【金地集团投资价值分析案例-基于自由现金流折现法9000字】

1 11.1.1销售增长率预测 11.1.2税后净营业利润预测 61.1.3折旧及摊销的预测 91.1.4资本支出预测 11.1.6未来自由现金流 1..2加权平均资本成本的测算 1..2.1权益资本成本 1..2.2债务资本成本 15 1..3.3金地集团理论价值的估算 利用自由现金流量折现法对金地集团进行预测的前提是需要对公司的相关金地集团的营业收入主要分为房地产销售收入和其他业务(物业出租、物业管理及其他)收入，其中房地产销售收入占比近五年都保持在91%左右，因此本2011.年营业收入房地产收入在营收中占比(1)新增土储情况面积角度投销比均值在126%,在保持销售去化所需的货量之外，又留有了一定(2)已售未结算情况0年初计划竣工面积(万平方米)实际竣工面积完成率也稳定在1的水平。再结合2020年计划竣工面积为111.8万平方米，较2019年计划增长32.2%,预计2019年竣工完成率与去年持平为106%,对应的竣工面积为1222.77万平方米，增速为32.19%。(2)其他应付款/其他应收款在金地集团的其他应收/应付的结构中我们可以看见，往来款在其他应付款与其他应收款中占比较高。因此本文从其他应付/其他应收角度，来对金地集团最投下面我们将近五年的金地集团的营业收入的变化情况跟其他应付款/其他应营收增速年预收增速为38.38%,以上原因导致元，相比2016年同期的24亿元增长超过两倍，这成为了2017年金地股东收入然后看2018年其他应付与其他应收的比值增加0.19个百分点，平均进度左移，从销售到业绩释放的时间对比以往会加长，但是由于17年预收增速大幅增长，拿地强度增大，导致2019年的营收增速仅略高于2018年的预收增速。最后看2019年其他应付与其他应收的比值变化不大，说明从销售到业绩释放的时间和以往的时间保持一致，由于2020年新冠疫情的影响，因此本文预计从2021年开始其营收增长与2018年及2019年保持一致。但鉴于金地集团近年因此，根据对其他应付款/其他应收款的比值研究，本文预测2021年及2024年金地集团的营收增速取2018及2019年营收增速的平均值30.08%,在新增土由于2020年新获取项目数量的增加，以及新冠疫情对工程施工带来的不利年营业收入增长情况的预测数的平均值22.49%(见下表)确定为2020年的增长日期研究机构评级营业收入(单位：百万)天风证券买入克而瑞证券强烈推荐东方证券买入国盛证券买入强烈推荐买入申万宏源国信证券买入买入鉴于以上分析，2020-2024年的营收增速分别为22.49%、30.08%、30.08%、营业收入营收增速(1)营业成本预测6415.682015201620平均楼面地价——2移动平均(平均楼面地价)楼面价格情况来看，金地集团的拿地价格一直处在一个稳定上升的水平，但在2019年平均楼面地价从2018年的8399元/平方米降到6297元/平方米，拿地成本可以分析出营业成本占比变化基本保持在10%左右浮动，近五年均值为64.42%,——营业成本在营业收入中的占比定在过去五年的平均值31..38%,因此未来年份主营业务成本在主营业务收入中的收入占比为64.62%,营业收入营业成本营收成本占比(3)销售及管理费用预测用就会越多，因此对于销售费用的预测采用其在主营销售费用销售费用在营业收入中占比管理费用管理费用在营业收入中占比从表中可以看出，公司销售费用在2011.年-2019年变动幅度很小，都不到1个百分点，因此销售费用采用过去五年在营业收入占比的平均值2.99%来预测。2.99%和1..39%。销售费用占营收比例管理费用占营收比例(4)营业税金及附加预测2011.年营业税金及附加营业税及土地增值税占比营业税及土地增值税占比税金及附加占比通过观察税金及附加在主营业务收入占比情况，可以发现其除了2018年波务收入占比的平均值9.83%作为未来税金及附加的预测值。营业收入税金及附加税金及附加占比(1.)