客户服务中心管理基础手册全

客户服务中心管理手册（全）

第一章序言

为保证业/租户有一种舒服、优雅、整洁、安全环境，维护及树立公司形象，咱

们每位管理员都应把自身形象与公司形象溶为一为，严格履行本岗位职责，必要

做到：

服务态度，文明礼貌；

服务行为，合理规范；

服务效率，及时快捷；

服务效果，完好满意。

职能

管理、协调、监督、公关、服务职能。对住户服务执行与反馈，并提供各种直接

服务部门，物业公司沟客服务是通过住户服务中心业务程序和服务环节来完毕，

是公司与业户之间桥梁，是物业公司窗口，住户服务部工作程序、人员职业道德、

服务质量、操作技能应技巧、仪表、言谈、举止对物业公司形象和名誉都会产生

影响。对内各部门协助、督导、沟通使各部门保设良好工作质量和效率。

工作范畴

负责业/租户之管理和公共地方管理工作，在业/租户事物方面，首要任务是推动

业/租户教诲，使她们进驻物业后明白要遵守公共规则.爱护公物、维护业主合

法权益、及增进业/租户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释

关于之设备及供应之能量，予业/租户结识。此外，亦要让业/租户明了水电费分

摊计算办法、电梯和手扶电梯之数量及用法、空调设备及其供应时间，加时空调

费及业主提供之基本设施。此外，亦要解释关于订立租用合同后，需要办理之手

续（如交付合同押金、装修手续）及退租程序等。编制成业/租户手册提供予业/

租户参照，继而解释装修守则内之规定，管理部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之

维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。

第二章住户服务中心工作

第一节重要工作职责

第一条职责范畴

1、全面负责社区内客户服务管理工作。

2、对客户服务各窗口进行督导，每天对各个服务窗口进行巡视，规范操作，提

供服务创新思路，以保证和持续改进服务品质。

3、策划组织社区文化活动，配合开发商做好各类销售活动开展；制定年度社区

文化活动筹划，并组织开展；对各协会活动提供文持；发起成立其她有益协会和

沙龙；组织开展给类讲座和培训班等。

4、入住前期协助做好业主集中入伙工作。

5、每年组织一次客户满意度调查，通过对调查成果记录分析，拟定物业管陛行

动重点和业主潜在需求，形成持续改进机制，持续提高客户满意度。

6、开展两次业主恳谈会，业主和物业管理公司坦诚交流物业管理中遇到各种问

题

7、入住成熟后，协助做好业主委员会筹建工作。

8、与业主委员会做好定期沟通工作，并保存有关无录。

9、与社区居委会做好沟通工作，做好居委会工作配合。

10、顾客寻常事务接待，顾客投诉'建议受理及跟进解决。

11、停车服务办理：提供车位租赁合同办理，车位使用合同办理；车位租赁和使

用费用收取。

12、物业增值服务：对业主闲置和投资物业提供代理出租、出售服务；针对代理

出租、出售物业状况向业主或承租人提供房屋健康报告；建立租售物业分户档案,

以便发生合同纠纷时查询协助业主对出租物业租金收取。

13、市政配套服务窗口，如：电话、光纤、煤气、宽带开通服务，费用代收代缴

服务。

14、入住初期做好业主零星入伙工作。

15、为业主办理装修手续。

第二节提供便民服务

第二条免费服务项目

序号服务项目备注

01邮件收递一一快递服务、邮件收发服务

02代办车友俱乐部入会（证照全托、车辆置换、车辆信息征询、紧急救援、上门

车辆保险、年检、清洗、美容、维修、护理和保养等）

03酒店、旅游代订（酒店网络和旅行社提供）

04代办产权、户口服务

05代订报刊杂志服务

06代订车、船票、飞机票服务。电话预约

07水站服务

08房屋租售服务

09租车服务（代叫出租车）

10节日礼物代订（鲜花礼物、蛋糕店提供，如鲜花、生日蛋糕、礼物等）

11干洗衣物上门取'送服务

12代办煤煤气开户委托设点

13代办电话开户委托设点

14代办银行开户

15代办有线电视开户委托代办

