新型消遣娱乐实弹射击场、会员专用健身房C尚有

壁球、软式墙网球。

6.综合性商店

综合性的商店-乐天世界马格那是从物美价廉的新鲜食品到名牌

时装应有尽有的综合性购物中心。在宽阔舒适的商场内可以享有百货

商店水准的服务。

7、世界购物中心

乐天世界购物中心内有先导流行的时装店、杂货店、国际市场街、

餐厅街、汇聚了世界各国家俱的家俱街，尚有5个剧场和大型书店、

TGIFriday,Marche等家庭餐馆等设施任你享有。

8、世界商店蚕室店

乐天百货商店蚕室店一追求新的生活方式的未来型顾客第一主

义的乐天百货商店蚕室店可以同步满足顾客对文化、消遣、购物向多

种需求，常年提供丰富的商品和亲切的服务。

二、室外游乐园

1、室外游乐园经典代表：

2、迪士尼主题公园

总部：洛杉矶迪士尼乐园

优势:迪士尼世界不仅是个游乐场，同步又是一种旅游中心，游客来

此还可以到附近的海滩游泳、滑冰、驾帆船，到深海打鱼，乘气球升

空，或是参观附近的名胜古迹。迪斯尼世界把严厉的教育内容寓于娱

乐形式之中，丰富而有趣，每年都要吸引游客近2023万人次。

成立时间：1955年

成立意义:全球首个迪斯尼乐园，也是迪士尼一系列主题乐园与度假

区中的第一种；

1、盈利模式：

2、迪斯尼乐园日勺收人是迪斯尼企业W、J重要部分，占40%以上。

3、迪斯尼媒体网络是迪斯尼集团的利涧中心。同步收入最不稳定

H勺板块也包括媒体网络，在整个价值链中充当“冒进者”的角

色，轻易大起大落。迪士尼媒体网络重要包括：迪士尼-ABC

电视集团、迪士尼广播电台、ESPN企业等。目前是迪士尼最大

收入来源，占迪士尼总收入日勺41.95%、净利润W、J58.52%；

4、迪斯尼乐园是基于迪斯尼动漫影片而发展为旅游、娱乐W、J游乐

园，并带动与乐园有关联H勺一系列消费服务部门，不停扩展业

务，使收人“滚雪球”似得以膨胀：是迪斯尼企业的主体。

5、“体验式营销”是迪士尼乐园的生存之道，“发明欢乐”

则是迪士尼乐园的主题。

6、迪士尼乐园第一次把观众在电影里和卡通片里看到的虚拟世界

变成了可游、可玩、可感口勺现实世界。

7、“迪士尼乐园”除了包括若干主题公园外，企业还提供餐饮、

销售旅游纪念品，经营度假村、交通运送和其他服务行业。

8、企业将米老鼠、唐老鸭、古非等动画人物和故事情节搬到迪士

尼乐园里建造新的场景，使游客与影片中的角色和情景亲密接

触，亲自体验，获得快乐。

营销模式：

迪斯尼可以说是娱乐行业中产业链最长日勺一种娱乐品牌。现代化口勺企

池管理手段，加上行之有效的销售手段，通过品牌营销、品牌推广、

品牌资产管理等多种经营方式相结合，这是它实现企业利益最大化

的最终目的。

•商业模式：“轮次收入”模式

・第一轮收入是迪斯尼日勺电影和动画大片的票房；

・第二轮收入来自这些已公映H勺电影日勺拷贝销售和录像带发行所获

得的利润

・第三轮收入依托在主题公园增添新W、J电影或动画角色吸引游客前

来，并使其乐于为这种大银幕与现实世界完美结合W、J奇妙感受付

现金；

・第四轮收入是特许经营和品牌授权的产品。

此外，迪斯尼一直不停收购最强势的媒体，借助电视媒体的力量扩

大迪斯尼及迪斯尼产品口勺影响力，环环紧紧围绕地运作其品牌价值

链。

1、成功原因：

2、发明“体验价值”

