2026年不动产登记代理人考试《不动产登记法律制度政策》试卷试题附答案

2026年不动产登记代理人考试《不动产登记法律制度政策》试卷试题附答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例》及实施细则，下列关于不动产登记基本原则的表述中，正确的是（）。A.国家对不动产实行统一登记制度，登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台可以不统一B.不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则C.当事人可以口头申请不动产登记，登记机构应当受理D.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估作为登记前置条件答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度，要求登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；第十四条规定申请登记应提交书面材料；第十九条明确登记机构不得要求对不动产进行评估。故B正确。2.张某通过继承取得一套房产，拟申请转移登记。根据规定，申请该登记时无需提交的材料是（）。A.不动产权属证书B.张某的身份证明C.继承权公证书D.房产测绘报告答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6条规定，因继承取得不动产申请登记的，需提交权属证书、申请人身份证明、继承权证明材料（如公证书或生效法律文书），房产测绘报告一般在首次登记或面积变化时需提交，继承转移登记无需重复提交。3.李某购买预售商品房后办理了预告登记，后开发商将该房抵押给银行。下列关于预告登记效力的表述中，正确的是（）。A.预告登记后，未经李某同意，开发商处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，开发商与银行的抵押合同无效C.预告登记的有效期为自能够进行不动产登记之日起3个月D.预告登记失效后，李某可直接凭购房合同取得房屋所有权答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记失效条件为自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记；预告登记失效不直接产生物权变动效力。故A正确。4.某不动产登记簿上记载的权利人为王某，但李某认为自己才是实际权利人，申请更正登记。根据规定，更正登记的启动方式不包括（）。A.李某提供证明登记簿错误的材料，王某书面同意更正B.李某提供证明登记簿错误的材料，王某不同意更正，李某申请异议登记C.登记机构发现登记簿错误，通知王某和李某核实后直接更正D.法院判决确认李某为真实权利人，李某凭生效法律文书申请更正答案：B解析：更正登记可由权利人、利害关系人申请（需权利人同意或有证据证明错误），或登记机构依职权更正（经核实）。异议登记是更正登记被拒绝后的救济，非更正登记的启动方式。5.下列不动产登记类型中，属于限制登记的是（）。A.异议登记B.首次登记C.变更登记D.注销登记答案：A解析：限制登记是对不动产权利处分的限制，异议登记通过记载权利争议，限制登记簿记载权利人的处分行为，属于限制登记。6.某公司以建设用地使用权抵押向银行贷款，办理抵押登记时，登记机构应在登记簿上记载的内容不包括（）。A.抵押人、抵押权人的姓名或名称B.被担保债权的数额C.抵押期限D.抵押不动产的坐落、面积答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条规定，抵押权登记应记载抵押人、抵押权人、被担保债权的种类和数额、担保范围、债务履行期限、不动产坐落等。抵押期限非法定记载事项，抵押权存续期间由主债权决定。7.甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份额，乙占40%份额。甲拟将自己的份额转让给丙，申请转移登记时，登记机构需审查的内容不包括（）。A.甲是否已通知乙行使优先购买权B.乙是否放弃优先购买权C.甲、丙之间的转让合同是否备案D.共有份额转让是否符合约定或法律规定答案：C解析：共有份额转让登记需审查优先购买权行使情况、转让合法性等，合同备案非登记审查要件（除非法律特别规定）。8.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，下列主体中，无权查询不动产登记资料的是（）。A.不动产权利人张某查询自己的房产登记资料B.律师李某受债权人委托，查询债务人房产登记资料（已提供法院立案通知书）C.某保险公司查询投保人房产登记资料（未提供任何证明）D.利害关系人王某查询与其存在民事纠纷的房产登记资料（已提交起诉材料）答案：C解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第七条规定，查询需符合“权利人、利害关系人或受委托的律师（持相关证明）”条件，保险公司无直接利害关系且未提供证明，无权查询。9.某不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请人提供的权属证书系伪造，正确的处理方式是（）。A.暂缓登记，通知申请人补正材料B.当场收缴伪造证书，不予登记并书面告知理由C.继续办理登记，事后向公安机关报案D.要求申请人重新提供真实证书，登记时间自重新提交之日起算答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，申请材料不真实的，登记机构应不予登记并书面告知申请人；第二十九条规定，伪造证书的，依法没收并追究责任。10.下列关于不动产登记时限的表述中，符合规定的是（）。A.国有建设用地使用权首次登记，自受理之日起15个工作日内办结B.预购商品房预告登记，自受理之日起5个工作日内办结C.异议登记，自受理之日起3个工作日内办结D.