房地产开发与经营第9章

房地产开发项目管理第九章房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。项目开发的重点是对开发项目进行管理,项目管理的好坏直接影响开发项目的社会效益和经济效益,直接关系到项目的开发能否成功。本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理的有关内容,同时通过相关案例论述房地产开发项目的合同管理、协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。目录CONTENTS房地产开发项目管理概述01房地产开发项目质量管理02房地产开发项目进度管理03房地产开发项目成本管理04房地产开发项目其他管理05房地产开发项目管理案例分析06PARTONE01PARTONE房地产开发项目可行性研究概述和房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程中的一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。房地产开发项目的管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制,以及在工程建设过程中与社会各相关部门发生的联络、协调等工作。房地产开发项目的管理主要包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中，成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心,它们是相互联系又存在着矛盾的整体。1.1房地产开发项目管理的概念1.2房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理：业主方的项目管理是全过程的项目管理,包括了项目决策与实施阶段的各个环节。由于项目建设的一次性,业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性,这就要求专业化、社会化的项目管理单位为其提供项目服务。工程总承包方的项目管理：在项目涉及设计、采购和施工综合承包(EPC)的情况下,业主在项目决策以后,通过招投标的方式来选定总承包单位,全面负责工程项目的实施过程,直至最终交付使用。监理方的项目管理：监理方可由业主委托也可由总承包方聘请。监理方应根据业主的要求、法律法规规范的标准、现场的实际情况对工程进行全过程监控,协同施工方、设计方保质、保量、保进度来共同完成项目。设计方的项目管理：勘察设计单位承揽到项目勘察设计任务后,需要根据勘察设计合同所界定的工作目标及责任义务,引进先进技术和科研成果,在技术经济上对项目的实施进行全面而详尽的安排,最终形成设计图纸和说明书,并在项目施工安装过程中参与监督和验收。施工方的项目管理：施工承包单位通过投标承揽到项目施工任务后,无论是施工总承包方还是分承包方,均需要根据施工承包合同所界定的工程范围组织项目管理。供货方的项目管理：从工程项目管理的角度系统分析,建筑材料和设备的供应工作也是项目的一个子系统。社会环境方的项目管理：在现代社会中人们越来越注意自己生存的环境,这就要求我们的项目必须满足环境要求,项目要与周围的社会环境、人们的生活理念和时代背景相融合。房地产开发项目有其系统性和层次性。项目涉及不同单位,因而对项目管理的要求也不一样。有房地产开发商的项目管理,有设计单位的项目管理,还有项目总承包单位的项目管理及分包施工单位的项目管理等。需要指出的是,同一个项目,由于各方立场不同,所侧重的内容也各有不同。对于房地产开发商来说,项目要求在保证质量的前提下,投资越少越好;而对于承包单位来说,则要研究投标策略和可获取的利润,以保护承包者的利益。房地产开发项目的管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。施工企业的工程项目施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等,其目的是按时保质保量地完成承包的施工任务,获得承包利润。房地产开发商对开发项目的管理,是对已发包建设工程的整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度的控制管理,对工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现的各种问题的处理等,其目的是确保工程项目按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。这两方面的管理,尽管有相同的地方,但各自的出发点不同。1.3房地产开发项目管理的任务随着时代的发展、大数据的应用、信息时代的到来和人类命运共同体的形成,大的房地产开发项目的管理往往跨越国界,需要世界先进知识和技术快速有效整合,因而房地产开发项目管理呈现出信息化、国际化趋势。信息化趋势是指伴随着网络时代和知识经济时代的到来,房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提高的趋势。