【收益法在房地产价值评估中的应用研究-以福州某房地产项目为例10000字（论文）】

1内容摘要关键词：收益法房地产评估案例分析 3(一)研究背景及意义 32.研究意义 3(二)国内外研究现状 32.国内研究现状 4(三)研究内容与研究方法 42 4 5 (二)房地产价值评估的原则 5(三)房地产价值评估常用方法 6 62.常用评估方法比较 7三、收益法在房地产评估中的应用 7(二)收益法的适用性 8(三)收益法估价需具备的条件 8(四)收益法估价的操作步骤 8 8 9 (二)估价过程分析 3……本论文通过对房地产估价中的三大方法进行分析，结合福益法测算分析，最后总结运用收益法所求得的该项目价值，对于更好地参考房地产价值，通过应用研究收益法后，可以益的影响，可以促使相关机构和专业人士提高自身的质量，还可(二)国内外研究现状4杨冰(2015)[41通过蒙特卡罗模拟法，对各种参数进行模拟运算，最终发现这种做法宋继革(2017)[7提出了应用收益法存在的问题并通过案例分析强化问题所在，针对谭希为(2018)81针对收益法在房地产估值中数据有效性低、主观性强、样本选择范围小的缺点，引入蒙特卡罗模拟法。最终结果表明，改进后的收益法减少了估价结果与实张旭东(2019)9指出收益法主要是评估和预测未来房地产收益，由于该预期收益值本身是不稳定的，会对预测结果会带来更大不确定性，导问题，应该采用同类型房地产市场价值作为收益额的计价基础且折旧费应计算到支出费用综上所述，在房地产评估领域中，虽然每个国家的发展市场不尽法上也有自己所侧重的选择，但总体来看，收益法是房地产(三)研究内容与研究方法本文以收益法为主要评估方法，通过理论研究与案例分析第一部分是引言。主要讲述国内外关于以收益法为主的房地5第二部分是房地产价值评估相关理论。首先对房地产价值评第三部分是收益法在房地产评估中的应用。简要介绍了收益第五部分为结论。是在前面几章的内容基础上形成一个关于(2)比较分析法：基于对房地产价值评估概念及原则初步介绍，对几种常用的评估(一)房地产价值评估的概念房地产价值评估是指由专业的房地产评估人员遵照公认的严谨按照评估程序，合理选择和使用评估方法，对影响因素进行(二)房地产价值评估的原则估价人员对房地产进行评估的基本前提是遵循房地产估价原则，因此，估价人员应当公正原则该原则要求估价人员和估价机构：第一，不得与委托人有任何利害关系且不受任何单位和人的影响；第二，在评估过程中不夹带个人情感、好恶和偏见，评估必须基于事物本身，从事实中寻找真相；第三，6不对任何一方有偏袒之意，坚持以公正诚实合法原则该原则要求基于被估对象合法权益进行评估。合法权益包含合法处分、合法产权合法使用。价值时点原则该原则要求评估人员在确定价值或价格过程应基于特定时间以替代原则该原则要求在相同条件下，评估值与相似属性的值之间的差在合理范围内产价格受到具有相同使用价值的另一房产价格的限制。贡献原则是指房地产总收入是土地和建筑物共同作用的结果。总收入中特定部分产间的关系。贡献原则涉及增加或减少部分利润的应用，也是剩余法和收益还利用原则该原则要求从以下三个方面最大合理化价值，即法律允许、技术上可能和财务上可行。原则谨慎原则(三)房地产价值评估常用方法(1)市场法(2)收益法7收益法的实质是根据预期房地产收益来求取房地产的价值或价估价对象的未来收益，并通过资本化率或报酬率、收益乘数将未来收(3)成本法成本法是通过测算估价对象在价值时点的重建成本或重置成本和或重置成本中减去折旧得到估价对象的价格或价值的一种评估方法。在运用地产评估时，重新建造待估对象是其最根本的思路。在评估基估对象房地产具有相同的区位以及权益因素的房地产，通过估算房地产在全新状态下的重置成本，与有关的各种损耗费用，进而形成的对应收益法适用于具有收益性质的房地产，该收益性质不限于其本要其同类房地产(住宅、商店、写字楼、停车场等)有收益即可，而对于公园、学校等公公益为目的的房地产。但是相比于其他两种方法，运用成本估价对象为老旧房地产的，难以计算其重建成本和折旧。所以，成本法不用在过于陈旧或三、收益法在房地产评估中的应用(一)收益法概念及应用公式收益法是一种预测估价对象未来收益并折算为现值，将各年收8(二)收益法的适用性(三)收益法估价需具备的条件(四)收益法估价的操作步骤福州大名城地处福州市晋安区福马路168号，小区东至岳峰南路，南至福马路，西至长乐北路，北至福新公寓，距离紫阳地铁站较近、且9估价对象权属清晰，土地取得方式为出让，土地用途为住宅用地，使用年限为70年，房屋用途为住宅，符合合法性规定，权益状况明晰，不存在对估价对象的价值产生不利的估价对象座落于福州市晋安区大名城XX房产于2002年建成的钢混结构12层带电梯商品房，XXXX单元位于该楼宇的自然层地上基础配备设施齐全且采光通风好，使用正常。价值时点为2021年1月5日。