2026年上海市物业管理招投标评审专家考试考前模拟试题及答案

2026年上海市物业管理招投标评审专家考试考前模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国招标投标法》规定，依法必须进行招标的项目，其招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。该指定媒介的确定部门是（）。A.国家发展改革部门B.国务院建设行政主管部门C.省级以上人民政府D.设区的市级以上人民政府2.在物业管理招投标活动中，招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.73.物业管理招标文件中，属于投标人须知内容的是（）。A.物业服务合同主要条款B.评标标准和评标方法C.投标文件密封和递交要求D.物业管理服务内容与标准4.某物业管理项目招标，招标文件规定投标保证金为人民币80万元。投标人A提交了投标文件但未按规定提交投标保证金。评标委员会应当（）。A.要求其补交，否则否决其投标B.直接否决其投标C.对其投标文件进行评审，但需在评标报告中说明D.要求招标人决定是否接受其投标5.根据《上海市住宅物业管理规定》，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起（）日内，退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。A.10B.15C.30D.606.在物业管理评标方法中，能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当被推荐为中标候选人的方法是（）。A.最低投标价法B.综合评估法C.性价比法D.经评审的最低投标价法7.关于物业管理投标文件中的技术部分，以下描述错误的是（）。A.应包括物业管理服务方案B.应包括物业服务人员配备方案C.应包括物业服务费测算明细D.应包括应对突发事件的预案8.招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期不得少于（）日。A.2B.3C.5D.79.根据《招标投标法实施条例》，投标人之间存在下列哪种关系，不影响其参与同一项目投标？（）A.同一母公司下的两家全资子公司B.单位负责人为同一人的两个单位C.存在控股关系的两个单位D.具有长期业务合作关系的两个独立法人10.物业管理评标专家在评标过程中，发现招标文件存在歧义，影响评标公正性时，正确的做法是（）。A.按照自己的理解进行评审B.停止评审，向招标人提出疑问，要求澄清C.忽略该歧义，继续评审D.直接向行政监督部门报告11.物业服务费测算中，属于物业管理区域清洁卫生费用的是（）。A.管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域秩序维护费用D.清洁工具购置费及垃圾清运费12.在评审物业管理投标文件的服务方案时，以下哪项通常不属于重点评审内容？（）A.对项目特点的分析与理解深度B.物业服务费报价的高低C.共用部位、共用设施设备管理方案的科学性D.社区文化活动计划的针对性与可行性13.关于投标有效期，下列说法正确的是（）。A.投标有效期从提交投标文件之日起计算B.招标人可以在投标有效期结束前要求所有投标人延长投标有效期C.投标人同意延长投标有效期的，可以修改其投标文件D.投标有效期应当与投标保证金的有效期一致14.根据相关规定，评标委员会成员人数应为（）人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。A.3B.5C.7D.915.物业管理招标中，划分标段招标的，招标人应当合理划分标段，并在招标文件中载明。允许投标人（）。A.就所有标段进行投标B.就其中一个标段进行投标C.可以就多个标段进行投标，但只能中一个标段D.可以就多个标段进行投标，且可以中多个标段16.下列哪项不属于物业管理投标文件商务部分的主要内容？（）A.投标函及投标函附录B.投标报价及物业服务费测算明细C.物业管理机构设置方案D.投标人资格证明文件17.评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当由（）签字确认。A.评标委员会全体成员B.评标委员会负责人C.招标人代表D.招标代理机构负责人18.在物业管理服务标准中，“绿化养护管理”一级服务标准要求，对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行（），及时修剪、补种。A.浇水、施肥B.修剪、除草、杀虫C.灌溉、施肥、修剪、除草、杀虫D.灌溉、施肥、修剪、整形、除草、杀虫、补种19.招标人最迟应当在书面合同签订后（）日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。A.3B.5C.7D.1020.作为物业管理招投标评审专家，当发现投标文件中有含义不明确的内容时，正确的处理方式是（）。A.直接作出不利于该投标人的推论B.要求该投标人作出书面澄清、说明或者补正，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容C.与其他专家商议后自行确定其含义D.以该内容不明确为由，否决其投标二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.