2025年上海市物业管理招投标评审专家考试仿真模拟试题

2025年上海市物业管理招投标评审专家考试仿真模拟试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，物业管理项目招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.4D.52.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为（）人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。A.3B.5C.7D.93.根据《上海市住宅物业管理规定》，选聘物业服务企业前，业主大会应当召开（）会议，对选聘方案、服务合同主要内容等进行表决。A.业主委员会B.业主大会C.业主小组D.居民委员会4.物业管理招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、（）和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。A.投标报价要求B.投标保证金金额C.招标代理机构信息D.投标文件格式5.下列哪一项不属于物业管理投标文件通常必须包含的内容？（）A.投标函及投标函附录B.法定代表人身份证明C.物业管理方案D.招标文件购买凭证6.根据《招标投标法实施条例》，依法必须进行招标的项目，其评标委员会的专家成员应当从（）提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定。A.国务院发展改革部门B.省级以上人民政府C.招标人上级主管部门D.招标代理机构内部7.在物业管理服务费测算中，用于物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险的支出，属于（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域秩序维护费用8.评标委员会成员在评标过程中，发现投标文件存在含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容时，正确的做法是（）。A.直接作不利于该投标人的理解B.要求投标人现场进行澄清、说明或者补正C.可以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者补正D.视为无效投标文件9.关于物业管理招投标中的“暗标”评审，以下说法正确的是（）。A.是指对投标文件的技术部分进行匿名评审B.是指整个评标过程对外保密C.是指招标人不公开招标预算D.是指投标人不知道其他投标人信息10.根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，物业服务企业信用信息主要包括基础信息、业绩信息和（）。A.财务信息B.股东信息C.不良信息D.员工信息11.物业管理项目招标中，招标人设有最高投标限价的，应当在（）中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法。A.投标邀请书B.招标公告C.资格预审文件D.招标文件12.投标有效期从（）之日起计算。A.招标文件开始发售B.提交投标文件截止C.发布中标通知书D.评标结束13.在物业管理方案中，针对项目特点制定的节能降耗、环境管理与保护的具体措施，主要体现的是投标人对（）的重视。A.成本控制B.风险防范C.绿色物业管理D.客户服务14.评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人也可以授权评标委员会（）。A.延长投标有效期B.修改招标文件C.直接确定中标人D.否决所有投标15.根据相关规定，物业管理评标专家在收到评标邀请后，因故不能参加的，应当在评标开始前（）小时通知邀请方。A.12B.24C.48D.7216.在综合评估法中，技术部分、商务部分、价格部分的权重分配应当科学合理。其中，价格部分的权重一般不低于（），不高于（）。A.30%，60%B.40%，70%C.20%，50%D.50%，80%17.物业管理投标文件中，用于响应招标文件实质性要求的文件是（）。A.商务偏离表B.技术偏离表C.投标保证金D.资格审查资料18.招标人最迟应当在书面合同签订后（）日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。A.3B.5C.7D.1019.某物业管理项目招标，评标委员会发现某投标人的投标报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个别成本。此时，评标委员会应当（）。A.直接否决其投标B.要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料C.按照最低价中标原则推荐其为中标候选人D.提请招标人与其进行价格谈判20.根据《民法典》，业主共同决定选聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.三分之一，三分之一B.半数，半数C.三分之二，三分之二D.四分之三，四分之三二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.物业管理招投标评审专家应当具备的条件包括（）。A.从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或者同等专业水平B.