(1)地理位置估价对象座落于福建省福州市晋安区福马路168号，距离福州汽车站2.2公里，距离于山风景公园直线距离2.1公里，距离三坊七巷3.3公里，附近有世欧广场、星华商业广场(2)交通条件估价对象附近的公交站有长乐北路口、大名城、岳峰南路、晋安区委、紫阳等多个公距离紫阳地铁站仅215米，来往的士数量较多，整体交通便捷程度较好。(3)环境状况及公共配套服务设施情况估价对象附近有沃尔玛、永辉超市等大型连锁超市，711、万嘉便利等便利店，中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行等多家银行，该(4)商业繁华程度估价对象附近的商场、购物中心较多，比如：世欧广场、星华商广场、大洋百货等，且距离福州晋安区体育场、懒人CIUB等运动场所较近；距离福州晋安区人民政府机关仅453米；附近拥有较多所医院，比如：福建省立医院、福州市第一医(5)住宅集聚状况估价对象周边目前已开发的商服类、住宅类房地产数量较多，人(1)宏观经济形势通过查询国家统计局所公布的资料数据，得到福州市2019全年实现9392.30亿元的地区生产总值，比上年增长了7.9%。当中，第一产业实现的增加值为526.47亿元，增长幅度3.8%;第二产业实现3830.99亿元的增加值，增长幅度7.8%;第三产业实现5034.84的增加值亿元，增长幅度8.3%。由以上数据可以发现第三产业在2019年增长的最多，而本次案例晋安大名城房产属于第三产业。因此，本次在对该项目进行求取收益时需考虑到第三(2)房地产市场状况福州市2019全年实现5673.13亿元的房地产开发投资额，比上年增长了14.8%。当中，增长幅度；商业营业用房投资额为450.01亿元，下降了1.7%。年末剩余待售面积1862.04万平方米的商品房，与上年末相比，减少了17.09万平方米。年末剩余待售面积532.54万平方米的商品住宅，与上年末相比，增加了9.67万平方米。(二)估价过程分析市场法基于替代原理，将评估对象与在评估日期最近市场比较法适用于房地产市场发达、具有替代性的交易实用途为住宅用地，其所在地交易市场较发达，可查阅到收益法是以一定的报酬率还原待估宗地未来正常年净收益(例如租金),以此估算被评估对象价格的方法。收益法可适用于具有实际收益或潜在收益的为评估对象土地用途为住宅用地，周边拥有较多直接出租的案例，客观租金较好确定，因(1)搜集可比实例通过房地产市场调查查找与估价对象处在同一供求范围内、用途可比实例1可比实例2168号，位置较好福建省福州市晋安区福马相当位于福建省福州市晋安区价对象相当福建省福州市晋安区福马对象相当交通便捷度捷度。捷度。、拥有较好的交通便捷度。便捷度。区域景观与环好公共服务配套公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全小区档次小区配套设施配套设施，满足生活需要配套设施，满足生活需要配套设施，满足生活需要小区绿化及景境较好，与估价对象相当境较好，与估价对象相当境较好，与估价对象相当等等等等建筑面积180m,与估价对象较小，250m²,与估价对象相当房型布局复式层，布局较好复式层，布局较好中装修中装修1)统一财产范围2)统一付款方式它通常基于一次性付款，以为便于比较。可比实例如果存在分期付款，需将金额转换为一次性付款金额。在此次评估中选取的可比实例3)统一税费负担可比实例与评估对象税费负担的方式统一为买卖双4)统一计价单位c.统一面积内涵和计量单位d.统一土地性质5)市场状况调整6)交易情况修正7)房地产状况调整(4)区位状况调整(采用连加方式)区位状况可比实例1比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)000交通便捷度000区域景观与环境000公共服务配套设施000000000000区位状况修正系数(5)实物状况调整(采用连加方式)实物状况可比实例1比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)000建成时间略好14略好1小区配套000小区绿化及景观环境000000000建筑面积20略好1000房型布局略差略差00000000略差略差221实物状况修正系数(6)求取个别比较价格并确定综合比较价格对可比实例交易价格进行交易期日、交易因素、区域因素、个别可比实例市场状况区位因素实物因素123(7)收益期的确定估价对象的建成时间为2002年，钢混结构，建筑物经济寿命为60年，至评估时点即2021年01月05日，估价对象剩余经济寿命为41年，住宅用地土地使用年限为70年，土地剩余使用期限为49年，由于建筑物与土地的剩余使用年限不评估采用剩余使用年限41年作为收益期。(8)折现率的确定采用累加法确定房地产报酬率，该方法包含无风险报酬率和风险风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，具体是对估价对象自身及其所在的区域、风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率