根据《招标投标法》及其实施条例，下列哪些情形属于投标人相互串通投标？（）A.投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容B.投标人之间约定中标人C.不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制D.不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出E.投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的其他联合行动2.物业管理招标文件通常包括下列哪些内容？（）A.招标公告或投标邀请书B.投标人须知C.评标标准和评标方法D.拟签订物业服务合同的主要条款E.物业管理服务内容、标准及要求F.投标文件格式3.在评审物业管理投标文件时，对投标人项目管理机构负责人的评审因素可以包括（）。A.其学历、专业背景B.其物业管理从业年限C.其类似项目管理经验与业绩D.其持有的职业资格证书（如物业管理师）E.其年龄与性别4.下列哪些费用属于物业服务成本或物业服务支出构成？（）A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业管理区域秩序维护费用F.办公费用、固定资产折旧G.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用H.经业主同意的其他费用5.评标专家在评标过程中应当遵守的纪律包括（）。A.客观、公正、审慎地履行职责B.不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触C.不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处D.不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况E.对评标过程及结果有不同意见时，可以拒绝在评标报告上签字6.物业管理投标文件中，技术部分的服务方案设计应重点体现（）。A.对招标项目物业管理特点、难点及关键点的分析B.物业管理服务的整体设想与策划C.拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划D.管理服务人员的配备、培训与管理计划E.各项管理服务内容、标准、流程与承诺F.物业的维修养护计划和实施方案G.应急预案与社区文化建设方案7.关于中标通知书，下列说法正确的有（）。A.中标通知书对招标人和中标人具有法律效力B.中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，应当依法承担法律责任C.中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，投标保证金不予退还D.中标通知书是签订物业服务合同的依据E.中标通知书可以电话通知8.在物业管理招投标中，下列哪些情况可能导致投标被否决？（）A.投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字B.投标联合体没有提交共同投标协议C.投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件D.同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外E.投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价F.投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应9.物业管理评标委员会在评审过程中，发现下列哪些问题应当提请招标人作出说明？（）A.招标文件内容存在前后矛盾B.招标文件规定的评标标准和方法存在歧义C.所有投标人的报价均远高于市场平均水平D.投标文件中有明显的文字或计算错误E.发现投标人可能存在串通投标的迹象10.根据《上海市物业管理招投标管理办法》，评标委员会完成评标后，提交的评标报告应当如实记载以下哪些内容？（）A.基本情况和数据表B.评标委员会成员名单C.开标记录D.符合要求的投标人一览表E.否决投标的情况说明F.评标标准、评标方法或者评标因素一览表G.经评审的价格或者评分比较一览表H.经评审的投标人排序I.推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜J.澄清、说明、补正事项纪要三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.招标人设有最高投标限价的，应当在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法。招标人不得规定最低投标限价。（）2.物业管理招投标中，招标人可以根据项目特点决定是否编制标底。一个招标项目只能有一个标底。标底必须保密。（）3.投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。重新招标后投标人仍少于3个的，属于必须审批、核准的工程建设项目，报经原审批、核准部门批准后可以不再进行招标。（）4.评标委员会成员应当认真研究招标文件，根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。