欧美发达国家的一些房地产开发项目的管理中运用了计算机网络技术,开始实现房地产开发项目的管理网络化、虚拟化。国际化趋势是指随着经济全球化及我国经济的快速发展,在我国投资运营的跨国公司和跨国房地产开发项目越来越多,我国许多房地产开发项目管理已经通过国际招标、咨询等方式运作,与此同时，我国企业走出国门在海外投资和经营的项目也在不断增加。此外，我国引进了许多国外企业加入我国的房地产开发项目管理,这样我们就可以学到国外的先进技术并使其服务于我们的房地产开发项目管理。1.4房地产开发项目管理的趋势PARTTWO02PARTTWO房地产开发项目质量管理2.1工程项目质量管理的特点ABCD影响因素多决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、施工方案、操作方法、技术措施、管理制度、施工人员素质等均会直接或间接地影响工程项目的质量。质量波动大工程建设因其具有复杂性、单一性,不像一般工业产品有固定的生产流水线,有规范化的生产工艺和完善的检测技术,有成套的生产设备和稳定的生产环境,有相同系列、规格和功能的产品,所以其质量波动性大。质量变异大由于影响工程质量的因素较多,任何一种因素出现质量问题,均会引起工程建设系统质量的变异,造成工程质量事故。质量隐蔽性工程项目在施工过程中,由于工序交接多、中间产品多、隐藏工程多,若不及时检查并发现其存在的质量问题,容易产生第二判断错误,即将不合格产品误认为是合格产品。E终检局限大工程项目建成后,不可能像某些工业产品那样,通过拆卸或解体来检查内在质量，所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。2.2质量管理的主要内容(1)对施工队伍及人员的质量控制。(2)对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制。如对施工所用的主要材料,如水泥、钢材、砖、防水材料、焊条等,在使用前要对其质量或试验报告进行复核;对施工所用的成品、配件、设备等的合格证进行复核。(3)对施工方案、方法和工艺的质量控制。(4)对施工用机械、设备的质量控制。(5)对施工环境与条件方面的质量控制。(6)对测量基准点和参考标高的确认及对工程测量放线的质量控制。建筑物的轴线、标高、方位等经施工企业测量放线后,在开工前对其进行复核签证。2.2.1施工前的准备阶段2.2质量管理的主要内容(1)对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督,使其能在质量管理中始终发挥有效作用。(2)在施工过程中进行质量跟踪监控,严格检查工序间的交接,建立施工质量跟踪档案。(3)会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改。(4)对重要的承重结构,主要部位的隐蔽工程,如基槽、钢筋混凝土基础、主体结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检测验收,确认合格后办理隐蔽工程验收手续。(5)参加给排水、电气安装的试通水、试运转等工作,如果符合设计要求,应予签证。对于试通水的设备安装应做盛水检查。要注意安装质量中的滴、漏、渗现象。(6)参加工程质量的评定和竣工验收工作,做好施工资料的收集整理工作。(7)认真做好施工日记。施工日记的内容应包括天气情况、施工部位及施工内容、施工过程中发生的重大事件及处理结果等。(8)对沉降有观测要求的建筑物、构筑物,在施工过程中督促施工企业进行定期观察,并做好相应记录。(9)监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。2.2.2施工过程中的质量管理2.3项目工程质量管理的主要途径和方法1.审核有关技术文件、报告或报表这是对质量进行全面监督、检查与控制的重要途径。其具体内容包括以下几个方面:(1)审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件,控制分包单位的质量；(2)审批施工承包单位的开工申请书,检查、核实与控制其施工准备工作质量；(3)审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工设计,保证工程施工质量有可靠的技术措施保障；(4)审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件的质量证明文件(出厂合格证、质量检验或试验报告等),确保工程质量有可靠的物质基础；(5)审核施工单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表；(6)审核施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件(检验记录及试验报告)、工序交接检查、隐蔽工程检查、分项分部工程质量检查报告等文件、资料,以确保和控制施工过程的质量；(7)审批有关设计变更、设计图纸修改等,确保设计及施工图纸的质量；(8)审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书,审批其应用申请报告,确保新技术应用的质量；(9)审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告,确保质量缺陷或事故处理的质量；(10)审核与签署现场有关质量技术鉴证、文件等。