16调试电视节目维修班

17代订牛奶

18代请家教

19简介保姆

20组织社区内少儿活动

21组织老年活动

22组织家庭活动日

23组织节日庆祝活动

24应急用车

第三条有偿服务项目表

序号服务项目收费原则备注

01家庭派对及礼仪服务（为业主提供场合；每月对当月过生日业主在酒吧举办

集体生日派队，对有特殊需求业主提供包场服务，提供专业策划、组织、场地布

置、迎宾礼仪和主持等全方位服务）

02出门远行备忘录：

1、指定专人定期对其房屋进行通风、清洁、设施养护、水电气安全检查等专项

物业服务。

2、代为业主提供邮件（包裹）接受与转递服务。

3、对远行归家业主回到社区后裔为行李接送。由业主提出申请登记后，提供

特殊安全防卫服务

03清洗排电扇5-10元/次

04清洗抽油烟机20-50元/次

05钟点家庭服务（寻常家务）15元/小时*人

06定点长期服务（1小时/天*次）300元/月不含周六、日

07定点长期服务（2小时/天*次）450元/月同上

08定点长期服务（3小时/天*次）600元/月同上

09定点长期服务（5小时/天*次）800元/月同上

10长期家庭服务（每月四次，每次4小时）450元/月

11安装玻璃5-50元/次不含材料

12安装排电扇1030元/部不含材料

13安装洗衣机10-60元/台不含材料

14挂画、挂镜框5T0元/幅

15安装抽油烟机25-50元/部

16安装空调（窗式）100-250元/部

17安装空调（分体）200-300元/部

18安装音响及家用电器10T00元/部

19安装灯具、门铃、厨柜等10-20元/个

20拆空调、热水器、抽油烟机10T00元/次

21安装热水器（对衡式燃气热水器）60T00元/部不含材料

22安装热水器（电热水器）30-60元/部不含材料

23安装洗手间洁具50T50元/件不含材料

24代客购物5T5元/次大件物品不含搬运费

25室内绿化维护20-：00元/次

26代接代送客人面议

27木地板打蜡1-3元/肝

28市内收发传真2元/页

29中英文打字

30检修电路50-200元/次不含材料

31修理防盗门25-35元/扇不含材料

32修理家具配件10T00元/次不含材料

33修理木门50-100元/次不含材料

34检修家用电器10-300元/次不含材料

35修理窗、帘、拉帘等5-50元/次

36疏通下水管道（主管）50-200元/次

37疏通下水管道10T00元/次

38修量、更换电表、水表等10-50元/次不含材料

39修理、更换开关、插座、电话盒1050元/次不含材料

40洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水解决10-50元/次

41修理、更换门玲、门锁、信箱锁等10-50元/次不含材料

42修理、理睬换灯泡、日光灯管、灯罩1-20元/次不含材料

43修理、更换水阀、水龙头及各类软客10-30元/次不含材料

44修理洗脸盆，洗菜盆下水管理及马桶浮球10-50元/次不含材料

45安装晒衣架450元/个含材料

46安装晒衣架50-100元/个不含材料

第二章员工服务原则

礼貌、热情、友善、乐观、积极、平等“十二字”方针是中仪物业管理服务有

一匕

不日。

员工着装、仪容仪表及工作状况并将检查成果记录在《工作日记》中，作为员工

绩效考核根据之一。

第一节基本技能

（一）记住业主姓名，规定管理员第二次和业主会面时能说出业主姓名；

（二）学会对的称呼，无论何时都能使用动听语言；

（三）善于同情业主；

（四）尊重业主隐私及习惯；

（五）尽量少干扰业主；

（六）学会赞美业主。

第二节悉识业主基本消费心理

（一）花钱买服务；

（二）我困难总是最重要、最急迫；

（三）消费就是追求心理或生理上满足感；

（四）我需要尊重。

第三节特殊服务制度

（一）“三米微笑制员工和住户相遇时，在住户注意到自己恰当范畴内，应

保持善意微笑；

（二）“唱诺制”。“唱”是指员工对住户无论何时都应当使用动听语言，“诺”