•展示体验：通过店面、橱窗、产品陈列、店铺气氛、调动兴奋

点、抓住消费者的情绪来抵达经营业绩。

3、服务体验：本着深入人心的方略，不停发明品牌活力，追求卓

越业绩。

4、互动体验：使本来的售后服务变为目前的终身超值服务，在

整个体验营销过程中，实现自身同顾客的信息交流与互动c

5、质量体验：迪斯尼对产品质量的一贯坚持才使得它至今仍然风

采仍旧。如当其他卡通企业的卡通片每秒钟用6-8张画面时,

迪斯尼仍坚持提供每秒钟24幅画面的卡通片

6、突围本土化

因地制宜：

•香港迪斯尼乐园以及在建的上海迪斯尼项目中，迪斯尼便充

足

•考虑中国和亚洲文化H勺影响，增设许多香港、上海H勺独有项目

和产品，通过因地制宜和本土化经营，把迪斯尼乐园打导致

了一种具有独特魅力和带有中国及亚洲特色H勺游乐天堂。

融合当地文化：

•为了融入中国文化，迪斯尼采用了众多措施，例如香港口勺风

水

•理念便是其中之一：在从火车站到大门口勺走道上，专门设计一

种拐弯，以保证气不会溜过入口而跑到东海里；每建好一座建

筑，都会举行焚香典礼，甚至专门挑选被认为是黄道吉日的9

月12日，作为初次开放时间等。

特色+专有：

以香港迪斯尼乐园为例，为满足多元化零售口勺需要，迪斯尼配置

7、了多元化的厨房，供应亚洲各地的美食，根据不同样口勺节日安

排不同样的食品：香港迪斯尼还与香港当地著名日勺珠宝商店“周

生生”抵达合作关系，由“周生生”为迪斯尼乐园设计特色珠

宝，其中部分珠宝只在园内售卖。

8、跨越文化差异

释放员工：

•除了尤其规定外，迪斯尼绝大部分人员均从当地招募。为了更

好

•W、J为游客提供服务，有口勺迪斯尼乐园提前三个月就对员工采

用了严格口勺培训，同步在招募“演员”时还尤其规定应聘人员

必须掌握当地母语、英语等语言。

制胜服务：

迪斯尼的“SCSE理念”服务有口皆碑，它已成为各类企业争先效仿

的楷模。其内涵可以理解为：

“SCSE理念”即安全(safe):保证客人舒适安全;

礼貌(civility):保证职工彬彬有礼;

演出(show):保证演出充斥神奇;