熟悉有关招标投标的法律法规C.能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责D.身体健康，能够承担评标工作E.是招标人或投标人的近亲属2.下列情形中，属于投标人相互串通投标的有（）。A.投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容B.投标人之间约定中标人C.不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制D.不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜E.招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人3.物业管理招标文件中的“物业服务标准和要求”应明确具体，通常包括（）。A.房屋及共用设施设备管理标准B.秩序维护与安全管理标准C.环境保洁与绿化养护标准D.客户服务与社区文化标准E.投标企业注册资本要求4.在评审物业管理方案时，评标委员会应重点考察的内容有（）。A.管理服务理念与整体设想是否符合项目定位B.组织架构、人员配备与培训计划是否合理C.各项管理服务流程、制度与标准是否健全D.财务预算与费用测算是否详细、合理、有依据E.投标文件印刷装订是否精美5.根据《上海市物业管理招投标管理办法》，物业管理项目招标可以采取（）。A.公开招标B.邀请招标C.竞争性谈判D.单一来源采购E.询价6.关于投标保证金，下列说法正确的有（）。A.投标保证金不得超过招标项目估算价的2%B.投标保证金有效期应当与投标有效期一致C.依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出D.投标人撤回已提交的投标文件，招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还E.投标保证金主要是为了弥补招标人的损失7.评标过程中，评标委员会成员应当独立评审，不得有下列行为（）。A.私下接触投标人B.接受投标人主动提出的澄清、说明C.征询招标人的倾向性意见D.对客观评审因素评分不一致E.记录、复制或带走任何评标资料8.物业管理服务费成本构成中，属于管理费分摊或支出的有（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和福利费B.物业管理企业固定资产折旧C.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用、差旅费、通讯费等9.中标通知书对（）具有法律效力。A.招标人B.中标人C.未中标的投标人D.评标委员会E.招标代理机构10.在物业管理招投标活动中，招标人可能面临的常见法律风险包括（）。A.招标程序不合法导致招标无效B.中标人无履约能力导致合同无法履行C.投标人串通投标导致竞争不充分D.评标标准不明确引发争议E.未按规定时限签订合同或退还保证金三、判断题（每题1分，共10分，正确的填“√”，错误的填“×”）1.招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在投标截止时间至少10日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。（）2.物业管理评标专家在收到评标邀请后，发现自己与某投标人的法定代表人是大学同学，应当主动提出回避。（）3.采用经评审的最低投标价法，中标人的投标应当能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但投标价格低于成本的除外。（）4.招标项目设有标底的，招标人应当在开标时公布标底，标底只能作为评标的参考，不得以投标报价是否接近标底作为中标条件，也不得以投标报价超过标底上下浮动范围作为否决投标的条件。（）5.根据上海市规定，物业管理招投标评审专家必须具有上海市户籍。（）6.投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。重新招标后投标人仍少于3个的，属于必须审批、核准的招标项目，报经原审批、核准部门审批、核准后可以不再进行招标；其他招标项目，招标人可自行决定不再进行招标。（）7.在物业管理方案评分中，对投标人拟派出的项目负责人的资格、经验、业绩等因素的评审，属于对商务部分的评审。（）8.招标人不得组织单个或者部分潜在投标人踏勘项目现场，必须组织所有潜在投标人统一进行。（）9.中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。（）10.物业管理招投标活动及其当事人应当依法接受住房保障和房屋管理部门的行政监督，但不接受监察机关的监察。（）四、简答题（每题5分，共20分）1.简述在物业管理招投标评审中，对投标人“财务状况”进行评审的主要内容和目的。2.根据《上海市物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。请简述在采用书面征求意见形式选聘物业服务企业时，应当注意的关键程序要点。3.作为评标专家，在评审物业管理方案中的“应急预案与风险防范措施”部分时，应重点关注哪些方面？4.什么是“围标”和“串标”？在评标过程中，评标委员会可以从哪些方面初步判断投标人可能存在围标、串标行为？五、计算分析题（第1题8分，第2题12分，共20分）1.某住宅物业管理项目招标，采用综合评估法，满分100分。