酒店式公寓分析

酒店式公寓分析

酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，主要坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。酒店式公寓区域酒店式公寓发展现状

区域的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市区和相城区，而吴中区与新区也有部分。作为旅游业和外资企业居多的城市，对酒店式公寓的需求还是很大的。根据调查，在老城区酒店式公寓是主角，占总数的15%以上。其中，1室房型占到了主流。代表项目包括泰富苑、玄妙广场、锦地星座等。还有部分老项目是由综合用地转来，也多以办公楼、SOHO等形式销售。

2007年，有一批崭新的酒店公寓纷纷涌现。相城的阅城、新区的东方锦城、园区和乔丽晶等都得到了市场的认可。2008年，随着宏观调控的力度，楼市2月进入“结冰期”。3月开始，几乎每周都有6个楼盘推出。无论是开发商还是消费者，都处在观望期。但市场的刚性需求依然，更多的酒店式公寓已经进入销售的预热期，准备在08年抢占小户型投资市场。

目前区域的酒店式公寓在高新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。上图是近几年来区域市发展起来的酒店式公寓的分布情况，目前均进入经营阶段。目前区域市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓中多为其他性质楼宇改造而成,改造之后多为商住混用项目或精装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。区域酒店式公寓市场供应情况

酒店式公寓项目供应数量众多，区域相对分布比较集中区域酒店式公寓目前主要集中在新区、吴中区、相城区。随着区域轨道交通建设的开工、苏福快速路的竣工，高新区迎来了楼市快速发展契机。其中，上城、飞凡第5街等酒店式公寓都集中在新区，周围交通便利、有与之相配套的商业设施。而吴中、相城区，依然存在继续发展的空间。相对的，古城区则显得饱和。园区市场主要以高层、别墅和商业为主，酒店公寓并不是很多。区域酒店式公寓区域分布图项目位置和乔丽晶二期7200元/㎡（尾盘）雅戈尔未来城3期7800元/㎡（在售）凯翔国际广场7000元/㎡（在售）飞凡第5街9000元/㎡（新盘）金枫国际8000元/㎡（在售）东方锦城7000元/㎡（在售）印象198000元/㎡（新盘）上城9000元/㎡（新盘）蜜蜂城5500元/㎡（新盘）由于地图版面较小，具体位置在接下来中有演示。见谅！楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数容积率主力面积上城长江路花苑东路路口住宅、商业23000平米250套/45平米飞凡第5街苏福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3万平米/2.035~40平米金枫国际吴中区金枫南路9号公寓、商铺//3.040~60平米凯翔国际广场元和镇阳澄湖中路南酒店式公寓21033平米921户5/东方锦城木渎苏福路公寓36000平米/240平米蜜蜂城苏蠡路68号公寓74000平米//50~60平米印象19吴中区东吴北路19号酒店式公寓17500平米277户/40~50平米在售酒店式公寓产品形态

目前在售及新盘酒店式公寓产品形态较为单一，多为酒店式公寓+商铺。主力面积大多集中在40-55㎡之间。楼盘名称地理位置产品亮点配套设施服务备注上城长江路花苑东路路口全明空间构造，两层独立设计，全部精装修长江路沿街纯一层商铺/飞凡第5街苏福路珠江路路口5米层高的酒店式公寓凯马广场的商业2007-2008吴中商业地产市场新锐。金枫国际吴中区金枫南路9号挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积金枫商业核心圈/华润超市4-11层挑高住宅凯翔国际广场元和镇阳澄湖中路南小户型精装公寓楼商业、购物、休闲、商务、居住/主题的会所相城区的标志性建筑东方锦城木渎苏福路空中庭院/二层楼顶设计观景花园/户户菜单式精装选择休闲、娱乐、餐饮、商务聚焦财富地带，牵动商业引擎蜜蜂城苏蠡路68号城南新地标街区；创意SOHO空间；精装修小户型泛主题会所户型设计仿蜂巢结构，紧凑精致，做到空间无盲点。印象19吴中区东吴北路19号精品样板房/豪华酒店式装修酒店式大堂采用星级酒店豪华标准装修区域市中心独一无二的酒店式商务楼在售酒店式公寓产品亮点分析在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。作为投资型物业，大多注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。在售酒店式公寓价格分析楼盘名称所在区域价格价格描述上城高新区起价9000元/㎡最高价10000元/㎡全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米飞凡第5街吴中区起价9000元/㎡总价35万左右。精装修酒店式公寓。5米挑高金枫国际吴中区均价8000元/㎡40－90㎡时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积凯翔国际广场相城区均价7000元/㎡休闲会所，空中花园精装修小户型公寓东方锦城高新区均价8500元/㎡4.8米挑高菜单式精装修蜜蜂城吴中区均价5500元/㎡精装修小户型，创意SOHO空间/位置较偏，且无挑高等优势印象19吴中区均价8000元/㎡精装修酒店式公寓