所得税预测从表中可以看出，金地集团的所得税率最近五年都在21%左右波动，变化不大，因此通过计算最近五年所得税率的平均值为21.26%,将此作为未来五年所以及所得税率的预测，综合到表中，可以得到金地集团2020年-2024年税后净利营业收入营业成本销售费用管理费用税金及附加税后净利润动很小，最大浮动为0.16个百分点。营业收入折旧及摊销额占比因此采用近五年折旧及摊销额在营业收入中的占比的平均值0.18%作为未营业收入折旧及摊销额占比2011.年固定资产无形资产营业收入9资本性支出占营收比例营业收入资本性支出资本性支出占营收比例流动负债=短期借款+应付票据及应付账款+预收款项+应付职工薪酬+应交税费+应付利息+应付股利+其他应付款+一年内到期的非流动负债+其他2011.年货币资金应收账款及应收票据预付款项应收股利--存货一年内到期的非流动资产其他流动资产预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利一年内到期的非流动负债5其他流动负债2011.年流动资产同比增长流动负债同比增长营运资本从上表分析得出，金地集团的流动资产同比增长幅度近五年平均值为20.81.%,流动负债同比增长幅度近五年平均值为28.64%,因此本文预测净营运资本增加额在过去五年平均值60.49的基础上以-7.79这与金地集团目前的情况是符合的，2019年营运资本大幅降低，原因主要是短期需要偿还的债务剧增。截至2019年12月末，金地集团一年内到期的非流动负债约为328.1亿元，同比上年同期增加296.92%。其中主要是一年内到期的长期借款，为188.4亿元，同比上年同期增加增加137.1.%;一年内到期的应付债券余额为124.8亿元。为此，金地集团积极借新还旧，公司2020年发行中期2020年2021年2022年2023年2024年净营运资本增长幅度净营运资本增加预测值，再根据自由现金流的公式可以计算出金地集团2020年至2024年的自由公司自由现金流=税后净利润+折旧摊销额-净资本支出-净营运增本的增加额税后净利润折旧与摊销资本支出自由现金流量1..2加权平均资本成本的测算本文采用风险回报模型中的CAPM模型(资本资产定价模型)来估算企业的权益资本成本，其计算公式为Ke=Rr+βim*(Rm-Re)(1)无风险利率的估计选择将钱放在银行。因此本文采用期限为1.年的附息国债票面利率3.09%作为无(2)市场风险溢价的估计者的做法，用GDP增长率代替，本文将采用国家统计局对2019年GDP数据进行最终核实的GDP增长率6%,数据来源为国家统计局发布的最新数据。(3)贝塔值的估计年度企的债务资本成本计算公式为：Kd=短期借款占比×短期借款利率+长期借款占的债务资本成本计算公式为：Kd=短期借款占比×短期借款利率+长期借款占比年第四季度中国货币政策执行报告》中1年期贷款市场报价利率(LPR)3.81.%;长期借款的利率采用1.年期以上LPR利率4.61.%;而应付债券的利率则采用中国债券信息网主体评级为AAA,期限为1.年的企业债票面利率3.086%。2011.年2016年2017年2018年2019年平均占比公司债务资本成本=4.81.%*3.81.%+42.46确定了金地集团的权益资本成本和债务资本成本后，用2019年12月31日根据金地集团2019年披露的年报数据，其债务总额为：D=短期借款+长期借款+应付债券=1.98.84亿元WACC=8.62%×1.1.01.%+3.79%×48.91.企业的内在价值为预测期阶段自由现金流的折现值与预测期后阶段自由现2020年2021年2022年2023年2024年元因此第二阶段增速参考发达国家数据，取2019年发达经济体GDP增长速度平均值2.20%。国家/地区2019年GDP经济增长速度美国英国爱尔兰法国西班牙韩国金地集团的企业价值=预测期现金流量的现值+预测期后现金流量的现值=前文分析可得，运用自由现金流折现法估算出金地集团的理论价值为63.91本文进行敏感性分析的目的是希望能够从影响股票每股