其中技术部分（A）权重50%，商务部分（B）权重30%，价格部分（C）权重20%。所有有效投标的评标价算术平均值为¯PC其中，为价格部分满分（20分），P为被评审的投标报价，F为价格偏离扣分系数，设定为0.5。现有甲、乙、丙三家有效投标人，其评标价分别为：=280万元/年，=300万元/年，=260万元/年。经计算，请计算甲、乙、丙三家投标人的价格部分得分、、。2.某商务楼物业管理项目进行公开招标，招标文件规定管理服务期限为3年，投标报价以年度服务费形式报出。评标采用综合评估法。评标委员会对技术、商务部分评审后，三家入围投标人A、B、C的得分（已折算为百分制）及报价如下：投标人A：技术商务得分=88分，报价=投标人B：技术商务得分=82分，报价=投标人C：技术商务得分=85分，报价=招标文件规定：综合得分=技术商务得分×70%+价格得分×30%。价格得分计算：以满足招标文件要求且通过初步评审的最低报价为基准价，基准价得满分30分；其他投标人的价格得分=(基准价/该投标人报价)×30分。(1)请计算投标人A、B、C的价格得分。(2)请计算投标人A、B、C的综合得分。(3)根据综合得分，推荐中标候选人顺序。六、案例分析题（10分）某大型住宅小区（建筑面积约30万平方米）前期物业服务合同即将到期，业主委员会决定公开招标选聘新的物业服务企业。招标公告发布后，共有5家物业服务企业购买了招标文件。在投标截止时间前，共有4家企业递交了投标文件。开标后，评标委员会发现以下情况：情况一：投标人D的投标文件中，拟派出的项目经理资格证书复印件模糊不清，且无法提供原件核对。情况二：投标人E的投标函中，填写的投标报价大写金额为“肆佰捌拾万元整”，但小写金额为“4,800,000元”。情况三：评标委员会在评审过程中，认为投标人F的技术方案中关于消防系统管理的描述不够详细，由招标人代表书面通知F企业，要求其就消防系统管理的具体措施进行补充说明。F企业随后提交了详细的补充材料。请根据上述情况，结合相关法律法规，逐一分析：1.针对情况一，评标委员会应如何处理？2.针对情况二，评标委员会应如何认定其投标报价？3.针对情况三，评标委员会要求投标人F补充说明的做法是否妥当？为什么？答案与解析一、单项选择题1.B解析：《招标投标法》第十七条规定，邀请招标应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。2.B解析：《招标投标法》第三十七条规定，评标委员会成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。3.B解析：《上海市住宅物业管理规定》第三十九条规定，选聘物业服务企业前，业主大会应当召开业主大会会议，对选聘方案、服务合同主要内容等进行表决。4.A解析：《招标投标法》第十九条规定，招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。5.D解析：物业管理投标文件通常包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价、物业管理方案、资格审查资料等。招标文件购买凭证是投标人购买招标文件的证明，不属于投标文件必须包含的内容。6.B解析：《招标投标法实施条例》第四十五条规定，依法必须进行招标的项目，其评标委员会的专家成员应当从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定。7.B解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用范畴。8.C解析：《招标投标法实施条例》第五十二条规定，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清、说明的，应当书面通知该投标人，投标人的澄清、说明应当采用书面形式。9.A解析：“暗标”评审通常指在评审技术部分（如物业管理方案）时，隐去投标人的名称、标识等信息，由评标委员会进行匿名评审，以减少主观倾向。10.C解析：《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》规定，信用信息主要包括基础信息、业绩信息和不良信息。11.D解析：《招标投标法实施条例》第二十七条规定，招标人设有最高投标限价的，应当在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法。12.B解析：投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。13.C解析：节能降耗、环境管理与保护是绿色物业管理（或可持续物业管理）的核心内容。14.C解析：《招标投标法》第四十条规定，招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。15.B解析：根据评标专家管理的一般要求，专家因故不能参加评标，应提前一定时间（通常为24小时）通知邀请方，以便及时补抽专家。16.A解析：根据《评标委员会和评标方法暂行规定》及相关实践，综合评估法中价格部分的权重通常有下限和上限要求，一般不低于30%，不高于60%。17.B解析：技术偏离表用于逐条响应招标文件的技术要求，说明是“满足”、“优于”还是“偏离”，是响应实质性要求的关键文件。18.B解析：《招标投标法实施条例》第五十七条规定，招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。19.B解析：《招标投标法实施条例》第五十一条规定，投标报价低于成本或者高于最高投标限价的，评标委员会应当否决其投标。