房地产产权产籍管理（第三版）

房地产产权产籍管理第一部分概论

内容摘要房地产产权与产籍是不动产管理的前提与基础产籍的形成是由社会发展的客观条件决定的，国家的产生是产籍产生的基本原因产籍作为维护国家不动产制度的工具，在调节社会生产关系中起着重要的作用现代产权制度发展的一个重要成果便是在产权的法律制度中引入了产权登记制度，不仅产权的归属和变动规则发生了改变，而且在某些领域还使财产权本身所固有属性发生了重大改变

《房地产产权产籍》目录“房地产产权产籍管理”是土地和房地产相关专业的核心课程；本书比较全面、系统地论述了房地产产权理论与产籍管理方法，注重理论联系实际，反映了现阶段房地产产权产籍管理的理论水平及科研成果全书分七章：

第一章概论第二章房地产产权第三章房地产产籍调查第四章房地产测绘第五章房地产产权登记第六章房地产信息管理第七章海外房地产产权管理概论第一章内容摘要“产权”的概念源于西方经济学。西方的经济学研究者们对产权的概念做出了种种阐释，有的认为产权是一组权利，它包括占有、使用、馈赠、转让和阻止他人侵犯其财产的权利；有的认为产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利从法学和经济学的研究对象与研究目的看：经济学是从经济制度与资源配置效率角度研究和划分产权，主要目的是揭示或描述客观关系，一般不详细划分，也不具有操作性；而法学对产权的划分，是为了界定、保护或调整产权，直接涉及到当事人的权利，因而需要很强的操作性，所以划分详细房地产产权，是权利人依法对拥有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产产籍是以记载房地产产权性质、权源、取得方式、界址，以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称房地产产籍管理是房地产行政主管部门或服务结构对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称。《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律、法规的颁布实施，为强化城镇房地产产权和产籍管理，保护产权人的合法权益，为建立我国特色的现代房地产产权产籍管理制度奠定了基础1.1房地产产权产籍管理内容体系产权

制度经济学中，产权与交易成本是两个最为核心的概念。

法学中，可将产权理解为人们围绕或通过财产形成的各种权利关系的总和，是一种权利束，可分解为多种单项权利，呈现出一定的产权结构，且不同的产权结构反映出不同的产权关系，在资源配置中产生一定产权效率。

产权通过界定人与物的关系，近一步揭示人与人的关系。产权制度是由经济基础决定的上层建筑。

1.1.1产权的内涵房地产房产和地产的总称，包括土地，附着于土地的各种建筑物和自然物，添附于土地和建筑物之上的物，及其上述各物之上的各种权利。根据地域可分为城镇房地产和乡村房地产；根据产权主体可分为独有房地产和共有房地产；根据权利主体的性质可分为公有房产、私有房产和其他房产等。房地产产权权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利，包括房屋产权和土地产权，具有严格的排他性。产权人对其所有的房地产具有完全的支配力，也承担相应的义务。我国法律规定，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。

1.1.2房地产产权1.1房地产产权产籍管理内容体系1.1房地产产权产籍管理内容体系房地产产籍以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址，以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称，主要由房地产产权档案、房地产图纸、簿册、表卡等组成，是城镇房地产管理的基础性资料，是进行城市规划与建设、房地产经营管理，以及处理房地产产权纠纷、保护产权人合法权益的依据。房地产产权产籍管理房地产行政主管部门对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称，是国家房地产管理的重要内容，包括旨在确认和保护产权的房地产产权管理和旨在调查、归档与查询信息的房地产产籍管理，其中房地产产权登记制度是其核心和基础。在一定的社会经济基础条件下，房地产产权产籍管理有其特定的内容体系，且会随着社会经济的发展而变化。

1.1.3房地产产籍1.1房地产产权产籍管理内容体系房地产产权产籍管理内容体系

房地产产权产籍管理

房地产产权登记

房地产产籍管理总登记初始登记变更登记信息系统建设资料统计产籍调查

1.1.4房地产产籍内容体系1.1房地产产权产籍管理内容体系房地产产权产籍管理手段和方法：

行政与法律手段测绘手段与3S技术图簿册手段信息处理手段

1.1.5房地产产权产籍管理手段和方法1.2我国房地产管理制度史夏代以前的共有制时期

远古时代人类社会实行土地共有制度，主要原因是人少地多，资源丰富，人与人之间能和平相处，后因人口增多，团体之间为生存而争夺土地，而在同一团体内部仍维持土地共有制度。到国家体制建立之后，土地共有制逐步消失，取而代之的是土地公有制度。夏代至春秋的公有制时期土地公有制始于夏代，土地所有权归统治阶层氏族，其他氏族均为被统治者，无土地处分权利，仅有土地使用权，土地不可任意买卖，此种情形到了春秋战国时代，社会发生剧变，贵族没落，农民地位提高，人民才开始有处分土地的权利。1.2.1古近代土地制度史1.2我国房地产管理制度史战国至西晋的私有制萌芽期

从春秋战国开始，允许人民自由买卖土地，土地兼并情形随处可见，土地集中在富人手中，汉朝以后虽有限田数量举措，但阻力太大，未能实施。后又禁止土地买卖，亦因多种原因没有推行，直到三国时代，土地一直维持私有格局。南北朝至隋唐公有制恢复期南朝的土地制度与前相比，无显著变化，仍维持土地私有制；北朝在孝文帝时乘大乱后田地荒芜之机，恢复土地公有制，将土地“均田”于民，直到隋朝。唐朝初期，虽仍沿用均田制，但土地的授还有变化，而且土地买卖也放宽了。1.2.1古近代土地制度史1.2我国房地产管理制度史唐朝至明清私有制时期安史之乱后，均田制全面遭破坏，至清朝末年，各朝代均沿袭土地私有制。在均田制后出现了“庄园”制度，庄园指富豪拥有的广大田野，它们主要来源于皇帝的恩赐，还有购买和强占的土地。庄园扩大的结果，使土地投机愈演愈烈，贫富差距加大。