是指员工在提供管理和服务时，不容许说“不懂得”、“不清晰”或干脆大包大

揽，要树立“一诺千金”、“信誉良好”服务形象。

（三）“时效制”。在提供服务过程中，时效制特别重要。规定在承诺时间内，

必要争分夺秒完毕，完不成就意味着无效劳动。

第四节服务过程注意事项

（一）三人以上对话，要用互相都懂语言。

（二）不容许模仿她人语言、声调和谈话。

（三）不容许聚堆闲聊、高声喧哗或高声呼喊另一种人。

（四）不与住户争辨。

（五）不讲有损公司形象言语。

（六）不容许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论住户。

（七）不讲粗言恶语或使用歧视或污辱性语言。

第五节服务态度

（一）在将业主（住户）、访客（本节内如下统称住户）劝离工作场合时要文

明礼貌，并做好解释及道歉工作；

（二）谦虚和悦接受住户评价，对住户投诉应耐心倾听，并及时向主管领班报

告。

（三）提供服务时，无论何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感；与住

户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重感；应坦诚待人，不卑不亢，

给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信，给人以宽慰感；应沉着稳重，给人以

镇定感。

（四）对住户要一视同仁，切忌有两位住户同步有事相求时，对一位住户过度

亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位住户。当值时有住户有事相求时，应及时放

下手中工作，招呼住户。

（五）禁止与住户开玩笑、打闹或取外号。

（六）住户之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视住户行动。

（七）对容貌体态奇特或穿着奇异服装住户切忌交头接耳或指手划脚，更不许

围观，不许背后议论、模仿、耻笑住户。

（八）当提出不属于自己职责范畴内服务规定期，应尽量为住户提供力所能及

协助，切不可说“这与我无关”之类话。

（九）与交谈时，要全神贯注专心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对

方谈话。对没听清晰地方要礼貌地请对方重复一遍。

（十）对询问应尽量圆满答复，若遇“不懂得、不清晰”事，应请示关于领导

尽量答复对方，不许以“不懂得、不清晰”作回答。回答问题要尽量清晰完整，

不许不懂装懂，模棱两可、胡乱作答。

（十一）在对话时，如遇另一住户/访各有事相求时，应点头示意打招呼或请对

方稍等，不能视而不见，同步尽快结束谈话招呼住户。如时间较长，应说：“对

不起，让您久等了”。

（十二）交谈时，态度和蔼，语言要亲切，声调要自然、清晰、柔和、亲切，

音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清晰为宜，答话要迅速、明确。

（十三）需要住户协助工作时，一方面要表达歉意，并说：“对不起，打扰您

了“o事后应对住户协助或协助表达感谢。

（十四）对于住户困难，要表达充分关怀、同情和理解，并竭力想办法解决。

（十五）对于质询无法解释清晰时，应请上级解决，不许与住户争执。

（十六）谈话时，应专心倾听住户意见。眼神应集中，不浮游，不应半途随意

打断住户发言；

第六节仪态仪表

第三条仪态

（一）立姿

1、立姿工作时：双脚以两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头

正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。

2、不准爬或靠在台面上。

（二）坐姿

1、就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手

自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。就坐时不容许有如下几种姿

势：

3、坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚；

4、在上司或住户面前双手抱着胸前，跷二郎腿或半躺半坐；

5、趴在工作台上或把脚放于工作台上；

6、晃动桌椅，发出声音。

（三）行走

1、行走时不容许把手放入衣袋里，也不容许双手抱胸或背手走路；

2、在工作场合与她人同行时，不容许勾肩搭背，不容许同行时嘻戏打闹；

3、行走时，不容许随意与住户抢道穿行；在特殊状况下，应向住户示意后方可

越行；

4、走路动作应轻快，但非紧急状况不应奔跑、跳跃；

5、手拉货品行走时不应遮住自己视线；

6、尽量靠路右侧行走；

7、与上司或住户相遇时，应积极点头示意。

第四条仪表

（一）保持手部干净，指甲不容许超过指头两毫米，指甲内不容许残留污物,

不涂有色指甲油

（二）员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服；衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时