2.3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的三种途径2.3项目工程质量管理的主要途径和方法2.现场质量监督(1)开工前的检查。检查开工准备工作的质量,以确保开工及正常施工的质量。(2)工序施工中的质量跟踪控制。主要是监督、检查在工序施工过程中,人员、施工机械、材料、施工工艺及环境条件是否符合保证工程质量的要求。(3)对于工程质量有重大影响的工序,还应现场监督与控制施工过程,确保使用材料、工艺流程及质量。(4)工序产品、交接检查及隐蔽工程检查。在施工单位自检与互检的基础上,开发商还应进行工序交接检查。隐蔽工程须经检查确认其质量后,才允许覆盖。(5)复工前的检查。当工程因质量问题或其他原因停工后,在复工前应经检查许可后才可以复工。(6)分项分部工程检查。分项分部工程完工后,经检查认可后,签署中间交工证书。(7)个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象,还应进行现场跟踪检查。2.3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的三种途径2.3项目工程质量管理的主要途径和方法3.现场质量检验(1)质量检验工作。质量检验就是根据一定的质量标准,借助一定的检测手段来估测工程产品、材料或设备等的性能、特征或质量状况的工作。一般包括以下工作:明确某种质量特性的标准,量度工程产品或材料的质量特征数值或状况,记录与整理有关的检验数据,将质量结果与标准进行比较,对质量进行判断与估价,对符合质量要求的做出安排,对不符合质量要求的进行处理。(2)质量检验的方法。对现场所用原材料、半成品、工序过程或工程产品质量进行检验的方法,一般可分为三类,即目测法、量测法以及试验法。目测法是用感官进行检查,也可以叫作感觉性检验。量测法是利用量测工具或计量仪表,通过实际量测结果与规定的质量标准或规范的要求相对照,从而判断质量是否符合要求。试验法是通过现场试验或实验室试验等理化试验手段（包括理化试验及无损试验或检验）,取得数据,分析判断质量情况。在进行现场质量检查时,如对质量文件有疑问,应要求施工单位予以澄清;若发现工程质量缺陷和质量事故,应责令施工单位进行处理。2.3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的三种途径2.3项目工程质量管理的主要途径和方法1.排列图法采用排列图分析影响项目质量的因素,可按以下程序进行:(1)列出影响项目质量的因素,并统计各影响因素出现的频数和频率。(2)按质量影响因素出现频数由大到小的顺序,从左至右绘制排列图。(3)分析排列图,找出影响项目质量的主要因素。一般情况下,将影响质量的因素分为三类：累计频率在0~80%范围的因素,称为A类因素,是主要因素;在80%~90%范围的因素,称为B类因素,是次要因素;在90%以上范围的因素,称为C类因素,是一般因素。2.3.2房地产开发项目工程质量控制的常用方法2.3项目工程质量管理的主要途径和方法2.因果分析图法因果分析图又叫树枝图、鱼刺图或石川图,是用来查找质量问题可能产生在哪些环节的有效工具。使用因果分析图的步骤:明确质量问题,把问题标在“鱼头”,再画出质量过程阶段主干线(“鱼骨”),下面按引起问题的原因的重要程度、出现的频率画出“鱼刺”。如混凝土强度不足,则把它写在右边,从左向右画上带箭头的线,然后分析可能影响质量的原因(分支),一般有材料、机械、人、方法、环境五个方面。再进一步分析确定影响质量更小的原因,画出更小的细枝(见下页图9-4)。2.3.2房地产开发项目工程质量控制的常用方法鱼刺图2.3项目工程质量管理的主要途径和方法3.直方图直方图又叫频数分布直方图。它以直方图形的高度表示一定范围内数值发生的频数,据此可以掌握产品质量的波动情况,了解质量问题特征的分布规律,以便有计划、有目的地预防质量问题的发生,直方图法可以清楚地观察到质量问题出现的地方和出现的频率。直方图法质量控制的步骤如下:(1)收集质量特征数据。(2)对直方图分布状态进行分析,以此判断项目过程是否属于常态。当项目条件正常时,直方图应该是中间高、两侧低、左右接近对称的正态分布图形,但出现偏态或其他非正态分布时,就要进一步分析原因。图形有如下几种形态(见图9-5):2.3.2房地产开发项目工程质量控制的常用方法1)正常分布。2)折齿形分布。可能是由于做频数表时,分组不当或组距不当所致。3)绝壁形分布。直方图的分布中心偏向一侧,通常是由于操作者的主观因素造成的。4)孤岛形分布。出现孤立的小直方图,这是由于少量材料不合格,或短时间内人工操作不熟练造成的。5)双峰形分布。一般是由于在抽样检查以前,数据分类工作不够好,混淆两个分布造成的。