土地估价理论方法(串讲点题班)讲义

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第1章土地价格的概念

考点1土地价格概念

考点2土地价格的特征

考点3不同类型土地价格及特征

考点4我国现行地价体系

考点5我国土地价格的主要类型

考点1土地价格概念

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地祖的资本化。换言之，土地价格高低取决

于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

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考点2土地价格的特征

1）土地价格是权益价格

土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，徙就可以从

这块土地收获产品和服务。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买

价格。

2）土地价格不由生产成本决定

3）土地价格主要由土地需求决定

4）土地价格呈上升趋势

5）土地价格具有明显的地域性

例题（多选）

下列选项中关于土地价格描述，正确的有（）。

a.总体呈上升趋挎，上升迷或较一般商品缓慢

b.具有明显的个别性和地区性

C.土地价格高低决定了地租水平高低

d.土地价格由开发成本决定

e.土地价格高低与社会经济公平相适应

【答案】be

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考点3不同类型土地价格及特征

。按土地权利分类

土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押双价格、其他权利价格（包括地卜.权、地

役权、空间利用权价格）

2）按土地价格形成方式分类

交易价格、理论价格、评估价格

3）按管理.目的分类

基准地价、标定地价、监测地价

4）按结果表示方法分类

土地总价格、单位面积地价、楼面地价

5）按土地形态分类

生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6）按土地交易方式分类

拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

7）按土地价格使用目的分类

买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

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考点4我国现行地价体系

在十•地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。而基于政府对土地市场进行调控和管理的要

求，基准地价属于区域平均地价，以其相对应的是宗地地价。宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地

块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基木构成：

在地价体系中，评估价格和交易价格是一对挛生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的

成交价格，但对市场交易价格的形成起着•定的指示和参考作用，交易价格是交易双方就所要交易的土地

所达成的共同认可的价格。在正常市场条件上下，交易价格是土地价格客观、合理水平的真正体现，也是

确定评估价格的基本依据。

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考点5我国土地价格的主要类型

1）按管理层次划分

分为基准地价和宗地地价两大类。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是''在城镇规划区范围内，

对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一

估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。因此，基准池价是分用途的土地使用权的最高出让年

限的区域平均价格，具有：

有限期、全域性、平均性、时效性的特点。其作用主要是：反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为

地价管理提供依据：为国家征收土地使用税提供依据：引导土地合理利用和流转。作为宏观控制性地价，

基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参

考依据。

2）按土地产权性质划分

可分为土地所有权价格和土地使用权价格。我国不存在土地所有双价格。土地使用权价格是城市土地价格

的主要形式，按产权权能构成可以分为：土地使用权价格、划拨土地使用权、承租土地使用权价格、转让

土地使用权价格；

3）按土地开发程度划分

根据土地的“生熟”条件，分为生地价格、毛地价格和熟地价格，毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的

旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。

4）按地价构成划分

出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在•定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家

支付的金额，它反映了国家土地所有权的收益权能：

城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电，以

及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设的费用，其收费情况山各个城市按照实际情况制定；

征地拆迁开发费是对原用地者和农民使用土地的补偿，属于补偿性质；

土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观先用，包括宗地内、外的土地开发费，这

一费用主要应用于成本逼近法计算土地价格。

5）按交易方式划分

分为收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让价格、出租价格、抵押价格、入股价格。

划拨地价、出让地价和承租地价是土地一级市场中的主要地价形式，出租价格、转让价格、抵押价格、入

股价格是土地二级市场形成后产生的主要地价形式。

6）按地价形式和目的划分

可分为评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价。

例题（判断）

生地是指政府出让未经拆迁安置补偿的IH城区土地。（）

拍卖出让适用于区位条件好,交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让.（）

评估价格就是最终的成交价格。（）

基准地价属于交易地价。（）

【答案】xVXX

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第2章土地价格影响因素

考点1一般情况下的地价影响因素

考点2区域因素

考点3个别因素

考点4主要地价影响因素的作用规律

考点5不同用途地价影响因素的特点

考点1一般情况下的地价即响因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。它主要有：行政因素、社会因素、经济因素、人

