苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范

苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范

第一章总则

1.1制定根据

为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据《中华

人民共和国都市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与赔偿条

例》、国务院《不动产登记暂行条例》、国标《房地产估价规范》

(GB/T50291-2023),《房地产估价基本术语原则》(GB/T50899-2023)、

住建部《国有土地上房屋征收评估措施》和江苏省《有关印发江苏省贯

彻实行〈国有土地上房屋征收与赔偿条例〉若干问题规定的告知》等有

关规定，制定本规范。

1.2估价目的

被征收房屋价值估价目日勺应当表述为：“为房屋征收部门与被征收

人确定被征收房屋价值的赔偿提供根据，评估被征收房屋的价值

用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与

被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供根

据，评估用于产权调换房屋的价值”。

1.3估价对象

估价对象为被征收房屋、产权调换房屋(含占用范围内日勺土地使用

权)，估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委

托人提供的合法材料为准。

1.4价值时点

被征收房屋价值评估日勺价值时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政

府或其他部门对其有规定的，按其规定。

1.5价值类型

(1)被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权

在正常交易状况下，由熟悉状况日勺交易双方以公平交易方式在价值时点

自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等状况。

(2)被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内日勺土地使用

权和属于被征收人的其他不动产的价值，包括被征收房屋附着物的价值,

不包括机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等赔偿，以及临

时安顿补助费等其他费用。用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换

房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产日勺价

值。

(3)当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机

构另行评估确定的，所评估日勺被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装

饰装修价值，并应在被征收房屋估价汇报中作出尤其阐明。

1.6合用范围

苏州市国有土地一卜房屋征收评估，包括被征收房屋价侑评估、被征

收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权

调换房屋价值评估，以及对有关评估成果进行复核评估和鉴定等，合用

于本技术规范，但其他法律法规有有关规定的，从其规定。

1.7估价措施

被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、

原则价调整法等估价措施进行合用性分析后，合理选用其中一种或多种

措施对被征收房屋价值进行评估，并在估价汇报中作对应阐明。

被征收房屋的同类房地产有较多交易日勺，应选用比较法估价；被征

收房屋或其同类房地产一般有租金等经济收入的，应选用收益法，'古价；

被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房

屋日勺同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房池产没

有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发

潜力且开发完毕后的价值可采用除成本法以外的措施测算的，应选用假

设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用原则价

调整法。

当选用两种或两种以上估价措施对被征收房地产进行估价时，应对

多种估价措施的测算成果进行校核和比较分析后，合理确定估价戌果。

1.8估价程序

（1）接受估价委托，明确估价基本领项并签订书面房屋征收估价委

托协议。

（2）汇总整顿委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑

面积、未经登记建筑时认定处理状况等。

（3）编制估价作业方案，确定征收估价作业环节和进度。

（4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。

（5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、

影像和实地查勘记录等工作。注册房地产估价师及有关实地查勘人员应

在《查勘登记表》上签字。

（6）选定估价措施，包括拟采用的估价措施及评估技术路线，确定

评估的措施，计算确定估价成果。

（7）撰写估价汇报，规定一户一汇报。

（8）向房屋征攻部门提供初步估价成果，由房屋征收部门在征收范

围内向被征收人公告，注册房地产估价师应在现场阐明解释，有异议的

初步估价成果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。

（9）初步估价成果公告期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门

提供委托估价范围内被征收房屋的估价汇报。房屋征收部门向被征收人

转交估价汇报。

（10）被征收人或者房屋征收部门对估价成果有异议日勺，自收到估

价汇报15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请时，原房地

产估价机构应当自收到书面复核评估申请5日内对估价成果进行复核。

复核后，变化原估价成果的，应当重新出具估价汇报；估价成果没有变

化日勺，应当书面告知复核估价申请人。

（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构日勺复核成果

有异议的，自收到复核成果之日起15日内向被征收房屋所在地房地产估

价专家委员会申请鉴定。经估价专家委员会鉴定，估价汇报不存在技术