直方图2.3项目工程质量管理的主要途径和方法4.SPC图法采用动态分析法,可以随时了解项目进展过程中的质量变化情况,及时采取措施,使项目处于稳定状态,起到预防质量隐患的作用。SPC图法就是一种典型的动态分析方法。应用SPC图法控制项目质量步骤如下:(1)根据抽样检测数据,绘制SPC图,画出质量控制图的上线(UCL)、中心线(CL)、下线(LCL)。计数值控制图的中心线是所讨论数值的长期平均值。(2)分析SPC图,当SPC图中的点满足以下两个条件时即可认为项目基本上处于可控制状态,项目正常进行：一是点没有跳出控制界限,二是点随机排列没有缺陷；否则,就认为项目发生异常,需要进行进一步诊断。可利用排列图、因果分析图、直方图对异常现象进行分析,采取积极有效措施,使项目保质保量保时达到预期目标。这里所说的点在控制界限内排列有缺陷,包括以下几种情况(见图96):2.3.2房地产开发项目工程质量控制的常用方法SPC图01旁站监督旁站监督是房地产开发商经常采用的一种现场检查形式,即在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程,注意并及时发现质量事故的苗头、影响质量的不利因素、潜在的质量隐患以及出现的质量问题等,以便及时进行控制。02测量施工前甲方技术人员应对施工放线即高程控制进行检查控制,不合格者不得施工;发现偏差及时纠正;中间验收时,对于几何尺寸等不合要求者,应责令施工单位处理。03试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。如材料性能、拌和料配合比、成品强度等物理力学性能以及打桩的承载能力等,通常需要通过试验手段取得试验数据来判断质量优劣。2.4施工阶段质量监督控制手段（1）04指令文件指令文件是运用甲方指令控制权的具体形式,是表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面文件,用以向施工单位指出施工中存在的问题,提请施工单位注意,以及向施工单位提出要求或指示其做什么或不做什么等。04规定质量监控工作程序规定双方必须遵守质量监控工作程序,并按该程序进行工作,是进行质量监控的必要手段和依据。如未提交开工申请单,未经审查、批准的工程,不得开工;未经签署质量验收单并予以质量确认的工程,不得进行下道工序;等等。05利用支付控制手段这是国际上较为通用的一种重要的控制手段,是开发商的支付控制权。从根本上讲,国际上对合同条件的管理主要是采用经济手段和法律手段。因此,质量管理是以计量支付控制权为保障手段的。支付控制权是指对施工承包单位支付任何工程款项,均须经开发商批准。2.4施工阶段质量监督控制手段（2）2.5房地产开发项目的竣工验收1.验收范围凡必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成的房地产开发项目,还应验收土地使用情况,以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目。2.验收依据项目竣工验收的依据是批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件,以及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。2.5.1竣工验收的范围及依据2.5房地产开发项目的竣工验收1.基本要求项目已按设计内容建设完成,工程质量和使用功能符合规范规定的标准和设计要求,并按合同规定完成了协议内容。房地产开发项目应做到:(1)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求。(2)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,并保证验收资料齐全。(3)各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。(4)施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走,达到场清地平,有绿化要求的项目,要按绿化设计要求,做到树活草青。2.遗留问题处理在工程项目建设过程中,由于各方面原因,仍有一些零星项目不能按时完成的,开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。2.5.2竣工验收的要求2.5房地产开发项目的竣工验收1.验收程序对于不同的房地产开发项目,可依据其规模大小和复杂程度,分为初步验收和正式验收两个阶段。规模大和较复杂的项目应先进行初验,然后进行全部项目的竣工验收。规模较小、较简单的项目可一次进行全部开发项目的竣工验收。（1）验收准备。开发项目全部完成,经过各单位工程验收,符合设计要求,经过工程质量核定达到合格标准,施工单位要按照国家有关规定,整理各项交工文件及技术资料、工程盘点清单、工程决算书、工程总结等必要文件资料,提出交工报告。（2）初步验收。开发项目在正式验收之前,应由开发商组织施工、设计、监理及购房客户进行预验收。（3）正式验收。主管部门(工程质量监督站)接到正式竣工验收申报和竣工验收报告书后,经审查符合验收条件时,要及时安排组织验收。