口因素和国际因素。

一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，在这些因素影响F,产生了地区与地区

之间，乃至国家与国家之间地价水平的差异。

例题（单选）

在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。

a.物价变动b.交通条件

C.公用设施条件d.环境质量

【答案】a

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考点2区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然、社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的

地产价格水平有决定性的影响。其主要包含的内容有：地区的繁化程度、交通条件、基础和公用设施条件、

环境质量、城市规划限制、公用设施条件等。

•例题（单选）

城市规划限制条件往往会影响十•地价格，卜列选项中不属于此类的是（）。

a.宗地容积率b.宗地形状

c.建筑密度d.宗地用途

【答案】b

考点3个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的

重要因素，是同•区域内地价差异的重要原因，包括：而积、形状、坡度、宗地基础设施条件、深度、土

地使用权年限等。

例题（单选）

在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。

a.宗地形状

b.宗地所处地区的基础设施

c.宗地附近学校分布情况

d.当地商品房价格变动情况

【答案】a

例题（判断）

容积率是影响地价的一般因素。（）

土地使用年期属于个别因素。（）

【答案】xJ

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考点4主要地价影响因素的作用规律

一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性的影响。

区域因素对地区的地价水平产生决定性的影响。

个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，足同一区域内地价差异的主要原因。

考点5不同用途地价影响因素的特点

（1）商业用地受商业服务业繁华程度、商业服务业用地效益、距商服中心的距离、市内交通条件等因素影

响较大。因此，宗地的区位因素和个别因素等对商业用地地价即响较大。

（2）居住用地地价受基础设施状况、市内交通条件、环境优美状况等因素影响较大。

（3）工业用地地价受水、电等基础设施状况、对外交通条件等区素影响较大。

（4）农用地价格主要受自然因素影响较大，同时当地经济水平影响对十•地的投入和产出效益，进而影响农

用地价格水平。

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第3章地租理论

考点1地租概念

考点2级差地租

考点3绝对地租

考点4垄断地租

考点5矿山地租

考点6建筑地段地租

考点7新古典城市地租理论

考点8地租与地价的关系

地租是指报酬或收益。是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，

是土地所有权借以实现的经济形式

根据地租产牛.的原因和条件，马克思把地租区分为绝对地租和级差地租，指出这是资本主义地租的两种基

本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式,

考点2级差地租

级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定,因而经营比劣等地质量优越的各级土地,

都能按土地等级的差别，获得超额利润。

土地自然条件的差别（即土地等级的差别）只是级差地租形成的自然条件或自然基础。而十.地的有限性所

引起的土地经营权垄断，才是级差地租产生的原因。来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润。

按其形成的基础不同，级差地祖分为两种形式：级差地租第一形式（即级差地租i）和级差地租第二形式（即

级差地租ii）o

级差地租i是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租.

级差地租ii是指农业工人因利用对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利

润转化的地租。

级差地租i和级差地租ii在本质上是一致的，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超

额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租ii要以级差地租i为前提和基础。

例题（判断）

马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产产品的个别生产价格

所决定的。（）

级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营上的差断，它来源于社会其他工人创造的价值。

0

【答案】XX

与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。（）

级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素•0（）

【答案】XV

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考点3绝对地租

绝对地租是指土地所有者凭借十•地所有权垄断所取得的地租。土地所有者出租的十•地无论优劣都要收取地

租，否则“就意味着土地所行权的废除，即使不是法律上的废除，也是实事上的废除“。因此，租用为等地

的资本家也必须缴纳地租。绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。

土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质却来源同样是农业工人创造的剩余价值。

例题（多选）

卜列关于绝对地租的说法正确的有（）.

a.实质是农业工人创造的剩余价值

b.平均利润的一部分

c.农产品市场价格高于生产价格的余额

d.源于土地所有权垄断

e.来自社会其他部门工人创造的价值

【答案】acd

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考点4垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这