问题的，维持估价汇报；估价汇报存在技术问题时，出具估价汇报的房

地产估价机构应改正错误，重新出具估价汇报。

（12）房屋征收估价业务完毕后，房地产估价机构将估价汇报及有

关资料立卷、归档保管。

1.9估价汇报

房地产估价机构按《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估

措施》及本技术规范等，出具房地产估价汇报，并须经两名以上注册房

地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章替代签字。

1.10资料存档

估价机构应将下列资料与估价汇报（含技术汇报）共同整顿归档保

留：

（1）房屋征收估价委托协议；

（2）房屋征收决定公告；

（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登无建筑

认定处理状况等资粕；

（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；

（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

（6）确定估价成果的有关系数、参数等资料；

（7）复核估价申请与复核汇报，鉴定申请与房地产估价专家委员会

出具的鉴定汇报（如波及复核与鉴定）；

（8）其他波及估价项目日勺必要资料。

估价汇报应有纸质与电子文档，估价汇报及有关资料至少应保留23

年。

1.11证据保全

估价依法代管日勺房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价汇报

（含技术汇报）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。

第二章比较法

2.1比较法的定义

所谓比较法，即根据替代原理，将需估价的被征收房屋与在冷值时

点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作合适修

正，测算出被征收房屋的客观合理价格的措施。

2.2比较法的公式

比较价值=可比实例成交价格义交易状况修正系数X市场状况调

整系数X房地产状况调整系数

式中：

可比实例价格一一建立价格可比基础二的房地产实际成交价格，如

房产交易登记部门登记日勺正常成交价格；

交易状况修正一一因交易行为中日勺某些特殊原因所导致的价格偏

差，测定措施可以运用已掌握日勺同类型房地产交易资料或市场行情分析

测算，应消除特殊交易状况导致日勺可比实例成交价格偏差，将可比实例

的非正常成交价格修正为正常价格。

市场状况调整一一将可比实例在其成交日期时的价风格整为，介值时

点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动状况日勺

基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行

调整。

房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整C

①区位状况调整一一将可比实例在自身区位状况下的价风格整为在

被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周围环境，交通便

捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等原因，

商业用房的汇集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；

②实物状况调整一一将可比实例在自身实物状况下的价风格整为在

被征收房屋实物状况下日勺价格。重要包括建筑规模、用途、层数、层高、

新旧程度、构造等级、档次、物业管理等原因，商业用房的进深，设施

设备等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行，‘古价，

不列入实物状况原因修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣

除。

2.3运用比较法估价环节：

（1）搜集交易实例；

（2）选用可比实例；

（3）建立比较基础;

（4）进行交易状况修正；

（5）进行市场状况调整；

（6）进行房地产状况调整；

（7）计算比较价侑。

2.4运用比较法注意事项

选用可比实例

选用时可比实例应符合下列规定：

（1）可比实例房地产应与被征收房屋处在同一供求圈或同一区位

内。

（2）可比实例日勺权益状况或实体状况应与被征收房屋相似或相似，

包括用途、规模、档次、构造等。

（3）可比实例应从交易实例中选用，且不得少于三个；

（4）可比实例的成交日期与价值时点靠近，不适宜超过1年，一般

应选择6个月以内成交的实例；

（5）可比实例日勺成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

修正措施及规定

（1）被征收房屋优于可比实例日勺，正值修正；被征收房屋劣于可比

实例的，负值修正;

(2)每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合所有

调整不得超过30%；

(3)经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比

侑不适宜不小于1.2；

(4)当幅度或比值超过(2)、(3)条规定期，宜更换可比实例；当

因估价对象或市场状况特殊，无更合适日勺可比实例替代时，应在七价汇

报中阐明并陈说理由。

类似房地产价格评估。

在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先

求取某一原则房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价珞的基

准，详见第六章一一原则价调整法。

2.5住宅用房的房地产状况调整

区位状况调整系数表

序

号项目项目内容系数修正范围

1周围环境周围绿化、自然景观、环境卫生状况±2%

其中：(1)周围有大片绿地或自然景观、卫生环境良好

每个项目与相邻项目

(2)周围有较多绿地，基本整洁卫生

比较可增减0.5%,有

噪音或空气污染另可

(3)周围有少许绿地，卫生环境一般

减0.5-1%

(4)周围基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱

交通便捷

2汽车通达及公共交通状况±2%

程唐

汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通

其中：（1）非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站

点有数条线路

汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通

较便捷，附近公交站点仅一条线路

(2)