2.5.3竣工验收的程序及内容（1）2.5房地产开发项目的竣工验收2.竣工验收报告书及附件(1)竣工验收报告书。竣工验收报告书是竣工验收的重要文件,通常包括:1)项目总说明;2)技术档案建立情况;3)建设情况;4)效益情况;5)存在和遗留问题;6)有关附件。(2)竣工验收报告书的主要附件包括:1)竣工项目概况:建设项目名称、建设地点、占地面积、总投资、房屋建筑面积、开竣工时间、设计任务书、初步设计、概算,以及设计、施工、监理单位等;2)已完单位工程:单位工程名称、结构形式、工程量、开竣工日期、工程质量等级、施工单位等;3)未完工程项目:工程名称、工程内容、未完工程量、投资额、负责完成单位、完成时间等;4)已完设备:设备名称、规格台数、金额等;5)应完未完设备:设备名称、规格、台数、金额,负责完成的单位及完成时间等;6)竣工项目财务决算综合表;7)概算调整与执行情况;8)交付开发商财产总表;9)单位工程质量汇总项目(工程)总体质量评价表:单位工程的质量评定结果、主要工艺质量评定情况、包括室外工程在内的项目综合评价。2.5.3竣工验收的程序及内容（2）2.5房地产开发项目的竣工验收3.竣工验收鉴定证书内容由综合验收委员会形成的竣工验收鉴定证书的内容包括:(1)验收时间;(2)验收工作概况;(3)工程概况;(4)项目建设情况;(5)竣工决算情况;(6)工程质量的总体评价;(7)经济效益、环境效益及社会效益评价;(8)遗留问题及处理意见;(9)验收委员会对项目验收的结论。2.5.3竣工验收的程序及内容（3）2.5房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业服务企业及购房客户参加,还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门的人员。验收委员会的主要工作是负责组织领导验收工作,审查竣工验收报告书,对建筑安装工程进行现场检查,对设计、施工、设备质量等做出全面评价,最后签署竣工验收鉴定书。2.5.4竣工验收的组织PARTTHREE03PARTTHREE房地产开发项目进度管理3.1项目进度管理的概念房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划,并将该计划付诸实施,且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行,对出现的偏差分析原因,采取补救措施或调整、修改原计划,直至项目竣工、交付使用。房地产开发项目进度管理有三个阶段:项目可行性研究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的试用阶段,其核心内容是项目建设阶段的进度管理。项目进度管理在房地产开发项目建设中与工程质量、投资控制管理具有同样重要的地位,它们之间相互依赖、相互制约。房地产开发项目的进度,受许多因素影响。开发商需要事先对影响进度的各种因素进行调查,预测其对项目进度可能产生的影响,编制可行的项目进度计划,指导开发项目按计划进行。3.2影响项目进度的因素分析由于房地产开发项目具有资金庞大、业务复杂、周期长、涉及相关单位多等特点,影响进度的因素很多,若要有效地进行项目进度管理,就必须对影响项目进度的各种因素进行全面分析和预测。影响房地产开发项目的因素包括:人的因素,技术因素,材料设备与构配件因素,施工机械设备因素,资金因素,水文、地质、气象与自然灾害(地震、海啸)等自然环境因素,政治、经济(经济危机、金融风暴、战争)等社会环境因素,以及其他不确定因素。上述影响因素中以人的影响因素最多,有来自开发商,设计、施工、供货单位以及监理单位的因素,还有来自政府、建设主管部门、有关协作单位和社会其他单位的因素。01设计前的准备阶段旁站监督是房地产开发商经常采用的一种现场检查形式,即在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程,注意并及时发现质量事故的苗头、影响质量的不利因素、潜在的质量隐患以及出现的质量问题等,以便及时进行控制。02设计阶段进度管理任务设计阶段进度管理任务主要包括:(1)编制设计阶段工作进度计划,并控制其执行;(2)编制详细的出土计划,并控制执行。03施工阶段进度管理任务施工阶段进度管理任务主要包括:(1)编制施工总进度设计并控制其执行;(2)编制施工年、季、月实施计划,并控制其执行。3.3项目进度管理的主要任务3.4项目进度管理措施ABCD组织措施组织措施的内容主要有:(1)落实项目进度管理部门的技术人员,以及具体的控制任务和管理职责分工;(2)进行项目分解,如按项目结构、进展阶段、合同结构分解,并建立编码体系;(3)确定进度协调工作制度,如确定每星期协调会议举行的时间,协调会议的参加人员等;(4)分析影响进度目标实现的干扰因素。技术措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度,同时又要保证施工质量。合同措施合同措施主要包括项目分段发包、提前施工,以及各项合同的合同期限与项目开发进度计划的协调等内容。经济措施经济措施主要是通过经济手段保证资金供给,以确保项目工期。