个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊『I然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非

常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使这些产品的价格不仅大大超过其生产价

格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自

社会其他部门工人创造的价值。

例题（单选）

卜列选项中说法错误的是（）。

a.绝对地租是土地价格存在的根源

b.级差地租的存在是决定土地价格高低的生要因素

c.垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值

d.矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含

级差地租和绝对地租

【答案】c

考点5矿山地租

矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。

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考点6建筑地段地租

建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的

地相。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利

润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。

考点7新古典城市地租理论

早期地租理论绝大部分或侧重于对农业地租进行分析，进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为

代表的经济学家将边际分析应用于传统的地租理论中，从而产生了该领域内的革命，孕育出新古典主义城

市地租理论。新古典主义城市地租理论的出现，其直接动因是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问

题的关注。

考点8地租与地价的关系

地租与地价有如下关系：近似于利息和资本的关系、地价与地租成正比、地价是地租的资本化。

绝对地租是土地价格存在的根源，级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。级差地租i是因为土

地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格：级差地租ii是由于连

续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。垄断地租是导致特殊地段土地价

格高的主要原因

考点1区位的概念

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该

位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。

经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。

交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。

例题（单选）

在卜列区位关系中，（）是采矿企业地价评估时需要分析的重点。

a.交通地理区位b.经济地理区位

c.自然地理区位d.商业地理区位

【答案】a

考点2影响土地区位的主要因素

影响土地区位的主要因素包括：社会经济因素、自然因素口、行政因素。

例题（单选）

下列区域性因素中，（）是衡量一个区域商业活跃状态的重要指标。

a.基础设施b,繁华程度

c.环境质量d.交通条件

【答案】b

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考点3农业区位论

农业区位论的创始人是德国经济学家冯•杜能，他于1826年完成了农业区位论专著一一《孤立国同农业和

国民经济的关系》（简称《孤立国》），成为世界上第一部关于区位理论的古典名著.继杜能之后，1909年

韦柏的《论工业的区位》发表，标志着工业区位论的问世。20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒又

提出了中心地理论，即城市区位论。几年后，德国经济学家廖什从市场区位的角度分析研究城市问题，提

出了与中心理论相似的理论--市场区位论。

杜能区位理论的基本经济分析：杜能根据其理论前提，认为市场」二农产品的销售价格决定农业经营的产品

种类和经营方式：农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运输阴用又决定着农产品的总生产成

本。因此，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润p,将由农产品运输费用、农业生产成本、

农产品市场价格三个因素所决定。杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局

使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润的目的。

考点4工业区位论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔巾尔德♦韦柏。其理论的核心就是通过对运输、劳动力和集聚

因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

考点5中心地理论

克里斯塔勒的中心地理论

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第5章土地报酬递减规律

考点1十.地报酬递减的含义

考点2土地报酬递减的基本原理

考点3土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

考点4上地报酬递减规律在上地估价中的应用

考点1土地报酬递减的含义

土地报酬递减规律，是指在技术不变、其他耍素不变的前提L对相同面积的土地不断追加某种要素的投

人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。

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考点2土地报酬递减的基本原理

几种类型报酬的定义

总报酬，即总产量，可记为呼：

平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，即指：总报酬/劳动投入量，总报酬/资本投入量，可记为

ap；

边际报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记

为mp,则mp=△tp/△I或dtp/dl,它是一阶偏导数，边际报酬体现了土地的边际生产力。

总报酬曲线、边际报酬曲线和平均报酬曲线之间的关系

例题（单选）

当某•地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。

a.以递增的速度上升b.以递减的速度上升

c.以递增的速度下降d,以递减的速度下降

【答案】b

根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是（）。

a.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势

b.当边际报酬小于平均报酬时.平均报酬开始下降

根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是（

c.当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低

a当坐标原点与总报酰曲线上某一点的连线恰好是总报酰曲线的切线时,平均报酬率最高

【答案】c

例题《多选）

当边际报酬从最高点变化到零时，卜列描述正确的是（）。

a.总报酬上升的速度递减b.总报酬先升后降

c.平均报酬单调增加d.平均报酬先升后降

e.平均报酬单调减少

【答案】ad

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考点3土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