查封登记，自受理之日起10个工作日内办结答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，一般登记时限为30个工作日，法律另有规定的除外。《不动产登记操作规范（试行）》规定，预告登记、异议登记、查封登记等可缩短至5、1、即时办结。B选项符合5个工作日的规定。11.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，其所有权代表主体是（）。A.村民小组B.村集体经济组织或村民委员会C.乡（镇）集体经济组织D.县级人民政府答案：B解析：《民法典》第二百六十二条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。12.某住宅建设用地使用权到期后，权利人申请续期。根据《民法典》规定，续期费用的缴纳或减免应（）。A.自动续期，无需缴费B.由登记机构决定C.依照法律、行政法规的规定办理D.经业主委员会表决通过答案：C解析：《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。13.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人提交的测绘报告与现状一致C.申请登记的事项与登记簿记载无冲突D.申请人已就同一事项取得生效法律文书答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构应不予登记。14.甲将房产抵押给乙后，又将同一房产抵押给丙。办理第二顺位抵押登记时，登记机构需重点审查的是（）。A.甲是否已通知乙B.乙是否同意再次抵押C.抵押价值是否超过房产评估价D.抵押合同是否明确顺位答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》14.3.3条规定，办理顺位抵押登记时，需审查抵押合同是否明确约定抵押权顺位，登记簿应记载顺位信息。15.某不动产登记机构因工作人员失误，将李某的房产错误登记为王某所有。李某申请更正登记时，登记机构应（）。A.要求李某提供王某同意更正的书面材料B.直接依据李某的申请更正登记簿C.先办理异议登记，再更正D.核实后，报经负责人批准，予以更正答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，登记机构发现登记簿错误的，应书面通知当事人在15个工作日内办理更正登记；当事人逾期不办理的，登记机构可依职权更正。本题中因登记机构失误导致错误，应核实后依职权更正。16.下列关于地役权登记的表述中，正确的是（）。A.地役权自登记时设立B.地役权合同签订后，需双方共同申请登记C.供役地部分转让，地役权对受让人不具有约束力D.地役权期限不得超过土地承包经营权的剩余期限答案：B解析：《民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立；当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故地役权登记为自愿，需双方共同申请。D选项错误，地役权期限由当事人约定，但不得超过用益物权剩余期限（如土地承包经营权）。17.某公司分立为甲、乙两个公司，原公司的房产需分别登记至甲、乙名下。该登记类型属于（）。A.变更登记B.转移登记C.首次登记D.注销登记答案：B解析：公司分立导致不动产权利主体变更，属于物权转移，应办理转移登记。18.下列不动产中，不得办理抵押登记的是（）。A.正在建造的建筑物B.权属有争议的建设用地使用权C.已出租的住宅D.依法被查封的商业用房答案：B解析：《民法典》第三百九十九条规定，权属有争议的财产不得抵押；《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，权属有争议的不动产，登记机构应不予登记。19.张某通过遗赠取得房产，办理转移登记时，登记机构需收取的税费凭证不包括（）。A.契税完税凭证B.印花税完税凭证C.个人所得税完税凭证D.土地增值税完税凭证答案：C解析：根据税法规定，法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人取得房产，免征个人所得税；契税（非法定继承人需缴纳）、印花税（部分情况免征）、土地增值税（房产继承/遗赠暂免）可能涉及。20.某不动产登记机构在办理登记时，发现申请人提交的材料不齐全，正确的处理方式是（）。A.当场书面告知申请人需要补正的全部内容B.先受理登记，再通知申请人补正C.不予受理并口头告知理由D.要求申请人5个工作日内补正，逾期不补正则驳回申请答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料不齐全的，应当当场书面告知申请人需要补正的全部内容。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选、少选均不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.预告登记D.异议登记E.查封登记答案：ABCDE解析：条例第三条明确登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。2.申请不动产登记时，下列情形中需由双方共同申请的有（）。A.因买卖取得不动产申请转移登记B.因继承取得不动产申请转移登记C.因抵押合同设立抵押权申请抵押登记D.因人民法院生效判决取得不动产申请转移登记E.因离婚财产分割取得不动产申请转移登记答案：ACE解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、抵押、离婚财产分割等基于双方民事法律行为的登记，需共同申请；继承、生效法律文书取得可单方申请。3.下列关于不动产登记簿的表述中，正确的有（）。A.登记簿由登记机构管理，永久保存B.登记簿以不动产单元为基本单位编制C.登记簿记载的事项与不动产权属证书不一致的，以不动产权属证书为准D.登记簿包括不动产的自然状况、权属状况、权利限制等事项E.登记簿可以采用电子介质，需定期异地备份答案：ABDE解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。