汽车能通行（仅一车道），公共交通较便

捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线

路每个项目与相0.5%

汽车能通行（仅一车道），附近无轨道交

通，公交站点仅一条线路

(3)汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站

点有数条线路

汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站

(4)

点仅一条线路

汽车不能通行，附近无轨道交通.公交站点

(5)

及公交线路

小区规划

3小区规划布局状况±2%

布局

其中：（1）按规划设计进行布置，人车分流

每个项目与相邻项目

(2)无规划设计，但有序布置，人车不分流

比较可增减1%

(3)无序布置，人车不分流

4小区绿化小区绿化状况±1%

其中：（1）绿化率高、植被分层、修剪整洁

每个项目与相邻项目

(2)绿化水平一般，植被不分层

比较可增减0.5%

(3)绿化稀疏或基本无绿化

5小区设施公建配套与水电气等状况±2%

文体活动室、小区用房、物业用房、公共车库

其中：（）

1等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统

(2)有部分公建配套，有水、电、气、污水系统

每个项目与相邻项目

(3)有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统

比较可增减0.5%

有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统

(4)

基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统

(5)基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统

6车位状况车位状况±1%

其中：（1）有停车场，车位多，满足停车需要

每个项目与相邻项目

(2)有停车场，车位一般，无法满足停车需要

比较可增减0.5%

(3)无停车场、车位较少

有电梯（多层、小高层、高层）与无电梯

7楼层±5%

楼层

每往上一层加0.5%,

其中：（1）有电梯楼层调整

（最大可增减5%）

见无电梯楼层修正系

(2)无电梯楼层调整

数表

8朝向朝向状况±1%

其中：（1）朝南

每个项目与相邻项目

(2)朝东

比较可增减0.5%

(3)朝西、朝北

商店、银行、小学、中学、幼稚园、卫生所等

9配套设施±2%

配套设施在小区内或在小区附近状况

小区或小区周围商店、银行、小学、中学、

其中：（）

1幼稚园、卫生所等配套齐全

小区或小区周围有部分派套设施（包括有

(2)

中学、小学或有小学、幼稚园|）

小区或小区周围有部分派套设施（仅有中每个项目与相邻项目

(3)

学或仅有小学或仅有幼稚园）比较可增减0.5%

(4)小区或小区周围仅有商店等配套设施

(5)小区或小区周围基本无配套设施

其他区位

10原因

实物状况调整系数表

序

号项目项目内容系数修正范围

1成新房屋新旧程度及保养状况±5%

其中：（1）房屋已建成0-4年每个项目与相邻项

(2)房屋已建成5-8年目比较可增减1%,

此外，视房屋保养

(3)房屋已建成9-23年状况好坏，可增减

设〜2%

(4)房屋已建成13-23年

(5)房屋己建成17-23年

(G)房屋已建成23年以上

2建筑间距建筑间距系数±2%

其中：（1）建筑间距系数1：1.4以上

(2)建筑间距系数1：1-1.4

每个项目与相邻项

目比较可增减0.5%

(3)建筑间距系数L0.8-1：1

(4)建筑间距系数1：0.8如下

3层高层高状况±2%

其中：（1）层高4米以上

(2)层高3.6-4米，含3.6米

每个项目与相邻项

(2)层高3.2-3.6米,含3.2米

目比较可增减0.5%

(3)原则层高2.8-3.2米，含2.8米

(4)层高2.8米如下

4房屋构造房屋构造状况

其中：（1）钢混构造

(2)混合构造等、砖木构造等

每个项目与相邻项

目比较可增减2%

(3)混合构造二等，砖木构造二等

(4)混合构造三等，砖木构造三等

(5)简易构造比混三砖三减3%

(6)基础加固可增1%至2%

(7)混合构造二等内框架或现浇屋面可增0.5%至1%

5物业管理物业管理状况±2%

其中：（1）无物业管理

(2)三级物业企业管理非全封闭物业管理

每个项目与相邻项

(3)二级物业企业管理非全封闭物业管理

目比较可增减0.5%

(4)一级物业企业管理非全封闭物业管理

(5)全封闭物业管理

6其他实物原因

2.5.3成套居住用房无电梯楼层修正系数表

在

所

层

楼1层2层3层4层5层6层7层

10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%

20.0%1.5%2.0%1.5%1.5%1.5%

0%(坡顶

32.5%2.0%2.0%2.0%

1%)