土地集约度是指投入到每单位面积土地上的劳动（劳力）和资本（物资）。

人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入（劳动、资木）称为土地的集约利用，而在大量土地上

投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用，二者的实质在于可变化比例生产要素组合的选择。推进土

地集约利用处一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用。

考点4土地报酬递减规律在土地估价中的应用

土地报酬递减规律在土地估价中的应用主要体现在两个方面：（1）运用该规律可以找到土地的边际使用点（即

最大收益点），判断土地是否为最有效使用：⑵运用该规律有助于在应用成本逼近法评估地价时正确理解成

本的含义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。

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第6章土地市场理论

考点1土地供给

考点2土地需求

考点3土地供需平衡原理

考点4土地供需与地价的关系

考点1土地供给

1.土地市场概念

土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、

需求者和其他参与者，市场客体是交换的目标物，即土地。

2.土地供给的含义与种类

土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的

后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。

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3.土地供给的特征与方式

⑴土地的自然供给

土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。土地是•种非再生资源，自然供给的数量是固

定不变的，是无弹性的。

制约土地自然供给的因素主要有以下几点：①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌

条件；②资源条件。可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，动植物资源，水资源等；③交

通运输条件。通过某种交通工具可以到达。

(2)土地的经济供给

土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活

的土地的供给.土地的经济供给是有弹性的.

影响土地经济供给的因素主要有：土地的自然供给量、人们利用土地的知识和技术水平、交通运输条件、

土地利用的集约化程度、社会需求。

⑶土地自然供给与经济供给的关系

①土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动：

②土地自然供给是针对土地能否满足人类生产、生活及动植物生长需要而言的，而土地经济供给则主要是

针对土地具体的不同用途而言的，现在人类特别市视耕地或粮食用地的经济供给：

③土地的自然供给在相当长的时间内是一定的、无弹性的，而土地的经济供给是变化的、有弹性的，并且

不同用途上地的供给弹性也是不同的；

④人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基拙E增加土地经济供给。

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考点2土地需求

1.土地需求的含义与种类

土地的福求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。土地需求的种类如下：

①作为生产要素的土地需求；②作为投资的土地需求；③混合性上地需求。

2.土地需求的特征与类型

土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需

求才有对土地的需求。

影响土地需求的因素主要有人口变动、经济发展状况，以及人类利用土地的知识和科技水平。

考点3土地供需平衡原理

土地供求关系是指土地无弹性供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。人们可以通过改变土地用途来

增加某种用途的十•地供给.

土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，土地的供给与需求都是能够变动的，且

价格是两者相互运动的结果。供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。从实际看，土地

供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。

考点4土地供需与地价的关系

因为土地的自然供给是无弹性的，上地总供给量有一个极限值。同时由于土地与一般商品的供求关系一样，

供求关系决定着地价的走向。供不应求则地价上涨，供过于求则地价下跌，但从长远来看，地价总是保持

着一种向上的趋势。

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第1章土地估价概念

考点1土地估价的概念

考点2土地估价的服务方向

考点1土地估价的概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据

土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济

发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多

块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程，即土地价格是土地在某一权利状态下某一时点的价格。

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考点2土地估价的服务方向

⑴为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收

购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考：

(2)为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考：

⑶为土地使用权抵押提供地价参考；

⑷为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等

经济活动提供地价参考：

⑸确定和更新城镇基准地价、标定地价：

⑹实现城市地价动态监测；

⑺对农用地进行分等定级；

⑻确定农用地综合区片价：

(9)为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；

(10)为司法鉴定提供地价参考-0

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笫2章上地估价的原则

考点1土地估价原则

考点2十.地估价各原则的理论依据

考点1土地估价原则

土地价格是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处丁

变动之中，土地估价必须要对此进行细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各

因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。因此，我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价