但“明显低于其他投标报价”需投标人提供说明和证明，不能直接否决。20.C解析：《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。二、多项选择题1.ABCD解析：评审专家应具备专业水平、熟悉法规、公正廉洁、身体健康等条件。是招标人或投标人的近亲属属于应当回避的情形，不是应具备的条件。2.ABCD解析：A、B、C、D项均属于《招标投标法实施条例》第三十九条、四十条明确的视为投标人相互串通投标的情形。E项属于招标人与投标人串通。3.ABCD解析：A、B、C、D项均是物业服务标准和要求的核心内容。E项属于对投标人资格的要求，不属于服务标准。4.ABCD解析：A、B、C、D项均是评审物业管理方案的核心内容。E项属于投标文件的形式，不是评审重点。5.AB解析：根据《上海市物业管理招投标管理办法》，物业管理项目招标分为公开招标和邀请招标。C、D、E是政府采购方式。6.ABC解析：A、B、C项符合《招标投标法实施条例》第二十六、三十一条等规定。D项应为“自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还”。E项不准确，投标保证金主要目的是担保投标活动的严肃性，防止随意撤回或违规。7.ABCDE解析：均为评标委员会成员应遵守的纪律和禁止行为，以确保评标独立、公正。8.ABE解析：管理费分摊或支出主要指物业服务企业为组织和管理物业服务活动所发生的费用，包括人员费用、办公费用、固定资产折旧等。C项属于运行维护费，D项属于专项服务费。9.AB解析：中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，是合同成立的要约承诺达成标志。10.ABCDE解析：A、B、C、D、E均是物业管理招投标实践中招标人可能面临的典型法律风险。三、判断题1.×解析：应为“至少15日前”。《招标投标法》第二十三条规定，招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应当在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。2.√解析：根据回避原则，评标专家与投标人有利害关系，可能影响公正评审的，应当主动回避。同学关系可能构成这种利害关系。3.√解析：经评审的最低投标价法的核心原则。4.√解析：《招标投标法实施条例》第五十条规定。5.×解析：上海市物业管理招投标评审专家的选聘主要看专业能力、经验和品行，并无户籍限制。6.√解析：《招标投标法实施条例》第十九条规定。7.×解析：对项目负责人的评审通常纳入技术部分（人员配备与素质）或单独设立的人员资信部分，商务部分主要评审企业资质、财务状况、业绩等。8.×解析：招标人不得组织单个或者部分潜在投标人踏勘项目现场，但可以组织所有潜在投标人统一踏勘，也可以不组织，由潜在投标人自行踏勘。9.√解析：《招标投标法实施条例》第七十四条规定。10.×解析：招投标活动应依法接受行政监督和监察机关的监察。四、简答题1.答：对“财务状况”评审的主要内容包括：审计报告（连续年限，如近2-3年）、资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表所反映的企业资产规模、负债水平、盈利能力、偿债能力、现金流状况等关键财务指标。评审目的：评估投标人是否有足够的财务实力和稳健的经营状况来履行物业管理合同，承担项目运营所需的资金投入和可能的经营风险，确保其履约的财务可持续性，防止因资金问题导致服务中断或质量下降。2.答：关键程序要点包括：（1）选聘方案（含服务标准、收费方案、合同草案等）需经业主委员会会议讨论通过。（2）将选聘方案、表决票等书面材料送达全体业主，并保留送达凭证。（3）设定合理的表决期限和回收方式（如投入指定票箱）。（4）在居委会（村委会）或房管办事处的指导监督下，由业主委员会组织开票、统计结果。（5）表决结果（专有部分面积和人数双过半同意）应当公示，公示期不少于7日。（6）整个书面征求意见的过程应当形成完整、可追溯的书面记录。3.答：应重点关注：（1）应急预案体系的完整性：是否覆盖消防、电梯困人、防汛防台、突发停电停水、治安事件、公共卫生事件等主要风险点。（2）预案的针对性与可操作性：是否结合本项目具体特点（如建筑结构、设备类型、人员密度）制定，流程、职责、联络方式是否明确具体。（3）资源保障：应急队伍的组织、培训与演练计划，应急物资和设备的配备清单与管理。（4）与外部机构的联动：是否明确与街道、居委会、公安、消防、医疗等单位的报告与协作机制。（5）风险防范的日常措施：是否有定期风险评估、隐患排查与整改制度。4.答：“围标”通常指多个投标人通过约定，由其中一个或几个投标人按照约定价格投标，其他投标人故意报高价或不竞争，以确保特定投标人中标的串通行为。“串标”泛指投标人之间或投标人与招标人之间为谋取中标或获取不当利益而进行的串通行为。评标委员会可从以下方面初步判断：不同投标人的投标文件由同一单位或个人编制（如格式、字体、错误雷同）；不同投标人投标报价呈规律性差异或呈等差数列；不同投标人的投标文件相互混装或错装；不同投标人的投标保证金从同一单位或个人的账户转出；不同投标人委托同一人或机构办理投标事宜；投标人之间协商报价、技术方案等投标文件的实质性内容在投标文件中有所体现。五、计算分析题1.解：已知：=20，F=0.5(1)计算：=280，|=(2)计算：=300，|=(3)计算：=260，|=答：甲的价格得分=20分，乙和丙的价格得分≈2.解：(1)计算价格得分：最低报