换洗。

（三）上班前不容许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，饭

后漱口。

（四）保持眼、耳清洁，不容许残留眼屎、耳垢。

（五）女员工应淡妆打扮，不容许浓妆艳抹，避免使用味浓化妆品。

（六）每天上班前应注意检查自己仪表，上班时不能在住户面前或公共场合整

顿仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整顿。

（七）女员工前发不遮眼，后发不超过肩部，不梳怪异发型；

（八）男员工后发根不超过衣领（保安员头发不得长于20nlm）,不盖耳，不留

胡须；

（九）所有员工头发应保持整洁光鲜，不容许染除黑色以外其他颜色；

（十）所有员工不容许剃光头。

第五条其他行为

（一）不容许随处吐痰，乱扔果皮、纸屑；

（二）上班时问不容许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关事情；

（三）在公共场合及住户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不容许脱鞋、

卷裤角衣袖、不容许伸懒腰、哼小调、打哈欠；

（四）到住户处进行工作时，不容许乱翻乱摸，更不容许拿住户东西、礼物；

（五）谈话时，手势不适当过多，幅度不适当太大；

（六）不容许口叨牙签处处走。

第七节服饰着装

（一）工作服应干净、整洁、笔挺。

（二）上班时间必要穿工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐，不容许敞开外衣,

非工作需要不容许将衣袖、裤管卷起，不容许将衣服搭在肩上；

（三）制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣

袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；

（四）上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处；

（五）非当班时间，除因公或经批准外，不穿着或携带工衣外出；

（六）鞋袜穿戴整洁清洁，鞋带系好，不容许穿鞋不穿袜，女员工不容许穿高

跟鞋，非工作需要不容许打赤脚或穿雨鞋处处走。工作完毕应在工作场合将鞋擦

干净再走；

（七）女员工应穿肉色丝袜，男员工不容许穿肉色丝袜；

（八）非特殊状况不容许穿背心、短裤、拖鞋；

（九）男女员工均不容许戴有色眼镜。

第八节接待礼仪

第六条接待业主（或客人）来访

（一）业主（或客人）上门：

1、业主（或客人）进门时应积极向其打招呼，开门时先问候说：“您好/早上好

/新年好。”

2、不得毫无反映或语调冷淡。

（二）起身让坐：

1、应热情招呼业主坐下。

2、.不得自己坐着而让业主（客人）站着与其交谈。

（三）业主（或客人）阐明来意：

1、如业主没有先开口说话，应积极问：“请问有什么可以帮你吗？/请问您有

什么事？/请问您找哪位？”

2、如手头有重要工作一时无法完毕，应说：“对不起，请稍等。”然后迅速解

决手头上事务后接待业主（或客人）。

（四）送客：业主告辞时，应积极起身送至门口，并说：“再会/您慢走/欢迎

再来。”

第九节上门服务礼仪

第七条上门服务规范礼仪

（一）上门准备：

1、上业主家里拜访时，应穿统一制服，佩戴工作证，保持良好形象。

2、上门拜访时，应带齐所需资料。

（二）敲门：

1、按门铃一下或轻敲门两下，如无反映，等待30秒再次敲门。

2、除特殊状况外•，禁止大力敲打或撞击业主门窗。

（三）业主开门后先说问候语：“您好！/早上好！”

（四）阐明身份及来访目。

（五）进门：

1、得到业主批准后，方可进入。

2、业主说“请进”时，应回答“谢谢”或点头微笑表达感激。

3、尊重业主生活习惯，视状况与否脱鞋。

4、未经业主允许不许在沙发上就座，谢绝业主敬烟。

5、禁止收取小费、礼物等或上门服务后在住户家中用餐。

（六）告辞：

1、向业主说“再会”或表达谢意。

2、积极为业主带门。

第十节电话使用礼仪

第八条接听电话

（一）铃响三声以内，必要接听电话。

（二）拿起电话，应清晰报道：“您好，XX的门”。

（三）认真倾听对方电话事由，若需传呼她人，应请对方稍候，然后轻轻搁下

电话，去传呼她人；如对方有公事相告或相求时，应将对方规定逐条记录在《工

作日记》内，并尽量详细回答。

（四）通话完毕，应说：“谢谢，再会！”语调平和，并在对方放下电话后再

轻轻放下电话，任何时候不得用力掷听筒。

（五）接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”