从我国地籍制度的发展可以看出，在清末变法以前，地籍制度是伴随土地税赋制度而存在的，唐宋以后，伴随土地税赋登记制度而发展起来的土地产权交易制度在中国得到一定程度的发展，但一直没有形成独立完整的登记制度体系。清末变法虽欲按照近现代西方产权体系构建产权登记制度，终因清王朝的覆灭而破产。尽管如此，现代产权登记的理念却由此进入我国，南京国民政府颁布民法典后，标志产权登记制度在中国建立起来。1.2.1古近代土地制度史1.2我国房地产管理制度史辛亥革命时期的房地产管理国民党统治区的房地产管理共产党领导的解放区的地籍管理

1.2.2民国时期的房地产制度史1.2我国房地产管理制度史1949年－1957年土地改革和合作化时期：中国农业的合作化大致要经过3个阶段，即农业生产互助组、初级的农业生产合作社和高级的农业生产合作社。1958年－1978年人民公社化时期：1958年全国实行人民公社化，标志了我国社会主义土地公有制的建立，土地的利用问题被提到重要的地位。改革开放时期的地籍管理：全国在开展土地利用现状调查的基础上，建立了一套土地登记、土地统计、土地分等定级制度，使我国地籍管理工作开始从以地权登记为主的地籍转向多用途地籍。1.2.3新中国房地产管理制度的形成和发展1.2我国房地产管理制度史第一次“土地改革”——农地农有《农业发展条例》颁行——农地农用第二次“土地改革”——农地重划实施“地尽其利”的新政策——用途管制1.2.4台湾地区土地制度1.2我国房地产管理制度史1951年1月政务院公布的《全国税收实施细则》中，与房地产有关的税是房产税和地产税，同年5月财政部制定了《房产税暂行条例（草案）》和《地产税暂行条例（草案）》并予以试行，同年7月又把这两种税合并为一种税，叫做“房地产税”，拟订了《房地产税暂行条例》草案，于1951年8月8日经国务院批准公布施行。1954年2月24日《中央人民政府政务院关于对国营企业、机关、部队、学校等占用市郊土地征收土地使用费或租金的批复》认为：“由于市的发展，市郊土地的需要将日渐增多。因此，市郊土地必须有统一的管理和有计划的合理的分配使用原则。”1954年3月8日，内务部在《答复关于国营企业、公私合营企业及私营企业等征用私有土地及使用国有土地交纳契税或租金的几个问题》中指出：“国营企业、国家机关、学校、团体及公私合营企业使用国有土地时，应一律由当地政府无偿拨给使用，均不须再交纳租金”。但“私营企业或私营文教事业使用国有土地时，应向政府交纳租金（不必称为使用费）。其合于减免条件者，并得酌情予以减免租金。”1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展1.2我国房地产管理制度史财政部于1956年2月规定：国营、合作社营企业的房地产，都按照企业会计帐簿记载的价格（房屋为减除折旧后的折余价值）计税，公私合营企业的房地产，业经清算估价并经核定入帐的，由省、市、自治区人民政府核准，可以比照国、合企业房地产计税。对于手工业生产合作社的房地产，也可比照公私合营企业房地产办理。1967年11月4日，国家房管局、财政部税务局在答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录中指出：土地收归国有后，地产税应改为土地使用费。1973年简并税制，把工商统一税及附加、城市房地产税、车船使用牌照税、屠宰税以及盐税合并为“工商税”。1979年7月国务院颁布《中华人民共和国中外合资经营企业法》，该法第5条规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应该向中国政府缴纳使用费。”1980年7月国务院又颁布《中外合资经营企业建设用地暂行规定》，更明确地指出：“中外合营企业，不论新征用地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。”1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展1.2我国房地产管理制度史1980年6月，财政部在关于《中外合资企业、华侨、侨眷拥有的房产、住宅，以及使用国有土地免税收问题的通知》中规定：“中外合资经营企业的自有房产，仍按《城市房地产税暂行条例》的规定，征收房产税。”“合营企业使用的土地，所有权属于国家，由各有关部门按照规定征收土地使用费，不再征收地产税。”“华侨、侨眷用侨汇购买或建造的住宅，其土地所有权属于国家，由当地房管部门征收土地使用费，不再征收地产税。”1980年12月9日国务院批转的全国城市规划工作会议纪要中提出：“征收城市土地使用费，是城市建设与保护的一个固定资金来源。在城市规划区内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。收费标准应根据不同地段，分等分级确定。对于不同的使用单位，收费标准也应有所不同。”1986年3月中共中央、国务院“关于加强土地管理，制止乱占耕地的通知”中，要求“采取综合措施，强化土地管理”，特别强调“运用经济手段控制非农用地”。1987年3月和7月，国务院领导多次批示：可以在沿海开放城市的经济开发区选择小块地方进行所有权不变、使用权转让的试点。1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展1.2我国房地产管理制度史1988年4月12日第七次全国人民代表大会第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，在宪法中删去禁止土地“出租”的条款，增加了可以依法转让土地使用权的内容，为我国实行土地使用权有偿出让和转让提供了宪法依据。同年9月27日国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，对使用城镇土地的单位和个人，开征城镇土地使用税，并规定从1988年11月1日起开始施行。同年12月，经人大七届五次会议通过，对《中华人民共和国土地管理法》也进行了相应的修改，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1990年5月19日国务院以第55号令发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，不仅系统规定了土地使用权出让、转让、出租、抵押及终止的有关问题，而且对划拨土地使用权发生转让、出租、抵押行为也作了严格规定，较好地处理了新旧两种不同的土地使用制度的衔接和过渡问题。1994年7月八届全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法加大了土地有偿使用力度，声明除在规定范围内的划拨国有土地外“实行国有土地有偿、有期限使用制度”。1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展1.2我国房地产管理制度史党的十一届三中全会之后，国家从经济建设和社会主义市场经济发展的需要，大大加强了房地产的产权、产籍和产业的管理制度。恢复和健全了房地产管理机构，强化了政府对房地产产权产籍的管理。1981年5月国家建设部在南京召开了“三产”（产权、产籍、产业）工作会议；1982年公布了《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》；1984年开展了第一次全国城镇房屋普查工作，1987年又公布了“城镇房屋所有权登记暂行办法”，旨在房屋普查的基础上，开展全国城镇房屋所有权总登记工作，统一全国房屋所有权证式样和填写内容。国家为了建立和规范现代房地产产权产籍管理工作制度，1990年12月建设部颁布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，该办法对城市房屋的产籍界定为城市房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权状况和历史情况的资料。为加强全国城镇房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，建设部根据《城市房地产管理法》的规定，于1998年1月1日制定颁布了《城市房屋权属登记管理办法》，它规范了城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记的行为。2008年改名《房屋登记办法》。1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展1.2我国房地产管理制度史为加强全国城乡土地管理，推进土地使用制度的改革，国家土地行政主管部门于1989年11月18日颁布的了《土地登记规则》，用于规范土地权属登记行为。该规则经过了几年的试行，并根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，在1995年12月28日作了补充和修改；2007年底改名《土地登记办法》。《物权法》于2007年10月1日起施行。该法第二章第一节专门规范了不动产登记制度。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度。《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律、法规的颁布实施，为强化城镇房屋的产权和产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，为建立我国特色的现代房地产产权产籍管理制度奠定了基础。1.2.5现代房地产产权产籍管理制度的建立和发展复习思考题1、简述我国房地产产权产籍管理的内容体系。2、简述房地产产权产籍管理手段和方法。3、简述我国古近代土地制度的发展历史。4、简述20世纪50年代以来中国房地产及地籍管理制度发展史。5、简述台湾地区近半个世纪土地改革的历程。6、概要阐释中国现代房地产产权产籍管理制度的发展。中国人民大学土地管理系主编谭峻普通高等教育“十一五”国家级规划教材北京高等教育精品教材21世纪房地产系列教材中国人民大学出版社