E信息管理措施信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较,定期提供进度比较报告等。3.5项目进度管理的控制方法——网络图法网络图法是项目进度管理的一种科学高效的方法,是随着现代科学技术和工业生产的发展而产生的,20世纪50年代后期出现于美国,目前在世界各国广泛应用于各个行业(建筑业、制造业、服务业等),已成为一种比较盛行的现代进度管理的科学方法。网络图法最广泛和最具有代表性的应用是关键路径法(CPM)和计划评审法(PERT)。20世纪60年代中期,在著名数学家华罗庚的倡导下,国民经济各部门开始试点应用网络计划方法。当时为结合我国国情,并根据“统筹兼顾、全面安排”的指导思想,将这种方法命名为“统筹方法”。3.5.1网络图法的基本原理(1)将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目,按照各项工作的展开顺序和相互制约、相互依赖关系,将其绘制成网络形式。(2)通过计算网络图的时间参数,找出关键线路,即可以根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开始时间,从而找出项目的关键线路。(3)利用最优化原理,不断改进网络计划方案,并寻求最优方案。(4)在网络图法中，可以根据项目进度中遇到的实际情况调整计划,使得网络图滚动起来,3.5项目进度管理的控制方法——网络图法3.5.2网络图的分类按表示方法分类：单代号网络图，单代号网络图是以单代号表示法绘制的网络图；双代号网络图，双代号网络图是以双代号法绘制的网络图。按最终目标分类：单目标网络图，即只有一个最终目标的网络图,在这种网络图中,只有一个结束节点；多目标网络图，即具有若干个独立最终目标的网络图，在这种网络图中,有两个或两个以上的结束节点。按工作衔接特点分类：普通网络图，即按前导工作结束后续工作才能开始方式绘制的网络图,如单代号网络图和双代号网络图。搭接网络图，即是按照各种规定和搭接时距绘制的网络图,如前导网络图和组合网络图。按编制对象范围分类：群体网络图，即是以一个建设项目或建筑群体为对象编制的网络图。单项工程网络图，即是以一个建筑物或构筑物为对象而编制的网络图。局部工程网络图，即是以一个单位工程或分部工程为对象而编制的网络图。3.5项目进度管理的控制方法——网络图法3.5.3网络图的技术特点长期以来,在工程项目管理界,特别是在施工的安排方面,一直用横道图的计划方法,它的特点是在列出项目工作后,画出一条横道线,以表明进度的起止时间。对于施工现场的人来说,他们对使用横道图制定施工进度计划是相当熟悉的。横道图是以横向线条结合时间坐标表示各项工作施工的起始点和先后顺序的,整个计划由一系列的横道组成。网络图是以加注作业时间的箭头和节点组成的网状图形式来表示项目施工进度的。3网络图法3.6房地产开发项目进度管理系统房地产开发项目进度管理系统可参见图9-9。图9-9所示的系统关系为:房地产开发商委托监理单位进行进度控制,监理单位根据建设监理合同分别对建设单位、设计单位、施工单位的进度管理实施监督。各单位都要编制本单位的相应计划,并加以实施,接受监理单位的监督。各单位的进度管理措施相互衔接、协调运行,从而保证实现开发项目管理的总目标。PARTFOUR04PARTFOUR房地产开发项目成本管理4.1房地产开发项目成本管理概述房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说,就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段,把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时纠正发生的偏差,确保开发项目投资管理目标的实现,力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力,以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。4.1.1房地产开发项目成本管理的概念4.1房地产开发项目成本管理概述房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用,包括开发成本和销售成本。开发成本是房地产开发项目的实际发生成本,包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用等。销售成本是指房屋销售过程中发生的费用支出。4.1.2房地产开发项目成本的构成01设置科学的成本管理目标开发项目投资成本管理目标的设置是随着项目建设实践的不断深入而分段设置的。具体来讲,投资估算是投资方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标;设计概算应是进行技术设计和施工图设计的开发项目成本管理目标;设计预算和建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。