或“不好意思，请稍候，我不会说广州话”。

（六）半途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方批准，并表达感

谢，恢复与对方通话时，切勿忘掉向对方致歉。

（七）接听电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要

过高，亦不要过低，以免对方听不太清晰。

第九条拨打电话

（一）电话接通后，应一方面向对方致以问候，如：“您好”，并作自我简介。

（二）使用敬语，将要找通话人姓名及要做事交待清晰。

（三）通话完毕时，应说：“谢谢、再会”。

第四章工作流程

第一节交楼工作

第十条交楼前准备工作

（一）钥匙管理规定：专人负责管理单元钥匙按编号摆放，钥匙柜所有钥匙一

出一人需进行登记，明确关于钥匙去向（交楼时，将关于钥匙放入收楼文献）。

（二）收楼文献管理规定：将所有收楼文献写上单元号，放入收楼文献袋，统

一整洁摆放以便使用。

（三）建立初步业主/住户档案。

（四）掌握中仪物业装修原则、朝向、公配设施、设备基本状况。

（五）熟悉物业周边生活配套，例如：地段所属学校、街道派出所、水、电、

煤气公司等，业主/住户及其子女入学、户籍、各项费用缴交手续、办理。

（六）入住后各类家居指引，如煤气防泄露装置、防盗对讲等用法，投诉、求

助渠道等。

第十一条交楼工作流程

（一）在册业主身份证（联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主须

持未到场业主亲笔委托书（经公证处公证）及所有联名业主身份证原件，委托书

原件；单位购房者，收楼者应持单位开具委托公函及本人身份证原件，委托公函

及身份证复印件存于业主/住户档案中。

（二）派人员陪伴验楼，填写验收登记表。

（三）订立关于文献。

（四）移送关于文献。

第十二条交楼注意事项

（一）交楼区收验文献后交钥匙给业主；

（二）收取有“房款收讫”“物业专项费用收讫”两枚图章《交楼证明》正本

存入业主/住户档案中，检查与否有楼价余款及其她未清缴收费。

（三）核对所有购买人身份证正本（未成年业主需要提供户口本）并复印存档。

（四）联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主须持未到场业主亲笔

委托书（经公证处公证）及所有联名业主身份证原件，委托书原件及身份证复印

件存入业主/住户档案中。

（五）单位购房户，收楼者应持单位开具委托公函及本人身份证原件，委托公

函及身份证复印件存于业主/住户档案中。

（六）签领如下物品：

1、门钥匙和信箱钥匙。

2、收楼文献。

（七）员工须在现场请业主填妥如下文献并存业主档案中。

1、业主/住户联系资料登记表。

2、防火合同书（一式二联，一联交业主，一联存档）。

3、钥匙签收书（即收楼表格）。

4、验收表格（一式三联，一联交业主。一联交公司，一联存档）。

5、钥匙托管书（如有）。

第十三条陪伴验楼员工注意事项

（一）陪伴验楼职工须于业主离开前收回业主应填妥“交楼验收表”涉及对

的抄写水、电、煤气表和业主签名确认。

（三）验楼过程中一定要注意让业主紧跟你思路去睑楼，对于不合格装修应

积极解释，争取业主谅解。

（三）若有漏掉工程请在“交楼验收表”上填写清晰，验楼后将关于资料交

回物业部。

第二节入伙手续办理

第十条业主入伙接待事务解决程序

（1）业主持入伙告知书和关于资料，以及按告知规定需缴纳各项费月前

来住户服务中心。

（2）业主在开发公司缴纳各项应缴费用。

（3）接待员应积极问好，认真回答业主征询，并向业主签发《住户手出》、

《业主公约》、《住户登记表》、《装修管理规定》等各种入伙资料。

（4）陪伴业主验房时，抄水、电、煤气表底数，将验房状况填入《住房

移送验收交接表》，双方确认签字，各存一份。

（5）向业主交入户门钥匙时，请业主签收。

（6）陪伴收楼员工及时将《验房表》反馈到售楼部及填写《业主收楼表》。

（7）对验房表中问题，诸项安排填写好《住房移送验收交接表》进行解决,

小型维修须当天解决，较大型维修须在一星期内解决，特殊状况及时报告。

（8）问题解决完毕，须在24小时内做好回访。

（9）经业主承认，及时将验房表分类存档。（详见流程图）

入伙流程图:

业主

备齐：身份证、半寸彩色证件相3张/人、海伦堡收楼证明书、银行存折、购销

合同

财务部

核收各种入住费用

住户服务中心

订立《住户手册》中《住户消防安全责任书》《质量保证书》、《使用阐明书》、

《入住合约》

移送钥匙、发放《住户手册》《服务指南》

验收楼宇

1、物业助理陪伴验楼，确认质量问题和水、电表底数并核发归档

2、填写《业主收楼意见登记表》

业主资料分类、归档

第二节二次装修办理

第十一条二次装修办理工作流程

（一）住户装修控制由业主提交装修项目书面申请及施工单位有关资质证书、

进场人员资料、项目施工图等；

（二）办理装修申请时应收取资料：

1、业主证（证明已收楼，收取复印件）；

2、装修图一套（涉及消防规定应先向消防部门申报，提供批文）；

3、装修合同复印件（施工队与业主签定）；

4、施工队营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章）各

一份；

5、装修负责人身份证及复印件一份。

6、施工队负责人填写一份《保证书》。

（三）对项目方案进行功能及安全性进行审核后，出具书面审批意见并签定有关

合同；

（四）获得装修申请批复施工单位，领取《施工允许证》、《施工证》施工人

员方可进场施工；每位进场施工人员需办理《施工证》，办理施工证需收取有效

身份证原件，复印件和和一寸免冠相片一张。

（五）施工结束时由业主向管理处提出项目验收；

第十二条费用收取原则

编号收费内容收费原则备注

施工单位业主

1装修保证金1000元1000元装修完毕验收合格后7个工作日后退还

2维护费300元/用装修垃圾清运及装修完毕后公共部位维护

3证件费用施工证工本费5元/张/不退还，证件如有遗

失将在装修押金中扣款100元/张

施工证押金20元/张/退证件时退还

施工允许证工本费/20元/张不退还，证件如有遗失将在装修押金中扣款

100元/张

第十三条二次装修办理流程图

住户准备三张照片和身份证复印件，并填写《住户基本资料》

住户准备如下资料图纸，填写《装修申请审批表》：

装修平面图、装修立面图、电气平面图、系统图各一份（如有改动），给排水平面

图（如有改动）、燃气管图（如有改动）；施工单位另提供《营业执照》复印件（加

盖公单）一份，《资质证书》复印件（加盖公章）一份，除上述资料外，还须提

供市消防局消防审批意见书、消防平面图；有三废排放，还须提供市环保局审批

合格证明；使用燃气或液化气需经机场或政府有关主管部门审批，须提供相应审

批意见书。

前台接待按规定收取装修保证金、施工人员出入证工本费等，办理《施工允许证》、

《出入证》、《动火允许证》等，订立《装修管理合同》。

由前台接待将上述各项资料进行整顿后，填写《每月装修登记表》，月底将当月

所有资料装入业主资料袋进行归档。

装修主管（可兼）对相应图纸进行审批，审批期限为五个工作日，审批要点：

1、对构造影响。

2、对给排水、燃气系疣改造。

3、对强弱电系统改造。

4、对建筑外立面影响。

前台接待在办理装修手续同步，须向装修负责人阐明一一将《施工允许证》贴于

房屋大门外侧，施工人员佩戴《出入证》进场装修，按照《装修指南》和管理处

其她关于规定进行装修，管理处将定期、不定期对装修施工房屋进行巡视枪查，

违规将依《装修管理合同》解决。

装修竣工后，客户/施工单位向管理处提出验收申请，管理处将统一安排验收工

作，客户/施工单位接到验收告知后，在指定期间内参加验收，同步填写《装修

验收单》。

验收合格后，管理处将在规定期限内（普通为三个工作日）退还装修保证金及《出

入证》押金。

第三节建议/投诉解决工作流程

第十四条来电来访建议/投诉接待程序

（一）积极问好，专心倾听，仔细认真记录业主（住户）投诉/建议内容在

填写《来访接待登记表》。

（二）客户说完后，特别是服务投诉，一方面应代表公司向业主（住户）

道歉；对提出建议，一方面代表公司向业主（住户）感谢。

（三）职权之内，予以解释，表白立场时，应公平合理，不应偏袒或阿谀。

（四）遇到好建议每日落班前统一整顿上报部门主管；建议被采纳使用，

电话告知业主（住户）建议被公司采纳使用，如没采纳使用作出解释。

（五）遇服务投诉，经核算后，必要将状况如实反映至该工作人员直上级或公司

主管领导，住户（业主）规定向领导直接反映状况，如规定合理，应予以配合。

（六）如投诉情节严重，需通过上门或电话方式进行道歉。

（七）遇特殊事件，需先行稳定事态，控制其扩大，然后及时向有关单位

或部门反映。

（A）一切投诉事件，必要及时予以核算，掌握事情全过程，为对的解决

事件作好铺垫。

（九）解决问题应及时，如特殊状况，无法及时解决，应给业主一种明确

回答时间，并征得业主批准。

（十）投诉解决后一周内由有关解决人员到业主（住户）家中进行回访，