招标文件没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。（）5.物业管理服务方案中，对于人员配备，应强调人员数量越多越好，以体现服务实力。（）6.投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。（）7.中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件与招标人订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（）8.作为评审专家，如果与某投标人的法定代表人是大学同学，应当主动提出回避。（）9.物业服务费报价是评标的唯一决定性因素，报价最低的投标人应当中标。（）10.物业管理招投标活动及其当事人应当依法接受监督。任何单位和个人认为招投标活动违反法律、法规和规章规定的，有权向有关行政监督部门投诉。（）四、简答题（每题5分，共20分）1.简述物业管理招标中，资格预审文件一般应包括哪些主要内容？2.作为评标专家，在评审物业管理投标文件的技术部分（服务方案）时，应主要从哪些方面进行考察和评价？3.简述物业管理投标文件中的物业服务费测算，通常应包含哪些主要成本项目？4.根据《招标投标法实施条例》，列举至少四种视为投标人相互串通投标的情形。五、案例分析题（每题15分，共30分）案例一：某市“阳光新城”住宅小区（总建筑面积30万平方米）进行前期物业管理招标。招标文件规定采用综合评估法，总分100分，其中：技术部分（服务方案、管理机构等）50分，商务部分（企业资质业绩、项目经理等）30分，价格部分（物业服务费报价）20分。价格分统一采用公式计算：价格得分=（评标基准价/投标报价）×价格权值×100，其中评标基准价为所有有效投标报价的算术平均值。共有A、B、C、D四家公司投标，其有效报价分别为：A公司：3.2元/平方米·月，B公司：3.5元/平方米·月，C公司：3.0元/平方米·月，D公司：3.8元/平方米·月。技术部分和商务部分经评审后得分（已折算为百分制下的分数）分别为：A公司技术85分，商务80分；B公司技术78分，商务85分；C公司技术90分，商务75分；D公司技术70分，商务70分。问题：1.请计算A、B、C、D四家投标人的评标总得分，并指出中标候选人排序。（需写出计算过程）2.如果招标文件规定，评标基准价为所有有效投标报价中去掉一个最高价和一个最低价后的算术平均值，请重新计算价格得分及总得分，并指出中标候选人排序的变化。（需写出计算过程）案例二：评审专家王工在评审某办公楼物业管理项目时发现，投标人E公司的投标文件中，拟派出的项目经理李某的简历显示其具有高级工程师职称和注册物业管理师资格，并有多个类似项目管理经验，但在其提供的近一年社保缴纳证明中，缴纳单位是F公司（E公司的控股子公司）。同时，E公司的投标文件商务部分“企业类似项目业绩表”中，列举了三个管理项目，但仅提供了其中一个项目的合同复印件，另外两个项目仅提供了业主单位的证明材料，未附合同关键页复印件。招标文件“投标人须知”中明确规定：“拟派项目经理须为本单位在职人员，须提供近半年社保缴纳证明。”“类似项目业绩须提供合同关键页（包括合同双方、项目概况、服务内容、签约时间等）复印件，否则该业绩不予认可。”问题：1.针对项目经理李某的社保缴纳情况，评标委员会应如何处理？依据是什么？2.针对E公司提供的类似项目业绩材料，评标委员会应如何评审？依据是什么？3.如果E公司最终因此被否决投标，招标人应如何处理后续事宜？答案与解析一、单项选择题1.A。解析：根据《招标投标法》规定，国家发展改革部门负责指定发布依法必须进行招标项目的招标公告的媒介。2.B。解析：《招标投标法》第十七条规定，邀请招标应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。3.C。解析：投标人须知主要介绍招标项目概况、资金来源、投标文件编制与递交要求、开标评标程序、合同授予等程序性要求。A、B、D属于招标文件的其他组成部分。4.B。解析：未按招标文件要求提交投标保证金，属于未能对招标文件的实质性要求作出响应，评标委员会应当否决其投标。5.B。解析：《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定，原物业服务企业应当在合同终止之日起15日内退出。6.B。解析：综合评估法是对投标文件提出的技术、商务、价格等多方面因素进行综合评审，能够最大限度地满足招标文件各项综合评价标准的投标中标。7.C。解析：物业服务费测算明细属于商务部分（或报价部分）的内容。8.B。解析：《招标投标法实施条例》第五十四条规定，公示期不得少于3日。9.D。解析：A、B、C选项所述情形均属于存在利害关系可能影响招标公正性，通常不能参加同一标段投标或未划分标段的同一项目投标。D选项是正常的商业合作关系。10.B。解析：评标专家应以招标文件为依据，发现歧义影响评审时，应停止评审，要求招标人（或通过代理机构）作出澄清。11.D。解析：清洁工具购置及垃圾清运费属于清洁卫生费用的具体构成。A是管理费，B是共用设施设备运行维护费，C是秩序维护费。12.B。解析：服务方案评审侧重技术、管理层面的科学性与可行性，报价高低属于价格部分评审内容。13.D。解析：A应为从提交投标文件的截止之日起算；B应为可以要求，但投标人有权拒绝；C应为不得修改。14.B。解析：《招标投标法》第三十七条规定，评标委员会成员人数为五人以上单数。15.B。