02设计阶段投资控制是重点项目投资控制贯穿房地产项目开发建设的全过程,包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段,房地产开发项目成本管理的重点是设计阶段的投资控制。03变被动控制为主动控制房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的建设工期、投资成本和工程质量进行有效控制,力求使所建设的项目建设工期最短、投资最省、工程质量最高。但这样的理想要求实际上不太可能实现,需要开发商根据建设的主客观条件进行综合分析研究,确定切合实际的衡量准则。4.2房地产开发项目成本管理原则04经济与技术结合技术与经济相结合是开发项目成本管理最有效的手段。技术上的措施包括设计方案的选择,严格审查与监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计,在技术上研究节约投资的可能性。经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值,严格审核各项费用开支等。4.3房地产开发项目成本管理的主要内容12策划阶段房地产开发项目策划阶段的主要内容是寻找项目，进行市场调查和投资评估。开发商应着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、工程类型与规模、工程技术经济指标、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作需要注意与项目可能发生的成本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制作用。设计阶段设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点,项目要尽可能采用国家级和省级的标准进行设计,因为优秀的设计标准有利于降低投资、缩短工期,给项目带来经济效益。保证有效的成本管理,并着重考虑以下两点:(1)重视设计前的投资估算；(2)重视方案的选择。4.3.1策划、设计阶段的成本管理开发项目发包,包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成本管理的重要环节。在我国建筑市场上,建安工程发包有总价合同、单价合同、成本加酬金合同三大类。施工阶段进行成本管理的基本原理是把计划投资额作为项目成本管理的目标值,在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较,找出偏差并分析其原因,采取有效措施进行控制,确保项目成本管理目标的实现。4.3房地产开发项目成本管理的主要内容4.3.2发包、施工阶段的成本管理房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出,销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告的支出费用。控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划,广告费用如何支出,采取何种形式支出，应根据项目规模大小、档次及所在地的社会经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代,利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本的有效手段,将传统营销策划方式与现代网络技术有效结合是房地产开发商降低成本的关键。4.3房地产开发项目成本管理的主要内容4.3.3房地产开发项目销售阶段的成本管理PARTFIVE05PARTFIVE房地产开发项目其他管理房地产开发过程中,需要签订多种合同,有购买土地使用权合同、征地合同、拆迁安置合同、委托设计合同、项目施工发包合同、购买材料及设备合同、房屋销售合同等。开发商与签约方需要利用合同这一法律形式,明确双方的权利和义务。合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容,下面着重介绍房地产项目施工阶段的合同管理。5.1房地产开发项目合同管理5.1.1房地产开发项目销售阶段的成本管理01房地产开发项目合同的特点房地产开发项目合同是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容,明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除具有一般合同的特征外,还具有以下特点:合同标的物的特殊性；合同执行周期长；合同内容多,涉及范围广；合同风险大。02房地产开发项目合同的作用明确了开发商和承包方在项目实施中的权利和义务；项目合同是项目实施阶段实行社会监理的依据；项目合同是项目实施的法律依据。03房地产开发项目合同的分类合同可以按不同的方法分类。如按签约各方的关系可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等。按计价方式又可以分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同等。