的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对上地价格作出

最准确的判断。

1.替代原则

替代原则要求土地价格结果不得偏离类似地价在同等条件下的正常价格。

⑴土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的替代性土地的价珞所决定：

(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的；

⑶土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

2.预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向

提供依据。土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能

带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋

势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给

权利人带来的利润总和，即收益价格。

3.最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所

占有的十•地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，十.地价格是以该

地块的效用的最有•效发挥为前提的。

判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素有：该地块的最佳利用方式是什么：目前的利用方式是否为

最有效使用；如果不是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使

用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量。

4.报酬递增、递减原则

经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时.纯收益随之增加：但达到某一-数值

以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

土地投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一

层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，

必须就不同结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上

升和下降的转折点。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。

5.供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系（向均衡点。需求超过供给，价格随之提高：

反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质

的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是•样，其价格也是由需求与

供给的互相关系而定的。但因为十•地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供

求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局

部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。

土地供求均衡法则的特点是：筋求方与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息：替代性有限，因此，

土地不能仅根据均衡法则来决定价格。

◎正在讲解

6.贡献原则

按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土

地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来

的收益，对总收益而言，处部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动

之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动

产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则

的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

7.变动原则

在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发牛.变动的一般因

素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，

以便根据目前的地价水平预测未来的上地价格。

8.协调原则

土地总是处下一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。只有土地能适应周围环境，该土地的

收益或效用才能最大限度地发挥，所以分析土地是否叮所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。

因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的

收益量和价格。

9.合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。

市场价值是土地估价时所采用的价格标准，这•理论也得到国际卜•的广泛认同，是土地估价的基本准则。

市场价值的基本要素是：效用、稀缺性、欲望、实际购买力。

考点2土地估价各原则的理论依据

市场价值是土地估价时所采用的价格标准，这一理论也得到国际上的广泛认同，是土地估价的基本准则。

市场价值的基本要素是：效用、稀缺性、欲望、实际购买力。

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的

第3章收益还原法

考点1收益还原法的概念

考点2收益还原法的基本公式

考点3收益还原法不同情况下的公式

考点4收益还原法估价的基本步骤

考点5土地年总收益的概念、测算方法

考点6总费用的测算方法

考点7土地纯收益的概念及测算方法

考点8土地还原率的概念及确定方法

考点9土地价格的确定

考点10收益还原法的适用范用及基本条件

考点1收益还原法的概念

收益还原法是土地估价中最常用的方法之它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行

估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估

对象在未来每年的纯收益折算为评估时H总收益的一种方法。它所求得的土地价格通常称为收益价格。

考点2收益还原法的基本公式

一般公式：

/a、a.

p=-------.---------=--------+.......+-------------------------------

（1+。）（I+r,KI+r.＞。+仃1+公+

o正在讲解

考点3收益还原法不同情况下的公式

P=-

1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：尸式中:

P-土地价格；a-土地纯收益；r-土地还原率。

2,当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：〃r/

3、当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a：t年以后纯收益无变化，其值为a：r每年不变且大于零,

尸=£一^~7+—J

使用期无限时，土地价格的计算公式为：勺（1+〃）'

4、当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为a,,t年以后纯收益无变化，其值为a,r每年不变且大于零;

^+―——

土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：I。+＞）M+埒＞「厂

5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式:

当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：

(i+rfJrO+rf

当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号V

7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：P;a/<r±$；

当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。

p=）"）

8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：〃孑$1+广当纯收益

按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时rWs,r+sMO。

9、当未来某年的土地价格已如，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r每色不变

且大于零时，土地价格的计算公式如下：片（i+好

。正&讲解

考点4收益还原法估价的基本步骤

1、总收益测算

2.总费用测算

3.不同条件下土地纯收益测算方法

4.还原率

5.评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

考点5土地年总收益的概念、测算方法

十•地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状卜.实际取得的收益。由于个人的经营能力等因

素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土

地实际收益中属于•特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。

3、不同条件下土地年总收益的计算要求及方法

1）土地租金

是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

（2）房地出租的租金

是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地

的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。

（3）企业经营收益

是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。确定的原则是只要由评估对象所产生的并为

其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。

另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总

收益。

。正在讲解

考点6总费用的测算方法

不同条件下土地年总费用的构成及计算方法

（1）土地租赁中总贽用的计算

①土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋,如城镇土地使用税等。

②管理费。指管理人员的薪水及其他费用。•般以年租金额的3%计算。

③维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。

（2）房地出租中总费用的计算

①管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货

币支出：另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金

的一定比例计算，通常以年租金的2%〜5%计算。

②维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计策方法比较豆杂，一般有造价比例法、定

期轮修法、经验怙计法等.划十算方便,通常可按建筑物重置价的15%〜2%计算.

③保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或

现值乘以保险贽率计算。我国房屋的保险贽率是1.5%。〜2%。。

④税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于日兑收标准，国家及各城市均

有规定。一般月租金在120元以下者只缴纳12%的房产税。月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要

按租金额缴纳营业税5%、附即城建税0.35%、教育税附加0.05%等。

⑤计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：

年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限=房屋重置价X（1-度值率）/耐用年限

如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即上地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，按

土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：

年折IH费=房屋重置价/房屋可使用年限

房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

o正在讲解

例题（单选）

某建筑物占地面积为450m2,容枳率为1.4,耐用年限为60。已知该建筑物已使用10年，尚nJ■使用40年,

残值率为5%,重置价格为1800元/ml折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为（）万元。

a.91.85b.71.82

c.86.18d.90.72

【答案】d

建筑物的面积为450m2X1.4=530m2

建筑物的重置价格为630X1800元/01'=1134000元

因为建筑物的耐用年限为60年,但是该建筑物己使用10年，尚nJ■使用40年，也就是可以使用50年，小于耐

用年限，所以不计算残值。

建筑物现值为1134000元X40/（10+40）=90.72

答案应当是：d

（3）企业经营费用的计算

企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、

折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。

（4）农用地种植费用的计算

以农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。

。正在讲解

考点7土地纯收益的概念及测算方法

1、土地纯收益的概念

以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧

费、房屋收益等，即为上地纯收益。

2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

(1)十.地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益=年租金总收入一年总费用

(2)房地出租中的十.地纯收益求取

土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益

房地纯收益=房地出租年总收入一房地出租年总费用

房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价X房屋成新度

=房屋重置价一房屋总折旧

(3)企业经营中的土地纯收益求取

企业经营纯收益=年经营总收入一年经营总费用

土地纯收益=企业经营纯收益一非土地资产纯收益

(4)自用土地或待开发土地的纯收益求取

自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收

益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

(5)农地种植中纯收益求取

农用地种植纯收益-年农产品总收入年种植总费用

◎正在讲解

考点8土地还原率的概念及其确定方法

1、土地还原率概念及种类

(1)土地还原率的概念

土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。

(2)还原率的种类

还原率分为以卜三类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率,

(3)土地还原率、综合还原四、建筑物还原率的关系

公式1：r=(rl*l+r2*b)/(l+b)

公式2：r=[rl*l+(r2+d)b]/(l+b)

式中：r-综合还原率；门一土地还原率；r2一建筑物还原率；I一地价；b-建筑物价格：d-建筑物折旧率。

上述第一个公式适用于建筑物折IH后的纯收益的情况：第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。

2、土地还原率的确定方法

(1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率

采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗

以上)，求其纯收益与价格的平均值。

(2)安全利率加上风险位调整确定还原率

还原率=安全利率+风险调整值

安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款

利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而

确定。

(3)投资风险5投资收益率综合排序插入确定还原率

将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根

据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体

数值。

考点9土地价格的确定

利用收益还原法评估土地价格，基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产（房地产）的纯收益中

减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益：再以土地还原率还原，即可得到土地的价格.