解析：通常招标文件会规定投标人只能就其中一个标段进行投标，以防止一个投标人垄断多个标段。16.C。解析：物业管理机构设置方案属于技术部分内容。17.A。解析：评标报告需全体成员签字，有异议的可以书面方式说明不同意见和理由，否则视为同意。18.D。解析：一级服务标准要求全面、精细。19.B。解析：《招标投标法实施条例》第五十七条规定。20.B。解析：澄清是评标过程中的合法程序，但必须遵循规定，不得实质性改变投标内容。二、多项选择题1.ABCDE。解析：均属于《招标投标法实施条例》第三十九条、第四十条规定的串通投标情形。2.ABCDEF。解析：物业管理招标文件应包含以上全部内容。3.ABCD。解析：评审因素应与履行合同能力相关，E（年龄与性别）属于歧视性或不相关因素。4.ABCDEFGH。解析：这是物业服务成本构成的完整内容。5.ABCD。解析：E不正确，评标专家有不同意见应当以书面方式在评标报告中阐述，拒绝签字需有正当理由并说明，否则可能影响评标报告效力。6.ABCDEFG。解析：这些都是技术方案应涵盖的核心内容。7.ABCD。解析：E错误，中标通知书必须采用书面形式。8.ABCDEF。解析：均属于《招标投标法实施条例》第五十一条规定的应当否决投标的情形。9.AB。解析：C、D、E属于评标委员会在评审中可以直接处理或判断的问题。A、B涉及招标文件本身，需招标人澄清。10.ABDEFGHIJ。解析：C（开标记录）由招标人保存，不一定在评标报告中详细记载，但评标报告可引用其内容。其他各项均为评标报告应记载内容。三、判断题1.√。解析：规定最低投标限价属于限制竞争。2.√。解析：标底的相关规定。3.√。解析：重新招标的相关规定。4.√。解析：评标必须依据招标文件。5.×。解析：人员配备应科学合理，与项目规模、服务标准匹配，并非越多越好。6.√。解析：投标保证金退还规定。7.√。解析：签订合同的法律要求。8.√。解析：可能影响公正评标的关系应当回避。9.×。解析：物业管理评标通常采用综合评估法，价格并非唯一因素。即使采用经评审的最低投标价法，也需评审是否低于成本，并非绝对低价者中标。10.√。解析：招投标活动接受监督的原则。四、简答题1.答：资格预审文件一般包括：（1）资格预审公告；（2）申请人须知；（3）资格审查办法；（4）资格预审申请文件格式；（5）招标项目概况及要求；（6）其他资料，如项目建设情况介绍等。其核心是明确资格审查的标准、方法和程序，以及申请人需要提交的证明材料。2.答：主要考察：（1）对项目物业管理特点、难点、重点分析的准确性与深度；（2）管理服务整体设想与策划的创新性、合理性；（3）管理模式、组织架构、工作流程的科学性与效率；（4）各项管理服务（如安保、清洁、绿化、维修、客户服务等）的内容、标准、流程及保障措施的详细性与可行性；（5）人员配备、培训、管理计划的合理性；（6）设施设备管理、维修养护计划的专业性；（7）财务预算与成本控制方案的合理性；（8）应急预案的全面性与可操作性；（9）社区文化、便民服务等特色方案的针对性与吸引力；（10）服务质量保证措施与承诺的可靠性。3.答：通常包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用；（10）法定税费；（11）物业服务企业的合理利润。4.答：根据《招标投标法实施条例》第三十九条，视为投标人相互串通投标的情形包括（答出四种即可）：（1）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；（2）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（3）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；（4）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；（5）不同投标人的投标文件相互混装；（6）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。五、案例分析题案例一解析：1.计算过程：计算评标基准价（算术平均值）：(3.2+3.5+3.0+3.8)/4=3.375元/平方米·月。计算各投标人价格得分（价格权值20分）：A公司得分=(3.375/3.2)×20=1.0546875×20=21.09分B公司得分=(3.375/3.5)×20=0.9642857×20=19.29分C公司得分=(3.375/3.0)×20=1.125×20=22.50分D公司得分=(3.375/3.8)×20=0.8881579×20=17.76分计算总得分：A公司总得分=技术50%权重得分+商务30%权重得分+价格得分=(85×50%)+(80×30%)+21.09=42.5+24+21.09=87.59分B公司总得分=(78×50%)+(85×30%)+19.29=39+25.5+19.29=83.79分C公司总得分=(90×50%)+(75×30%)+22.50=45+22.5+22.50=90.00分D公司总得分=(70×50%)+(70×30%)+17.76=35+21+17.76=73.76分中标候选人排序：第一名C公司（90.00分），第二名A公司（87.59分），第三名B公司（83.79分），第四名D公司（73.76分）。2.重新计算：去掉最高价D（3.8）和最低价C（3.0），剩余A（3.2）和B（3.5）。新评标基准价=(3.2+3.5)/2=3.35元/平方米·月。计算各投标人价格