5.1.1房地产开发项目销售阶段的成本管理04房地产开发项目合同管理的内容房地产开发项目,在通过招投标方式确定了工程施工单位以后,必须在招投标文件的标底基础上与中标单位谈判签约,就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题签订详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中,需要经常检查合同的执行情况,督促施工企业执行合同条款,合同中的某些条款等。协调工作是房地产开发项目管理的重要内容之一。协调是管理职能要素之一,对于房地产开发项目管理尤为重要。因为检验一个组织的管理工作,首先是看该组织是否能协调地运转。房地产开发项目管理人员应善于协调工作,帮助拆迁单位、设计单位、施工单位、购房客户克服困难,共同完成开发任务。协调管理工作内容繁多,主要包括:(1)做好市政配套的协调管理工作。市政是否配套直接影响到房地产最终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。(2)协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题,解决它们之间的矛盾。(3)定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议,并检查会议决定事项的执行情况。(4)参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。(5)协调各单位之间的矛盾、争议,正确处理其经济上的纷争。5.2房地产开发项目协调管理工程项目技术档案资料管理工作与工程项目开发建设工作同步进行,管理人员在项目开发建设过程中,要时刻做好资料的积累、汇总、整理、审查工作。工程项目的技术档案资料主要包括:上级立项批文、计划、项目可行性研究报告等组成的批准文件;建设用地许可证和建设工程许可证;工程地质勘查报告;工程定位测量资料;施工组织设计;项目开工报告;地基处理技术资料;设计图纸技术交底会审资料;技术核定单、设计变更通知、材料代用记录;建筑物沉降观测记录;隐蔽工程验收记录;工程质量事故报告;各种材料配合比试验报告;各种原材料质量证明及复检报告,包括砖、焊条、水泥、钢筋等;各种配件出厂合格证、质检记录以及相关的安装记录;单位工程及分项分部工程质量评定表;各种设备及管道的试压、调试、试运转记录;项目竣工报告;工程竣工验收证书;全部工程竣工图;等等。5.3房地产开发项目资料管理5.3.1房地产开发项目资料管理的内容经常性：工程项目技术资料的积累是资料管理的基础,房地产开发商除了应注意自身的资料积累工作外,还应经常检查、督促施工企业注意技术资料的积累和整理。准确性：工程项目技术资料的准确性是资料管理工作的重点,对各种原始资料要保证其真实性。开发商在督促、检查施工企业的资料积累时,一定要注意检查资料的准确性。完整性：工程项目技术资料的完整性是资料管理工作的目标。开发商应对所有积累资料进行整理、汇总,按档案管理制度的要求装订成册。要在项目竣工时形成一套准确完整的技术档案资料,作为项目开发建设的历史见证,为以后对该项目的历史查证提供第一手资料。5.3房地产开发项目资料管理5.3.2房地产开发项目资料管理应注意的问题项目建筑施工最大的特点是生产必须在施工现场进行,因此,项目管理十分重视现场管理。施工项目经理由承包企业指派,全面负责组织施工。施工项目经理及其团队必须注意以下几点:明确本项目现场管理的方针;组织现场项目管理班子;建立原始记录与成本表单制度;建立向总部报告制度。现场管理是技术与管理高度结合的产物,技术性强,内容十分具体。主要包括如下工作:负责施工方案的实施,做好测量与计量工作;施工总平面图管理;大型机械设备的管理;组织材料、构配件设备的进场;做好工程记录,准备收付款凭证;工程质量的验收与管理;增减工程核定单;主持定期与不定期协调会;编制成本会计报表并报告工程损益;做好交工资料汇集;等等。5.4房地产开发项目现场管理现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。在项目开发初始阶段就应对项目信息管理系统提出具体要求,并与项目实施同时付诸实践。项目开发工作计划中应同时包括项目信息管理的内容,包括需要了解什么、决定什么以及如何执行决定等。项目信息管理具体实施时有以下几个要点:在建立分层次管理系统的同时,建立信息收集、传递、加工、储存等系统;管理工作要规范化、标准化;项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定,实行代码制,统一执行;建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。5.5房地产开发项目信息管理PARTSIX06PARTSIX房地产开发项目管理案例分析青岛市×××综合商住楼工程是由××集团、香港××拓展有限公司、河北××房地产开发有限公司共同投资的大型房地产开发项目。整个建筑包括33层塔楼两栋,地上1~3层为商业综合用房,地下两层为车库、设备用房，共有公寓464套,总建筑面积达58000平方米,总投资为7