听取业主对投诉事件意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，并作好回访记录。

（十一）按月填定《投诉状况月度汇总单》，将各类投诉做记录分析，找出

业主投诉因素，并采生有关办法，防止类似事件发生，从而切实减少业主投诉。

（十二）按月填定《建议状况月度表》，将各类建议做记录分析，找出业主提

建议可采用性，提出建议对公司、业主（住户）有大协助，年终作出总结、评批,

予以表扬奖励。

第十五条来电来访建议/投诉解决流程图

各业务部门接到客户意见、投诉时，须先向客户致歉，并对客户意见表达感谢

对于客户意见、投诉，及时详细记录客户姓名、房号、电话、事件、时间等，对

于当时可以解决、回答问题即时解决，并向客户服务中心报告

客户服务助理/经理接受客户意见、投诉后在24小时内向客户反馈解决状况信

息，跟踪解决过程并保持在解决过程中及时与客户沟通，作好解释、安慰工作

客户服务助理/经理在详细理解事件通过基本上拟定事件投诉类别，在《客户投

诉登记表》上填写确认意见，并按不同投诉类别组织解决

一类建议/投诉（由于物业管理服务不到位而产生建议或投诉）

二类建议/投诉（由于开发商及房屋质量问题导致建议或投诉）

三类建议/投诉（由于外部环境非管辖区内公共配套设施等方面导致建议或投诉）

客户服务部经理负责填写《客户建议/投诉解决登记表》中“投诉内容”栏目，

详细、精确、客观描述事件内容及客户规定，并将《客户投诉解决登记表》转至

责任部门解决

客户服务部及时将客户建议/投诉信息精确传达至公司工程部

责任部门接到客户服务部传递《客户建议/投诉解决登记表》后，及时组织有关

人员分析事件通过及因素，制定解决办法及办法，填写《客户建议/投诉解决登

记表》中“解决办法”、“完毕期限”栏目，经负责人签字确认后将《客户投诉

解决登记表》传回客户服务部。责任部门应依照制定解决办法及办法，安排专人

解决、贯彻建议/投诉整治工作，保证在时限规定内完毕

公司工程部在接到客户服务部传递投诉信息后，调派有关人员到现场核算状况后

填写，经工程部经理和管理处主任订立意见后转呈发展商解决。同步，工程部经

理安排人及时跟踪解决过程及成果并向客户服务部反馈解决信息

客户服务部依照工程部反馈对客户进行合理解释

对较大或不能及时解决工程遗留问题，由物管中心起草书面报告交公司总经理办

公室，由总办呈报开发商。总经理办公室应及时将有关部门或领导解决意见及信

息告知物管中心客户服务部，以便于其与客户进行解释沟通

客户服务部经理依照责任部门填写《客户投诉解决登记表》安排专人跟踪投诉解

决过程，对解决成果进行验证，并在《客户投诉解决登记表》“验证成果”栏目

填写验证意见及签字确认；

依照投诉影响限度，由投诉受理部门以专项报告形式转呈有关部门，并将解决成

果予以发布

呈送给开发商《需开发商协商解决问题登记表》，须双方签字确认并留底

不能当时解决问题依照事情轻重缓急及时向客户服务中心或客户服务中心经理

报告

转入回访流程

第四节意见调查和回访

第十六条调查回访内容

（一）客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对如

下方面满意限度：

2、供电管理；

3、供水管理；

4、消防治安管理；

5、卫生管理；

6、绿化管理；

7、公共设施管理；

8、维修服务；

9、服务态度。

第十七条调查回访制度

（一）对回收意见表进行记录分析工作，并将成果如调查表回收份数，总满意

率以及分项满意率，业主对物业管理意见（共性意见）等书面报告住户服务中心

主任。

（一）对各部门存在问题，住户服务中心主任提出整治意见，转告关于部门限

期解决。

（二）对业主误解，服务中心应进行必要耐心解释。

（三）对业主意见调查成果及整治方案应定期向业主委员会进行通报，接受监

督。

（四）物管助理及有关职能部门应定期对有关业主进行回访。

（五）回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回方记

录。

（六）回访中，对业主询问、意见，不能当即答复，应告知预约时间答复。

（七）回访后遇到重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有贯彻,

事事有回音。

（八）对回访中发现问题，24小时内书面告知维修人员进行整治。

第十七条回访时间及形式

1、住户服务中心主任和办公室主任每年登门回访广2次。

2、住户服务中心员工按区域范畴分工，每季回访1次。

3、每季度召开一次楼长会，征求意见。

4、运用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

5、有针对性地对住户（业主）作专项调查，听取意见。

6、住户服务中心设投诉信箱，投诉电话，由专人接受，交办公室主任及时解决。

7、作好回访登记。

第十八条