效率(efficiency):在满足以上三项准则口勺前提下保证工作的

高效率；

3、环球嘉年华

特点：巡回式游乐场

运行模式：作为一家移动“游乐场”，环球嘉年华的运行模式就是“移

动+整合”。嘉年华向当地政府租借使用场地，有效期限为活动时间,

大体在一种月到两个月之间，它的大型娱乐设施也是向欧洲各大家

族租借的，以保证机器的更新换代和安全性能。此外，它的固定工作

人员很少，每到一处都在当地招兵买马，活动期满即解雇，节省了

诸多的员工支出。

优势：

(1)巡回方式激发游客需求

巡回方式最大程度地激发了游客W、J体验需求。环球嘉年华H勺移动概念

给人导致一种过时不候的感觉，促使人们抓紧时间及时玩乐，这种

过期不候的方式使得游客在嘉年华所获得的体验成为一份恒久H勺回

忆，能鼓励口碑效应的发挥并维持回头客。

(2)主题形象的塑造

嘉年华发售口勺是独特的生活方式一一随心所欲的自由和快乐，这也

是它的主题定位。围绕这样的定位，嘉年华园内体验情境营造得非常

到位。嘉年华充足考虑人们的消费心理，整个游乐场安排得紧凑灵活,

到处都充斥了欢乐与刺激。当游客体验和反馈与嘉年华的定位抵达一

致时，意味着嘉年华成为“随心所欲的自由和快乐”代名词，无形中

增大了对旅游者口勺吸引力。

(3)地点口勺可选择性

嘉年华是一种运行成本较高的娱乐形式，要保本还要盈利，首先需

要一种消费力强劲日勺市场作为平台，这个市场必须有大量具有一定

消费能力的消费群体，这个群体必须可以接受嘉年华日勺游乐方式。无

论是香港、上海还是北京每年人均娱乐方面日勺投入较大，比较接受外

来文化，追求时尚和流行，因此嘉年华选择这样日勺区域。

(4)时间日勺可选择性

对于固定游乐场来说，旅游KJ淡旺季投资回报相差很大，淡季里设

施空置，维护成本很高，投入大产出少，导致资源挥霍。而对于嘉年

华，这个问题就不再存在，嘉年华结合当地居民W、J社会休假习惯确

定运行时间，保持持续W、J旺季，不比支付淡季维护出J成本。

(5)资源整合

嘉年华以娱乐项目为中心，结合市场需求，通过人员配置、设备设施

和服务外包等途径，形成了一种基于信息技术和市场竞争口勺动态网

络型资源整合机制和模式。详细体现为：一是人力资源虚拟配置，比

长期拥有人力资源更能节省成本；二是设备虚拟组合，比拥有固定设

备更有助于产品口勺更新换代。

“嘉年华”模式在中国发展的障碍：

上海嘉年华在中国的成功举行，激发了社会各界举行嘉年华时

热情。同步，由于嘉年华的游乐园模式进入中国时间较短，对应ET、J市

场规范和运作制度没有建立起来。诸多种人或机构似乎认为，只要拥

有资金、设备、场地等要素就能举行嘉年华，因此近年来不乏效仿“环

球嘉年华”日勺失败案例。从这些失败案例中我们可以得出，“嘉年华”