房地产产权产籍管理（2010修订版）第二部分房地产产权

内容摘要房地产作为一个整体，其中地产是主要的，从世界各国或地区相关立法来看，都把土地放在了核心地位。房地产作为一种财产，属于法律意义上的物的范畴，因而具有物的一般法律特征。房地产产权是以房地产为标示的物权，是财产权在房地产中的具体化，具有一系列排他性的权利。在房地产产权类型体系中，按照我国房地产权属的性质分为土地和房屋所有权、土地使用权和房地产他物权；按产权关系的客体不同，分为土地产权和房屋产权；按所有权和使用权的性质分为国家所有、集体所有或个人所有，以及同所有权性质相对应的使用权形式。房地产产权取得主要有两种方式：原始取得和继受取得。建筑物区分所有，是现代物权中一个特殊产权形式。建筑物的所有形态有3种：单独所有、共同所有、区分所有。单独所有是独立产权人拥有一栋建筑物的所有权；共同所有为多个产权人共同拥有一栋建筑物的所有权；区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多产权人分别所有。2.1房地产产权类型及其权能产权的排他性产权的可分离性产权的法定性产权的经济性产权主体的一致性2.1.1房地产产权特征2.1房地产产权类型及其权能

国有土地所有权土地所有权集体土地所有权出让土地使用权国有土地使用权划拨土地使用权土地使用权租赁土地使用权集体土地使用权直管公房所有权房地产产权自管公房所有权城镇房屋所有权私人房屋所有权房屋所有权集体房屋所有权乡村房屋所有权其他房屋所有权

抵押权地役权房地产他物权租赁权地上权其他他物权

房地产产权类型图2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能房地产使用权类型城镇国有土地使用权农村集体土地使用权房地产使用权权能占有：它是产生使用权的前提和基础。使用收益处分2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能产权权能产权主体对所有或使用的财产所享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有是产权主体对财产的实际掌控；使用是产权主体按照财产的性能和用途进行事实上的利用；收益是产权主体基于财产获取经济利益的权利；处分是产权主体在法律允许的范围内对财产进行处理的权利。2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能城乡土地产权动态关系

2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能房地产他物权

房地产所有权和使用权以外的其他房地产物权。房地产他物权的实质是对其所有权人和使用权人行使所有权和使用权的一种限制。这种限制，一方面要无损于所有人或使用人的正当合法利益，另一方面也要照顾和方便对方的合理需要，对相关产权人和整个社会都有好处。他物权分为用益物权和担保物权。抵押权

债权人对于债务人或第三人不移转占有而提供担保之物，在债务人不履行债务时，有权就其卖得的价金优先受清偿的担保物权。我国《物权法》规定可以抵押的财产包括：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能地役权为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利。特点地役权是使用他人土地的权利。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利。地役权具有从属性和不可分性。相邻权相邻接不动产的所有人之间，一方所有人的自由支配力与他方所有人的自由排他力冲突时，为调和其冲突，以谋求共同利益，依法律的规定直接所确认权利的总称。2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能地役权和相邻权的区别

1.地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的独立物权（他物权），而相邻权在性质上是所有权内容的扩张或限制，是所有权制度的一项内容

2.地役权只发生在土地所有人或使用人之间，而相邻权既适用于土地相邻关系，也适用于建筑物相邻关系

3.相邻权以不动产相互毗邻为存在前提，而地役权不受此限制

4.相邻权一般是无偿、无固定期限的，除非相邻权的行使损害了相邻方的合法权益，对方不得要求偿付费用，而地役权则通常是有偿、有固定期限的5.地役权基于法律行为或法律行为以外的事实而发生，经登记而成立，而相邻权属法定权利，无需登记。2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能典权支付典价而占有他人不动产并为使用收益的权利。支付典价而占有他人不动产者，为典权人，收取典价而向典权人提供不动产者，为出典人，作为典权标的物的不动产，称为典物。在上述定义的基础上，形成了关于典权法律特征的现代通说，即:⑴典权为不动产物权，在动产或其他权利上不能设定典权;⑵典权以对典物的使用收益为目的;⑶典权以权利人占有典物为要件;⑷典权因支付典价而成立。地上权以在他人土地上设置或保有建筑物、其他工作物为目的，而使用其土地的权利。地上权具有以下特征：第一，是以他人土地为标的物的他物权，是存在于他人土地上的权利；这里的“土地”包括土地上空及地表下层一定区域。第二，是以保有建筑物、工作物为目的的他物权。第三，通常以交付租金为代价，但不是必要条件。第四，因建筑物、工作物的长期存在而具有长久存续性。第五，具有可继承性和可转让性。2.1.2房地产产权类型及权能2.1房地产产权类型及其权能租赁权房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。租赁权是承租人行使的一种权利。房地产租赁属于财产租赁的一种，其基本特征是：