计算公式如下：

a-b*（r2+d）=l*rl

l=[a—b{r2+d）]/rl=al/rl

式中：I一土地价格：a-建筑物及其相应范用的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去抻d）：b-建筑

物的价格（依其他方法求得）：口一土地还原率；r2—建筑物还原率：d-建筑物折旧率：al-土地的纯收益

考点10收益还原法的适用范围及基本条件

收益还原法以求取十.地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是

房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而

应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价

则大多不适用。

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。痂讲解

第4章市场比较法

考点1市场比较法的概念

考点2市场比较法的特征

考点3市场比较法的原理

考点4市场比较法的基本公式

考点5市场比较法的估价步骤

考点6市场比较法的适用范围

考点1市场比较法的概念

市场比较法姑指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交

易的类似上地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及

个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法，求出的待估土地价格称为“比准价格”，

考点2市场比较法的特征

1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。

2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格二

3.市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

4.市场比较法需要估价人员具有较高素质。

5.市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修止交易价格是保证评估结果准确性的关键。

考点3市场比较法的原理

市场比较法以替代原则为依据。

交修实例I比整

交疆实例n-—・|/评信土M|立可杼小估土地的价格|

交■实例日由理

考点4市场比较法的基本公式

市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析加间接比较分析。

直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比技，然后将比较的结果转化为修正价格。

间接比较是以一个标准宗地或条件伏佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结

果转化为修正价格。

1、直接比较过程

以上可用公式表示为：

Pr>=PBXAXBXDXE

式中：待估宗地价格：

P.一比较案例宗地价格：

A比较案例宗雉tt

n.能估宗地估价期H地价指出

b屉?案球蔽若朗日成价所数

2.间接比较过程

考点5市场比较法的估价步骤

1.调查与选择比较案例

选择比较案例时应大于或等于三个，此外还应满足以卜要求：

（1）与待估宗地属同一供应圈：

（2）与待估宗地用途应相同或相近；

（3）与待估宗地的交易类型（价格类型）相同；

（4）成交口与待估宗地的估价基准口应接近；

（5）交易案例必须为正常交易

2.交易情况修正

交易行为中的特殊因素概括起来主要有卜列9种：

①有一定利害关系的人们互相间的交易：

②急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高:

③买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；

④交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易：

⑤受债权债务关系影响的交易：

⑥相邻地块的合并交易；

⑦特殊交易方苴的交易；

⑧交易税费非正常负担的交易；

⑨其他非正常的交易。

计算公式为：

情况修正后的交易案例价格=比较交易案例价格X（待估宗地情况/比较实例宗地情况指数）

例题

进行交易形式修正，修正系数表确定如表：

交易形式协议招标拍卖

修正系数0.900.951

若选择的案例交易形式为协议，成交价每平方米1000元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么情况

修正的计算过程为：情况修正后的交易案例价格=

1000X（JXJ.90）=1111（元/平方米）

o正在讲解

3.估价期日修正

（1）估价期日的概念

估价期口是指估价结果对应的口期。

（2）估价期日修正的目的

交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异的，•般前者发生在先，后者发生在后。在此期间，土

地的价格很可能会发生变化，所以要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

（3）修正方法

计算公式如下：

修正的估价期R的交易实例价格=交易实例价格X估价期日的价格指数/交易时期价格指数

例题

若选择比较案例是在2002年成交，成交额为1000元/平方米，而待估土地的估价期是为2004年9月1

日，要求根据.上表进行期日修正，则计算如下：

修正为估价期日的交易实例价格：

1000X（176.4^125.21）=1409.47（元/平方米）

4.区域因素比较与修正

（1）区域因素的概念

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，井对土地价

格水平产生影响的因素。

（2）区域因素的种类

区域因素包含的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地

使用限制、区域产业集聚程度等。

（3）区域因素修正的步骤

区域因素修正包括以下几个步骤：

①确定比较因子。即根据具体的评估对象，选择确定区域因素中的比较因子内容。

②评价各因子的比较修正系数。

③利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正。

（4）计算公式

区域因素修正后的比较实例价格=比较交易实例价格X（待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因

素条件指数)

当因素内存在多个不同因子影响时，计算过程中，可根据因子条件指数确定的途径，采用两种方式确定区

域因素条件指数.