4.下列情形中，不动产登记机构应办理注销登记的有（）。A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.抵押权因主债权消灭而消灭D.人民法院判决撤销原登记E.不动产被依法征收答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，注销登记适用于不动产灭失、权利人放弃权利、依法没收或征收、生效法律文书导致权利消灭等情形。5.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括（）。A.申请人身份证明和户口簿B.宅基地使用权证明C.房屋符合规划或建设的相关材料D.房产测绘报告或平面图E.集体经济组织同意登记的书面意见答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3条规定，宅基地首次登记需提交身份证明、宅基地使用权证明、规划材料、测绘报告等；集体经济组织同意意见一般在申请宅基地使用权时提交，首次登记无需重复提供。6.下列关于不动产登记收费的表述中，符合规定的有（）。A.不动产登记费按件收取，不得按照不动产面积、体积或价款比例收取B.申请更正登记、异议登记的，免征登记费C.小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的，免征登记费D.查封登记、注销登记免收登记费E.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类每件550元答案：ACDE解析：《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，更正登记、异议登记按件收取登记费（住宅40元，非住宅275元），B错误；其他选项均符合规定。7.下列行为中，属于不动产登记机构工作人员禁止性行为的有（）。A.泄露不动产登记资料B.利用职务便利收受他人财物C.强行要求当事人通过中介机构办理登记D.对符合登记条件的申请不予登记E.按照规定程序更正登记簿错误答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十七、二十九、三十条规定，登记人员不得泄露资料、索贿受贿、推诿登记或强制中介服务；E为合法职权。8.下列关于预告登记的表述中，正确的有（）。A.预告登记后，未经权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记的有效期为自能够进行不动产登记之日起90日C.预告登记可因债权消灭而失效D.预购商品房预告登记可单方申请E.预告登记失效后，原债权债务关系自动解除答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或自能够登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效；预购商品房预告登记需开发商与购房人共同申请（除非有生效法律文书）；预告登记失效不影响债权效力。9.下列情形中，可申请办理异议登记的有（）。A.登记簿记载的权利人不同意更正登记B.利害关系人认为登记簿记载的权利主体错误C.登记簿记载的面积与实际测量不符D.抵押权期限登记错误E.预告登记因超期失效未及时注销答案：AB解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，异议登记适用于利害关系人认为登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的情形；面积、抵押权期限等错误可直接申请更正登记，无需异议登记。10.下列关于不动产登记资料查询的表述中，正确的有（）。A.查询人可以查阅、复制不动产登记资料B.利害关系人查询需提交与不动产存在利害关系的证明材料C.律师查询需提交律师执业证书、当事人授权委托书、法院立案通知书D.查询结果需加盖登记资料查询专用章E.涉及国家秘密的不动产登记资料不得查询答案：ABCDE解析：《不动产登记资料查询暂行办法》对查询权限、材料、结果形式及保密义务均有明确规定，以上选项均符合。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2025年3月，王某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买A小区3栋201室，合同约定2026年6月交房。王某于2025年4月办理了预购商品房预告登记。2026年1月，开发公司因资金链断裂，将A小区3栋整体抵押给银行，并办理了抵押登记。2026年6月，王某要求开发公司交房并办理转移登记，发现该房已被抵押。问题：1.开发公司将已预告登记的房产抵押给银行的行为是否有效？为什么？2.王某可通过哪些法律途径维护自身权益？答案：1.开发公司的抵押行为不发生物权效力（5分）。根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（5分）。王某已办理预告登记，开发公司未经其同意抵押房产，抵押登记虽完成，但抵押权不设立（5分）。2.王某可采取以下措施：①要求开发公司履行合同义务，办理转移登记（3分）；②若开发公司无法履行，可解除合同并要求其承担违约责任（3分）；③向登记机构申请异议登记，防止抵押权人处分房产（2分）；④通过诉讼确认抵押权无效，维护自身权益（2分）。案例二：2024年，李某与张某签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下位于B区的房产以200万元卖给张某，张某支付首付款100万元后，李某将房产证交给张某，但未办理转移登记。2025年，李某因债务纠纷被债权人王某起诉，法院判决李某向王某偿还150万元，并查封了该房产。张某得知后，向法院提出执行异议，主张自己已购买该房产，要求解除查封。问题：1.张某是否取得该房产的所有权？为什么？2.法院是否应支持张某的执行异议？依据是什么？答案：1.张某未取得房产所有权（5分）。根据《民法典》第二百零九条