第一，租赁行为是民事法律行为。第二，租赁中的出租人必须是对房地产享有所有权或使用权的人。第三，租赁的标的是特定房产或地产。第四，租赁具有期限性，期限的长短依法律规定或当事人约定。2.1.2房地产产权类型及权能2.2房地产产权取得方式房地产产权结构关系抵押权合同之债（设定与转让合同）原始取得：先占、时效取得———所有权取得———继受取得：买卖、继承等房地产所有权（一切产权的基础与核心）物权契约债权契约他物权（在他人房地产上设定的权利）债权（对人权）用益物权（为使用收益目的）担保物权（为保证债权行使）国有土地使用权集体土地使用权地役权典权租赁权等2.2房地产产权取得方式国有土地所有权的取得

1、承继2、没收3、土地改革4、依宪法直接取得5、征收国有土地所有权的灭失

（1）所有权主体的灭失；（2）所有权客体的灭失；（3）所有权的转让；（4）所有权的抛弃；（5）所有权因强制手段被灭失。2.2.1国有土地所有权的取得与灭失

2.2房地产产权取得方式集体土地所有权的取得1．合作化与人民公社化2．农村经济体制改革集体土地所有权的灭失的原因：1．集体土地所有权因所有权人意志以外的原因而灭失。这包括四种情况：第一，国有化。第二，征收。第三，没收。第四，调整。2．集体土地所有权因所有权人的分立与合并而灭失。集体土地所有权人的合并包括两种形式：一是吸收合并；二是新设合并。集体土地所有权人的分立也分为两种情况：一种是原农民集体存在，其中一部分农民带一部分土地重新组成一个农民集体；另一种是原农民集体分立为两个新的农民集体，其本身归于灭失。2.2.2集体土地所有权的取得与灭失2.2房地产产权取得方式土地使用权的设定1．以行政划拨的方式设定2．以批准荒地开发的方式设定

3．以出让合同方式设定4．以承认的方式设定；5．以建造住宅或公共设施的方式设定；6．以订立承包经营合同的方式设立土地使用权的变更1．土地使用权转让；2．转移地上建筑物引起土地使用权的变更；3．转包；4．继承；5．法人的合并与分立土地使用权的终止土地使用权人由于某种法律事实的出现而丧失土地使用权，土地使用权回归到土地所有人手中。2.2.3土地使用权的设定与变更2.2房地产产权取得方式房屋所有权的取得1．新建2．没收3．收归国有4．承继5．添附房屋所有权的灭失

1．房屋的灭失2．房屋的转让3．法律强制手段4．房屋所有权主体的灭失2.2.4房屋所有权的取得与灭失2.3建筑物区分所有权建筑物区分所有，是物权法中一个特殊的所有形式。它既不同于独有，也不同于共有，是解决城镇民用高层住宅所有权归属的特殊制度。建筑物区分所有权广义的建筑物区分所有权，指专有部分所有权、共有部分持分权以及基地上之权利所构成的一种复合权利。由于我国法律采纳了“房随地走”和“地随房走”的原则，我国的区分所有权包括了土地使用权。区分产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；区分产权人行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他区分产权人的合法权益。区分产权人对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权建筑物区分所有类型

（1）最狭义区分所有权概念。这种观点认为，区分所有权专指区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，区分所有权不包括共有部分。（2）狭义的区分所有权。是指区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分权（应有部分）所构成的一种权利，这种观点认为区分所有权不包括基地上的权利。（3）广义区分所有权。指专有部分所有权、共有部分持分权以及基地上之权利（基地之共有持分权或地上权、租赁权之准共有持分权）所构成的一种复合权利。（4）最广义的区分所有权。指区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权、基地共有（或准共有）持分权以及因共同关系所生之成员权等四要素所构成的特别所有权。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权

建筑物区分所有类型示意图2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权概念分析第一种观点显然是不全面的，排斥共有部分是不符合实际生活的。专有部分和共有部分的权利在建筑物的使用上为不可分割的整体。从使用方式上看，每一个人不能只使用其专有部分而不使用其共有部分，也不能只使用共有部分而不使用其专有部分；从建筑物的结构上看，每一单元和其他单元相隔的墙壁、地板等都是相邻所有人的共有物，并且在物质形态上很难精确划分。第二种观念排除了基地上的权利，皮之不存，毛将焉附？所以这种观点也是难以成立的。第四种观点，主要体现在德国“住宅所有权与永久居住权法”中，该法认为，区分所有权是一种特别的权利，虽然可以作为处分和继承的标的，但应将专有所有权、共有持分权及成员权视为一体。区分所有权人不得保留专有部分所有权而抵押共有持分权，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有持分权。即受让区分所有权时，必须同时取得专有部分所有权、共有持分权和成员权。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权从区分所有权所涉及的标的范围划分，一般认为区分所有建筑物包括两个部分：（1）专有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性能独立使用的建筑物部分。（2）共有部分，是指除专有部分外的其他部分，其又可分为法定共有和约定共有，法定共有是指在性质上属于维持建筑物本身牢固安全的完整部分（如地基、外墙、楼顶、梁柱等）和性质上属于区分所有权人共同使用的部分（如大门、楼梯、走廊、电梯、供水电气的设备等）。这一部分为在使用上不能分割，为全体区分所有权人共有。约定共有部分是指区分所有人之间通过合意，将可以设定专有权的部分设定为共有权。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权专有部分是指区分所有人可以自由使用、收益、处分的部分。目前有关专有部分界限的学说中有下述见解：（1）认为墙壁（共有壁）、地板、天花板等境界部分，均属于共有部分，专有部分仅限于共有墙壁、地板与天花板所围成的空间部分。（2）认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线（壁心说）。（3）认为专有部分包含至壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分。（4）认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而论，即对内，区分所有人相互之间其专有部分从第三说；对外，如对第三人买卖、保险等，专有部分从“壁心说。从我国的法律规定看，我国从“壁心说”。