0%(坡顶

41.5%1.5%1.5%

1%)

0%(坡顶

51.0%1.0%

0.5%)

0%(坡顶

60.0%

0.5%)

70.0%

2.6商业用房的房地产状况调整

按苏住建规[2023]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、

金融保险、娱乐、餐饮、服务五类二本节所指“商业用房”是指批零销

售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。其他金融保险

类用房称其为“商务金融用房”。

区位状况调整系数表

序号项目项目内容系数修正范围

1商店汇集程度商店汇集程度±4%

其中：⑴商店汇集度高，业态齐全

(2)商店汇集度较高，业态基本齐全

每个项目与相邻项

(3)商店汇集度一般，业态基本齐全

目比较可增减1%

(4)商店汇集度一般，业态不齐全

(5)沿街商店较少

2交通便捷程度交通通达与停车状况±2%

其中：（1）公共交通便捷，附近有轨道交通

⑵公共交通较便捷，汽车可顺畅通达

每个项目与相邻项

目比较可增减0.5%

(3)汽车可顺畅通达，停车位较少

(4)汽车不能通达

3临街状况临街状况±2%

其中：（1）沿重要商业道路

每个项目与相邻项

(2)沿次要商业道路

目比较可增减1%

(3)沿一般商业道路

4人流量指行人与非机动车流量状况±2%

其中：⑴行人与非机动车流量较多

每个项目与相邻项

(2)行人与非机动车流量一般

目比较可增减1%

(3)行人与非机动车流量较少

5楼层楼层状况

其中：（1）一至三层综合平均价1

(2)一层:二层1.4：0.9

(3)二层：三层0.9：0.7

(4)三层：四层及四层以上0.7：0.6

6其他区位原因

商业用房一般分为沿重要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道

路三种类型。选用可比实例道路等级应相似或相似，最多不能相差一种

级别。

实物状况调整系数表

项目项目内容系数修正范围

1成新新旧程度状况及保养状况±5%

其中：（1）房屋已建成1-4年

(2)房屋已建成5-8年

每个项目与相邻项目

(3)房屋已建成9-23年

比较可增减1%,此

外，视房屋保养状况

(4)房屋已建成13-23年

好坏，可增减1%〜2%

(5)房屋已建成17-23年

(6)房屋已建成23年以上

2宽深比宽深比调整状况

其中：（1）宽深比不小于2.0,含2.0

每个项目与相邻项目

(2)宽深比1.5-2.0,含1.5

比较可增减3%

(3)宽深比1.0-1.5,含1.0

(4)宽深比0.5T.0,含0.5每个项目与相邻项目

比较可增减2%

(5)宽深比不不小于0.5

3层高层高状况±2%

其中：（1）层高3.5米如下每个项目与相邻项目

比较可增减

(2)层高3.5-4.0米，含4.0米0.5%

(3)层高4.0-4.5米，含4.5米

层高米，含米

(4)4.5-5.05.0每个项目与相邻项目

可增减2%

(5)层图5.0米以上

4房屋构造房屋构造状况±2%

其中：（1）钢混构造

混合构造一等、砖木构造一等

(2)每个项目与相邻项目

比较可增减

(3)混合构造二等，砖木构造二等1%

(4)混合构造三等，砖木构造三等

5设备设施设备设施状况

其中：（1）电梯±1%

(2)中央空调±1%

(3)消防设施±1%

6其他实物原因

阐明：商业用房选用可比实例应与被征收房屋规模相称，两者建筑

面积比为0.5-2O

2.7商务金融用房的房地产状况原因修正

本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2023]4号文规定：“商业

用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金

融保险用房。

区位状况调整系数表

序项

号目

正范围

系数修

容

项目内

程

汇集

±2%

度

汇集程

融用房

商务金

1

度

其

高

汇集度

融用房

商务金

中：⑴

(2)

比较高

汇集度

融用房

商务金

比

邻项目

目与相

每个项

.5%

增减0

较可

(3)

一般

汇集度

融用房

商务金

(4)

较低

汇集度

融用房

商务金

便

交通

±3%

2