①若区域因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因/分解后确定，则应采用

因子修订系数加和方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数，即有：

d=待估宗地区域因素条件指数/比较实例地区域因素条件指数

=£待估宗地区域因子修正系数d/£比较实例宗地区域因子修正系数d,

②若区域因素中各因子的条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用乘积的方式确定

待估宗地和案例宗地的因素条件指数后.比较确定相应的修正系数.即有：

d=待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

=ii待估宗地区域因子修正系数d/ii比较实例宗地区域因子修正系数可

◎正在讲解

5.个别因素比较与修正

个别因素，主要有宗地(地块)的位置、面枳、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临

街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况，规划限制条件等。

个别因素计算方法程序及公式基本同于区域因素的修正方法。公二如下：

个别因素修正后的比较实例价格三比较交易价格X(待估宗地个另J因素条件指数/比较案例宗地个别因素条

件指数)

当因素内存在多个不同因子影响时，修正的方法同区域因素。

6.土地使用年期修正

(1)实质

土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接膨响可利用土

地并获相应土地收益的年限。如果十•地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土

地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地;吏用权年期修正，可以消除由于使用期限

不同所造成的价格上的差别。

(2)修正力法

①计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

k=[l-l/(l+r)m]/[l-V(1+r)n]

式中：k-将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；r-土地还原率；m一待估宗地的使用

权年期：n—比较案例的使用权年期。

②利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

年期修正后地价=比较案例价格Xk

例题

若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，

该市土地还原率为8%,则年期修正如下：

年期修正后的地价=500X[l-l/(l+8%严(1+8%)3。)=436.06元/Hi?

◎正在讲解

7.容积率修正

容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一股

来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地亮高。所以在评估地价时要进行容积率的

修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。

容积率修正可采用下式计算：

容枳率修正后的交易案例价格=比较宗地价格X待估宗地容积率修正/比较案例容枳率修正

例题

某市的容枳率修正系数表如卜.：

如果比较案例为1000元/平方米，容积率为1.0,待估宗地规划容积率为1.5,则待估宗地容积率修正计算

如下：

容积率修正后的交易案例价格=

1000X1.4/1=1400（元/平方米）

8.确定比准价格

（1）比准价格的概念

通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、

容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格，

（2）比准价格确定的方法

综合确定地价的基本方法有三种：

①简单平均法。直接对多个价格求平均值作为最终结果。

②加权平均法。根据与待估宗地接近程度的大小对•多个比准价格赋于不同权重，再加权平均求取最终结果。

③取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果。

考点6市场比较法的适用范围

市场比较法主要用于地产市场发达、经常性交易，有充足的具有皆代性的土地交易案例的地区。市场比较

法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似十.地的交易。如在一些十.地市•场尚不发达的地区，就难

以采用市场比较法估价。即使在总体上土地市场较发达的地区，在某些情况下，市场比较法也可能不大适

用。比如，可能山丁某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似的土地交易。

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第5章成本逼近法

考点1成本逼近法的概念

考点2成本逼近法的基本公式

考点3成本逼近法的估价步骤

考点4成本逼近法的适用范围及应用限制

考点1成本逼近法的概念

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和

土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

考点2成本逼近法的基本公式

v=ea+ed+t+ri+r2+r3=Ve+r3

式中：v一—土地价格；ea一一土地取得费；ed一一土地开发费；t一一税费：u一—利息：〃一一利润；臼一一

土地增值收益：Ve一—土地成本价格。

◎正在讲解

考点3成本逼近法的估价步骤

1、确定土地取得费

（1）土地取得费的概念

土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用

（2）土地取得费的类别

土地取得费包括下列三种