墙壁中心地板中心BA2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权我国商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。1、套内建筑面积，系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。2、共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3、整幢房屋建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积之和。4、公共面积由两部分组成。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积-套内建筑面积之和-作为独立使用空间销售或出租的地下室等的建筑面积多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积：共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积：共有建筑面积分区分摊系数=共有建筑面积÷各功能区建筑面积之和各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积×共有建筑面积分区分摊系数共有建筑面积分区内各套分摊系数=功能区分摊的共有建筑面积÷功能区内各套建筑面积之和功能区内各套分摊的共有建筑面积=功能区内各套建筑面积×共有建筑面积分区内各套分摊系数2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权共有部分所有权归属及权能共有部分是指建筑物坐落的地面、基础、主要梁柱、屋顶、走廊、共同出入口、电梯、公共设施用房等。可以说除专有部分外的所有建筑设施都属于共有部分，分法定共有和约定共用。依使用权的实际情况来判断共有部分的使用收益情况是比较合适的。在“法定共有”的情况下，全体所有权人行使使用、收益权，而在“约定共用”的情况下，使用与收益的权利自然限于约定当事人。2.3.1建筑物区分所有的一般理论2.3建筑物区分所有权建筑物与土地的相互关系的两种立法例

一元主义立法例：建筑物是土地的重要组成部分，建筑物本身不是独立的物。此立法例以德国和瑞士为代表。

二元主义立法例：土地与土地上的建筑物都是独立存在的不动产。法国、日本、我国及我国台湾地区均采行此立法例。2.3.2建筑物与土地的关系2.3建筑物区分所有权

区分所有建筑物与基地的关系区分所有，不论其区分为横为纵或为纵横，其所有权的行使，仅能及于建筑物的特定专有部分，而不能及于建筑物的全部，此点与独有同而与共有异。但区分所有的共有部分，推定为各区分所有人共有，从而为各区分所有人权利义务之所及，此点与共有同而与独有异。纵向分割这种区分所有建筑物除分割墙共有外，其他部分如；楼梯、屋顶、走廊等都可以各自独立所有，不与他人发生关系，所以与基地的关系同独有建筑物与基地的关系。横向分割与纵横分割的区分所有建筑物（分层所有、分套所有）与基地的关系主要有空间权和共有权两种学说。“空间权关系说”认为，横切式区分所有建筑物，仅第一层与基地直接接触，二楼以上部分是以其下一层的建筑物为支撑体，而不与基地直接接触，所以不需要基地的所有权或地上权、租赁权。各区分所有人只要对其建筑物专有部分的空间位置部分享有空间利用权即可。“共有关系说”认为，横切式区分所有建筑物二楼以上部分，虽不与基地直接接触，但与一般空中工作物（如高架桥梁）不同，二楼以上部分是以一楼为媒介而受基地的支撑，故应当解释为区分所有人对基地享有共有权。2.3.2建筑物与土地的关系2.3建筑物区分所有权从我国商品房销售来看，区分所有建筑物与基地的关系采行的是共有关系说。既然是按份共有，那么地价就应该按照共有人的份额分摊。

1.以建筑面积来平均分摊地价：

楼层的地价分额=地价×（楼层建筑面积÷建筑物总建筑面积）

2.按照销售价格分摊地价：

楼层的地价分额=地价×（楼层的价格÷建筑物的价格）

2.3.2建筑物与土地的关系2.3建筑物区分所有权我国在评估高层建筑物的价格时，要采用“楼层效用比”和“单元效用比”作为建筑物估价的准则。“楼层效用比”就是因各楼层提供的效用不同，以价格最低的层楼为基准（标准楼层），求各楼层对标准楼层的效用百分比；“单元效用比”就是同一层内不同单元由于朝向、采光、景观等差异，以条件最差的单元（标准单元）为基准，求层内各单元对标准单元的效用百分比。

某楼层的地价分额=地价×[（某楼层效用比×某楼层建筑面积）÷Σ（楼层效用比×楼层建筑面积）]某楼层某户的地价分额=某楼层的地价分额×[（某户单元效用比×某户建筑面积）÷Σ（户单元效用比×户建筑面积）]我们在进行宗地评估时，采用了容积率修正的办法，即：地价=原地价+容积率修正额2.3.2建筑物与土地的关系2.3建筑物区分所有权

基地所有权地上权基地权利物权性基地利用权基地利用权地役权基地租赁权债权性基地利用权基地使用借贷权空间所有权空间地上权物权性空间利用权空间权利空间地役权空间利用权空间租赁权债权性空间利用权空间使用借贷权空间与基地权利构成2.3.2建筑物与土地的关系2.3建筑物区分所有权国外有关停车空间的规定各国的规定具有一些相同点，即均认为应设法定停车场，开发商有义务为区分所有人建设具有一定面积的停车位，且对作为共有部分的停车场设定专用权也是一种常见的做法。但这些规定的中心是怎样设置停车场的问题，而不是停车场的产权归属问题。

2.3.3停车空间产权2.3建筑物区分所有权地面停车位的产权归属地面停车位是通过划线分割而成。首先，它不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准（依据前面所讲的区分所有建筑物专有部分的构成要件），所以它不能够成为所有权的客体，只能成为使用权的客体。再则，在开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记后，建筑物区分所有人便按份共同拥有了该小区宗地的全部土地使用权。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业管理公司交纳看管费用。另外，在不违反法律、法规的情况下，经区分所有人同意，业主委员会可以组织协调对闲置的共用部分进行改造、增加辅助设施，开展多种经营，如车位的临时出租等。地面停车空间的权利归属应在相关的法律中明确作出规定：①开发商有义务为区分所有人建设一定面积、一定数量的停车位；②地面停车位是小区附属基地的一部分，其使用权归全体区分所有人共有，具体的产权实现问题由业主委员会讨论决定。2.3.3停车空间产权2.3建筑物区分所有权地下停车库的产权归属1．“主物”与“从物”的关系：解决小区停车空间产权法律基础2．确定地下车库产权归属的实物基础：从实物形态上看，地下汽车库一是具有构造上的独立性；二是具有使用上的独立性。3．地下停车库产权关系分析（1）属于开发商所有。（2）地下停车库的产权归属于该幢楼房的全体区分所有权人。综合考虑各方面的因素，我们认为，在地下车库上部的商品房达到预售条件后，开发商可将地下车库随其上部的商品房一并申请预售许可证。然后由区分产权人自愿购买，不愿购买或剩下的，可以由原开发商委托物业服务公司来经营管理。2.3.3停车空间产权2.3建筑物区分所有权确定停车库产权的思路面积未分摊到建筑面积；建设费未分摊到房价构成属于从物（未计入容积率）；开发商不具备出售或出租停车位的条件（没有土地使用权）；本身服务于全体区分产权人谁投资谁受益的原则开发商全体区分所有人产权归属产权实现法律及理论依据类别地下停车库属于小区基地的一部分不具备构造与使用上的独立性全体区分所有人全体区分所有人以合理的价格出售或出租共有专用地面停车位使用权所有权解决方法2.3.3停车空间产权2.3建筑物区分所有权现行的法律规定:会所（学校、幼儿园）不属于可分摊的设施，其产权不属于全体业主所有。会所的所有权一般是在开发商的名下，属于开发商所有。《商品房买卖合同》中的规定:会所属于开发商而非业主所有，开发商可以行使会所的经营、收益权；相应地，业主也不用对会所付物业管理费。2.3.4会所产权关系2.3建筑物区分所有权会所的处置权问题