模式在中国发展口勺障碍原因：

(1)产品创新少，不能吸引足够的消费者。市场上的嘉年华活动，产

品重要体现为乘骑设备+卡通玩偶，乘骑设备决定嘉年华的娱乐参

与性和刺激性，卡通玩偶构成嘉年华的快乐气氛。伴随人们对嘉年华

消费的理性回归，这种产品雷同，削减了嘉年华的吸引力。

(2)资源整合模式带来的不利影响：首先，由于常常更换员工，使得

员工素质参差不齐，不利于保持和提高服务质量;另首先，设备设施

的整合增长了设备选择时间的成本和员工培训的成本，轻易受到设

备供应商的制约。

（3）投资不理性，管理不规范。为了减少投资的风险性，使用“嘉年

华”模式必须要建立一套有助于应用的经验模型，针对投资决策体系

中的财政能力、人力资源、市场环境、选期选址等原因进行最有决策。

国家有关部门也应建立严格的审批制度针对不同样规模、不同样类型

和不同样地点规范“嘉年华”时举行申报原则，最大程度规避管理缺

失也许带来的I损失C

3.好莱坞环球影城

位置：洛杉矶市区西北郊，游客到洛杉矶的必游之地

地位：是好莱坞最吸引人的去处。

设施：有48个摄影棚。

内容：有三个游览区和一种50年代风格的购物区，三个游览辨别别

是电影车之旅（全程40分钟的电影之旅，有专门的讲解员）、影城中

心（可在电影拍摄现场亲生体验电影时拍摄过程）与娱乐中心（有动

物明星演出等）。

1、成功经验：

2、根据某个特定主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式,

集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体。

3、注意与都市一般游乐园及都市公园的区别。

注意主题W、J搭配，包括设施口勺样式、植物配置等。

三、游乐园的价值分析

如下以上海迪斯尼为例，分析游乐场项目带来W、J价值。

1.定位：

上海迪士尼乐园（ShanghaiDisneylandPark）,是中国第二个、亚

洲第三个，世界第六个迪士尼主题公园，其作为世界级的主题乐园,

将是上海后世博时代的经济王牌，建成后将把上海打造为中国旅游

业日勺新坐标，将极大地提高上海旅游业及有关消费服务产业的发展。

2.项目简介：

位置：浦东新区川沙镇黄楼以南，迎宾大道（A1公路）、沪芦

公路（A2

高速）、南六公路、周祝公路四条道路合围区域。

面积：一期规划150公顷，加上二期、三期建设，最终面积可

抵达

500公顷，将是香港迪士尼的4倍。建成后有望成为美国迪士

尼企业在全球占地面积最大的主题公园C

投资：直接投资约250亿元，间接拉动的投资规模或为千亿级。

动工：2023年开始拆迁。

营业：最快2023年启用。

内容：游乐区、后勤配套区、公共事业区和一种停车场。

3.操作模式：

在上海迪士尼项目股权中，所有投资中40%资金为中方和迪士尼

双方共同持有的股权，其中中方政府占股57%,迪士尼方面占

43%；其他占总投资的60%的资金为债权，其中政府拥有80%,此外

20%为商业机构所有。该项目预期总投资规模约250亿元人民币。

口中方出资

□迪士尼出

资

□政府债权

口商业机构

预期的合作模式与香港迪士尼项目类似,即迪士尼方面派驻高层管

理团体，提供品牌使用权，同步抽取7%品牌费；中方则提供所有中

层管理人员和一般员工，并向美方支付品牌费、管理费和高管工资。

4.竞争力：

低成本：建设成本相对较低是上海迪斯尼乐园的一大优势：

票房保证：内地数以千万计口勺游客提供了“票房保证”；

经验借鉴：借鉴其他全球乐园的运行经验，使上海迪士尼能更快克服

文化“水土不服”的问题。

四、上海迪士尼乐园的价值分析

地产行业首先获益：

1、“迪士尼也许落沪”消息传出后，浦东川沙口勺土地价格便直

线上涨，房价在两三年间从每平米2023元-3000元上涨到每

平方米13000元，涨幅在30096以上，远超同期上海全市78%

日勺平均涨幅。

2、在浦东川沙附近拥有地产日勺上市企业，如界龙实业、中路股

份、深长城、中华企业等一直是市场关注的热点。以界龙实

业为例，自10月以来，从12.36元一路上涨至18.26元，涨

幅达47.73%o2023年11月4日，被外界普遍称为“迪士尼

地块”出J川沙新市镇A08-03地块，以11.9亿元，超过底价

264%的溢价率，被象屿置业夺得。

3、对旅游的拉动价值：

•将带来大量的游客

•迪斯尼项目建成后，估计游客达1000万级规模，估计将新增

游客1500万人次以上，每年至少为上海带来新增游客300至

500万人次，年接待量约在500-1000万人次。弥补国内旅游

产业空白。

•有助于提高并延续上海旅游行业

尤其是酒店行业的景气度，估计开业后上海酒店日勺出租率和房价

均将有较大幅度H勺提高。

附：浦东概况

新区旅游

业发展现

实状况一

览表

类别

5A景区：上海野生动物园、东方明珠广播电视塔、上海

科技馆；

旅游景区4A景区：金茂大厦88层观光厅、上海世纪公园；

3A景区：上海市浦东射击游乐有限企业、上海南汇大团

桃园、上海南汇桃花村。

旅游宾馆旅游星级宾馆52家，包括五星级11家、四星级13家、三

星级20家、二星级7家、一星级1家。

旅游购物证大大拇指广场、时代广场、第一八佰伴、正大广场、富

克斯#豪布斯卡名品村等。

汤臣高尔夫球场、侨泰高尔夫俱乐部、林克司高尔夫俱乐

文化娱乐部、浦东射击俱乐部、卡丁车运动场、艺泰安邦人文艺术

天地等。

资料来源：根据上海浦东会展网(Imicelpudong,govlcn)

有关资料整顿。

4、样板市场对整个区块的影响力价值：

•迪士尼落户上海，将会带动整个长江三角洲地区日勺旅游

业、文化产业的发展，为长江三鱼洲地区成为整个中国旅

游和文化产业发展龙头起到推进作用。

•迪士尼的入住将会带动整个珠江三角洲地区的现代服务业

口勺发展，提高整个地区现代服务业的发展。

•迪士尼的落户上海将会是整个地区以此为契机，加强协作,

以增强当地区的协同效应，抵达一加一不不大于二的目

•将会深入加强第三产业在三大产业中口勺比重，完善地区的

产业构造。提高整个地区的竞争力。

•有助于上海和长三角地区口勺经济构渣转型。

5、有助于刺激本土文化产业和旅游产业加速发展，开业初期将

超过香港迪斯尼日勺水平，从而为旅游酒店、商业零售、交通

运送等行业带来机会c

有关产业链的增值价值：

6、迪斯尼收入重要由网络媒体、主体公园和游乐场、影视娱乐、

有关消费品四大块业务构成。从产业链角度出发，迪斯尼项

目建成后，将为专营玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、

互联网等行业迎来较大商机。

7、此外，迪斯尼乐园建设投入资金或靠近世博会资金投入规模,

将为建筑、建材行业带来机遇。

8、对动漫产业将起到标杆的作用：

9、主题乐园是增进动漫产业发展日勺一种有效形式，国内目前尚

难形成这样的原创动漫主题乐园。迪士尼乐园囊括迪士尼动

画积累80余年口勺动画形象作品群，在经营、创作等方面都值

得国内有关产业学习借鉴。

10、就业价值：

11、一旦上海迪士尼乐园建成，可为当地发明5万个新职位。

12、消费价值：

消费力方面，内地80%以上客流将被吸引至上海，甚至

包括大量亚洲旅游资源。

经济价值：2023202320232023

年份

年接待入境游客（万人次）117113128184