区域市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在7000~10000元左右。从上表我们可以看出，挑高精装修户型价格区间在8000~10000左右。而精装修公寓（不加挑高），价格在7000~8000左右，二者价格相差10%~25%左右。由于本项目不含挑高，因此价格定位一定要进行全盘考量。项目初步可参考价格区间为7000-8000左右。楼盘名称所在区域价格价格描述有无挑高虹桥中心鼓北1.7万元/平米5米挑高精装修小户型公寓，面积为40㎡—90㎡不等5米挑高中海凯旋门鼓北1.2万元/平米3米层高精装修酒店式公寓公寓无挑高我们参考一下南京市场的同位置项目分析：目前南京城中市场上。4.8米以上的挑高户型，一般要比2.8—3.2米普通层高的户型，价格要贵10％—20％。

得出结论：挑高酒店式公寓售价要比普通酒店式公寓高出10%~25%左右。——上城————金枫国际————世强新尚阅城————蜜蜂城——在售酒店式公寓外墙展示目前区域市场酒店式公寓外立面风格总结：区域在售酒店式公寓项目中，追求国际化风格的痕迹较浓；外墙装饰豪华，富有简约的线条感；区域在售产品内部设计，在细节上缺乏江南建筑风格对于产品内部的精致追求（尤其是区域这样的园林城市）；就本项目而言，具备弥补上述在售产品这一缺憾的条件，而为本项目附加值的提升，提供了一个良好的空间。项目分析

项目位于区域市区，紧靠东环路和现代大道。东依苏杭高速。远眺金鸡湖和独墅湖。位于区域工业园区西侧。周边有苏财和苏大等院校。项目位置苏大东校区苏大北校区区域工业园区S（Strengths，优势）紧靠区域工业园区，区内大量的企业、资金、人才，为本项目的销售和开发奠定了一定基础；商业氛围浓郁，区域内集聚了大量的商业物业，对本项目的自身发展提供保障；总价低，市场认可度高作为投资和自用型物业，本项目可投资性强，进入门槛低，很大程度上扩大了客户的构成面；W（Weaknesses，劣势）

O（Opportunities，机会点）

T（Theats，威胁点）

项目SWOT分析项目形象影响后续营销项目作为烂尾楼拖了很长时间，在区域消费者心中的印象较差；35年产权将成为后续销售的重要抗性本项目的产权只有35年，在后续营销工作中，将作为一大抗性一直存在。周边缺少竞争项目，销售周期内有较多的竞争机会；交通的便利性，将会影响着项目的销售；产品的细节处理将会为本项目赢得更大的市场竞争机会；专业的代理公司介入，从策划、销售、推广都能使得本项目的竞争力得到增强。整体房地产市场降温、区域发展趋缓今年来，整体房地产市场不断降温，房价上涨势头有所减缓，区域发展趋势放缓，对本项目造成了不同程度的影响；不断出台的调控政策，客户观望政府不断出台宏观调控政策，打击投机行为，对于作为投资型物业的酒店式公寓客户，部分投资客户趋于持币观望状态；产品定位

通过对项目的分析，考虑到宜商宜住的酒店式公寓更为市场所接受。产品定位为：——酒店式商务公寓——本项目产品初步建议产品亮点建议考虑到本项目特殊性，产品比较单一。建议产品做出亮点的地方，在现有的产品框架条件下，做出市场接受程度较高的精品