开发商对于会所可以有处分的权利，但是这种处分必须建立在符合法律的前提之上。会所是为全体业主的需要而建设的，会所的建立也是吸引业主购房的一个重要因素。因此，会所不仅仅作为开发商所有的产权，它的建立也是开发商与业主在建立了商品房买卖关系后应履行的一种义务。会所在建成后，应根据业主的需要使用和经营，开发商不可以任意利用和处分，否则便是权利的滥用。2.3.4会所产权关系2.3建筑物区分所有权共用部位与共用设施的所有权归属共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有。共用部位与共用设施的处置权业主购买的商品房面积中已经包括了公用部位的面积，开发商无权对其进行处分。如果开发商擅自将共用部位转让给他人，就侵害了所有业主的权益。2.3.5共用部位和共用设施设备的产权问题复习思考题1、简述房地产所有权类型及其权能。2、简述房地产使用权类型及其权能。3、简述我国国有土地所有权、国有土地使用权的取得方式与灭失情形。4、简述我国房屋所有权的取得方式与灭失情形。5、简述建筑物与基地的关系。6、简述地上权和地役权异同。7、简述城镇住宅小区停车位产权归属问题。8、简述房地产产权的特征。中国人民大学土地管理系主编谭峻普通高等教育“十一五”国家级规划教材北京高等教育精品教材21世纪房地产系列教材中国人民大学出版社

房地产产权产籍管理（2010修订版）第三部分房地产产籍调查内容摘要房地产产籍调查是核实房地产的权属和利用状况，为产权登记、加强房地产管理及其合理利用提供基础资料和数据的一项法律措施，产籍调查的成果资料，经登记后，具有法律效力。产籍调查可以分为地籍调查和房籍调查。地籍调查是通过土地权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量、价值和用途等基本情况，为进行土地登记奠定基础。房籍调查是通过房屋权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积和使用面积等，为房屋产权登记和物业管理与服务提供可靠的依据。3.1房地产产籍调查的任务和内容产籍调查是国家为管理不动产，依照有关法律程序，采用科学方法进行的权属与现状调查、产籍测量等工作，它是核实不动产权属和利用状况，为产权登记、加强不动产管理及其合理利用提供基础资料和数据的一项法律措施。产籍调查是产权登记的前期性工作。产籍调查可以分为地籍调查和房籍调查。房地产产籍调查的主要任务

为产权登记提供基础信息为合理利用土地和使用房屋提供基础资料为房地产的科学管理奠定基础为国家编制计划和宏观调控提供科学依据3.1.1产籍调查的任务3.1房地产产籍调查的任务和内容产籍调查按其时期和任务的不同，分为初始调查和变更调查两种。初始产籍调查是指初始地籍调查和房屋普查。变更产籍调查是指土地和房屋的情况发生变化后，对变更的宗地和房屋的日常性的调查。在地籍调查中还可以分为城镇地籍调查和农村地籍调查。目前我国农村地籍调查主要是结合土地利用现状调查进行的。城镇地籍调查指城市、镇及村庄内部的地籍调查。3.1.2产籍调查的类型和内容3.2地籍调查地籍调查：在土地登记之前，国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过土地权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，并以图、簿记载或示之。地籍调查包括土地权属调查和地籍测量两大部分。3.2地籍调查地籍调查工作程序和内容

工作程序内容准备工作组织准备收集分析资料野外踏勘设计制定调查计划准备表格、仪器人员培训权属调查制作调查工作底图划分调查区域、预编地籍号发放指界通知书实地审查申请书内容确定权属界线、设置标志实地勘丈、绘制宗地草图填写地籍调查表地籍测量平面控制测量户地测量（细部测量）绘制地籍图面积测算制作宗地图材料总结调查技术报告

调查工作报告资料整理成果归档管理检查验收“三检一验”制度3.2.1地籍调查程序3.2地籍调查根据土地用途的差异、利用的方式、经营的特点和覆盖的特征等因素对土地进行的分类。土地分类主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。土地资源调查中比较常用的土地分类有三种：土地的自然属性分类、土地的社会经济因素分类和土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合性分类。我国土地分类体系经过了从1984年的第一次土地利用现状调查的土地分类体系，1989年的城镇地籍调查的土地分类体系，2002年的全国土地分类体系（试行），到2007年为了第二次全国土地调查出台的全国土地利用分类体系（国标）住宅用地指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。住宅用地主要包括城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地。建设用地指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公共设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。3.2.2城镇土地分类3.2地籍调查地籍编号是以行政区为单位，对街道、街坊和宗地所进行的编排序号的工作。一般城市按街道和宗地两级编号，大城市要按街道、街坊和宗地三级编号。即街道为一级编号,街坊为二级编号,宗地为三级编号。地籍号的编排一般遵循从左到右，自上而下按顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。3.2.3地籍编号及调查区的划分3.2地籍调查地籍街坊是由道路及河流等线状地物围成的地籍管理单元。地籍街坊一般是由若干自然街坊组成的。如果自然街坊较小，也可以将几个自然街坊合为一个地籍街坊，但每个地籍街坊以不超过100宗地为宜。如果一个自然街坊面积很大、宗地较多时，也可将一个自然街坊分成若干个地籍街坊。地籍调查区是为了调查工作方便，把一个街道划分成几个分片调查区域，它不应分割地籍街坊。宗地是城镇地籍调查的基本单元，是指被权属界址线所封闭的独立权属地段或地块。在划定宗地时，注意以下几点：⑴几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理；⑵对大型工矿、企业、机关、学校内经济独立核算的单位（有自己的法人代表或已具有申请法人代表的资格）应独立划宗，并确定其使用界线和面积；⑶对只有一个法人代表的特大宗地，如宗地内用途明显不同，并且不同用途的面积较大，利用类别界线明显（且有线状地物），可划分为若干宗地；⑷对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割应划分为若干宗地；⑸对宗地之间面积较小（小于10平方米）或面积虽大但形状不佳，不能作为一个独立建筑用地，而且又不是公共通道的空闲地，在确权时应尽量划给相邻宗地，这样有利于土地的利用。3.2.3地籍编号及调查区的划分3.2地籍调查宗地和界址点的编号1．宗地编号方法宗地号在地籍图上统一自左到右，自上而下，由“1”号开始顺序编号。按图幅编号时，一宗地分散在几幅图上的称破宗。破宗的宗地号在有关图幅中的上、左边一幅图内编号，但必须在其他几幅图的相同宗地上注记该图幅号及其宗地号。2．界址点编号方法（1）按宗地编号：当测区内无近期的大比例尺地形图或其他能清楚地反映宗地之间关系的图件，且采用图解法进行地籍测量时，可暂时按宗地进行界址点编号，每宗地的界址点独立编号，这时共用界址点有多个编（2）按图幅统一编号：当在调查范围内，具有与要施测的地籍图同比例尺、相同的坐标系统和分幅，而且现势性也比较好的地形图作工作底图时，可在室内依据权属调查时实地勘丈绘制的宗地草图，将每宗地都勾绘到工作底图上，然后对图幅内的所有界址点统一编号。但在勘丈宗地草图时仍先按宗地编号。（3）按地籍街坊统一编号3.2.3地籍编号及调查区的划分3.2地籍调查（一）准备工作1．准备调查用图；2．发放调查通知（二）实地调查1．现场指界；2．设置界址点标志；3．填写地籍调查表；4．绘制宗地草图

宗地草图描述了宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地关系，它是地籍资料中的原始记录，为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。宗地草图是在权属调查时实地不依比例尺绘制的。宗地草图示意图3.2.4权属调查3.3变更地籍调查变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之后，为适应日常地籍管理的需要，使地籍资料保持现势性而进行的土地权属、土地用途及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查：（1）可使实地界址点位得到认真的检查、更正。（2）使原地籍资料中的文字部分，逐步得到核实、更正、补充。（3）逐步消除原地籍资料中可能存在的差错。（4）使地籍测量成果的质量逐步提高。不更改界址的变更地籍调查的主要内容有：（1）恢复界址点、线。例如，为了使新建筑物不超越界线，为了处理土地权属纠纷，就要恢复界址点、线。（2）精确测量界址点的坐标。（3）精确测量宗地的面积。通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。（4）宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。变更地籍调查的特点：（1）目标分散、发生频繁、调查范围小。（2）政策性强、精度要求高。（3）变更同步、手续连续。（4）任务紧急。3.3.1变更地籍调查的特点3.3变更地籍调查（一）调查前的准备工作（二）变更权属调查（三）变更地籍测量（四）变更地籍资料1.宗地号、界址点号的变更2.宗地草图的变更3.地籍调查表的变更4.地籍图的变更5.宗地图的变更：宗地图是土地证书和宗地档案的附图，它是描述宗地位置、界址点、界址线及相邻宗地关系的真切记录。内容主要包括：本宗地的地籍编号、地类号、宗地面积、界址点及其编号、丈量界址边长值、所在图幅号、相邻宗地的地籍编号、相邻宗地间的界址线段、建筑物、构筑物、比例尺、指北方向、绘图员和审核员及日期。6.宗地面积的变更7.界址点坐标的处理3.3.2变更地籍调查的实施3.4房籍调查房籍调查依照一定程序，采用科学的方法，通过房屋调查和房屋用地调查，查清每个权属单元（丘）的位置、权属、数量、利用状况、房屋状况等基本情况，以及地理名称、行政境界等。房籍调查利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍资料，按“房屋调查表”项目，以权属单元为单位逐项、实地进行调查，据实填写，为确定房屋权属提供可靠资料。房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查。3.4.1房屋调查3.4房籍调查房屋调查的内容包括：房屋坐落、产权人、产权性质、产别、总层数和所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋产别根据占有和管理的不同而划分的类别。我国房屋产别按两级分类，一级分四类，即国有房产、集体所有房产、私有（自有）房产、其他房产；二级分十类：国有房产中的直管产、自管产和军产；集体所有房产；私有（自有）房产；其他房产中的联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产及不属于以上类别的其他房产。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑的建筑面积总和。我国一般规定：

建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积3.4.1房屋调查3.4房籍调查房屋用地单元的划分与编号1．丘与丘号：丘是指用地界线封闭的地块。一个用地单元的地块称独立丘，几个用地单元组成的地块称组合丘。丘号以图幅为单位，从左到右，自上而下用数字1、2、……顺序按反S形编号。组合丘内各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后。2．幢与幢号：幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。同一结构相互毗连的成片房屋可按街道门牌号适当划分幢号。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2、……顺序按反S形编号，幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示；若实地已有幢号的，沿用其号。在他人用地范围内所在的房屋，应加编房产权号，房产权号是以房屋权属单元为单位，用大写英文字母A、B…顺序编号注记在幢号右面，和幢号并列。房屋用地调查的内容房屋用地调查的内容包括：用地的坐落、产权性质、等级、税赋、使用人、用地单位所有制性质、权源、四至、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制房屋用地示意图。3.4.2房屋用地调查复习思考题1、简述房地产产籍调查的类型和内容。2、简述地籍调查的基本程序与改革思路。3、简述我国土地分类体系的基本特点。4、简述在我国进行城镇地籍调查中对宗地编号的基本做法。5、简述我国在房屋产权登记前房籍调查的主要内容。6、简述我国房屋建筑结构的几种基本类型。中国人民大学土地管理系主编谭峻普通高等教育“十一五”国家级规划教材北京高等教育精品教材21世纪房地产系列教材中国人民大学出版社

房地产产权产籍管理（2010修订版）第四部分房地产测绘内容摘要房地产测绘是测定房屋及其用地的专业测绘工作，它为房地产产权产籍管理提供准确的图件资料与数据信息，是房地产管理的基础性和技术性工作。地籍测量是测定和调查每宗土地及其附属物的权属、位置、利用状况、面积大小、价值等基本状况的一项专业测量，主要是为地籍管理服务。房产测绘主要是为城镇房产产权产籍管理等提供数据和资料而进行的专业测绘工作，以测定每幢房屋的位置平面图、房屋分层平面图、房屋分户平面图，查明房屋权属及界线关系，以保护权利人合法权益为目的的专业测绘。地籍测量与房产测绘应有机结合，资源共享。4.1地籍测量地籍测量依照有关的法律程序，调查和测定每宗土地及其附属物的权属、位置、利用状况、面积大小、价值等基本状况的一项专业性测量工作，以形成地籍调查的数据、图件等调查资料，并在此基础上进行土地登记。4.1地籍测量地籍测量同普通测量一样，遵循“先控制，后细部”的原则，作业程序为：（1）平面控制测量。精度上要满足测定界址点坐标的要求，选点上要考虑日常地籍管理的需求。（2）权属调查。对宗地权属及其界线进行调查，并现场指界，确定界址位置，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，以便地籍测量顺利进行。（3）细部测量（户地测量）。对于地籍图要素，首先是取舍一部分与权属无关的地物和地貌要素，然后添加必须的权属要素。（4）内业资料整理：1）标准分幅图生成、2）宗地图生成、3）面积计算与汇总、4）表格生成、5）各种资料归档建库。地籍测量完成后应提交成果有（1）技术设计书；（2）控制测量成果；（3）地籍调查表、簿、册、；4）界址点及坐标册；（5）面积计算表；（6）地籍册；（7）地籍图及测图资料；（8）分幅结合表；（9）分幅图及街坊编号图等。

4.1.1地籍测量程序4.1地籍测量基本方法1．全解析法2．部分解析法数字化地籍测量数据处理流程野外测量数据宗地图生成表格生成全站仪数字化地籍图标准分幅图权属生成数字化地籍测量数据处理流程图一

4.1.2数字化地籍测量4.1地籍测量数字化地籍测量数据处理流程图二航测法权属生成全站仪界址点数据数字化地籍图标准分幅图表格生成宗地图生成

4.1.2数字化地籍测量4.1地籍测量数字化地籍测量数据处理流程图三数字化仪扫描数字化数字化图宗地图生成表格生成标准分幅图数字化地籍图界址点地址全站仪权属生成

4.1.2数字化地籍测量4.1地籍测量权属生成标准地籍分幅图表格生成宗地图生成

4.1.2数字化地籍测量4.1地籍测量面积量算原则（1）图上面积量算应在原图上进行，并考虑图纸变形的影响。（2）图面量算法包括图解法、求积仪法等。（3）图上面积量算采用分级控制、分级平差。第一级：以图幅理论面积为首级控制。第二级：平差后的分区面积为二级控制。（4）面积按区域分类汇总统计。数字求积仪面积量算

（1）数字求积仪工作原理

1）脉冲式数字求积仪

2）坐标式数字求积仪

（2）数字求积仪量测面积的精度图上面积量算

4.1.3面积量算4.1地籍测量三角形地块分割1．定点分割2．平行分割梯形地块平行分割任意四边形地块1．定点分割2．平行分割

4.1.3土地分割测量4.2房产测绘为城镇房产产权产籍管理等活动提供数据和资料的专业测绘工作。房产测绘以测定每幢房屋，每个地块的几何图形及其相互位置关系，查明其权属、界线关系，以保护权利人合法权益为目的。4.2房产测绘房产测绘工作内容包括：平面控制测量、房产调查、房产图测绘、房屋和土地使用面积测算、房屋变更测量等。房产图测绘房屋和用地面积测算房屋变更测量房产测绘的特点房产测绘成果资料房产测绘精度要求

4.2.1概述4.2房产测绘房产分幅平面图以城市、县镇建成区内的房屋、土地为主要对象进行测绘的分幅图件。它是城市、县镇房地产产权产籍资料的基础，主要反映房屋坐落、位置、产别、结构、层数、权属界线、土地使用范围、性质，以及一般的地形、地物等房地产基本情况。分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分幅平面图的测绘范围：原则上只测绘城市、县镇的建成区，以及建成区以外的机关、学校、工矿等企事业单位与其相连的城镇居民点。房产分幅平面图的内容房屋土地（房屋用地）一般地形、地物测量控制点

4.2.2城镇房产平面图4.2房产测绘房产分丘平面图的测绘范围房产分丘平面图，是城镇房地产产权、产籍管理中最基本的图件资料。它是以房屋所有权人为单位，按照一定比例尺绘制，主要是为满足产权、产籍管理，核发房屋所有权证和土地使用权证的需要。房产分丘平面图的内容（1）房屋1）测绘房屋与围墙等的平面位置与各地物点之间的相对关系2）房屋建筑面积与边长的注记3）调查注记房屋的产别、结构、层数、建成年份4）注记丘号、房屋所有权号、幢号、门牌号5）房屋所有权界线的确认、绘制与注记（2）土地（3）一般地形、地物

4.2.2城镇房产平面图4.2房产测绘房屋分层分户平面图测绘房屋分层分户平面图是在分丘图基础上绘制的局部图，以产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线（建筑物区分所有权），供核发房屋产权证的附图使用。房屋分层分户平面图的测绘范围不须每户都要测制，而是在特定的情况下才进行测绘。分户图比较详细的反映每户房屋大小、部位，以及附属的楼梯、走道等房屋内部状况。房屋分层分户平面图的内容